《房地产税收制度》PPT课件.ppt

1、思考与 练习,本章 教学要求,本章 主要内容,不动产经济学,教学目的和要求】通过本章的学习使学生了解房地产税收制度，掌握我国现行房地产税的相关税种。 【教学重点及难点】税收的概念、特征、原则及城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房地产税等税种的相关内容。 【教学内容与时间】 （4学时） 。 【教学方法与手段】主要以多媒体教学为主，辅以课堂讨论和学生自学,第十章 房地产税收制度,第一节 税收基本知识 第二节 我国的房地产税收 第三节 国外房地产税收,第十章 房地产税收制度,1、税收： 是国家为实现社会经济目标，按预定的标准进行的非惩罚性地、强制地从私人部门向公有部门的资源转移。 本质：是国家

2、凭借政治权利，按照法律规定程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段。 2、税收的三大特征： 强制性; 无偿性 ; 固定性 税收的经济学解释：将稀缺资源由私人物品转向公共物品。 3、税收制度： 由纳税义务人（简称纳税人）、课税对象、课税标准、税率、附加、加成和减免、违章处理等要素构成,第一节 税收基本知识,一、税收的基本原理,纳税人又称纳税主体，是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。 纳税人和负税人不同。纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是最终负担税款的单位和个人,1） 纳税人,课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税

3、。 课税对象决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。按照课税对象可将税收分为所得税、商品税、财产税等。 税源：是指税收的经济来源或最终出处。课税对象和税源一致的是所得税，不一致的如财产税，课税对象是财产，税源是纳税人收入。 税目：是对课税对象的具体划分，规定了税种的征税范围,2） 课税对象,课税标准是指国家征税时的实际依据，是计算应纳税额的基数，有实物量和价值量两种计量单位： 实物量：如土地的亩数、房屋的间数、车船的辆数及吨位数等; 价值量：如个人所得税中的个人所得额， 营业税中的营业额等,3） 课税标准,税率是指国家征税的比率，它是税额同课税对象的比值。

4、 按税率和税基的关系，可划分为 定额税率、比例税率和累进税率,4） 税率,定额税率也称固定税额，它是按课税对象的一定计量单位直接规定一个固定的税额，而不规定征收比例。 比例税率是对同一课税对象，不论其数额大小，统一按一固定的比例征税。又可分成单一比例税率、差别比例税率、幅度比例税率等。 累进税率是按课税对象数额的大小，划分若干等级，每一等级由低到高规定相应的税率，课税对象数额越大税率越高。 累进税率又可按照计算方法划分成全额累进和超额累进税率,第一节 税收基本知识,二、税收效应和税收原则,一）税收的效应,税收是国家参与社会再分配的重要方式。税收对商品的生产者和经营者产生的影响可以通过来描述，而

5、对消费者产生的影响可以通过来描述,税收的转嫁效应： 1、概念：是指商品交换过程中，纳税人通过提高销售价格或压低购进价的方法，将税负转嫁给购买者或商品提供者的一种经济现象。 2、方式：顺转和逆转。 税收的经济效应 1、概念：是指纳税人因国家课税而在经济选择或经济行为方面作出的反应； 2、分类： （1）收入效应； （2）替代效应,我国的税收原则： 1、兼顾政府或社会需要和纳税人能力原则； 2、调节市场、促进经济发展原则； 3、公平税负、合理负担的原则； 4、统一领导、分级管理和照章纳税原则； 5、税制简化原则,第一节 税收基本知识,二、税收效应和税收原则,二）税收的原则,西方国家的税收原则： 1、

6、平等原则； 2、确切原则； 3、便利原则； 4、最小征税费用原则,第一节 税收基本知识,三、我国目前的税收体系,一）我国目前税体系的特点 1、复税制：是对课税对象采取多种复合征收的制度。它包括对不同的征税对象区别征税和对同一征税对象征收若干次税两种情况。 2、以流转税和所得税为主，其中流转税收目前占税收收入的60%，居主要地位，所得税收入有不断提高的趋势。 3、中央税和地方税相结合 （二）我国现行的税制 中国现行税制体系包括29个税种，有流转税、所得税、资源税、财产税等。涉及房地产业的税种有：城镇土地使用税、城市房地产税、耕地占用税、契税、土地增值税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税、营

7、业税和企业所得税等,第二节 我国的房地产税收,一、城镇土地使用税,城镇土地使用税：是国家为了促进城镇土地的合理利用，按照使用土地的等级和数量，对城镇范围内的土地使用者征收的一种税。现行的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例是与2006年12月30日修改的，于2007年1月1日起施行的。 （1）纳税人（征税对象） 城镇范围内的土地使用者 （2）课税对象 城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地 （3）计税依据 纳税人实际占用的土地面积 （4）应纳税额 应纳税额=纳税人实际占用的土地面积适用税额标准 （5）税额标准,第二节 我国的房地产税收,二、耕地占用税,耕地占用税：是对占用耕地建房或从事其他非农

8、建设的单位和个人征收的一种税。 （1）纳税人 凡占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人。 （2）课税对象 占用耕地从事其他非农建设的行为。 （3）计税依据 耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。 （4）应纳税额 应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积适用税额标准 （5）税率和适用税额 实行定额税率，具体分4个档次（以县为单位,第二节 我国的房地产税收,三、土地增值税,土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。 （1）纳税人 凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和

9、个人 （2）征税范围 国有土地、地上建筑物及其他附着物。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。 （3）课税对象 课税对象是有偿转让的房地产，并有土地的增值收益。 （4）计税依据 计税依据为纳税人转让房地产所取得的土地增值额（转让收入规定扣除项目金额,扣除项目,取得土地使用权所支付的金额； 开发土地的成本、费用； 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； 与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目,5）税率及应纳税额的计算 土地增值税实行四级超额累进税率,增值额高出应扣除项目金额的倍数不同，税率不同： 应交税额=（各部分增值额相应税率,第二节 我国的房地产税收

10、,三、土地增值税,速算公式如下： 土地增值额未超过扣除项目金额50的，应纳税额土地增值税额30； 土地增值额超过扣除项目金额50的，未超过100的，应纳税额土地增值税额40扣除项目5； 土地增值额超过扣除项目金额100的，未超过200的，应纳税额土地增值税额50扣除项目15； 土地增值额超过扣除项目金额200的，应纳税额土地增值税额60扣除项目金额35,第二节 我国的房地产税收,四、城市维护建设税,开征城市维护建设税的目的在于扩大和稳定城市维护建设资金的来源，加强城市的维护建设。 （1）纳税人 是缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人。 （2）征税范围 具体包括城市、县城、建制镇，以及税法规定

11、征收“三税”的其他地区。外商投资企业和外国企业暂不缴纳城市维护建设税。 城市维护建设税的征收与增值税、消费税和营业税同时进行。 （3）计税依据及税率 计税依据：是增值税、消费税与营业税之和。 （4）税率 税率：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、建制镇的，税率为5%；纳税人所在地不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1,第二节 我国的房地产税收,五、房产税,房产税：是向房产的产权所有人征收的一种税。 （1）纳税人 中国境内拥有房屋产权的单位和个人。 （2）课税对象 城市、县城、建制镇和工矿区的房产。 （3）课税依据： 非出租的房产，以房产原值一次扣除1030后的余值； 出租

12、的房产，以房产租金收入。 （4）税率：采用比例税率 按房产余值计征的，税率为1.2； 按房产租金收入计征的，税率为12。 （5）纳税地点和纳税期限 纳税地点：房产所在地 纳税期限：按年计征，分期缴纳，具体由各省、自治区、直辖市人民政府规定,第二节 我国的房地产税收,六、契税,契税是房屋所有权或者土地使用权在发生转移时，当事人签订契约时按交易价格的一定比例对产权承受人征收的一次性税收。 契税带有规费性质，按政策的不同而有所不同。这是契税不同于其他税收的主要特点。 （1）纳税人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人 （2）计税依据 国有土地使用权出让、出售，房屋买卖，为成交价格

13、；土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关按市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换为其价格的差额。（3）税率 1997年国务院修改契税条例，在全国实行浮动税率，契税税率范围为35。各地适用税率由省、自治区、直辖市人民政府按照本地实际情况，在规定幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案,城市房地产税：是对规定范围内的城市房地产征收的一种税。 （1）纳税人 仅适用于外商投资企业，外国企业，外国人，港、澳、台同胞和华侨在内地兴办的企业，港、澳、台同胞和华侨等。 （2）课税对象 中国境内的城市房产。 （3）课税依据及税率 一是以房产价值为依据，对应的适用税率是1.2%； 二是以出租房屋的租金收入为依据，对

14、应的适用税率是18%。 （4）纳税地点和纳税期限 纳税地点：房产所在地 纳税期限：按年计征，分期缴纳，具体由各省、自治区、直辖市人民政府规定,第二节 我国的房地产税收,七、城市房地产税,营业税：是对我国境内从事交通运输、建筑、服务业等第三产业的单位、企业、组织和个人，就其经营业务征收的一种税。其中，涉及房地产行业的共有三个税目，即建筑业、转让土地使用权、销售不动产中的营业税。 （1）征税对象 在中国提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业，以及行政、事业单位及其他个体经营者等。 （2）税率 营业税按照行业、类别额不同分别采用了不同

15、的比例税率，如：交通、建筑业、邮电通信业等税率为3%；服务业、转让无形资产（包括土地使用权）、销售不动产税率为5%；金融保险业税率为5；娱乐业税率为5%20,第二节 我国的房地产税收,八、营业税,企业所得税是对中国境内所有企业的经营收入征收的一种税。 （1）纳税对象：我国境内所有企业的经营收入。 （2）纳税人：我国境内所有企业。企业分为居民企业和非居民企业，但个人独资企业和合伙企业不在此之列。 （3）税率：企业所得税的税率统一为25%，对于符合条件的非居民企业，适用税率为20%。 （4）计税依据：企业所得税以应纳税所得额为计税依据。应纳税所得额为纳税人每个纳税年度的收入总额减去准予扣除项目金额以后的余额，为应纳税所得额,第二节 我国的房地产税收,九、企业所得税,企业所得税法划分居民企业和非居民企业的依据是“注册地标准”和“实际管理机构标准”。 企业所得税法及中华人民共和国企业所得税法实施条例（以下简称实施条例）规定，居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国（地区）法律成立但实际管理机构在中国境内的企业，包括依照中国法律、行政法规在中国境内成立的企业、事业单位、社会团体以及其他取得收入的组织。非居民企业是指依照外国（地区）法律成立且实际管理机构不在中