房地产开发工程管理.ppt

1、房地产开发工程管理,重点问题,房地产开发项目 又称之为建设工程项目。具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。 可分为单项工程、单位工程、分部工程等。,一 房地产开发项目管理概述,房地产开发项目特点,系统性,组织的层次性,整体性强,知识的密集性,投资额巨大，建设周期长,指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设的全面管理。包括： 在项目施工建设过程中：计划、指挥、检查、调整和控制； 在工程建设过程中：与社会各相关部门的联络、协调等。 成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发项目管理的三大核心，

2、它们是既对立又统一的整体。,房地产开发项目管理的概念,房地产开发项目管理的层次体系,建设工程目标控制 1、建设工程目标系统：投资、进度、质量三大目标，对立统一关系。 2、目标控制原则：系统控制、全过程控制和全方位控制、主动控制和被动控制、事前控制和事后控制 3、影响质量因素：人、机、料、法、环 4、建设工程目标控制的措施： （1）组织措施：组织机构和人员、目标和职责分工、工作流程； （2）技术措施：多个不同的技术方案、对方案进行技术经济分析； （3）经济措施：审核工程量、付款、结算；从全局、总体上加以考虑；偏差原因分析和未完工程预测，采取预防措施； （4）合同措施：拟订合同条款、合同谈判、处理

3、问题纠纷、防止和处理索赔、合同结构分析合同间的联系和影响。,建设程序 1、原则：“先勘查、后设计、再施工”；优化 决策，竞争择优，委托监理。 2、建设阶段划分： （1）投资决策：项目建议书、可行性研究 （2）建设实施：设计阶段、招投标阶段（建设准备阶段）、施工阶段、竣工验收阶段 （3）交付使用：工程投产或交付使用、工程保修 注意：项目实施阶段和项目施工阶段的不同,DM - Development Management 项目前期策划与管理,PM - Project Management 项目管理,FM - Facility Management 设施管理,决策阶段,实施阶段,准备,设计,施工,使

4、用阶段,工程管理,涉及建设工程项目 的全过程的管理,涉及参与建设工程项目 的各个单位对工程的管理,-为客户提供优质的产品和服务，实现企业效益和社会效益的双赢。 - 对于房地产开发商来说，项目要求在保证质量的前提下，投资越少越好； - 对于承包单位来说，则要研究投标策略，获取利润，以保护承包者的利益。 房地产开发项目管理趋势国际化、信息化,房地产开发项目管理的任务,项目进度管理的概念 房地产开发项目进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原

5、计划，直至项目竣工、交付使用。,二 房地产开发项目进度管理,房地产开发项目进度管理的阶段,影响房地产开发项目进度的因素,项目进度管理的主要任务,项目进度管理措施,组织措施 技术措施 合同措施 经济措施 信息管理措施,网络图的分类,房地产开发项目进度管理,网络图技术的特点,房地产开发项目进度管理,横道图 （横道图计划） 网络图 （网络图计划）,房地产开发项目进度管理系统,房地产开发项目进度管理,21,逐级分解,数据汇总,多级计划管理,房地产开发项目成本管理的概念,三 房地产开发项目成本管理,即在投资决策阶段、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时

6、纠正发生的偏差，确保开发项目投资管理目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。,房地产开发项目成本构成,房地产开发项目成本管理,房地产开发项目成本管理原则,房地产开发项目成本管理,房地产开发项目成本管理的主要内容,房地产开发项目成本管理,策划、设计阶段的成本管理 发包、施工阶段的成本管理 项目销售阶段的成本管理,工程项目质量管理的特点,四 房地产开发项目质量管理,质量管理的主要内容 施工前的准备阶段 施工过程中的质量管理,房地产开发项目质量管理,项目工程质量管理的主要途径,房地产开发项目质量管理,项目工程质量控制常用方法,房地产开发项目质量

7、管理,施工阶段质量监督控制手段,房地产开发项目质量管理,房地产开发项目的竣工验收 竣工验收的范围及依据 竣工验收的要求 竣工验收程序 验收准备 初步验收 正式验收 竣工验收的组织 房地产开发项目由建设单位组织竣工验收，由建设行政主管部门进行程序监督。,房地产开发项目质量管理,1建筑工程施工质量验收的依据: 建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2001 2建筑工程施工质量验收的指导思想是：验评分离、强化验收、完善手段、过程控制 3建筑工程质量验收划分为单位工程、分部（子分部）工程、分项工程和检验批,建筑工程分部工程划分为：,1.地基与基础 2.主体结构 3.建筑装饰装修 4.建筑屋面 5

8、.建筑给水、排水及采暖6.建筑电气 7.智能建筑 8.通风与空调 9.电梯 10节能保温工程,五 房地产开发项目其他管理,六、法律法规： 建筑法中有关工程承包、转包、分包的规定： 1、提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。 建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或多项发包给一个工程总承包单位；但是，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。 2、禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给

9、别人。 3、建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。 4、建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。 5、禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位，禁止分包单位将其承包的工程再分包。,建设工程质量管理条例 1、质量责任：施工单位对建设工程的施工质量负责；实行总承包的，总承包单位应当对全部建设工程质量负责。 2、施工质量不符要

10、求时的处理 （1）返工重新验收；（2）经有资质的检测单位鉴定达到设计要求的检验批，应予验收；（3）经有资质的检测单位鉴定达不到设计要求，但经原设计单位核算认可能满足结构安全和使用功能的检验批，可予以验；（4）经返修或加固的分项、分部工程，虽然改变外形尺寸但仍能满足安全使用要求，可按技术处理方案和协商文件进行验收；（5）通过返修或加固仍不能满足安全使用要求的分部工程、单位工程，严禁验收。 3、质量事故：各有关单位向当地建设主管部门上报,建设工程安全生产管理条例 1、建设单位：周边及地下环境资料、安全措施费、拆除工程、管理责任。 2、施工单位： （1）总包负责制、特种作业人员持证上岗、 （2）须编制专项施工方案的工程：（附安全验算结果，经施工单位技术负责人、总监理工程师签字后实施）基坑支护与降水工程；土方开挖工程；模板工程；起重吊装工程；脚手