商业地产常识

1、具体到商铺来看，是专门用于商业经营活动的房地产。经营模式、功能和用途上都有别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式,狭义概念retail real estate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、mall、步行街以及社区商业等,commercial real estate 或 commercial property；除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产,商业地产的定义,商铺的分类,按照商铺的开发形式分类,写字楼裙房,建材市场、家具市场、服装市场等,购物中心商铺 百货商场商铺,按照市场辐射范围分类 按照市场辐射范围分类,商

2、铺的分类,超区域型辐射范围10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积10-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口50万,超级型这就是传说中的超级购物中心或者super mall了。建筑面积通常在20-50万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市,区域型辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8公里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店,社区型辐射范围3公里，总

3、建筑面积5万平方米，商圈人口5-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店,邻里型辐射范围1公里，总建筑面积2万平方米，商圈内人口5万，主力店为中型超市或餐饮主力店,目的地型依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目所属区域之外，甚至是外地、呈现“飞地”特征,按照市场辐射范围分类,不同城市消费力、交通通达性、人口密度差异很大，不可将标准僵化处理,商业地产开发与住宅的差异,商业地产的盈利模式,只售 不租,租售 并举,只租 不售,add title in here,add title in

4、here,add title in here,商业地产的盈利模式,卖掉,地段与价格是影响商业物业成交的两大因素，而其中地段是一个固定不变的因素，可塑性程度不高，价格则是一个可变因素，在市场竞争中可根据对手的情况进行调整，在地段因素基本一定的情况下，价格因素对商铺成交将起决定作用,在中国大陆的土地制度现状条件下，不管怎么宣传继续持有，但终极目标一定是这个,商铺如何定价,什么影响商铺价值,影响商业地产价值的六大因素,1、地理位置,2、交通条件,3、区域发展与消费水平,999,000,4、商业市场容量,5、市场定位、业态组合,市场定位,业态组合,6、建筑形态,外观设计,表现1：只注重形态设计，忽视业态空间的组合与配置 表现2：过度追求商业利益而破坏城市形象 表现3：抛弃文化的商业开发 表现4：尺度过于夸张,平面布置,表现1：商铺和公共空间比例不佳，不能带来经济效益 表现2：忽视商业楼层租金的层级递减效应 表现3：自动扶梯设置不能引导人流 表现4：商铺分割过于平均，不利于使用,道路规