《营销推广报告》PPT课件

1、2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,1,鸿翔花园商场定位及营销推广报告,深圳中原物业顾问有限公司,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,2,前言,中原介入策划鸿翔花园商场以来，对整个项目商场的前期定位、规划建议、业态分布、招商建议等方面进行了大量的工作，现将前阶段的工作进行阶段性总结，并对本项目的包装推广、销售、招商,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,3,市场篇,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,4,第一部分 项目周边市场情况,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,5,松园路在传统上不属于城市的商业中心,1. 区域商业情况,小结： 因此传统的服装、百货等

2、购物类商业不适合本项目，本项目商业宜走特色化的商业业态,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,6,松园路主要以餐饮及娱乐较为发达,小结： 本区域传统上餐饮业尤为兴旺，周边是深圳市场最早的食街之一，在罗湖一带的老居民具备一定的知名度,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,7,小结： 本项目规模中等、无地铁支持，因此本区域的商业较难辐射到全市范围，而如果走特色化的经营配合，则可以吸引其它区域的消费者,如定位为传统商业，难以辐射全市,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,8,小结： 项目所处区域属于传统住宅区，住宅密度高，人口集中，有较强的日常消费力。 周边有八卦岭的好又多、宝安南

3、路的岁宝百货、园岭的新一佳、沃尔玛等，虽面积规模较小，但经营均较为理想,超市具有生存的空间，但宜搭配相关的业态互补,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,9,专业市场的风险较大，同时不适合本项目。 本项目距离笋岗物流园较近，物流园主要以专业市场为主，而专业市场所需的便利交通配套，本项目难以支持专业市场的发展，同时专业市场的形象档次会对住宅造成较大的影响，因此专市性的市场不适合本项目,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,10,总结,1、品牌佳的知名超市应是本项目商业的一大主要功能。 2、除超市有生存空间外，传统的购物类商业难以支持本项目的经营。 3、专业市场开发的道路不适合本项目。

4、 4、宜结合本区域的经营传统，特色性的商业发展应是本项目的方向,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,11,定位篇,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,12,定位前提,1、弥补市场空白 2、经济效益、社会效益双丰收 3、良好的可持续经营发展空间,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,13,深圳市大型集购物、休闲、娱乐、文化、旅游为一体的商业中心,项目定位,以超市为经营及人流的基础，打造深圳最具有特色的休闲娱乐新天地，也就是打造属于深圳的“上海新天地,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,14,深圳新天地 或 红岭新天地,项目命名建议,2021/3/10,中原地产鸿翔商

5、场项目组,15,建议本项目分为三大区域,项目功能定位,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,16,超市区,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,17,休闲酒吧区,街铺,首层内铺,露天内商业街,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,18,餐饮娱乐区（二、三楼,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,19,针对本项目的实际情况，分析项目所处的区域，中原认为本项目的消费者定位为两个辐射圈,第一辐射圈： 松园路、园岭、八卦岭、笋岗、宝安南等片区的社区居民。 适合业态：超市,消费者定位,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,20,第二辐射圈： 罗湖、福田区的特定消费群 适合业

6、态：餐饮、咖啡、娱乐、休闲等,消费者定位,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,21,超市区,建议引进知名品牌连锁超市：如家乐福、万佳百货等。 规划位置：负一层约10000平方米 首层约5000平方米左右,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,22,休闲酒吧区,建议引进主要国外、香港、深圳、上海知名的品牌餐饮、酒吧、咖啡连锁，如肯德基、麦当劳、星巴克、品上品咖啡、KOSMO咖啡等。 同时部分知名的时尚特色业态，如时尚服装、特色工艺品等休闲类业态，符合都市人追求时尚、潮流的需求。 具体业态建议参考上海新天地,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,23,特色建议,2021/3/1

7、0,中原地产鸿翔商场项目组,24,1、打造项目休闲、时尚、特色的消费环境，以硬件的特色性吸引商家及消费者，如上海新天地宣扬的是老上海建筑“石库门”的特色及老上海的文化,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,25,2、 建议本项目以特色的滨海文化特色为主，打造亚洲滨海休闲文化氛围，建议在园林、广场、硬件装修上结合法国的浪漫情调。（如超市的招商引入家乐福，本项目则更具有法国情调的概念,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,26,3、 通过营造本项目内商业街的水景，打造深圳最具特色的水景法国风情街，营造项目经营的景观特色,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,27,4、街铺的外围走

8、廊的环境特色设计，也可为项目增加经营特色,特色建议,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,28,5、引入各国风情的餐饮及休闲特色，如日本的寿司店、巴西的特色烤肉等，作为项目的国际性商业特色,特色建议,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,29,露天商业街包装建议： 为打造本商业街的特色，营造项目的亮点，建议将本露天商业街单独包装定位，建议定位为： 深圳首个水景法国风情咖啡酒吧街,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,30,露天商业街命名建议,九里香堤,咖啡香街,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,31,为了打造本项目住宅及商业的特色，建议此部分街铺先招商，后销售，以保

9、障项目的特色,租售建议,部分铺位先招商，后销售 其它铺位直接销售，作引导性经营,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,32,餐饮娱乐区（二、三楼,建议引进知名中式酒楼及娱乐商家，如海港大酒楼、钱柜（卡拉OK）等具知名度的商家,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,34,经营管理建议,建议发展商聘请具有管理“上海新天地”的商业精英对本项目进行商业管理，对投资者及商家将具有强大的信心,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,35,营销推广篇,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,36,营销推广主线,打造功能齐全及经营富有特色的社区购物中心，以特色、主题性的包装定位，给投资者强

10、大的投资信心，使本项目迅速成为市场的焦点,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,37,项目特色建议,1、以商家品牌提升项目的档次及形象，如家乐福、肯德基、星巴克等知名商家。 2、 “全天候商业街”概念 3、深圳唯一水景休闲商业街 4、特色化的定位：“深圳新天地,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,38,项目销售前提条件,1、大商家的招商引进，落实品牌超市进驻。 2、商铺划分 3、预售证 4、销售资料的准备 5、主体施工进度 6、法律文件及按揭落实,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,39,入市时机评估,整体经济氛围； 房地产销售旺季、淡季； 项目所在区域及相关概念炒作的时

11、机； 楼盘自身时机； 各种房地产盛会； 竞争对手的动作,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,40,街铺销售时机建议,建议2004年8月份开始积累客户,项目已封顶 工程形象较佳 裙楼的外立面及街铺间隔施工完成 利用住宅的火爆销售带动街铺的销售,建议2004年10月份正式销售,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,41,内铺销售时机建议,建议2005年4月份销售,内铺的投资客对于现楼的信心较大，因此建议内铺 的入市时间为接近入伙前后。 住宅的销售已接近尾声，集中火力主推商场内铺有 利于项目的形象建立,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,42,招商时机建议,超市： 根据超市一般在选址的要求，超市的招商宜在项目开始时介入招商，可针对超市的技术要求进行工程调整，因此超市宜尽快开展。 目前本项目超市的招商情况，超市的招商已取得了较理想的进展,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,43,招商时机建议,肯德基或麦当劳： 建议在确定知名超市进驻后，开展对肯德基或麦当劳的招商工作，以利于未来住宅及商铺的销售。 内铺其它商家招商： 考虑内铺及街铺主要以销售为主，针对内铺的小商户招商宜安排到商场开业前3个月左右,2021/3/10,中原地产鸿翔商场项目组,44,招商建议,第一批进驻的商家非常重要 首批进驻的商