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1、房地产法 串讲,主讲：毕枫君,串讲目的： 明确重点难点，巩固复习效果，顺利通过考试。 参考教材： 房地产法（2006年版），程信和、刘国臻主编，北京大学出版社,串讲知识点： 1、房地产关系 2、房地产法的概念、体系和基本原则 3、房地产法律关系 4、土地法律关系 5、土地所有权 6、土地使用权 7、农村土地承包经营权 8、土地用途管制制度 9、耕地保护制度 10、建设用地制度 11、房地产所有权 12、房地产相邻权,13、建筑物区分所有权 14、住房部分产权 15、城市房地产权属登记 16、房地产开发 17、土地使用权出让 18、土地使用权划拨 19、房地产开发企业资质管理 20、房地产中介

2、21、拆迁管理 22、拆迁补偿与安置 23、房地产转让 24、商品房买卖 25、房地产抵押,26、房屋租赁 27、公房售后产权 28、物业管理特征和内容 29、业主、业主大会、业主委员会 30、住房公积金 31、几种具体的房地产税 32、解决房地产纠纷的法律方式和法律依据,第一章房地产法概述 1、房地产市场的概念 2006年10月真题 名词解释 我国现时所称房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。 2、房地产市场的特征 2005年10月真题 多项选择 综合功能、多级市场、法定形式、国家干预 3、房地产业的地位和作用 2006年

3、真题 简答题 在国民经济中，房地产业的占支柱性地位和作用，主要体现在它的基础性和先导性上 基础性：土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件，衣食住行是基本的生活要求 先导性：房地产业的发展为农业、工业、商业、运输业等的繁荣发展提供着先导性物质条件,4、房地产法调整对象的内容 2002年10月真题 简答 （1）土地、房屋财产关系 （2）土地利用和管理关系 （3）城市房地产开发经营关系 （4）城市房地产管理关系 （5）城市物业管理服务关系 5、我国房地产法的基本原则 （1）土地公有原则 （2）土地有偿使用原则 （3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则 （4）房地产综合开发原则

4、 （5）城镇住房商品化原则 （6）宏观调控与市场相结合的原则,6、房地产法律关系的要素 （1）主体参加房地产法律关系的当事人。主体即参加房地产法律关系的当事人，它既是权利的享受者，又是义务的承担者，主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。 （2）客体土地和房屋。房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。一般来说，客体分为土地和房屋，它们属于不动产。 （3）内容主体享有的权利和承担的义务。是房地产法律关系的最基本的要素，也可以说是主体各方关系的落脚点。权利，是指房地产法律关系主体在一定的条件下，按照自己的意志，为某种行为或实现某种利益的资格。义务，是指房地产法律关系主体

5、在一定的条件下，承担的某种责任或付出的某种代价,7、土地分类 2006年10月真题 多项选择 按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为 ： （1）农用地 （2）建设用地 （3）未利用地 8、我国对房地产业的定位： 房地产在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一,9、房地产关系的概念 房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。 房地产关系，按其法律特征，可分解为： （1）民事（商品）性质的经济关系。民事（商品）性质的经济关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用

6、、转让、抵押、租赁等经济关系。 （2）行政关系性质的经济关系。行政关系性质的经济关系，指的是不平等主体之间基于土地、房屋的征收或征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系,10、房地产法的体系 2005年10月真题 简答 广义的房地产法基本内容包括： （1）关于房地产权属的规定 （2）关于房地产开发利用的规定 （3）关于房地产交易的规定 （4）关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定 （5）关于社会化、专业化的物业管理服务的规定 11、房地产法律关系的特征 （1）主体的多元性 （2）客体的确定性 （3）内容的多样性,第二章 土地管理法律制度 1、土地管理

7、法的概念。土地管理法是国家为实现土地管理目的而制定的各种法律规范的总称。它调整因确认土地所有权、取得和转让土地使用权、开发利用土地，以及规划、管理、保护土地而产生的各种经济关系。 2、土地管理法的立法宗旨 （1）维护土地的社会主义公有制 （2）保护、开发土地资源、合理利用土地 （3）切实保护耕地 （4）促进社会经济的可持续发展 3、土地法律关系 土地法律关系是由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。 它包括： （1）土地财产法律关系 （2）土地管理法律关系,4、土地管理法的调整方法 （1）民事性的调整方法土地法律规范以平等、自愿、有偿的方法为调整手段。 （2）管理性的调整方法以指导

8、性与强制性的管理、监督的法律手段进行调整。 5、土地所有权是指土地所有人依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 （1）土地所有权由土地所有制决定。我国实行全民所有制和集体所有制，从而在土地所有权方面，确立了国有土地和农民集体所有土地这两种所有权。 （2）土地所有权具有排他性。同一块土地上只能有一个所有权存在，而不能同时存在两个以上的所有权。 （3）土地所有权可分为两类情况：一，国有土地的所有权只能由国家统一行使，具有统一性和唯一性。二，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权,6、土地使用权 2006年10月真题 名词解释 土地使用权，是指土地使用者依法使

9、用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。土地使用权的内容包括：使用权 、收益权 、处分权 。 7、土地使用权的特征 2001、2002、2006年10月真题 简答题，2003 论述题真题 论述题 （1）权利的派生性。土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权，是一种独立的使用权。 （2）客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面，不及于地下资源、埋藏物。 （3）取得的法定性。土地使用权的取得必须经过法定程序。 （4）使用的期限性。法律通常规定土地使用权的一定有效期限,8、土地使用权的内容 （1）使用权。使用权是对土地的开发、利用、经营的权利。 （2）收益权。收益权是使用人享有使用土地上利益的权

10、利，即他是基于使用土地而取得经济收入和孳息的权利。 （3）处分权。在非所有人使用土地的情况下，使用人无权决定土地的最终命运，而只能依照法律的规定和合同的约定转让土地使用权,9、 土地使用权的取得 （1）原始取得：行政划拨、有偿出让 （2）传来取得： 转让方式，转让方式是指根据当事人双方自愿达成的协议，一方将其拥有的土地使用权转移给另一方的行为，转让的法律形式包括买卖、交换和增与。 抵押权的实现，抵押权的实现是指依据抵押合同，按照担保法规定的条件和方式，将抵押人拥有的国有土地使用权转移给抵押人或依法拍卖给第三人。 民事执行，民事执行是指依照民事诉讼法或破产法的有关规定，将被执行人或者破产人拥有的

11、国有土地使用权以拍卖、变卖或者其他方式用于清偿债务,10、土地使用权的终止 2003年10月真题 简答 （1）因土地使用权出让合同期限规定的使用期限届满 （2）国家依照法律程序提前收回土地使用权 （3）因违法而被国家强制收回土地 （4）因土地的灭失而导致土地使用权的终止 11、土地使用权的变更 （1）主体变更 （2）内容变更 （3）其他事项的变更,12、农村土地承包经营权的含义 农村土地承包经营权，是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。 13、家庭承包经营发包方的权利和义务 权利：（1）发包的权利 （2）监督的权利 （3）处理的权利 （4）法律、行政法规规定

12、的其他权利 义务：（1）维护承包方的土地承包经营权 （2）尊重承包方的生产经营自主权 （3）为承包方提供必要服务 （4）组织农业基础设施建设 （5）法律、法规规定的其他义务,14、家庭承包经营承包方的权利和义务 2006年真题 论述题 权利： （1）土地承包经营权 （2）土地承包经营权的流转 （3）承包地被征用、占用时依法获得补偿的权利 （4）法律、行政法规规定的其他权利 义务： （1）维持土地的农业用途 （2）保护和合理利用土地 （3）法律、行政法规规定的其他权利 15、承包期限。农村土地承包法规定：（1）耕地的承包期限为30年。（2）草地的承包期限为3050年。（3）林地的承包期限为307

13、0年；特殊林木林地承包期，经国务院林业厅行政主管部门批准可以延长,16、土地承包经营权流转的方式： 土地承包经营权采取转包、出租、转让或者其他方式流转，当事人双方签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。 17、以其他方式承包农村土地的程序及权益保护 以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。 发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上的成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡镇人民政府批准,18、土地用途管制制度的概念 土地用途管

14、制制度，是指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地这样一种制度。 19、土地管理法将土地分为： （1）农用地直接用于农业生产的土地 （2）建设用地建造建筑物、构筑物的土地 （3）未利用地农用地和建设用地以外的土地,20、集中征地审批权 征收基本农田，或者征收基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，必须由国务院批准；征收前述以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 21、农用地转为建设用地的批准权限 （1）国务院批准省

15、、自治区、直辖市、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的， （2）原批准土地利用总体规划的机关批准在城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的， （3）省、自治区、直辖市人民政府批准前述以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的,22、切实保护耕地是我国的一项基本国策 土地管理法设立了一系列的具体制度： （1）从规划上保证总量平衡 （2）实行土地用途管制制度。严格控制耕地转为建设用地，凡涉及农用地转为建设用地的，必须按规定办理农用地转用审批手续。 （3）实行占用耕地补偿制度。耕地总量不减少占多少，垦多少否则，报经国务院或缴纳耕地开垦费，专款用

16、于开垦新的耕地。 （4）实行基本农田保护区制度。对粮棉油蔬菜等优良耕地，按规定划为基本农田保护区实行特殊保护。土地管理法还规定，省自治区直辖市划定的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上。 2002年10月真题 单项选择 （5）禁止闲置和荒芜耕地,23、基本农田的概念 所谓基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田保护区是依据土地总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。 24、基本农田的保护 （1）实行基本农田补充制度 （2）禁止破坏基本农田 （3）禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田 （4）实行基本农田地力登记评

17、定制度 （5）实行基本农田保护责任制度,25、土地开发的概念土地开发是为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。其中，土地开垦是以垦殖为目的的开发，即开垦荒地为耕地用于农作物的种植，因此，开垦土地成为土地开发的一种具体形式。 一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以下的，按照省自治区直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准，开发600公顷以上的，报国务院批准,26、土地复垦的概念 土地复垦是指对在生产建设过程中，因挖掘、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。复垦的土地应当优先用于

18、农业。 2006年10月真题 单项选择 27、国家建设征收土地的法律特征 （1）征地理由的合法性 （2）征地行为的行政性 （3）征地条件的补偿性，征收耕地的，补偿费应当包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征收其他土地的，应当给予土地补偿费和安置补偿费。 土地管理法规定：“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年的平均年产值的6至10倍。” 2002、2003年10月真题 单项选择,28、征收土地的审批权 征收下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并

19、报国务院备案。 2005、2006年10月真题 单项选择,第三章 城市房地产权属及其管理法律制度 1、房屋所有权 房屋所有权，是指房屋所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利 2、房屋共有 房屋共有，是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。各共有人因房屋共有而形成的权利、义务关系，称为房屋共有关系。 3、房屋共有特征 （1）主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有 （2）客体是同一项房产 （3）房屋共有存在着对内、对外两种关系,4、房屋共有的形式 （1）共同共有 房屋共同共有是指两个或两个以上的人对其共有的某项房屋平等地、不分份额的享有权利并承担义务。只有在共同共有关系

20、消灭时方能分清份额。 （2）按份共有 房屋按份共有是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让,难点解析： 1、在处理房屋共同共有关系时，要掌握以下原则： （1）共有人对共有的房屋性质不明，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明房屋是按份共有的，应当认定为共同共有。 （2）在共同工友关系存续期间，部分共有人擅自处分共有房产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该房产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，又擅自处分共有房产的人赔偿。 （3）在共同共有关系终止时，对共有房产的分割，有协议的，按协议

21、处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并要考虑共有人对共有房屋的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。分割夫妻共有房产，应当根据婚姻法的有关规定处理。 （4）共同共有房产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的房产时，如果出卖的房产与其他原共有人分得的房产属于一个整体或有配套使用，其他远原共有人主张优先购买权的，应当予以支持,2、在处理房屋按份共有关系时，要掌握如下原则： （1）一个或数个共有人要求将自己的份额分出或转让时，其他共有人不得妨碍其行使权利。 （2）共有人出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。 （3）按份共有房产的分割必须保持房屋的使用价值。不

22、能采用损害房屋的使用价值的办法，对其中不能分割或者分割有损其价值的，可以折价补偿、变价分割,5、房地产相邻权的概念 房地产相邻权，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。 6、房地产相邻权的特征 （1）主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人 （2）客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时体现的利益 （3）不涉及占有、使用房地产本身 （4）内容是相邻人之间的权利义务 7、房地产相邻权的种类 （1）因使用邻地、通道，或通行而发生的相邻关系 （2） 因相邻环境保护而发生的相邻关系 （3）因险

23、情危害而发生的相邻关系 （4）因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系,8、异产毗连房屋 “异产”是指不同主体的房产，“毗连”是指不同所有权人的房屋相连。异产毗连房屋是指结构相连或具有共有、共同设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。 难点：异产毗连房屋关系 （1）除另有规定外，任何一方不得多占、独占，且所有人和使用人在房屋共有、共有部位，不得有损害他方利益的行为。异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共用部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。一方所有人如需改变共用部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。 （2）异产毗连房屋所有人和使

24、用人应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系，异产毗连房屋所有人或使用人超越权利范围，侵害他人权益时，应停止侵害，并赔偿由此而造成的损失,9、建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所有权，是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权（特制所有权）、共用部分的持分权（共有权）以及因共同关系所生的成员权（社员权）。 10、建筑物区分所有权的特征 （1）复合性与一体性。复合性是指，建筑物区分所有权由三种权利构成，即专有所有权，共用部分持分权和成员权。一体性表现在：一是构成建筑物区分所有权的三项内容（专有所有权、共用部分持分权及成员权）必须结为一体，不可分离。在转让、处分、抵押、继承时，均应

25、将三者视为一体，不得保留其一或其二而转让、抵押其他权利。 （2）专有所有权的主导性。表现为：一是区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权及成员权。二是区分所有权专有所有权的大小，决定了共用部分持分权及成员权的大小。三是在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。 （3）权利主体身份的多重性，同时为所有人和共有权人,11、住房部分产权的概念 住房部分产权是指城镇居民对按标准价（优惠价）购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。 其收益权和处分权只是部分的，或者说是有限的。如住房部分产权5年后进入市场时，在同等条件

26、下，原售房单位有优先购买、租用权。 12、房地产权属登记的概念 房地产权属登记，是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。 13、房地产权属登记的功能 真题 多项选择 （1）产权确认功能 （2）公示功能 （3）管理功能,14、房地产登记的效力 （1）成立要件主义。成立要件主义认为，房地产权利的转移和设定在登记之前只体现为债权的存在，在登记之后才能认为是完成产权的转移或者权利的设立；未经登记，则对房地产交易的权利受让方来说就只能得到债权的保护，得不到物权的保护。 （2）对抗要件主义。对抗要件主义认为，房地产

27、是一种特定物，其产权的变动与其他权利的设定应当与债权的成立同步，即在登记之前权利就已经转移或者设立，登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记完成之后才能受法律的全面保护。 我国为成立要件主义，即房地产转让自登记后有效,15、房屋权属登记的种类 （1）总登记。总登记，是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。 真题 单项选择 （2）初始登记 （3）转移登记 （4）变更登记 （5）他项权利登记 （6）注销登记,第四章 城市房地产开发法律制度 1、房地产开发的概念 房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 难点：

28、领会这概念应当注意以下两点 （1）取得国有土地使用权是房地产开发的前提。城市房地产开发用地必须是国有土地，取得国有土地使用权是城市房地产开发的前提；农村集体土地不能直接用于房地产开发，只用在由国家通过征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。 （2）房地产开发既可以是进行基础设施建设，也可以是继之进行房屋建设。土地开发，也称“三通一平”或“七通一平”。所谓“三通一平”，（真题 单项选择） 就是将开发区域以外的道路、给水排水管、供电线路等引入施工现场，对施工现场的土地进行平整。所谓“七通一平”，包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通和平整场地,2、房地产开发的类别 （

29、1）按房地产开发的规模不同，分为单项开发、小区开发和成片开发 真题 多项选择 （2）按房地产开发的目的不同，房地产开发分为经营性开发和自用性开发 （3）新城区开发和旧城区改造 3、房地产开发应严格按照用途、期限开发 城市房地产管理法第25条，“必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权”。 多年真题,4、土地使用权出让的概念 国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权

30、出让金的行为。 5、土地使用权出让特征 （1）是一种特殊的民事法律行为 （2）权利的有期性和有限性 土地使用权出让的最高年限规定为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。 熟记，多年真题 单项选择,6、土地使用权出让的方式 城市房地产管理法第12条规定，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式。没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 真题 多项选择 （1）协议出让出让方与受让方经过协商，就土地使用条件及双方的权利义务达成一致意见的一

31、种出让方式。实践中容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况，因此城市房地产管理法限制了这种方式的运用。 （2）招标在指定期限内，由符合条件的单位或个人以书面形式竞投某地段的土地使用权，由出让人即招标人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的出让方式。招标出让的一般程序为：招标、投标、定标、签约、履约五个阶段。 （3）拍卖出让人在指定的时间、地点、组织符合条件的有意受让人到场，就拟出让使用权的地块公开竞投，按价高者得的原则确定受让人。拍卖的一般程序是：发出拍卖公告、竞买、签约、履约,7、土地使用权划拨的概念 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后，将该幅

32、土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 8、土地使用权划拨的特征 （1）是一种具体的行政行为 （2）是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但要支付补偿费、安置费和土地使用税。 （3）土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的，城市房地产管理法第22条规定：“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另由规定外，没有使用期限的限制” （4）划拨土地使用权不可以转让、出租、抵押 （有例外,第五章 城市房屋拆迁法律制度 1、城市房屋拆迁的基本原则 （1）符合城市规划 （2）有利于城市旧区改造 （3）有利于生态环境改善 （4）保护文物古迹 2、拆迁

33、禁止事项及期限 （1）新建、扩建、改建房屋 （2）改变房屋和土地用途 （3）续租或新租房屋,3、拆迁补偿对象 （1）房屋 （2）附着物 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 4、拆迁补偿的形成 （1）货币补偿 （2）房屋产权调换 5、临时安置补助费 临时安置补助费是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，通常又称为过渡费。 真题 名词解释,第六章 城市房地产交易法律制度 1、房地产交易的概念 城市房地产管理法规定，房地产交易是指房地产产权的变更和转移，其形式包括房地产转让、抵押、租赁。 2、房地产交易的特

34、征 （1）房地产交易的特殊性。房地产交易的对象是作为特殊商品的房地产，包括土地使用权、土地上的房屋以及其他建筑物的所有权。 （2）房地产交易的确定性。房地产交易的形式仅包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 （3）房地产交易的多样性。房地产交易不是单一的典型合同的称谓，而是数种典型合同的总称。 （4）房地产交易的要式性。房地产交易主要表现为债的关系，并通过各种交易合同形式实现。由此引发的房地产权属的变动必须办理登记手续，方能完成转移,难点： 房地产转让、抵押应注意的问题： （1）房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让。 （2）房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时抵押。 城市房地产

35、管理法第31条规定：“房地产转让、抵押时， 房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。” 3、房地产转让的概念 真题 名词解释 城市房地产管理法规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为,4、房地产转让的禁止条件 （1）以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的有关转让条件的 （2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 （3）依法收回土地使用权的 （4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的 （5）权属有争议的 （6）未依法登记领取权属证书的 （7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形,5、以出让方式取

36、得土地使用权的房地产转让时应当符合的条件 （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整；形成工业用地或者其他建设用地条件。 （3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书,6、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时应当符合的条件： 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物可以转让

37、、出租、抵押： （1）土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人 （2）领有国有土地使用证 （3）具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明 （4）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让在实际运作中分为两种情况： （1）办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金 （2）不办理土地使用权出让手续的，应当将转让房地产所或收益中的土地收益上缴国家或作其他处理,7、商品房现售的概念 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 8

38、、商品房预售的概念 商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 9、商品房预售应当符合下列条件： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期,10、预售商品房的再行转让 关于做好稳定住房价格工作的意见：“根据中华人民共和国城市房地产管理法有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范

39、私下交易行为。 11、预售商品房的所有权及风险负担的转移 所有权的转移：不动产所有权从办理过户登记时转移。 风险责任的转移：不动产交付之后，风险责任转移。 12、房地产抵押的概念 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。它具有如下性质： （1）抵押权是一种从属权利 （2）抵押权是一种价值支配权 （3）抵押权是一种优先受偿权,13、房地产抵押的条件 下列房地产不得设定抵押： （1）权属有争议的房地产 （2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 （3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 （4）已依法公告列入拆迁范围的房地产 （

40、5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产 （6）依法不得抵押的其他房地产 14、房地产抵押权所担保的债权的范围 担保法第46条规定：“抵押担保的范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。,15、房地产抵押权的实现方式 担保法第53条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。” 16、抵押人的权利和义务： （1）抵押人的权利：对抵押房地产的占有、使用和获取收益权；就同一房地产剩余的价值部分再设定抵押的权利。 （2）抵押人的义务

41、有：保持抵押房地产的价值；保证抵押权人充分实现抵押权。 17、抵押权人的权利和义务： （1）抵押权人的权利：最主要的是优先受偿权。在债务人履行期届满而不履行义务或抵押合同期间债务人解散、被宣告破产等情况下，抵押权人有权从变卖抵押房地产的价款中优先于一般债权人得到清偿。 （2）抵押权的人的义务有：不得妨碍抵押人依法行使对抵押房地产的占有、使用、收益权；抵押权实现后，及时将剩余部分返还给抵押人,18、房屋租赁的禁止条件 （1）未依法取得房屋所有权证的； （2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （3）共有房屋未取得共有人同意的； （4）权属有争议的； （5）属于违

42、法建筑的； （6）不符合安全标准的； （7）已抵押，未经抵押权人同意的； （8）不符合公安、环保、卫生等主管部门规定的； （9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形,19、承租人违约或违法而导致出租人收回房屋而终止合同的情形有： （1）将承租的房屋擅自转租的； （2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的； （3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的； （4）拖欠租金累计6个月以上的； （5）公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的； （6）利用承租房屋进行违法活动的； （7）故意损坏承租房屋的； （8）法律、法规规定其他可以收回的。 20、房屋转租 合同法第224条规定：“承租人经出租

43、人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。,21、城市房地产管理法第55条规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。” 22、担保法第48条：“抵押人将已经出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。抵押权设定后成立房屋租赁关系的，若租赁关系影响抵押权实现的，该房屋租赁关系对抵押权人不发生法律效力，抵押权人可以申请实现抵押权,第七章 城镇住

44、房制度的改革与立法 1、住房公积金 真题 名词解释 住房公积金是由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，存入个人公积金帐户，用于购、建、大修住房的基金。 2、公有住房售房对象： 在城镇居住，有正式城镇户口的在职职工或离退休职工中的现住户，每一个职工家庭以户为单位，只能购买一次。 3、公房售后产权的归属问题 （1）职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，售房收入归个人所有。 （2）职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般使用5年后可以进入市场交易，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，售房收入归

45、个人所有。 （3）职工以标准价购买的住房，有部分产权，可以继承，一般5年后可以进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权,第八章 物业管理法律制度 1、物业管理的概念 物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 2、物业管理的特征 （1）物业管理关系是民事关系 （2）物业管理关系基于服务合同而产生 （3）物业管理关系具有有偿性 3、物业管理的内容 （1）常规性的公共服务 （2）针对性的专项服务 （3）委托性的特约服务,4、业主大会的概念 物业管理区

46、域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。 5、业主大会议事规则 业主大会作出决定，必须经过业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经业主所持投票权2/3以上通过。 6、物业管理服务企业 （1）专营企业。专营企业是指以物业管理为主营项目，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能独立承担民事责任，具有企业法人资格的企业。专营公司实行资质等级管理。 （2）兼营企业。兼营企业是指以其他经营项目为主，兼营物业管理服务

47、的法人企业。兼营公司暂不定资质等级,7、物业管理服务企业的资质等级管理 一级企业可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标；二级企业 只可以参加全国范围内30万平米以下物业管理项目的投标、议标；三级企业只限参加本省（自治区、直辖市）区域内15万平米以下物业管理项目的投标、议标。 物业管理企业资质等级实行动态管理，每两年核定一次。 8、物业管理服务合同的概念 物业管理服务合同（物业管理条例中称“物业服务合同”），是指物业管理服务企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立的约定双方权利、义务的书面协议,第九章 住房金融法律问题 1、严格审查开发贷款发放条件 住房开

48、发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金不低于开发项目总投资的30。 开发项目必须具备“四证”：国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证 2、经济适用住房的概念 经济适用住房是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 3、住房公积金的概念 住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金,4、住房公积金管理

49、委员会的设置 直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市，应当设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构。住房公积金管理委员会的成员中，人民政府负责人和建设、财政、人民银行等有关部门负责人以及有关专家占1/3，工会代表和职工代表占1/3，单位代表占1/3。 5、住房公积金的提取 （1）职工有下列情形之一，可以提取职工住房公积金帐户内的存储余额： （1）购买、建造、翻建、大修自住住房的 （2）离休、退休的 （3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的 （4）出境定居的 （5）偿还购房贷款本息的 （6）房租超出家庭工资收入的规定比例的,6、住房公积金贷款 缴存住房公积金的职

50、工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款,第十章 房地产税收法律制度 1、房地产税收的概念 （1）广义的房地产税 广义的房地产税，是指房地产开发经营中涉及的税，包括城镇土地使用税、耕地使用税、房产税、契税、印花税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税等。 （2）狭义的房地产税 狭义的房地产税，是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税，包括城镇土地使用税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税、房产税、契税和土地增值税。 2、土地增值税 土地增值税即以转让房地产取得的

51、增值额为征税对象征收的一种税,3、土地增值税计税依据 土地增值税的计税依据为土地增值额，即纳税人转让房地产所收取的收入减去法定扣除项目金额后的余额。法定扣除项目包括以下5项： （1）取得土地使用权所支付的金额，如土地使用权出让金、土地征用及拆迁费用等 （2）开发土地的成本、费用 （3）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房、建筑物的评估价格 （4）转让房地产有关的税金 （5）财政部规定的其他扣除项目 4、土地增值税四级超额累进税率 土地增值税税率采用四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；增值额超过扣

52、除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目200%的部分，税率为60,5、城镇土地使用税 城镇土地使用税是对使用国有土地的单位和个人征收的一种税。 6、城镇土地使用税计税依据 城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，从量计征。 7、城镇土地使用税税额 城镇土地使用税的税额，按照土地级差收益采用地区差别幅度税额。城镇土地使用税每平方米年税额如下：大城市0、510元；中等城市0、48元；小城市0、36元；县城、建制镇、工矿区0、24元。 8、耕地占用税 耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。 9、耕地占用税计税依据 耕

53、地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定税额一次性征收,10、耕地占用税税额 税额标准以县为单位按人均耕地面积多少加以规定，具体标准如下： 人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米征税210元 人均耕地在12亩（含2亩）的地区，每平方米征税1、68元 人均耕地在23亩（含3亩）的地区，每平方米征税1、36、5元 人均耕地在3亩以上的地区，每平方米征税15元 11、固定资产投资方向调节税 固定资产投资方向调节税是对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资额按规定的税率征收的一种税。 12、固定资产投资方向调节税计税依据 固定资产投资方向调节税的计税依据为固定资产

54、投资项目实际完成的投资额,13、固定资产投资方向调节税实行差别税率： （1）对国家急需发展的项目投资，适用零税率 （2）对国家鼓励发展，但受能源、交通等制约的项目投资，实行5的轻税率 （3）对职工住宅（包括商品房）的建设投资，实行区别对待和鼓励政策，税率分为0、5、10三档 （4）对楼堂馆所以及国家严格限制发展的项目投资，实行30的重税率 （5）对一般的其他项目投资实行中等税赋政策，税率为15 14、房产税 房产税是以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。 15、房产税计税依据 房产税计税依据为依照房产原值一次减除1030后的余值。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规

55、定。房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据,16、房产税税率 房产税的税率根据计税依据的不同分为两种：依照房产余值计算缴纳的税率为1、2；依照房屋租金计算缴纳的税率为12。 17、契税 契税是在房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。 18、契税计税依据 国有土地使用权出让，土地使用权出售，房屋买卖的计税依据为成交价格。土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。 19、契税税率 契税实行比例税率，税率为35,第十一章 涉外房地产法律制度 1、涉

56、外房地产的概念 涉外房地产关系，是指具有涉外因素的房地产关系。 广义上是指涉外防地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的某一具体因素。 狭义上是指房地产法律关系的客体房屋、土地位于我国境内，主体具有涉外因素。 2、处理涉外房地产关系应当遵循的原则 真题 多项选择 （1）维护国家主权原则 （2）平等互利原则 （3）统一管理原则,3、涉外商品房的预售 根据国家有关规定，需要向境外销售商品房屋的，必须向当地政府房地产管理部门申请，经批准发给商品房外销许可证后方可进行。预售的，必须同时申请领取商品房预售许可证 4、代管侨房 代管侨房是指房屋所有人下落不明，无合法代理人或者所有权不清

57、楚的华侨私有房屋，由房屋所在地政府房屋管理部门代为管理的行为,第十二章 房地产纠纷的法律解决 1、房地产纠纷的种类 （1）民事性质的房地产纠纷 民事性质的房地产纠纷指平等主体的公民、法人、其他组织之间的房地产纠纷。 （2）行政性质的房地产纠纷 行政性质的房地产纠纷指政府、政府下属房地产行政部门及其他行政机关在行使行政管理职权中与行政相对人即被管理对象之间发生的纠纷,2、解决房地产纠纷的法律方式 （1）协商。协商是指房地产纠纷的当事人在自愿的基础上，依据实际情况，自行商量解决争议。 （2）行政处理。行政处理是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。

58、 （3）仲裁。仲裁指的是由第三者（专门的仲裁机构、仲裁员）根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。仲裁决定一经作出，对当事人各方具有法律的约束力。 （4）诉讼。从狭义上理解，房地产纠纷案件仅指民事性质的纠纷，由人民法院民事审判庭或经济审判庭审理。从广义上理解，房地产纠纷案件包括一部分行政性质的纠纷，由人民法院行政审判庭审理,第十三章 违反房地产法的责任 1、民事责任 狭义的民事责任，是指违法或者违约之后，依法应当承担的民事法律后果。 （1）侵权责任 （2）违约责任 （3）不履行其他义务的责任 房地产关系中承担民事责任的方式主要有： 停止侵害，排除妨碍，

59、消除危险，返还财产，恢复原状，修理、重作、更换或退回，赔偿损失，违约金，消除影响、恢复名誉，赔礼道歉,2、行政责任 行政责任，是指违反行政管理秩序，依法应当承担的行政法律后果。 （1）房地产行政管理相对人承担行政责任的形式 ： 警告；罚款；没收违法所得、没收非法财物；责令停产停业；暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照 （2）房地产行政管理部门，行政机关及其工作人员，基本行政责任形式是行政处分。 （3）刑事责任 刑事责任，是指危害社会的行为构成犯罪，依照刑法规定应当承担的刑事法律后果。 房地产关系中发生的犯罪及其刑事责任： 非法转让、倒卖土地使用权罪；非法占用耕地、林地罪；非法批准征用、占有土地罪和非法低价出让国土使用权罪；擅自出卖、转让军队房地产罪；其他,1、复习技巧 （1）三个“基本” 基本概念，基本知识，基本理论，熟练掌握大纲内容 （2）“三点” 掌握重点，突破难点，解决疑点 （3）关注多次真题考点，熟悉试卷的结构和题型 2、出题倾向 （1）细致化，数字化 以07年真题为例（12个） 任何单位和个人不得闲置、荒芜耕