珠海中山房地产市场分析报告52P

1、2011珠海中山房地产市场分析报告普华房地产经纪有限公司2011/8目录第一章整体宏观市场背景分析5一、房地产发展的未来走向研究5（一） 2011 年上半年中国宏观经济运行状况51、农业生产总体稳定，夏粮生产获得丰收62、工业生产平稳增长，企业效益继续增加63、固定资产投资保持较快增长，房地产投资增速较快。74、市场销售稳定增长，汽车、房地产相关商品销售放缓。75、城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增长较快。8（二） 2011 年上半年中国整体GDP状况分析9（三）中国房地产未来发展趋势和特点10二、房地产调控政策研究12（一）房地产政策宏观调控历史分析12（二）主要调控政策细则及分析.131

2、、 70/90 政策132、限价政策143、限购令144、限贷155、二手房交易营业税156、房产税157、保障房建设168、存款准备金率持续上调及加息169、一房一价公示17第二章珠海、中山城市发展研究17一、珠海篇17（一）珠海市发展现状及趋势分析.171、珠海城市定位与发展结构172、珠海宏观经济分析际轻轨243、珠海房地产市场发展294、影响珠海主要调控政策分析295、调控政策对珠海房地产市场的影响306、珠海房地产市场供需及价格水平分析31（二）珠海人口结构及居住现状.361、珠海城区人口结构现状362、珠海城市规划及居住现状373、主城区人口数量、增速对住宅供应的分析384、人口结

3、构变化及居住现状对住宅需求的分析38（三）各区人口分布及转移趋势.391、各区人口分布情况分析392、人口转移对区域经济及房地产的影响39（四）房地产市场未来走势及预测.39二、中山篇40（一）中山市发展现状及趋势分析.401、中山概况402、中山房地产市场发展现状413、中山市房地产市场发展状况464、中市部分区域客户调查状况分析46（二）主城区人口、结构、居住现状对房地产的影响481、主城区人口、结构、增速对住宅供应的影响分析492、人口结构变化及居住现状对住宅需求的影响49（三）各区人口分布及转移趋势对房地产的影响501、各区人口分布情况分析502、人口转移对区域经济及房地产的影响51（

4、四）中山市房地产市场未来走势及预测52第三章总结52注：数据来源于珠海统计局、中山统计局、中山国土资源在线第一章整体宏观市场背景分析一、房地产发展的未来走向研究（一） 2011 年上半年中国宏观经济运行状况宏观经济景气指数趋势图( 至 2011 年 5 月 )上半年，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，国家坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展。初步测算，上半年国内生产总值 204459亿元，按可比价格计算，同比增长 9.6%；其中，一季度增长 9.7%，二季度增长 9.5%。分产业看，第一产业增加值

5、15700 亿元，增长 3.2%；第二产业增加值 102178 亿元，增长 11.0%；第三产业增加值 86581 亿元，增长 9.2%。从环比看，二季度国内生产总值增长 2.2%。1、农业生产总体稳定，夏粮生产获得丰收全国夏粮产量 12627 万吨，比上年增产 312 万吨，增长 2.5%。上半年，猪牛羊禽肉产量 3722 万吨，同比增长 0.2%，其中猪肉产量 2443 万吨，下降 0.5%。2、工业生产平稳增长，企业效益继续增加上半年，全国规模以上工业增加值同比增长 14.3%。分登记注册类型看，国有及国有控股企业同比增长 10.7%; 集体企业增长 9.6%; 股份制企业增长 16.1

6、%; 外商及港澳台投资企业增长 11.1%。分轻重工业看，重工业同比增长 14.7%，轻工业增长 13.1%。分行业看， 39 个大类行业均实现增长。分地区看，东部地区同比增长12.4%，中部地区增长 17.8%，西部地区增长 17.3%。上半年，规模以上工业企业产销率达到 97.8%，比上年同期提高 0.1 个百分点。 6 月份，规模以上工业增加值同比增长 15.1%，环比增长 1.48%。1-5 月份，全国规模以上工业企业实现利润 19203 亿元，同比增长 27.9%。在 39 个大类行业中， 37 个行业利润同比增长， 2 个行业同比下降。 1-5 月份，规模以上工业企业主营业务成本占

7、主营业务收入的比重为84.7%，比一季度提高0.3 个百分点。 5 月份，规模以上工业企业主营业务收入利润率为 6.2%。2011 年（ 2-6 月）工业增长速度14.514.414.3比 14.2分百 14.11413.913.82011年工业增加值增长速度（月份）工业增加值增长速度 (2011 年2月)工业增加值增长速度 (2011 年3月)工业增加值增长速度 (2011 年4月)工业增加值增长速度 (2011 年5月)工业增加值增长速度 (2011 年6月)月份3、固定资产投资保持较快增长，房地产投资增速较快。上半年，固定资产投资 ( 不含农户 )124567 亿元，同比增长25.6%。

8、其中，国有及国有控股投资43050 亿元，增长14.6%。分产业看，第一产业投资同比增长20.6%，第二产业投资增长 27.1%，第三产业投资增长 24.7%。分地区看，东部地区投资同比增长 22.6%，中部地区增长 31.0%，西部地区增长 29.2%。从环比看， 6 月份固定资产投资 ( 不含农户 ) 下降 1.04%。上半年， 全国房地产开发投资 26250 亿元，同比增长 32.9%。其中，住宅投资 18641 亿元，增长 36.1%。全国商品房销售面积 44419 万平方米， 同比增长 12.9%。其中，住宅销售面积增长 12.1%。上半年，房地产开发企业本年资金来源 40991 亿

9、元，同比增长 21.6%。 6 月份，全国房地产开发景气指数为 101.75 。4、市场销售稳定增长，汽车、房地产相关商品销售放缓。上半年，社会消费品零售总额 85833 亿元，同比增长 16.8%。其中，限额以上企业 ( 单位 ) 消费品零售额 39034 亿元，增长 23.7%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额 74450 亿元，同比增长 16.9%; 乡村消费品零售额 11383 亿元，增长16.2%。按消费形态分，餐饮收入 9579 亿元，同比增长 16.2%；商品零售 76254 亿元，增长 16.9%。在商品零售中，限额以上企业 ( 单位 ) 商品零售额 36108 亿元，同比

10、增长 24.2%。其中，汽车类增长 15.0%，增速比上年同期回落 22.1 个百分点；家具类增长 30.0%，回落 8.5 个百分点；家用电器和音像器材类增长21.5%，回落7.3 个百分点。 6 月份，社会消费品零售总额同比增长17.7%，环比增长 1.38%。5、城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增长较快。上半年，城镇居民家庭人均总收入12076 元。其中，城镇居民人均可支配收入 11041 元，同比增长 13.2%，扣除价格因素，实际增长 7.6%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入同比名义增长 11.5%，转移性收入增长 9.9%，经营净收入增长 31.2%，财产性收入增长 20

11、.4%。农村居民人均现金收入 3706 元，同比增长 20.4%，扣除价格因素，实际增长 13.7%。其中，工资性收入同比名义增长 20.1%，家庭经营收入增长 21.0%，财产性收入增长 7.5%，转移性收入增长 23.2%。当前，经济发展面临的国内外环境依然十分复杂，不稳定、不确定因素较多。下阶段国家坚持宏观经济政策取向不动摇，继续保持政策的连续性、稳定性，继续把稳定物价总水平放在宏观调控首要位置的宏观政策仍然是主导，国家将增强政策的针对性、灵活性、有效性，进一步处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系，加大改革创新力度，加快经济结构调整和发展方式转变，促进经济又好又快

12、发展。（二） 2011 年上半年中国整体GDP 状况分析国家统计局公布了上半年国民经济统计数据。根据统计，2011 年上半年国内生产总值 (GDP)204459 亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%。在国家统计局公布上半年的经济数据之前，对于中国经济上半年及未来的表现，市场人士就开始担心中国经济很有可能硬着陆，担心中国经济滞胀。但在经济增长高于9%的情况下，说硬着陆，谈滞胀不仅违背经济学的基本原理和概念，更与中国经济的实际情况不符。为了更能说明问题，我们对上半年经济增长以及三驾马车的具体表现进行更细致的分析。 一季度增长 9.7%，而二季度的经济增长为9.5%。这两个数字，如果与去年比较，尽

13、管有所下滑，但考虑到今年宏观调控力度的加大和信贷政策的大幅紧缩，以及通胀的加速，这样的增长数字甚至在某种程度上比去年上半年10.3%的数字都弥足珍贵。而从一些具体的数字表现而言，体征和各项指标都处于良好的区间。比如，上半年，全国规模以上工业增加值同比增长14.3%，固定资产投资增长 25.6%，都是比较理想的数字， 而消费和出口亦保持了平稳增长的态势。因此，尽管在政策加大调控力度的情况下，二季度的增长比一季度慢了 0.2 个百分点，但这既是季节性变化，也是宏观政策调控的结果，和政策的预期是一致的。从中国经济的主要指标看，经济增长并没有出现大幅度的下滑，所谓硬着陆，所谓滞胀的说法根本不存在。如果

14、说去年中国经济仍然属于快跑，那么，今年以来中国经济的增长则完全告别了危机时期的刺激效应，恢复到正常的增长和平稳状态，而并不是衰退和滑坡。对于中国经济的表现，国家统计局也认为经济增长的内生动力依然强劲，增长不会出现很大的问题。但是，这并不意味着，中国经济没有可担忧之处，应该看到，在经济增长良好的背后，风险的暗流涌动，其中最大的风险无疑有两个：一是通胀的未来走势，一是房价为代表的资产价格泡沫。先说物价，上半年，尽管货币政策一再收紧，但依然没有改变负利率的状况，价格上涨的动力依旧十足，居民价格消费指数高位运行。上半年物价指数平均5 .4%，特别是 6 月份，猪肉价格的暴涨使得 C PI 一举达到了

15、6.4%的三年来的高点。这意味着，年内完成 4%的调控目标基本已经没有可能。再看房价，在负利率和通胀效应之下，房地产政策尽管依旧处于严厉的调控之中，但房价由于通胀预期并没有出现下降的迹象，而上半年，全国房地产开发投资26250 亿元，同比增长 32.9%。一些没有采取限购措施的二三线城市，房价涨势依旧，整个房地产调控的压力依然很大。（三）中国房地产未来发展趋势和特点中国未来房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响

16、房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。可以预期未来的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：1、房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在未来中国房地产的发展趋势会存在泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场

17、和政策的组合作用。2、保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和低效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。3、中国房地产在未来会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。4、目前的房地产价格基本已经达到高位，2010 年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们预期和观望情绪业已出现。5、三四线城市实力提升成为中国房地产新引擎。在当前房地产市场环境日趋复杂的局面下，对于一二线城市房地产市场的

18、参与各方来说，生存环境有所恶化，诸如政策的持续高压、开发成本的大幅提高等因素成为一二线城市房地产市场发展的瓶颈。而近些年三四线城市社会经济的快速发展，低地价、高需求及快速的工业化、城市化进程等积极因素逐渐吸引众多房地产市场参与方的眼球，为我国房地产产业的可持续发展带来了新机会、注入了新活力。随着我国城市化进程的不断深入，三四线城市实力大幅提升。研究表明，不论是经济规模、城市建设程度，还是居民生活水平方面，三四线城市各项指标在近五年均保持高速增长，而经济增长、城市基础设施条件以及居民生活水平均与房地产市场存在明显的正相关关系。经济的持续增长带来三四线城市规模发展、住房扩大、房地产投资增加，人均可

19、支配收入的提升，使人们购房和投资的能力也随之增加。城镇人口的比重将不断提高，城市化程度的提高和城镇人口规模持续增加，也将刺激三四线城市居民的住房需求，商品房住宅需求增速将呈逐年递增态势。另外，随着我国城市化进程的推进，三四线城市基础设施建设日益显现出较强的优势，高铁、机场、港口等重大设施以及星级酒店数量的持续增长，与一二线城市平均水平差距逐渐缩小。城市硬件的发展有助于加强中西部与东部的交流，加强经济合作，提升区域投资吸引力，促进经济增长，促进城市带的逐步成熟，为三四线城市房地产市场带来更多机遇。而三四线城市在中国经济快速、健康、稳健发展的大环境下，居民的收入和生活水平变化较大，为三四线城市的房

20、地产市场发展提供了重要的需求保障。目前，三四线城市商品房市场需求较为旺盛，加上购房者对住房保值增值的预期，三四线城市房地产市场发展潜力逐步凸现。在当前一二线城市房地产市场形势不明朗的情况下，三四线城市在房地产市场发展上所呈现的巨大潜力和空间，将为我国房地产市场的持续发展提供新的动力，而我国房地产市场的整体规模也将会在三四线城市房地产市场强大的助推下持续扩大。二、房地产调控政策研究（一）房地产政策宏观调控历史分析中国房地产市场是政策市。2010 年、 2011 年上半年政策市的本性被淋漓尽致的表现出来，不仅出台了最为严厉的调控政策限购、限贷、限价，还是调控政策出台最频繁的时段。每次出台的调控政策

21、都会或多或少的给市场带来一定的影响。自2010 年至今频繁的“重量级调控”更是给房地产市场带来的前所未有的“重大影响”。从 2010 年至今的四次大调控看，重大政策的诞生，将会使得市场多方呈现观望态势，这种观望态势会持续 12 月，甚至长达 3 个月之久，但当这种观望被一方打破，市场将会出现小爆发。“限购令”成为史上“最严调控政策”，造成目前市场观望态势严重， “限购令”辅以限贷、加息、限价等政策给市场带来持续的冲击，目前造成的市场冷清势头已持续了 4 个月之久，还有进一步延续的势头。在开发商资金短缺和抑制性调控政策持续的状态状态下，开发商与置业客户博弈心理加重，市场走势处于敏感期，一方的稍有

22、妥协都会导致市场走向。尽管目前一系列的调控政策尚未达到预期的调控效果，但整体上看已经抑制住了各大城市房价大幅上涨的势头，但市场仍处于敏感期，市场状态尚不稳定，稍有风吹草动，都可能导致市场走向不同。综合种种因素，预计下半年市场不会出现大幅上涨或下跌的趋势，这也不是政府调控的初衷。整个下半年市场将处于微调期，逐渐摆脱非理性、不合理因素，市场更显稳健、成熟。（二）主要调控政策细则及分析1、 70/90 政策凡新审批、新开工的各类住房， 套型建筑面积 90 平方米以下（含经济适用房）珠海渔女面积所占比重， 必须达到开发建筑总面积的70%以上；中小套型普通商品房政策性住房建设，年度土地供应量不得低于居住

23、用地供应总量的70%。70/90 政策、原则上禁止容积率低于1.0 商住用地的供应 （抑制别墅类产品供应）、土地拍卖抑制地王出现等一系列政策，从房地产市场供应的源头上对商品房进行调控，引导商品房市场向中小户型、中低价位迈进。部分城市开发商采用“双拼”等形式避开 70/90 政策带来的影响，取得了不错的效果，但“限购令”与“限贷”这对组合拳，令“双拼”受到较大影响，使得 70/90 政策效果更加明显。2、限价政策对未如期确定并公布本地年度新建住房价格控制目标，新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标，没有完成保障性安居工程等目标任务的县（市、区）及相关单位，要向市政府报告，并根据有关规定，对相关负责

24、人进行约谈问责。3、限购令核心内容：“本地限三、外地限二”本地户籍居民家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套。核心目的：抑制投资客户。目前对商品房市场影响最大的莫过于调控政策中的“限购令”了。 “限购令”属于国家对市场的最直接的行政干涉，使得外地客户或拥有二套以上商品房的本地客户直接或间接的失去了购房权利，直接抑制了投资性客户，甚至伤害到部分改善性客户和外地刚需客户，大大降低了市场的潜在需求，给市场造成较浓厚的观望态势，市场成交量下降。4、限贷核心内容：严格执行差别化住房信贷政策，对商业贷款购买第二套住房的家庭，各金融机构要严格执行“首付款比例不低于 60%,贷款利率不低于

25、基准利率的 1.1 倍”的政策。 对使用住房公积金贷款购买改善型第二套住房的家庭， 首付款比例不得低于 60%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。对于外地客户，需提供一年以上纳税证明或社会保险证明才可获得贷款权限。对无法提供一年以上纳税证明或社会保险证明的和二套以上购房客户将不予贷款。限贷的实施，有效的抑制了投资客需求，但限贷对投资客、刚需客户的一刀切，伤害了部分改善性刚需客户。贷款首付的提高或禁贷，一定程度上抑制了置业客户的购买力。从某种程度上说，限购 +限贷组合拳给市场造成的影响成为杀伤力最大、持续时间最长的调控政策。5、二手房交易营业税二手房交易营业税从 2009 年政策救市到 2

26、010 年抑制市场非理性火热局面经历了曲折的变化，目前二手房营业税减免的取消一定程度抑制了二手房交易的频率，部分小业主在出售二手房时以“实收” 名义将营业税等转嫁到买家，增加了买家的购房成本，较大的影响了二手市场交易量。但另一方面，为避免营业税等带来的影响，部分买家将目标转向一手市场或房龄超过五年的较老房源。6、房产税2011 年初，为抑制房地产投资且争议已久的房产税出台，上海、重庆成为试点城市。从上海、重庆房产税执行力度和执行效果看，远未达到出台房产税前的预期，甚至被“限购” 、“限贷”等调控政策所掩盖，截至目前为止，本次房产税的试点甚至可用“较为失败”来形容也不过分。尽管本次房产税的试点尚

27、未给市场带来本质的影响 , 但给上海、重庆，甚至全国各个城市的置业客户，特别是投资客带来了一定的心理威慑，加大了市场观望。但对于房产税的进一步影响，尚需时日。7、保障房建设2011 年珠海市建设保障房4801 套，计划 20112012 年两年内建 8000 套保障房，逐步建立起以廉租住房、公共租赁住房为主的多层次、全覆盖的保障性住房供应体系，加快解决中低收入家庭住房困难，努力实现住有所居的住房保障目标。近年及未来几年珠海市加大保障房供应，对珠海商品房市场将有一定的影响，不仅占用部分商品房建设用地，同时还会减少部分市场需求。但从商品房和保障比较看，保障性住房无法达到商品房的品质、档次，对于中高

28、收入群体几乎不会产生影响。保障房的供应将刺激商品房向档次感、品质感迈进，市场将对市场供给方优胜劣汰，给供给方提出更高的要求，从整体上会促进房地产市场向更高的品质发展。8、存款准备金率持续上调及加息从 2010年至 2011 年上半年，央行存款准备金率连续上调12 次，加息 5 次，其中仅 2011年上半年调整了 6 次，加息 3 次。存款准备金率的持续收紧增加了开发商、置业客户的贷款难度，对开发商自有资金及融资渠道有更高要求。持续加息增加了置业客户的置业成本，抑制了部分自住型客户。9、一房一价公示“一房一价”政策要求商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置，公布楼盘基本信息、房源价格信息、已

29、登记房源信息和收费项目信息。依据价格法和价格违法行为行政处罚规定 ，房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标” ，每套将处 5000 元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得 5 倍以下罚款；没有违法所得，处 5 万元以上50 万元以下罚款；情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。该项政策将重点打击不按照规定明码标价、存在价格欺诈、乱收费等行为。有利于稳定商品房价格、提高市场交易透明度，保障消费者合法权益。第二章珠海、中山城市发展研究一、珠海篇（一）珠海市发展现状及趋势分析1、珠海城市定位与发展结构城市定位珠海建市 30 年来，城市发展定位问题

30、一直处于争论与变化之中，至今已调整多次。1980 年：港澳客人的旅游区；1984 年：海滨工业商贸城市；1990 年：海滨旅游城市；2000 年：三基地一中心；2003 年：珠三角区域性中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市；2008 年：生态文明新特区，科学发展示范市。2009 年：珠江口西岸核心城市珠海被定位为“核心” ，珠海作为珠江西岸核心城市，将与以佛山、江门、中山、肇庆市为节点的珠江口西岸城市一起，努力提升地区发展水平，珠海“珠江西岸核心城市”这一定位，与 30 年前邓小平将珠海定位为“特区” ，具有同等重要意义。城市发展结构根据珠海市城市总体规划（ 2001 2020），珠海的城

31、市空间体系由“主城区次中心城外围新城中心镇”构成，主城区包括由新老香洲、吉大、拱北、前山等组成的中心城区和由南屏、湾仔、洪湾组成的南湾城区，次中心城为金湾和斗门，外围新城为唐家湾、横琴、三灶和高栏港区。中心城区以发展第三产业为主，南湾城区以发展第二产业为主。中心城区内规划三处市级公共中心和一处区域性物流中心，分别为：新香洲的城市行政与文化中心，吉大金融商务与旅游服务中心，拱北的商业服务中心，前山上冲的物流中心。城市交通a）、对外交通经过多年的发展，珠海初步建立起了陆、海、空立体化的对外综合交通运输体系。广珠城际轻轨为广州至珠海的城际快速轨道通线（含小榄至江门支线）。主线路从广州新火车站引出，经

32、顺德、中山至珠海拱北，全长 142.235 公里，其中珠海段长 26 公里，共设有 6 个站。已于 2011 年 1 月 7 日开通广州至珠海北站，目前从广州至珠海行程只需45 分钟。广珠铁路 起于广州至茂名铁路街边站， 经龙江、江门、新会、斗门、珠海，西至珠海高栏港，纵贯珠三角西翼，全长 184.5 公里，设计时速为 120 公里，功能为货运（预留客运功能），于 1997 年开工，2008年 4 月复工，将于 2011 年建成。公路 对外东达深圳、香港，南通澳门，北达广州，西至粤西腹地，与周边地级城市均有高速公路，如京珠高速、江珠高速、粤西沿海高速、太澳高速等。珠海机场 按照国际民用机场标准

33、 4E 级设计，机场附近预留了 5 万平方米的土地用于发展航空产业。 珠海以机场为平台， 已经成功地举办了 7 届中国国际航空航天博览会。目前，珠海机场已与香港机场合作，未来珠海机场对内作为交通枢纽节点，对外将主攻货运业务。港珠澳大桥2007 年国家发改委牵头成立了港珠澳大桥专责小组；2008 年 8月三地政府已就项目的投融资问题达成了共识，已于 2009 年 12 月 15 日动工。港珠澳大桥的建设，开辟了大陆与香港之间的东西向陆路通道，将使珠海成为珠三角西部进入港澳的桥头堡，大大地提升了珠海的区位优势和服务职能。港口 随着珠海经济的发展，珠海港将形成七个港区。目前，九洲港主要经营“四游一线

34、” ：九洲港至香港、深圳蛇口以及东区各海岛的航线和澳门环岛水域游。在规划中，香洲港区以陆岛交通运输、海岛补给和海岛旅游运输为主，九洲港区重点发展快速客运。b）、内部交通珠海的城市道路分为城市快速路、主干道、次干道、支路四个等级。城市快速路承担城区各组团间的联系和与高速公路衔接功能，采用封闭或半封闭形式，规划红线控制宽度为 36 60 米，目前主要有珠海大道九洲大道、 香唐港湾路、梅华路、珠港大道等。城市主干道承担城市各组团或片区内部的主要交通联系，是组团的道路骨架， 红线控制宽度为 3650 米。主城区主干道有： 迎宾路、海滨路、水湾路、人民路、情侣中路（北段） 、情侣南路（南段）等。城市次干

35、道分流主干道交通，红线控制宽度为 2040 米。在景山路、九洲大道等道路上规划有公交专用道。规划的轨道交通覆盖了全市以及西部都市区的所有发展组团、口岸、中心区、交通枢纽等重要发展地区和节点，形成了组团之间交通联系的轨道交通网络骨架。城市扩张目前，香洲区为主城区的所在地，是全市行政、经济和文化的中心，重点发展旅游业、新型服务业，房地产业和交通运输物流业。唐家湾片区，主要发展高等教育、科研开发、大型体育娱乐设施等，其居住用地分布在东部沿海滨地带。横琴片区，毗连澳门，规划建设用地主要集中在东部与北部，重点发展住宅与综合旅游服务业、商业；金湾和斗门，具有较多的土地存量和基础设施条件，是重点发展临海产业

36、、空港产业等第二产业的地区，强调次中心城和中心镇的带动作用，但是尚需较长时间的培育。城市商圈分布珠海城市商业经过多年发展，逐渐形成了四大特色鲜明的商圈：老香洲商圈、前山商圈、拱北商圈和吉大商圈。香洲商圈：它是老香洲商业地段的统称，包括新兴的凤凰路、朝阳路、商业老街香埠路以及翠香路、紫荆路等商业网点。已经形成了三大核心商圈：一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等，形成了以超级市场为主导的社区型商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的丹田百货、珠影广场、扬名广场、香埠路步行街吉之岛超市等形成的区域商业中心。三是因五洲花城等新楼盘的竣工，由格力置业股份开发的旺角百货的开业带动了新香洲商业气氛的形

37、成。前山商圈以翠微路为中心，是传统的专业建材商圈，其商业辐射能力甚至到了周边城市。拱北商圈 ，地处珠海最繁华的区域，依托拱北口岸、汽车站和在建中的轻轨总站，以迎宾南路、莲花路步行街为中心，以澳门客、旅游者为主要消费对象，以休闲性消费、流行时尚消费、特色消费为主要业态。拱北商圈是珠海商业氛围最活跃的商圈。吉大商圈，是珠海规划的中央商务区（ CBD）。以景山路和情侣中路为两个小中心，以高档居家消费和高档商品为主要业态，走高端路线，辐射全市。城市研究总结近两年，珠海的城市建设发展迅速，取得了较大的成绩，城市面貌和形象得到了改善提升。这主要是由于以下原因：新一届政府没有改变珠海“区域中心城市” 、“风

38、景旅游城市”的发展定位，保持规划的连续性，使得社会各界投资者有所适从，敢于进入；政府加大了城市基础设施建设的投入，内部投资环境逐渐改善；一批城际重大基础设施项目的规划和开工建设，大大的改变了珠海“边陲小城”、“交通末梢”的地位，将使珠海在珠三角区域经济合作以及大陆与港澳的联系中处于枢纽的地位， 区域中心城市的形象初步体现出来， 给予了珠海产业经济，特别是房地产业很好的市场预期；一些实力很强的实业投资企业不再观望，强势进入珠海，如中海地产、万科地产、招商地产等知名房地产企业。总的来说，随着港珠澳大桥、广珠铁路、广珠轻轨等诸多重大交通设施的规划建设及投入运营，珠海城市的发展水平及城市投资价值都将得

39、到很大的提升；休闲旅游、现代服务、零售商业、房地产等产业将迎来巨大的发展机遇。2、珠海宏观经济分析际轻 轨野狸岛珠海 GDP分析近年来珠海市经济呈现稳定增长势头，GDP持续增长，经济总量不断扩大。2009、 2010 年珠海连续 2 年实现国内生产总值过1000 亿元，年均增长基本在9%以上。珠海 2010 年全市国民经济主要统计数据如下表所示：2010 年珠海市国民经济主要统计指标指标计量单位本年实际同比增长（ %）土地面积平方公里1701.04常住人口万人156.020.7家庭户数万户45.14家庭人口人 / 户2.80户籍人口万人102.653.2%地区生产总值亿元1202.5812.8

40、其中：第一产业亿元32.905.5第二产业亿元658.6617.6第三产业亿元511.027.1人均 GDP万元 / 人6.985.3全社会固定资产投资亿元501.5522.2城乡居民人均可支配收入元25381.5811.02003 2010 年珠海 GDP增长统计珠三角各市 GDP增幅对比区分2007 年（ %）2008 年（ %）2009 年（ %）2010 年一季度（ %）珠三角16.112.69.412.6珠海16.79.06.613.8广州12.312.311.513.5深圳14.812.110.711.1佛山19.215.213.513.1东莞14.014.05.39.7中山15.

41、710.510.215.0珠海人均收入分析2003 2010 年珠海人均可支配收入统计20032010 年珠海人均可支配收入走势图在经济增长的同时，居民人均可支配收入也实现稳步增长，消费能力不断提升， 2010 年居民人均可支配收入达25382 元，同比增长 11%。固定资产投资分析2010 年全年完成全社会固定资产投资501.55 亿元，比上年增长 22.2%。其中，房地产开发投资 179.51 亿元，增长 6.6%。分城乡看，城镇投资 486.05 亿元，增长 19.3%；农村投资 15.5 亿元，增长 426.6%。分投资主体看， 国有经济投资 181.9 亿元，增长 29.9%；非国有

42、经济投资 319.64 亿元，增长 18.2%；其中民营经济投资 84.02 亿元，下降 12.8%。分产业看，第二产业投资 124.60 亿元，增长 21.5%，其中制造业投资 105.58 亿元，增长 28.2%；第三产业 376.50 亿元，增长 22.9%。全年在建项目 727 个，新开工项目 482 个，同比分别下降 13.8%和 10.2%。3、珠海房地产市场发展时间阶段特点1994-19971998-20012001-20032004-20072008-2011发展过热阶段泡沫破裂阶段恢复调整阶段大步上扬阶段稳定发展阶段楼价迅速下降；一系列的政策出台年受港珠澳大十年粤东， 十年粤

43、西，受 港 澳的 影 响及04均价跌至 2600 元指导房地产市场运海南开发的波及，桥等利好消息的出珠海未来的房地产市/ ；作；一度热炒；现，整个市场都蓬场必然会随着城市建政府启动 26 条城02、03 年城中村改勃发展；设的发展进入一个更中村改造计划；造大范围开展， 进入年上半年商品为稳健的上升通道。97 年达到顶峰， 均07旧改实施高峰年；价 3400 元/ ；00 年实行住房分房 屋 销 售 均 价 为03配货币化，开始年第一块土地挂6389 元 / 规划城市建设；牌出让；积 累 了一 批 烂尾海怡及华发开辟大楼。盘时代。售 价 逐 步 回 升 至3200 元/ 左右。4、影响珠海主要调

44、控政策分析限贷珠海的购房人群中以二次置业、外地置业的投资型消费者为主，限贷在一定的程度上对其有压抑作用，但效果有限。如果近期市场上“限购”的阴霾最终变成现实，那样“限购 +限贷”组合拳给珠海市场造成的影响杀伤力将是最大，且持续时间最长的调控政策。限价珠海 2011 年房价调控目标：新建住房均价增长幅度不高于GDP增长幅度。珠海市政府工作报告， 2011 年经济社会发展的主要预期目标是：实现地区生产总值增长 11%左右 。从珠海限价内容看 , 珠海商品房涨幅已受到了严格的限制, 不可能出现2009、2010 年的大幅上涨的势头。但价格变动仍有较大的弹性空间。限购对珠海而言，尽管珠海是否实施“限购政策”已箭在弦上，但至今日珠海尚未出台限购政策。限购政策未对珠海市场产生直接的干预，会给市场产生了一定的心理影响，客户观望气氛持续加浓，房地产价格上升受到一定的抑制。存款准备金率持续上调及加息存款准备金率的持续收紧，直接增加了开发商的融资难度和置业客户的贷款难度。而且持续加息增加了置业成本，使得部分刚需自住型的客户购买动机也同时被抑制。5、调控政策对珠海房地产市场的影响通过进一步的对珠海 2010 年度内成交数据分析， 1 月、 5 月、 10 月是年内成交的