07控制性详细规划

1、控制性详细规划学科整体框架：一、控制性详细规划的定义、内容、成果、审批、作用与地位二、控制性详细规划的指标体系确定的意义、 如何确定、 要考虑哪些因素、 这些因素之间的 关系。（比如容积率与哪些参数相关，如何确定）三、法定图则产生背景、存在问题，如何解决这些问题四、控规中如何加强法制化一 . 控制性详细规划的作用和地位（1）承上启下的作用 .在整个规划过程中 , 控制性详细规划占据了极其特殊的地位. 在它之上有总体规划（包括分区规划） ，在它之下有修建性详细规划。 控制性详细规划是两者之间有效的过渡与衔接， 起到深化前者和控制后者的作用，确保规划体系的完善和连续。（2）管理的依据，建设的引导。

2、城市规划编制与规划实施中相脱节给城市发展事业带来了很大困难。加强城市规划管 理要从两方面入手： 一方面是健全规划管理法制化制度， 提高规划管理人员专业素养和职业 道德；另一方面即提供事先确定的、 公开的、 适当的城市规划作为管理的依据和建设的指导。 由于控制性详细规划的层次、 深度适宜，同时又是采用规划管理语言表述规划的原则和目标， 因此它是规划管理的科学依据和城市建设的有效指导。 控制什么， 怎么控制都有章可循， 避 免了主观性和盲目性； 同时， 控制性详细规划自身的法律效力及其相应的规划法规， 也使规 划管理的权威性得到了充分保证。 它提供的依据和指导将保证公平的长期实行， 使不同的机 构

3、、组织和个人能够获得理想和协调的整体框架，从而有利于社会整体的持续发展。（3）城市政策的载体。城市政策是一定时期内为实现城市发展的某种目标而采取的特别措施， 相对于城市规划 原则来说，城市政策的针对性更强。控制性详细规划的编制和实施过程中都包含储如城市产业结构、 城市用地结构、 城市人 口空间分布、城市环境保护，鼓励开发建设等方面广泛的城市政策的内容。例如， 适当放宽规划地区土地使用强度控制， 可以更多的吸引开发者的投资意向， 从而带动地区发展； 而对 开发建设项目的多种选择，则可以实现城市产业结构的合理调整。作为城市政策的载体， 控制性详细规划通过传达城市政策方面的信息， 在引导城市社会、

4、经济、环境协调发展方面具有综合能力。 市场运作过程中各类经济组织和个人可以通过规划 所提供的政策以及社会经过充分协调的关于城市未来发展的政策和相关信息来消除这些组 织在决策时所面对的未来不确定性，从而促进资源的有效配置和合理利用。二控制性详细规划的内容控制性详细规划的主要任务是 :以总体规划或分区规划为依据 , 详细规定建设用地的各 项控制性指标和其他规划管理要求 , 强化规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编制。 具体地说 , 控制性详细规划的内容有以下几点。（1）确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线；（2）规定各地块土地使用、建筑容量，建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求

5、； （ 3）确定各级支路的红线位置 , 控制点坐标和标高；（4）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；（ 5）制定相应的土地使用及建筑管理规定；（6）控制性详细规划的用地应该是功能相对完整或地域比较独立的区域，规模一般在21km。3.控制性详细规划的编制方法（1 ）基础资料的收集控制性详细规划至少应收集以下基础资料：（a） 总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料；（b） 土地利用现状，用地分类应分至小类；（c）人口分布现状；（d）建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等；（e）公共设施规模及分布；（f ）工程设施及管

6、网现状；（g）土地经济分析资料，包括地价等级类型、土地级差效益、有偿使用状况、地价变 化、开发方式等；（h）所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。（2）控制性详细规划的用地分类和地块划分控制性详细规划的用地应分至小类（参照附表控制性详细规划城市用地分类和代号）。控制性详细规划的地块划分可按规划和管理的需要划分为区、片、块几级，块是控制性详细规划的基本单元，其划分的原则为：（a）应保证地块性质单一，避免不相容使用性质用地之间的干扰；（b）严格遵守城市总体规划或分区规划、及其他专业规划的要求；（c）尊重现有用地产权或使用权边界；（d）考虑土地价值的区位级差；（e）兼顾基层行政管辖界线，便于现

7、状资料的收集及统计。地块划分可根据开发方式和管理变化，在规划实施中进一步重组（小块合并成大块或细分为小块）。地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些，面积控制在0.5-3公顷左右，旧城改建区地块可在 0.05-1公顷左右.（3）控制性详细规划的控制体系控制性详细规划的控制体系的内容可分为以下几类。（a）用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性；（b）环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量；（c）建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距，建筑后退红线距离、沿路建筑高度、 相邻地段的建筑规定；（d）交通控制内容：交通出人口方位、停车位；（e）

8、城市设计引导及控制：对城市重要地段的地块，需对地块内建筑的形式、色彩、 体量、风格提出设计要求；（f）配套设施体制：生活服务设施布置，市政公用设施、交通设施和管理要求。在以上控制内容中的前五项属地块控制指标可分为规定性和指导性两类。规定性指标必须严格遵照的指标；指导性指标是参照执行的指标，其目标是贯彻发展规划和开发控制的意图，将控制要素具体为布局引导。为修建性详细规划与建筑设计提供依据，引导城市建设有序进行。地块规定性指标|一般为以下各项。（a）用地性质：规划用地的使用功能，可根据用地分类标准进行标注；（b）用地面积：规划地块划定的面积；（c ）建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块

9、面积之比，通常以上限控 制；（d）建筑控制高度：即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离；（e） 建筑红线后退距离：即建筑相对于规划内道路红线后退的距离。通常以下限控制；（f）容积率：即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。容积率可根据需要制定 上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，可综合考虑征地价格与建筑租金的关系，根据不同的用地性质来决定，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设置超负荷运行；（g ）绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率。通常以下限控 制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道

10、路红线内的绿地）不 包括屋顶、晒台的人工绿地，公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地；（h）交通出人口方位：规划地块内允许设置出入口的方向和位置。具体可分为以下几 个指标：机动车出入口方位：尽量避免在城市主要道路上设置车辆出入口，一般情况下，每个地块应设1 2个出入口；禁止机动车开口地段：为保证规划区交通系统的高效安全运行， 对一些地段禁止机动车开口， 如主要道路的交叉口附近和商业步行街等特殊地段；主要人流出入口方位：为了实现高效、安全和舒适的交通体系，可能会有必要将人车进行分流，为此规定主要人流出入口方位。（i ）停车泊位及其他需要配置的公共设施。停车泊位

11、指地块内应配置的停车车位数， 通常按下限控制。其他设施的配置包括：居住区服务设施（中小学、幼托、居住区级公建），环卫设施（垃圾转运站、公共厕所），电力设施（变电站、配电所），电信设施（电话局、邮 政局），燃气设施（煤气调气站）。指导性指标一般为以下各项。（a）人口容量：即规划地块内部每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制；（b ）建筑形式、体量、色彩、风格要求；对规划区重点地段的建筑形体和布局应进行特 别控制，（包括广场控制线、绿地控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控 制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标）。（c ）其他环境要求。四控制性详细规划的成果要求控制性详细规划的成

12、果分为文本和图纸两部分。（1 ）文本内容控制性详细规划的文本应包括土地使用与建设管理细则，以条文形式重点反映规划地 段各类用地控制和管理原则及技术规定，经批准后纳入规划管理法规体系。具体内容如下。（a）总则：制定规划的目的、依据及原则，主管部门和管理权限（b）各地块划分及规划控制的原则和要求（c）各地块使用性质划分和适建要求（适建、不适建、有条件适建的建筑类型）（d）各地块控制指标一览表（e）建筑物后退红线距离的规定（f）相邻地段的建筑规定（g）市政公用设施、交通设施的配置和管理要求（h）奖励和惩罚控制性详细规划的文本后应附地块控制图则，旧城改造区控规应附基础资料汇编。（2 ）图纸内容（图纸比

13、例为 1/1000 1/2000）（a）用地现状图：土地利用现状，建筑物现状、人口分布现状、市政公用设施现状，（必要时可分别绘制）。（b）用地规划图：规划各类用地的界线，规划用地的分类和性质、道路网布局，公共设施位置。（c）地块指标控制图：用表格形式标出地块编号、地块面积、用地性质、主要出入口 方位、建筑密度、容积率及地块内有特殊需要的控制指标。（d）道路交通及竖向规划图：确定道路走向、线型、横断面、各支路交叉口坐标、标 高、停车场和其他交通设施位置及用地界线， 各地块室外地坪规划标高， 必要时可分别绘制。（e）工程管网规划图：各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高，必要时可 分别绘制，

14、分为给排水、电力电讯、煤气、管线综合等。（ f ）地块划分图：标明地块划分具体界线和地块编号 （和文本中控制指标相对应） 。标 高内容可视具体情况区别对待，旧城改造区可不设此项内容。五控制性详细规划有关计算规则各地对于控制性详细规划的有些控制指标的解释不尽相同，以下内容仅供参考。（ 1）建筑占地面积建筑占地面积为建筑物的垂直投影面积 , 但不包括雨蓬、外挑阳台、檐口、连接两座 建筑物的架空通道、 玻璃拱顶下的天井、 室外楼梯或坡道和街坊内连接建筑物之间的过街楼 , 以及仅一面有围护结构、 面积不大于基地空地面积 （ 即基地面积减建筑占地面积） 10%的基地 附属建筑面积。（ 2）建筑总面积建筑

15、总面积的计算办法照经委（ 82）经基设字 58号（ 建筑面积计算规则 ） 规定计算，但 不包括雨蓬、外挑阳台、檐口、连接两座建筑物的架空通道、玻璃拱顶下的天井、室外楼梯 或坡道，以及仅一面有围护结构、面积不大于基地空地面积（ 即基地面积减建筑占地面积）10%的基地附属建筑面积。也不包括：（a ）地下室和楼板面不高于明沟在 1.5m的半地下室；（b ）开放供公共使用的地面敞空层，如该敞空层不作公共使用，则按一半面积计入总建筑 面积，但该敞空层以后不准再行改造，改变使用性质；（c）面积小于标准层面积百分之十的机房、水箱、了望用房的屋顶附属建筑物；此外，底层为杂物间和停车间的居住建筑，其底 层面积按

16、一半计入总建筑面积。（ 3）建筑高度在核算建筑间距时，建筑高度按以下规定计算：（a）平屋面算至女儿墙顶，无女儿墙算至檐口，面积小于标准层面积百分之十的屋顶附属建筑物高度不计；（b）坡屋面坡度不大于35度时， 高度算至檐口；大于 35度时， 屋脊线平行于相关建筑的算至屋脊线，垂直于相关 建筑的算至山墙斜坡高度的中点。在核算建筑高度时， 建筑高度按以下规定计算：（a ）平屋面算至女儿墙顶， 无女儿墙者 算至檐口； （b）坡屋面当山墙平行于道路红线时高度算至山墙斜坡的中点，当屋脊线平行于道路红线时，凡坡度不大于 56.3 度，高度算至封檐墙顶，无封檐墙顶者算至檐口，坡度大 于 56.3 度者高度算至

17、屋脊。六、审批 ：由城市人民政府审批。七、相关问题1. 关于容积率 容积率与哪些参数有关，如何确定 容积率的内涵及指标体系何强为城 市规划 1996。1经济因素、 环境因素从内部和外部两方面来制约地块建设规模， 并反映于容积率。 内在 规律扣外在联系的双向约束，是容积率影响因素作用的一个基本特征。某一地块容积率的确定， 是在经济因素所需要和允许的范围内， 服从城市宏观景观的条 件下，遵从其所服务的人口规模， 井满足每个人的环境及主导功能的一定标准层次上的需求 而对应的建设规模。 可以看出， 经济规模景观规模和功能规模的综合控制，是容积率影响 因素作用的又一重要特征。 容积率的内涵 容积率的内涵

18、及指标体系何强为城市规划 1996。 1 1 容积率与经济： FAR=K*（Pc/Pl） ，Pc 为建筑总售价， Pl 为总综合地价。由于地块综 合地价是开发的投入，建筑售价是开发的产出，对于某一项开发 K 为一定值。因 此由上式可以看出， 开发得益率的高低直接反映于容积率上， 即容积率的大小决定 了土地开发得益率的高低。 反映了土地使用的经济效益。 开发商对超额利润的追求， 使容积率指标存在着不断提高的趋势。二、容积率与环境： 容积率也可以用地块上的建筑密度与地块上建筑的平均层数的乘积来表示。其表达式为：FAR = D X N ,式中D为建筑密度，N为建筑平均层数。 这一 表达式反映了容积率

19、与建筑密度及建筑平均层数的正比关系。 但建筑密度及平均层 数所反映的建筑体量是体现建筑环境优劣的重要指标。 建筑密度体现了基地内决定 日照、 绿化等条件的室外空间的多少， 建筑体量则反映了基地外部的审美需求、 如 历史特色、 街道景观等。 因此， 可以说环境的要求限制了容积率的大小。容积率的 大小反映了环境的质量。 人们对高标准环境的要求， 使容积率的取值总希望尽可能 降低，即存在减小的趋势。综合以上分析 我们对容积率可以得出如下认识； 容积率是由经济、 环境等因 素共同决定的。 反映土地使用质量和效益的土地使用强度指标。 其指标的确定受制 于对经济利益的追求和美好环境的渴望的矛盾平衡， 体现

20、土地使用效率和生活质量 公平的统一。2. 法制化与法定图则3. 地块适应性规定4. 各控制指标的意义和相互关系（参考历年考题）5. 区划法（zoning）区划的定义，发展过程 ，国外对区划的支持和反对意见Zonging ,区划，控制性详规，石楠，国外城市规划有关研究表明， zoning 的本质是一种地方法规， Zoning odinance 更明确地说明了这一 点，它是城市政府为了对城市土地开发进行控制而制订的条例或规章； 另一方面， 它又是一 门独立的技术，它要对城市用地进行合理分类，对土地开发的强度进行合理的拟定；同时， 它又是一种对城市未来的展望， 在很大程度上， 它是规划的一种替身或补充， 往往对于塑造 城市未来的形象起着决定性的作用， 基于分析的基础上， 它对城市土地使用模式进行适当的 安