房地产估价师开发经营公式 1教学提纲

1、 房地产估价师开发经 )1( 式公营学习好资料 第一章 ） （平均收益率无风险资产收益率资产预期收益率无风险资产收益率风险系数 当资产的预期收益率市场的整体平均收益率时，市场风险系数1。 折现率资金的机会成本适当的风险调整值无风险投资收益率市场风险系数（市场的平均收益率无风险投资收益率 第二章 1报告期存量上期存量+报告期竣工量报告期灭失量 2空置率空置房屋面积/同期房屋存量面积 3可供租售量上期可供租售数量上期吸纳量+报告期新竣工量 4房屋施工面积报告期新开工面积上期开工跨入报告期继续施工的面积上期已停建在报告期恢复施工的面积 报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中

2、5平均建设周期房屋施工面积/新竣工面积 6销售量现房销售面积+期房销售面积 7吸纳量销售量+出租 8吸纳率吸纳量/可供租售量 10吸纳周期1/吸纳率 11土地转化率当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积 12土地转化率当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积 13开发投资杠杆率房地产开发投资/自有资金或权益资本 14住房可支付性指数家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格 15住房可支付性指数家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格 16量价弹性过去6个月房地产交易量变化率/过去6个月房地产价格变化率 抵押贷款还款收入比抵押贷款月还款额/家庭收入 17第四章 本期

3、预测值平滑指数前期实际销售量（1平滑指数）前期预测值 第五章 3.1 开发销售型 精品资料学习好资料 3.2 开发持有出租出售型 购买持有出租出售型3.3 3.4 购买更新改造出售型 3.4 购买更新改造出售型 精品资料学习好资料 本利和=本金+利息 利息=本利和-本金 =Pin I单利n=P（1+im）=P+Pin F nn ）=P（1+iF复利nnn-1 ）（1+i）1+i-P=P=PI n 名义利率-1（当计息周期数趋于无穷大时） =e实际利率 名义利率=周期利率每年的计算周期数 1现值换算为终值 PF（一次支付终值） 2终值换算为现值 FP （一次支付现值） 3年值换算为终值 AF（等

4、额序列） 公式 4年值换算为终值 AF（等额序列） 公式 精品资料学习好资料 5年值换算为现值 AP 公式 等差年值换算为现值6 7等差序列现值系数 等差年值换算为等额年值8 等差序列年费用系数 等比年值换算为现值9 等比序列现值系数 等比年值换算为等额年值10 精品资料 好资料学习 等差序列年费用系数 第六章 销售成本（完全成本）生产成本销售费用1 自营收入+出租收入+营业收入=销售收入2 房屋销售单价=销售房屋面积营销收入 出租房屋建筑面积房屋租金单价出租收入=-营业额-营业成本自营收入= 自营中的商业经营风险回报3 毛利润营业收入营业成本毛利润 期间费营业收入营业成本（销售型） 用营业税

5、金及附加土地增值税 营业利润（出租型）营业收入营业成本运营费 用税前利润（利润总 +营业外收支净额营业利润额） 税后利润利润总额所得税 （净利润） 可供分配利税后利润（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润） 润期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用 运营费用税和房产税+物业服务管理费+大修基金 期间费用销售费用+管理费用+财务费用 土地增值税的税率4 增值率增值额/扣除项目金额 四级超额累进 税率 的部分50%30% 精品资料好资料学习 50%100%部分 40% 部分100%200%50% 200%以上部分60% 企业所得税5 应纳税所得额收入总额不征税收入免税收入各项扣除允许弥补的以前年

6、度亏损 所得税应纳税额 适用税率减免税额抵免税额应纳税所得额 房地产开发企业所得税税率为25% 当期应纳税所得额25%当期应纳所得税 房地产开发企业所得税预计计税毛利率的规定 项目所在位置 预计计税毛利率 位于省政府所在地的城区和郊区的不低于20% 位于地级市城区和郊区的不低于15% 位于其他地区的不低于10% 净现值的计算公式6 A-P）各年净现金流量相等时（ F-P各年净现金流量不相等时（） 精品资料学习好资料 判定标准7 FNPV0，说明方案的获利能力达到或超过了的要求，项目在财基准收益率务上可以接受； FNPV0，说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受。 【注意】FNPV0时，说明

7、方案的获利能力正好达到了基准收益率的要求，项目是可行的。 8判定标准 FNPV0，说明方案的获利能力达到或超过了的要求，项目在财基准收益率务上可以接受； FNPV0，说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受。 【注意】FNPV0时，说明方案的获利能力正好达到了基准收益率的要求，项目是可行的。 9判定标准 10态投资回收期的计算公式 =累计净现金流量开始出现 P 动态投资回收期b 精品资料 好资料学习 判定标准 ，说明正好在基准回收期这个时间回收了所有投资，PP 【注意】如果 cb 项目在财务上可行 11 12公式 置业投资的投资利润率13 /14建筑覆盖率建筑物基底面积土地面积 容积率建筑面

8、积/土地面积 15公式 16【重点难点】土地增值税为四级超额累进税率土地增值税土地增值率 土地增值税额的速算扣除 率R 精品资料好资料学习 不超过50% 土地增值额30% 30% 土地增值额40%扣除项目金额40% 50%-100% 5% 土地增值额50%扣除项目金额50% 100%-200% 15% 土地增值额60%扣除项目金额 200%以上60% 35% 资本金净利润率17 公式 【解析】18 19公式 20【重要公式】 【两个重要公式】 税前现金流营业收入运营费用还本付息 税后现金流税前现金流企业所得税 】【21 重要公式 精品资料好资料学习 不考虑物业增值收益时 考虑物业增值收益时 【

9、重点难点】投资者权益增加年还本付息年利息 【重点难点】解题思路 22【税前净现金流】 税前净现金流营业收入运营费用还本付息 【税后净现金流】 税后净现金流税前净现金流企业所得税 【企业所得税】 企业所得税（税前净现金流+投资者权益增加值折旧）x25% 【投资者权益增加】 投资者权益增加年还本付息按单利计算的年利息 利息 23 计息规定 当年发生的借款，利息按半年计息 以前年度的借款，按全年计息 公式 【重点难点】还本付息的方式（五种） 一次还本利息照付每期只还利息不还本金，最后一期偿还本金和当期利息 等额还本利息照付每期偿还等额的本金和相应的利息，总额每期减少 精品资料学习好资料 等额还本付息

10、每期还款相等，月供即此类 一次性偿付到期一次性还本付息 气球法借款期内任意偿还本息，到期末全部还清 24借款偿还期（续） 公式 25 公式26 公式梳理】27 正式计算 简化计算 正式计算 简化计算 精品资料学习好资料 公式28 公式29 判定标准 以上 一般企业为200% 房地产企业的流动比率相对较低 30公式 判定标准 100% 一般企业为 房地产开发企业速动比率较低 31 第七章 -总成本利润1=总销售收入 数量销售单价总销售收入 = 精品资料学习好资料 总成本=固定成本+可变成本=固定成本+单位可变成本数量 2销售单价销售量=固定成本+单位可变成本销售量 3建筑面颊=土地面积容积率 4五个重要指标 第九章 1 【重点难点】如何考核借款人的还款能力（两指标） 月还款额与收入比控制在50%以下 月所有债务支出与收入比控制在55%以下 第十章 1可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数 2【重点难点】三个重要公式和三个重要系数 公式一：可出租面积=建筑面积可出租面积系数 精品资料学习好资料 公式二：可出租面积=出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积公式三