(最新整理)村改居”社区物业管理面临的问题及对策

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2、闻来源： 万厦居业有限公司 作者: 陈少兰 人气: 149 日期: 2010-0428 “村改居”社区物业管理目前已是深圳市一种特殊的物业管理模式。笔者作为宝安区“村改居社区物业管理长期顾问项目的具体负责人,三年来全程参与了此项工作,并具体提出和组织实施一些社区物业管理方案,顾问工作所取得了一点成绩，并得到了宝安区各级政府及社区居民的认可和肯定。诚然,三年多的“村改居”社区物业管理为改善宝安城市管理水平、夯实社区基层基础建设、促进特区内外一体化发展做出了较大贡献.但 “村改居”社区物业管理发展至今，也面临一些突出问题,这些问题影响和制约着“村改居”社区物业管理的走向，影响着“村改居”社区物业管

3、理成效的巩固.甚至可以说,这些问题决定着“村改居”社区物业管理是否面临着“拐点”。因此，做为顾问负责人探讨和研究这些问题，并找出解决这些问题的对策具有十分重要的意义。 意 义宝安区2o06年起在“村改居”小区全面引入规范化、专业化的物业管理.确立了“政府引导、市场主导、企业运作、社会参与”的总体原则,明确了“每年推进20%、3年达到80、争取5年内全面覆盖的总体目标。据有关资料，截至2009年12月底,全区已有472个“村改居”社区进驻了物业公司实施物业管理，占“村改居社区总数的91；享受物业服务的社区人口从原来的10万人增加到近3 00万人.三年多来，宝安区有14个已实施物业管理的“村改居”

4、社区获得“宝安区优秀物业管理项目”称号,9个小区获得“深圳市优秀物业管理项目”称号,1个小区获得“广东省优秀物业管理项目”称号。通过政府、社区，以及社会各界的共同努力，基本改变了多年来宝安原村民“有新房无新村、“室内现代化,室外脏乱差”的尴尬局面。更为重要的是，一个个“村改居小区点上的深刻变化,带动了宝安社会治安和综合治理形势的全面好转。 问题 面临的问题可概括为“五难：一、观念转变难在农村城市化的过程中，实现城市化的原村镇居民变为城市居民，尽管物质生活条件得到改善，但思想观念和生活方式仍然没有发生很大的变化,远没有物业管理的消费观念.大多数居民只对物业管理企业能否满足自己在使用、占有私有物业

5、的安全、方便、舒适及收益等方面的要求感兴趣，而对物业管理企业为了维护公共物业而付出的劳动、采取的措施普遍漠不关心。据有关问卷调查统计，70以上的社区业主欢迎物业管理公司进入社区；但60以上的业主不愿意缴纳管理费，“我世代居住的房子,为什么要交钱由你来管？是业主普遍的心态.业主没有意识到物业管理是一种完全的市场行为,物业管理是一种消费，而且是一种公共消费。也没有正确的物业管理消费观念、契约观念和法律观念。二、服务收费难不少原居民习惯了由集体包办的管理模式，没有树立“花钱买服务”的观念,且存在欠费“攀比意识”，导致物业公司收费困难。一些社区引进的物业公司由于没有村民股份公司的资金支持，经营运作难以

6、为继。一些小区物业管理人员每天都要去收费，住户总以各种借口拒付，有时候缴费率仅50%。这还是政府已经补贴了大部分费用的情况下。由此引出三年的过渡期后如何为继的问题。目前物业管理费大部分由政府负担,从物业管理进入社区开始，第一年政府补贴80%的管理费，第二年降到60,第三年降为40%。但政府对其实施补贴的初衷是：其一，通过补贴促进该项工作快速启动并取得效果；其二，建设“平安、和谐、繁荣社区”；其三，通过政府扶植建立一批示范项目，是社区实现“设施完善、管理有序、环境优良、生活便利、治安良好、稳定和谐”的总体效果,使收益居民能够现身说法，推动居民由政府要我干转变为我要干的主动局面；其四，政府工作“民

7、生”的体现，帮助“村改居”小区解决经费问题、管理模式问题、硬件完善问题、人才引进和培养等问题。但居民似乎并没有体会到政府的初衷,很多人认为，物业管理进社区是政府推进的，那政府出钱也是理所当然。三年后，如果政府不再补贴,住户业主仍然不肯交钱的话，物业管理企业只能退出。一旦这样，就会有一部分小区出现“辛辛苦苦干三年，一朝回到三年前”的局面。三、管理运作难由于“村改居社区都是以居民自建的楼房为主，部分社区市政基础配套设施建设普遍较为落后，欠账较多，特别是一些老住宅区由于历时较久，各种设备、设施和管网等大多老化破旧,与实行物业管理的标准相差甚远，急需投入大量资金进行整修或更新改造。但这谈何容易。有些社

8、区虽然已经挂牌成立了物业管理公司，但由于社区的物业存在“散”和“小”的特征，加上人口较少、物业管理收费标准和收费率都较低等原因，直接导致社区物业管理公司的日常支出远大于收入，因此这些社区虽然成立了物业管理公司,但基本上都处于亏损状态。导致物业管理也很难规范运作。此外,社区整治存在水、电等专业项目报批难，停车场办证难、管理用房难等一系列问题;这些先天不足,加上后天缺陷,使物业管理难以有效管理、精细运作.四、硬件整治难由政府牵头实施的“村改居”社区综合整治虽然涵盖了物业管理综合整治的相关内容，涉及发改、城改、规划、国土、综治、建设、环保、城管、水务、工务、消防、供电等十多个相关职能部门，但操作程序

9、繁琐复杂，项目申报和工程前期工作周期长、协调难，扶持资金很难到位。小区围合、公共照明、道路硬底化等都需要社区投入大量资金进行整改，而社区整改资金又严重不足，导致硬件整治工作推进难度较大。目前个别项目的围合式管理尚未实现、村内道路尚未硬底化、污水排放尚未隐蔽化、三线整治尚未管线化。五、人才引进难由于“村改居”社区物业管理相对起点较晚，水平不高，企业效益不好，员工薪金较低，因此,很难引进高层次的专业人才。目前,宝安区大部分社区的领导班子普遍缺乏从事物业管理的专业知识和经验，经营理念和工作方式、方法仍处于初始和粗放阶段,制订的社区物业管理制度具有较浓厚的乡规民约色彩，随意性较大，约束力不强，与市场化

10、的正规物业管理公司提供的服务相比存在较大差距。社区招聘的保安员、清洁员、绿化员大多为本地居民，基本上都没有经过正规的业务培训，专业技能较差，服务意识较弱，无法为社区居民提供高质量的服务。物业管理人才普遍水平有待提高。对 策 对策可概括为“五化：一、宣传常态化要开展形式多样的物业管理宣传活动，普及物业管理相关法律知识，把物业服务理念通过潜移默化的方式灌输到原村镇住宅区居民的思想中，使原农村社区的居民充分认识到物业管理的重要性。增强这些居民的物业管理消费意识、业主管理意识、契约意识和法制意识。引导他们积极参与和支持推进社区物业管理.宝安区为引导广大社区居民转变居住和消费观念，曾按照“十个一”总体工

11、作要求，即发表一批文章、播放一张光盘、编定一本册子、创作一套宣传挂图、成立一个咨询小组、组织一台巡回演出、举办一次征文、宣传一批典型、策划一场论坛、总结一套模式,把宣传引导作为推进工作的“先锋，大张旗鼓进行宣传.这一策划效果较好。但这样的策划、这样的活动要常态化、持续化。二、经费多元化现阶段，对于物业管理经费要多渠道、多来源。应建立政府，社区股份公司、业主和住户承担费用的机制。1、政府承担。政府承担费用应改变目前的补贴形式.应以承担费用的形式引导社区物业管理上水平、上档次。如对社区物业管理进行定期考核，并将考核得分和政府承担的费用标准挂钩，得分越高，政府支付的费用也就越多，从而激励业主和物业管

12、理企业共同搞好物业管理。目前,政府补贴基本是按年度规定比例划拨，没有考核物业管理企业物业管理的效果，致使少数企业没有将重点放在如何提升物业管理水平上,而是等到时间一到，就申请政府补贴.这种方式不利于调动物业管理企业和业主对提升物业管理水平的积极性.2、社区股份公司承担。根据宝安区“村改居小区的现状，大多“村改居”小区都有自己的股份公司，每年股份公司都有一定盈利。因此,可考虑将物业管理费用直接进入股份公司的成本。或从股份公司的分红中直接扣除业主应交纳的物业管理费.3、业主承担。业主是物业管理的直接消费者，因此，业主应承担主要费用。这是市场经济的基本原则同,也是法制经济的基本原则。因此,应通过情、

13、理、法的手段强化业主的缴费意识。提高费用收缴率。当然.政府可制订合适的指导价格。物业管理企业也要合理收费.三、运作差异化政府应区别不同社区的情况和物业管理推进的难易程度，将社区划分为几个类别,并据此拟定出各类社区推进物业管理工作的经营模式.如对经济实力较强或基础设施较好的社区,可按照市场化、专业化的要求,推行高标准的物业管理;对经济实力和基础设施一般的社区，可先重点做好道路硬底化、修筑围墙、设置门卫和治安亭等关键性的改造工作，再引进物业管理逐渐修缮其他配套设施；对较为分散和小型的社区，要敢于打破各社区各自为政的框框，将邻近的小社区进行有机整合，连小片为大片，扩大管理区域，实行规模化管理,降低运

14、营成本。四、整治社会化 对于小区硬件的整治，不能光靠政府.要充分利用社会资源。政府的主要功能是管理、协调，并进行适量投资。从政府层面，可以街道办相关科室、工作站为硬件整治的责任单位.工作站对上落实项目立项和经费申报，对下落实于村委、居民的沟通，形成一致意见.政府可继续按原方案整合政府投入，落实经费来源，明确区、街道各级应当投入的经费比例;并将经费的发放和考核验收情况挂钩。而利用社会资源主要是明确产权单位。由产权单位实施整改.当然，确定产权是一项繁琐且涉及很多部门的工作，如三线整改就涉及到电信公司、网络公司、供电局等单位,而路面的硬化和排水管道的改造就涉及村与村、村与组、组与组、组与户、户与户等多方关系。因此，产权单位的确定应由工作站协调负责。五、人才专