加强成本控制的建议

1、加强成本控制的建议房价由于受到成本的影响，成本越低，房价就越有下调的空间， 以此提高企业的竞争力，随之而来的必然是利润的大幅度提升。房地 产企业中成本控制应以项目设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、结 算阶段等几个阶段为重点，进行系统的控制。对于企业的项目设计阶段来说，设计阶段的成本控制是项目建设 过程中的重点，因此，房地产企业应重点注意这个阶段的控制；对于 企业的招标投标阶段来说，成本控制内容主要是对编制成本计划和工 作流程图、对经济技术变更进行比较、进行项目工程计量、定期进行 工程费用超支分析、及时掌握有关部门的各种定额和收费标准的变化 等方面的控制；对于企业的施工阶段来说，这一阶段的成本控

2、制内容 主要是加强对履约行为的控制；对于企业的结算阶段来说，这一阶段 的成本控制内容主要是对竣工后送审的工程量核实方面的控制。1、设计阶段的成本控制设计阶段的成本控制是整个成本制度的关键与重点。尽管设计阶 段的费用和整个建设工程过程中所占比例不大，但对工程造价的影响 很大，能达到 75%以上。由此可见，设计质量的好坏会直接影响到建 设费用的多少和建设工期的长短， 决定人力、物力和财力投入的数量 因此，合理科学的房地产设计可大幅减低造价成本。因此，设计阶段 对项目投资的影响是极大的。（1）应采用合约措施，有效控制产品造价针对设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。应该在设计合 同的经济条款上，增

3、加设计变更及修改的费用额度限制条款，采取一 定的约束是对设计规范、工程质量与预算指标等各方面进行控制的一 种举措。（2）应推行设计招标，择优选择设计单位应积极推行建设方案与经济方案相结合的实际招标方法，以此来 将工程主体及配套的维护、绿化等都放在一起进行招标，并组织有关 专家进行综合评比，这样就既选出好的设计单位，又可促进设计方在 项目整体布局上的开拓创新。（3）应开展精细化限额设计，进而控制造价精细化限额设计是在限额设计的基础上，深化施工图设计阶段的 造价控制过程，首先由建设单位及设计单位共同对成本占比较高的项 目指标进行分析及量化，由设计人员对量化指标进行逐项落实，并给 予适当奖惩的一种造

4、价控制方法。精细化限额设计的关键是要体现精准、精确、精细原则。精准原 则体现为对工程量、价格、限额指标的精准分析；精确原则体现为设 计数据及造价数据精确计算；精细原则体现为设计管理、合约管理及 质量管理过程中的精细管理。精细化限额设计的核心是要确定哪些指标可以作为限额设计主 线。并决定项目最终造价。通过对若干框架结构住宅项目建筑工程结 算数据分析发现，钢筋工程、混凝土工程、模板工程、砌体工程、门 窗工程及墙地面装修工程造价之和占工程总造价 75左右，因此这六 项应作为限额设计过程中的关键指标控制， 从而可确保 75以上的建 筑工程成本在整个设计及建造过程中处于受控状态。经过对上述六个 关键项的

5、细化分析可发现，每个工程项目里都存在一个影响其成本的 关键指标，分别为含钢量、混凝土含量、模板含量、砌体含量、窗地 比、墙地比。这六项指标之间并非孤立的，而是具有相互关联性，某 一项指标的有效控制实质均为其他指标控制奠定了基础。精细化限额设计的过程就是将上述六项指标或其中部分指标作为 限额设计的具体量化指标输入给设计人员，并在设计过程中适时进行 核算、修正及确认，从而确保各指标对应项目的造价不被突破。在设 计过程中，设计人员可以通过对设计规范等理论的深入分析及灵活应 用来确保各项限额指标的有效落实。以占整个建筑工程造价比例的四 分之一的钢筋工程为例，其含钢量指标的控制是六个指标中最关键的 一项

6、。在具体设计中，设计人员可以依据以下理论或措施控制含钢量 指标：一是荷载数值与结构钢筋量之间呈倍数关系，因此结构计算时 不能随意加大荷载数据；合理进行梁板跨中弯矩增大系数及水平地震 力影响系数等参数选择。二是遵循强柱弱梁设计原则，不任意加大梁 端上部钢筋。三是抗震区的建筑物，受力筋直径尽量不大于25mm这样可以减少钢筋的锚固长度。四是采 HRB40（等较高强度等级的钢筋， 能在保证构件安全及延性的情况下， 较大程度地减少用钢量。 混凝土、 模板含量控制的具体措施是严格控制混凝土结构构件的截面尺寸选 取，根据混凝土结构设计规范确定混凝土板的厚度、梁及柱的截 面尺寸。砌体含量、窗地比及墙地比三个指

7、标的具体控制措施为：建 筑平立面规则，平面布置尽量简单化，避免复杂的平面形状，尽量减少凹凸造形；控制长宽比、高宽比、楼板开洞面积；避免建筑立面刚度突变等。2、招标投标阶段的成本控制实践证明，通过公开招标来缩短项目建设周期、降低项目成本、提高工程质量、提高投资收益是一种行之有效的办法。公开招标可以使用于项目建设过程中存在市场竞争条件的任何一个环节，如方案设计，施工图设计，设备、材料采购，施工等。下面通过招标控制成本 应注意的事项：（1）招标工作应遵循公开、公正、公平、诚信的原则。招标前， 应严格审查投标单位资质，必要时进行实地考察。坚决避免“特级企 业投标，一、二级企业转包，三、四级企业进场”等

8、不正常现象。（ 2）做好招标文件的编制工作。 造价人员应收集、 分析和总结各 类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、分析 和评价，然后编制招标文件。（3）合理低价者中标。推行工程量清单计价报价与合理低价中标， 做好资格预审，选择有实力、有信誉的企业参与投标，在此基础上采 取合理低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。3、投资阶段的成本控制施工阶段是房地产商资金投入最大的阶段，是合同的具体化。加 强施工控制，就是加强履约行为的控制。这一阶段成本控制工作的主 要包括以下几个方面：（1）用经济措施进行项目投资的有效控制应严格控制现场经费和总部管理费， 合理使用广告策划、 销售

9、代 表等，减少销售成本，最大限度地降低静态投资。（2）从技术措施上展开项目投资的有效控制 应在对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用材料，并 想方设法在技术上实施项目投资的控制，技术措施是实施项目投资的 必要保证。（3）从管理模式上着手， 建立建设监管制， 追求投资的有效控制 应按照监理规定和实施细则，从工程管理机制上建立健全的投资 控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度 款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用 材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。4、施工阶段的成本控制施工的材料费用控制是加强、设备的采购供应管理，控制材料价 格。

10、材料费用是构成工程造价的主要因素。一般建筑工程中土建材料 费用约占造价约 60-70%左右，安装工程的材料或设备费占造价约 75% 左右，且呈上升趋势。由此可见，选用材料或设备是否经济合理，对 降价造价起着十分关键的作用。在施工前，对工程所需材料不仅要进 行货源的调查研究，广泛收集供货信息，尽量寻找货和价的最佳结合 点。在施工阶段开建单位应采用与国际接轨的市场价形式确定造价， 直接按市场价进行工程组价，对于项目采用建筑材料信息价格进行优 化；在保证工程质量的前提下，全部材料价是根据安装季度、时段采 用市场询价，保证货比三家，质优价廉地购买材料，建设单位、监理 单位、承包单位三方在事情鉴定认价单

11、，作为结算依据，同时也充分 体现材料的真实性，做到减少工程成本，提高企业利润，该项管理与 控制可节约开发项目资金到工程总价约 15-20%。加强对施工方案的技术经济比较，把好施工管理关，也是控制造 价管理的有效办法。施工方案是施工组织设计中的一项重要工作内容， 合理的施工方案，可以缩短工期，保证工程质量，提高经济效益。对 施工方案从技术和经济上进行对比评价，通过定性和定量分析，通过 对质量、工期、造价三项技术经济指标比较，选择合理的施工方案。 所以对于承包商做的组织设计方案建设单位应组织相关专业人员对工 序搭接、技术保证、经济分析、质量约束等进行有效论证与整合，使 其具备工序合理、节约人力、物

12、力、在合理的造价内通过技术手段制 定详细的施工保证措施，建立健全质量管理体系，达到施工组织设计 方案实施的最佳效果，从而降低工程成本，减少工程变更，加强管理 与控制。开发建设单位督促和协助承包商在保证安全和质量的前提下， 利用成熟的技术手段控制或缩短工期，使得开发项目及早上市交易， 回收资金，降低费用，使其产生更大经济效益和社会效益。5、结算阶段的成本控制在项目结算的阶段必须按照合同的要求及时支付相关施工单位的 货款，同时还要严格按照工程量清单或者定额计价方式计算工程量及 综合单价分析，材料调差，取费。汇总出整个工程各单项工程结算造 价，作为工程款支付依据。即为该项目最终建安成本数据。同时，应

13、 该根据这个项目的整个成本过程总结出以后企业成本控制的重点所在，争取在下一个项目的成本控制的过程中实现新的突破。抓好管理，减少工程索赔是在结算阶段成本控制的关键是对工程 变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价， 施工单位往往采取“低 价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做 到事前把关，主动监控，严格审核工程变更， 从工程结构、使用功能、 经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，以减少不必要的工程费 用支出，避免投资失控；措施如下： 现场签证的管理。项目管理者必须傲到以下几点以实现现场签证的优异管理：其一要求相关人员必须熟悉合同及工程计价的有关规 范、规定。只有相关管理人

14、员能够熟练的掌握相关知识，才能够做到 合理的分析现场签证的必要性和合理性。其二，为了避免参见现场参 加签证的人员的变动的影响相关人员必须做到每一项工作及时签证 并编号。及时审核和填写签证费用审定表，计算费用：上报有关部门 做后期处理。以免到结算时发生补签现象，引起纠纷。 现场索赔的管理。在工程量清单计价模式下，房地产商对工程变更和工程索赔观念与应对能力的缺乏是他面临的主要风险之一。为 了做好工程反索赔工作，建设单位必须强化现场和合同管理；增加反 索赔能力。 采购是成本控制的重点。材料成本是房地产项目的成本的重要 组成部分，大概占到 60左右。因此，在采购过程中必须采取招标的 方式。同时在招标过

15、程中一定要发挥各专业部门的作用和积极性，要 求专业主管部门必须设有专业业务能力强， 事业心强的人员共同参与。6. 成本管理组织和控制体系的建立与健全1、成本管理委员会的成立 成本管理委员会可由总工程师、财务总监、预算经理、材料总监 组成，它在公司成本控制工作中起了决策和领导的作用。对公司成本 控制工作的具体指导性意见是由成本管理委员会提出，向公司总经理 负责，直接决定公司成本控制工作。2、成本管理小组的建立 在总经理和公司成本管理委员会的指导下建立成本管理小组，它 是公司成本控制工作的日常工作机构， 进行公司成本控制的日常工作。 各部门负责成本控制的相关人员是成本管理小组的成员。对其制定工 作细则，可以保证公司成本控制工作的顺利进行，使公司的利益得到 很好的维护。3、目标成本的制定与责任体系的明确 实时跟踪与控制业务过程，成本责任制和监督考核机制，应由企 业的管理层制定与完善。 承包任务下达时 , 要将质量、安全、工期等控 制指标