创市优基础管理资料

1、第一项项目基础管理 资料一、 按规划要求建设、住宅及配套建设设施投入使用（档案11、工程规划许可证2、施工许可证3、工程总平面图4、建设工程规划管理竣工验收合格证5、国有土地使用证二、办理接管验收手续（档案1 002）1、委托物业管理合同2、项目工程建设施工建档移交清单1 12幢建施、结施竣工图，建材合格证、分项分部评定资料（复印件）；水施、电施、讯施、地下管网竣工图，分项、分部质检平定资料3、商品房质量保证书4、项目房屋移交验收资料5、项目设施设备移交清单及档案资料三、由一家物业管理企业实施统一专业化管理（档案1 003）1、 某物业管理有限公司企业法人营业执照（正副本）2、 某物业管理有限

2、公司组织机构代码证（正副本）3、物管企业资质证书4、 某物业管理有限公司税务登记证（正副本）5、上级批文（文件），双方四、建设单位在销售房屋前与选聘的物业管理企业签定物业管理合同 的责、权、利分明（档案1 004）1、项目物业委托管理合同2、项目前期物业 管理方案3、项目物业移交及实施意见五、购房人与物业管理企业签定物业管理合同，双方责、权、利明确（档案1 005）项目1 4期总户数为1162户,入住 户，入住率为，签定的前期物业管理 服务合同为 份。（文件柜放置于）六、建立维修资金的管理、使用、续筹等符合有关规定（档案1 006）1、某物业管理有限公司代管维修资金的财务管理制度a）代管维修资

3、金的使用范围b）代管维修资金的来源和筹集方法&c）代管维修资金的管理与使用办法d）代管维修资金的移交七、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善（档案 1 007）1、房屋使用说明书2、项目公共管理制度项目治安管理制度项目消防管理制度项目门卫管理制度项目机动车停车场管理制度项目非机动车管理制度项目装修管理规定3、政府有关文件八、业主委员会按规定程序成立，并按规章制度履行职责（档案1 008）1、项目业主委员会筹备工作资料关于项目组建业主委员会实施方案项目业主委员会资料（详见业主意见调查表）宣传业主委员会章程九、物业管理企业制定创优规划和共体实施方案，并经业主委员会同意（档案

4、1 009）1、项目创优规划2、 项目创优实施方案（附项目物业管理质量目标书）3、乐山市物业管理优秀住宅小区达标申报资料资料十、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位的工作标准并指定具体的落实措施和考核标准（档案1 010）1、员工手册2、 文明礼貌用语及各专业服务语言流程规范3、部门职责公司组织机构示意图（管理处机构示意图）员工手册管理处职责财务部职责护卫部内务条令、岗位职责4、部门工作程序、操作程序财务部管理制度客户服务中心工作程序工程部设备运行维修工作程序消防工作管理制度各钟应急处理方案A、火警、火灾应急方案B、停电应急方案C、护卫部突发事件处理措施5、管理处综合管理制度值班制度回访制

5、度档案管理制度原始记录、资料管理制度6管理人员、员工考评细则管理人员考核细则财务管理人员考核细则维修人员考核细则清洁、绿化人员考核细则护卫员考核细则护卫部岗位目标管理考核办法7、护卫部培训日程、训练记录8、护卫知识考试资料9、项目管理处原始记录资料门岗值班记录监控中心值班记录紧急情况记录停车场车辆进出原始记录房屋装修管理记录装饰装修申请书、责任书值班记录回访记录维修派工单住户档案(11) 维修员值班记录(12) 设施设备巡查保养等记录十一、物业企业管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着工装、佩带明显标志，工作规范，作风严谨。(档案1 011)1、花城管理处管理干部学历、职称、上岗证复印件2

6、、花城管理处专业技术人员资格证、操作证3、护卫员上岗证4、员工劳动合同十二、应用计算机智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。（档案1 012）1、小区住户基本资料（备份文件夹类）2、小区物业基本资料3、办公文案4、各类管理制度、文件夹护卫类财务类管理类保洁类经营类人事类业主委员会运行维修表5、住户费用缴费统计资料十三、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定，至少半年公开一次物业服务费用收支情况。（档案1 013）1、2004年3月一一项目财务收支报告3、项目物业管理费用标准批复4、项目缴费通知单存根十四、房屋及公共设施设备档案资料齐全、分类成册，管理完善，查阅方便。

7、（档案 1 014）1、总平面图2、共用设施设备及配电系统3、可视对讲、监控系统4、消防系统5、背景音乐系统6光纤电视系统7、办公用设备8、各种警示牌、标识卡十五、建立用户档案、房屋及配套设施权属清册，查阅方便。（1 015）1、1 12幢住户档案2、营业用房业主档案（含用户）十六、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主及使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集、反馈并及时处理，有回访制度和记录。（档案1 016）1、值班制度2、回访制度3、管理人员值班记录4、维修工单存根及回单5、设备巡查记录6护卫门岗值班记录7、主动征求业主对物业管理服务的意见和建议十七

8、、定期向住户发放物业管理服务工作征求意见，对合理的建议及时整改满意率为92%以上。（档案1 017）1、112幢业主200份住户意见征询表十八、建立并落实便民维修服务，承诺制，零修急修及时率为98%,以上的返 修率为2%,并有回访记录。（1 018）1、物管处工作程序（见工作守则）2、设备运行维修工作程序（见工作守则）3、项目物业管理质量目标第二项房屋管理与维修养护一、主出入口设有小区平面示意图 ，主要路口设有路标、组图及幢、单元、 户门标号标志明显。二、无违反规划乱搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。三、房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。四、户外招牌、 广告牌、霓虹灯按

9、规定设置，保持整洁、统一、美观，无安 全隐患或破损。五、 封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面，除建筑设计有要求外，不得 安装户外防盗网、晾衣架、遮阳蓬等。六、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。七、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他 人利益的现象。1、 住户装修申请表、装修责任书（见业主分户档案）2、装修现场巡查记录表（见工程巡查记录）第三项 共用设施设备管理 （档案3 201）一、共用配套设施完好，无随意改变用途。二、 共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业 技术人员和维护人员严格遵守操作 规程与保养规范。1、设备运行维修工

10、作程序2、设备巡查记录3、设备保养记录三、室外共用管线统一入地或公共管道，无架空管线,无碍观瞻。四、排水、排污管道通畅，无堵塞、外溢现象。五、道路通畅，路面平整，井盖无缺块，无丢失，路面井盖不影响车辆行人通 行。六、制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整，供电设备正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道等公共照明完好。1、电室管理规定2、配电系统工作内容及操作程序3、路灯、楼道等公共照明设备完好第四章护卫、消防、车辆管理、小区基本实行封闭式管理1、小区实行24小时封闭管理资料2、项目治安管理规定3、小区门卫管理规定二、 有专业护卫队实行 24小时值班及巡逻制度,护卫熟悉小区的环境，文明值勤，训练

11、有素、言语规范、认真负责1、护卫部工作、内务条令2、护卫岗位职责3、各种工作记录、资料照片护卫值班记录护卫训练记录夜间巡查记录来访登记表护卫培训日程、训练记录及资料护卫工作考核、巡查、评分统计资料护卫基础知识考核答卷护卫文明值勤，装修巡查等资料三、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施1、警示牌标识卡等2、突发事件及异常情况处理措施3、常见治安刑事案件及处理措施4、常见的几种可疑情况及处理措施5、紧急情况记录表四、消防设备设施完好无损，可随时起用，消防通道畅通，制定消防应急方案1、消防管理制度2、火警、火灾应急方案3、消防通道畅通4、定期进行消防巡视，检查维护消防设施、器材等资料5、护卫随时

12、巡查营业房消防设施6义务消防队员消防演练五、机动车停车场管理制度完善 ，管理责任明确，车辆进出有登记。1、机动车停车场管理规定2、机动车停车场登记3、护卫巡逻记录4、护卫工作考核标准5、交通指挥管理规范有序六、非机动车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。1、非机动车管理规定2、按规定位置停放、管理有序3、护卫工作考核标准第五项环境卫生管理、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。1、环卫设备台帐2、垃圾箱、果皮箱3、清洁工作清洁小区环境卫生资料二、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员明确的责任范围，实行标准化 保洁。1、清洁卫生工作标准及考核办法2、清洁卫生工作考核表三、垃圾日产日

13、清，定期进行卫生消毒灭杀1、消毒灭蝇工作资料2、定期投鼠药资料四、房屋共用部位共用设施设备无蚁害。五、小区内道路等共用场地无纸屑、 烟头等废弃物，小区内卫生照片等资料。六、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画、无擅自占用和堆放杂物现象、 楼梯扶栏、天台、公共玻璃等保持清洁。七、商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌和无乱贴、舌L 画现象。八、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。九、排放油烟、噪音等符合国家环保标准、外墙无污染。第六项绿化管理一、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置恰当。二、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用等现象。三、花草树木长势良好，修缮整齐美观，无病虫害，无折损现象、无斑秃。四、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。五、绿化检查标准及考核表第七项精神文明建设一、意义，健康向上的 社区文化活动，创造条件，积极配合，支持并参与社区文化 建设。1、提高业主自治自律行为宣传