房地产基础知识培训分解

1、第2 页共9 页房地产基础知识培训 (1)一、住宅的结构有哪些形式？ 商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分， 一般可以分为： “砖混结 构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下：(1) 砖混结构住宅 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋 面板、 桁架等采用钢筋混凝土结构。 通俗地讲， 砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖 墙承重的结构。(2) 砖木结构住宅砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、 柱采用砖砌筑或砌块砌筑， 楼板结构、 屋架 用木结构而共同构筑成的房屋。(3) 钢筋混凝土结构住宅 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重

2、结构如柱、梁、 板、楼梯、 屋盖用钢筋混凝土 制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久 耐用。二、什么是使用率？什么是实用率？ 住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率， 一般高层塔楼在 72%至 75%之间， 板楼在 78%至 80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往 往有开发商用实用率来吸引买房人。三、怎样计算房屋的使用率？ 房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准， 目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示， 但对客户来说最具有实际使用意义的是使 用面积。二者在数值上差距越大使

3、用率越低，效用也越低。在使用率计算方法的选择上， 有些发展商采用轴线面积法。 这种方法是以房间内外墙的 中线为边界计算使用面积， 这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占比较确切地计算方法是 这种方法计算出来的使 这种计算方法是对客主要是因为高层要求有每户平均分摊的面积也其电梯间面积也小于高层，的面积， 数值上显得较高， 不能完全反映房产实际的使用面积情况。 在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积， 用面积也形象地称为 “地毯面积”。 它反映了一个物业的真实使用率， 户负责任的方法。从一般情况来看， 高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差， 防火楼梯， 电梯

4、间面积也较大， 一梯多户设计也加大了通道的面积， 多。而多层住宅基本不存在上述问题， 即便有些多层住宅有电梯， 如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。此外， 建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、 配电室、高 压水泵房等。四、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？(1) 住宅的开间 住宅的开间就住宅的宽度。在 1987 年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的 开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数： 2.1 米、 2.4 米、 4.5 米、 4.8 米、 5.1 米、 5.4 米、 5.7 米、 6.0 米。为了保证住宅具有良好的自

5、然采光和通 风条件，进深不宜过长。2.7 米、 3.0 米、 3.3 米、 3.6 米、 3.9 米、(2) 住宅的进深 住宅的进深就是指住宅的实际长度。在4.2 米。1987 年实施的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0 米、 3.3 米、 3.6 米、 3.9 米、 4.2 米、(3) 住宅的层高 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高 度。在 1987 年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采 用的参数为： 2.6 米、 2.7 米、 2.8 米。(4) 住宅的净高 住宅的净高是指下层地板面或

6、楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 净高和层高的 关系可以用公式来表示：净高=层高 -楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。商品住宅的开间、 进深和层高 (即住宅的宽度、 长度和高度 ) ，这三大指标是确定住宅价 格的重要因素。如果住宅的尺寸越大 ( 即开间、进深、层高越大 ) ，建筑工艺相应就越复杂， 建造的难度就越大， 同时所消耗的建材也会越多， 导致建造的成本也就越高。 当然人们居住 的空间会有所增大， 但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时， 应当根据 自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。五、什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？建筑面积亦称建

7、筑展开面积， 它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。 它 是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。 它包括三项， 即使用面积、 辅助面积和结构面 积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据， 所以对于购房者来说， 了解建筑面积的计 算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：(1) 单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的 外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层 ( 如阁楼 ) 也应计算建筑面积。(2) 多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物 外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外

8、围水平面积计算。(3) 地下室、 半地下室等及相应出入口的建筑面积， 按其上口外墙 ( 不包括采光井、 防潮 层及其保护墙 ) 外围的水平面积计算。(4) 用深基础做地下架空层加以利用，层高超 2.2 米的，按架空层外围的水平面积的一 半计算建筑面积。(5) 穿过建筑物的通道， 建筑物内的门厅、 大厅不论高度如何， 均按一层计算建筑面积。 大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。(6) 电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。(7) 住宅建筑内的技术层 (放臵各种设备和修理养护用 ) ，层高超过 2.2 米的，按技术层 外围水平面积计算建筑面积。(8) 独立柱

9、雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平 面积计算建筑面积。(9) 突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积 计算建筑面积。(10) 两个建筑物之间有顶盖的架空通廊， 按通廊的投影面积计算建筑面积。 无顶盖的架 空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。(11) 突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(12) 封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。 凹阳台按其阳台净面积 ( 包 括阳台栏板 ) 的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。(13) 住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)

10、的，其室外楼梯按每层水平投影面积 计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面 积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：(1) 突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。(2) 检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。(3) 独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。(4) 没有围护结构的屋顶水箱间。(5) 层高在22米以内的技术层(设备层)。(6) 单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。(7) 层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。从以上可以看出，住宅的建筑面积计

11、算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专 业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。六、什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？消费者在购房时，除了考虑地理位臵和人文环境外，对生活的质量也越来越注重， 他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划

12、建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物 (构筑物)所占面积、运动场地等等。七、什么叫房屋的产权,产权包括什么？某客户问：什么叫做房屋的产权。产权包括什么？拥有产权能享受到什么权利？产权和土地有无必然联系？在项目销售中，有无规定什么东西是有产权的，什么东西是没有产权的? 销售人员答：房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用， 处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行

13、融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与必然是房地一体进行的，不可 房屋，开发商拥有产权并独立/或公建，对购房而言，就土地是不可分割的一个整体， 房屋在发生转让等产权变更时, 能将房屋与土地分割开来处分。 在具体的房地产项目销售中, 出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及 不具备产权的概念。八、商品房的销售面积如何计算？按照北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定(京房地权字1998第1285号):商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和一、套内建筑面积的

14、计算方法：套内使用面积：住宅按 住宅建筑设计规范(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑 按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。套内墙体面积： 商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体， 有共用墙及非共用墙两 种：(1) 共用墙包括各套之间的分隔墙、 套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙 ( 包括 山墙 ) ；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。(2) 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：(1) 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建 筑服务的公共设施用房和管理用房

15、之建筑面积；(2) 各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙 (包括山墙 ) 墙体水平投影面积的 50%。下列空间不得计入公用建筑面积：(1) 作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。(2) 作为人防工程的地下室。 公用建筑面积计算公式： 公用建筑面积 =整栋建筑的面积 - 各套套内建筑面积之和 - 已作为独立使用空间租、售的 地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数 =公用建筑面积 / 各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积X公用建筑面积分摊系数 因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积 =套内建筑面积 (1+ 公用建筑面积分摊系数 )九、产权证如何办

16、理？手续否很麻烦？ 客户问：请问产权证如何办理？是否手续很麻烦？ 销售人员答：每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才 能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、 购房发票、 身份证明、企业相关资料文件等到 房屋交易部门办理立契手续后， 再办理过户手续。 您可以委托中介机构或由开发商为您代办。十、按揭买的商品房，产权证办下后是放在银行还是给购房者？客户问： 银行按揭买的商品房产权证办下来后是放在银行还是给购房者？听说只要办完抵押登 记后，产权证就给购房者了。销售人员答：在按揭贷款购买的商品房取得产权证前， 银行作为抵押权人， 只能就商品房买卖合同进 行抵押登记，

17、 在商品房办理产权证后， 需要向房屋土地管理部门办理房屋产权证的抵押登记 手续。作为抵押权人将持有房屋产权证的他项权利证，产权证在办理完毕抵押登记手续后， 应由产权人持有。十一、什么是楼盘均价？“均价”， 顾名思义当然是楼盘的平均价格， 它代表一个项目的整体价位水平。但购房 者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？“均价” 不是简单的算术平均值， 而是发展商根据当前的市场情况专门制定的， 以收回 成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中 的每个单元户型的价位， 它是整个楼盘销售价格控制的

18、一个重要标准， 是这个楼盘售价的平 均值。 根据这个平均值， 在给每一户定价前， 先定出要销售的小区中每一栋楼的均价， 在这 里就要应用到价差系数， 它是根据每栋楼在总平面中的位臵不同、 朝向不同、 景观不同等定 出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位臵（ 楼层）和水平位臵 （ 在一层楼中的位臵 ）差以及每个户型的朝向、 采光、通风等的不同定出系数 （好朝向、 好位臵的户型当 然系数就高 ） ，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的 面积相乘，便得出一户的总价十二、均价到底是个什么价儿？有关人士

19、为您答疑解惑以前， 发展商无论是参加展会， 还是打广告时，使用的价格多数都是起价。 自从有些房 地产发展商为吸引客户在起价上 “做秀” 后，越来越多的买房人便不再对一个项目打出的低 “起价”动心了，于是，许多精明的发展商在项目推广时多采用了“均价”这个词。“均价” 顾名思义当然是这个项目的平均价格， 它代表一个项目的整体价位水平。 但近 来有人发现， 用标着的“均价” 来买房，也买不到合适的， 往往想买的房子与打出的 “均价” 也有很大差距。这到底是怎么回事儿？均价到底是怎么样的一个价格？“均价”不是简单的算术平均值，即 （最高价+最低价）十2得出的，而是发展商根据当 前的市场情况制定的， 以

20、收回成本并获得合理利润的价格。 一个项目在推向市场时， 先有“均 价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位， 它是整个项目销售价格控制的一个 重要标准，是这个项目售价的加权平均值。根据这个平均值， 在给每一户定价前， 先要定出要销售的小区中每一栋楼的均价， 在这 里就要应用到价差系数， 它是根据每栋楼在总平面中的位臵不同、 朝向不同、 景观不同等定 出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位臵（楼层）和水平位臵 （在一层楼中的位臵 ）差以及每个户型的朝向、 采光、通风等的不同定出系数 （好朝向、 好位臵的户型当 然系数

21、就会高 ） ，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户 的面积相乘，便得出一户的总价。怎样看“均价”？一些细心的买房人发现，自己看重的房子，户型朝向比较一般的，往 往也与均价相差较远，这是怎么回事儿？是不是发展商在“均价”上也做了手脚？其实，发展商在均价上大做文章是没有必要的，计算两套价格，费时又费力，不划算。 但由于现在市场上项目太多， 竞争得太激烈， 为了吸引 “眼球” ，一些发展商在项目推广时， 打出的均价并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其中 “均价” 最低的那栋楼的价格。因此，你在挑房时就会产生与均价相差较远的感觉。有人会说， 这与原来打出的低 “

22、起价” 不是一样吗？当然不一样。 发展商打出的 “起价” 的套型， 在整个社区中只有几套这样价格的房子， 且是所有单元当中无论是楼层位臵还是朝 向、通风、采光最最差的，要么购房人不愿买，要么根本买不着；更有甚者，有项目原本就 没有这样价格的户型，仅仅为吸引客户的光顾。而低“均价”则不同，这样价格的楼，社区 中至少有一栋， 而且这些楼中的户型与社区中其他楼中的户型没有什么两样，只是可能没有景观， 或者由于楼体的朝向而影响到户型朝向而已。因此，买房人如果是价格当先者，大可以考虑它。 一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层塔楼在6层8层，户型位臵多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面

23、积最高价与均价相差5%8%塔楼是在 15% 20%之间。十三、什么是房地产登记？ 房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制， 加强城镇房地产管理，依法确 认房地产产权的法定手续。 城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登 记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产管理 的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、产权变化情况和房地产面 积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。房地产登记可以起到明确房 地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状

24、况等三方面的作用。十四、什么是住宅的“全部产权”和“部分产权”？国务院发布的 关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知 中，对“全部产权” 和“部分产权”都作了明确的规定。“全部产权” 是指按市场价和成本价购买的房屋， 购房者拥有全部产权。 经济适用房亦 属于全部产权。“部分产权” 是指职工按标准价购买的公有住宅。 在国家规定的住房面积之内， 职工按 标准价购房后只拥有部分产权， 可以继承和出售， 但出售时原产权单位有优先购买权， 售房 的入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。“部分产权”与“全部产权”的不同之处在于， “部分产权”虽然具有永久使用权和继 承权， 但在出售

25、时要与原售房单位分割收益。 目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价 向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。十五、什么是印花税？购房者如何纳税？印花税是对经济活动和经济交往中书立、 领受凭证征收的一种税。 它是一种兼有行为性 质的凭证税， 具有征收面广、 税负轻、 由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特 点。1、征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。应纳印花税的 凭证在中华人民共和国印花税暂行条例中列举了 13 类。房屋因卖买、继承、赠与、交 换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。 印花税由应纳税凭证的书 立人或领受人缴纳，

26、具体地说， 产权转移书据由立据人缴纳， 如果立据人未缴或少缴印花税 的，书据的持有人应负责补缴。2、税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。其应纳税 额的计算公式为：应纳税额 =计税金额X适用税率。3、减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据， 免纳印花税。4、纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时 缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。 整个缴纳完税的程序是： 在凭证书立或领受 的同时，由纳税人根据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额， 购买相当金额的印花税票， 粘贴在凭

27、证的适当位臵，然后自行注销。注销的方法是：可以用钢笔、毛笔等书写工具，在 印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销， 印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期， 以便税务人员进行纳税检查。对有些凭证应纳税额较大， 不便于在凭证上粘贴印花税票完税的， 纳税人可持证到税务 机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法， 由税务机关在凭证上加盖印花税收讫专用 章。十六、什么是契税？购房者如何纳税？契税是指房屋所有权发生变更时， 就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征 收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税

28、种。1、征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。2、税率。1997 年 4 月 23 日，我国颁布了新的 契税暂行条例 ，规定契税税率为 3%5%。 具体契税适用税率， 由省、 自治区、 直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确 定。北京市确定的税率为 4%，目前为推动居民住房消费，按 2%税率减半征收。十七、什么是公共维修基金？购买公有住房时公共维修基金如何交纳？公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、 设备的维修养护基金。 单位售卖公 房的公共维修基金， 由售房单位和购房职工共同筹集， 所有权归购房人， 用于售出住宅楼房 公共部位和共用设施

29、、设备的维修、养护。1999年购房的职工，购房人按每建筑平方米26 元、售房单位也按每建筑平方米 26 元的标准交纳公共维修基金。从 2000年 4月 1 日起，公共维修基金的交纳标准调整为：购房 人按成本价基价的 2%，售房单位按多层住宅售房款的 20%、高层住宅售房款的 30%的比例， 筹集公共维修基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。十八、物业管理公司与业主的维修责任如何划分业主作为物业的所有权人， 应对其所有的物业承担维修养护责任。 因此， 房屋的室内部 分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责 维修。房屋的共用部位

30、和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水 管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施， 由物业管理公司组织定期养护和维修。住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护， 由有关供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管 理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备， 也可以委托物业管理公司或其他 专业维修人员代修。 由于业主拒不履行维修责任， 致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗 连房屋安全及公共安全， 造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施

31、损坏的， 由损 坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。十九、业主委员会应如何成立？ 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。 业主委员会由业主 大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体， 其合法权益受国家法律保护。业主委员会的宗旨是维护本物业的合法权益， 实行业主自治与专业化管理相结合的管理 体制，保障物业的合理与安全使用， 维护本物业的公共秩序， 创造整洁、 优美、安全、舒适、 文明的环境。业主委员会委员从业主中选举产生， 每届任期三年， 可连选连任。 业主委员会由道德品 质好、 热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要工作时

32、间的成年人担任。在任期 内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。业主委员会委员名额的分配取决于业主在该物业中所拥有业权份额的多少。 具有较多业 权份额的业主， 在业主委员会中应占较多的委员名额； 但分散业主权也应占有相应比例的委 员名额。如某物业 30%业权为分散的业主，则在委员会中30%的委员应由这些分散的业主推选。第一届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理企业、 业主代 表组成筹委会，筹委会推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。二十、小区绿化面积的标准是多少？绿化环境是居住空间质量的重要标志， 它不仅有着净化空气、 丰富景观的作

33、用， 同时也 是居民的交往空间和活动场所，打破了多年单元住宅那种“鸡犬之声相闻，老死不相往来” 的局面，增进了邻里的交往，扩大了“家”的范围。按国家有关规定，对小区绿化环境的选择有四点标准：1、小区要封闭管理。保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。2、要有足够的绿化面积。新区住宅建设的绿地率不低于30%，旧区不低于 25%，绿地指标组团不低于 0.5 平方米 /人，小区不小于 1 平方米 / 人；同时绿地还要有充足的日照时间， 满足居 民区活动的要求，所以成片的绿地就应满足不少于 1/3 的面积在标准的日照覆盖范围之外。3、绿地应接近居民住宅，以便

34、观赏使用。 4、绿地空间应包含一定数量的活动场地 （ 如儿童 游戏场 ） ，并布臵坐椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。二十一、公共区域的水电费如何摊销？ 对于高档住宅，根据城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 （ 国家计委、建设部 1996 第 266 号文件 ） 的规定：公共区域的能源费用可以计入物业管理成本，作为物业管理 费的构成部分。对于普通住宅， 公共区域的水电费， 不能单独作为收费项目进行收费， 但可按建筑面积 的比例分摊给各住户， 在收取各住户水电费时一并计取。 但是， 小区的路灯费用不能由住户 承担，开发企业应按照规定，将路灯移交给市路灯管理处统一维护管

35、理。二十二、购房知识：几楼的房子最容易转手？ 二手房的交易行情是购臵新房的重要参照， 那么， 目前市面上什么楼层的房子其再次交 易的能力最佳呢？跟新房一样， 二手房的好楼层指的是 2 至 6楼，需要说明的是， 从目前的市场需求来看， 在前几年修建的大量 9 层高的无电梯多层房中， 余下的四个楼层， 1、8、9 是比较差的楼层， 7 楼是“勉强可以接受的楼层” ，考虑到采光、卫生、潮湿度等因素，除了行动不便的老年 人，一般人宁可选择 8 楼，也不愿选择 1 楼，当然，有较强商业功能的 1 楼除外。对那些 8 楼或 9 楼的房主来说，有一个利好的因素勉强可以告慰：如果是在顶楼，如果不漏水的话， 还是可以得到热衷屋顶花园者的认可，尤其是一些年轻的买主。二十三、买了经济适用房 还能拿补贴吗？有读者询问： “购买了经济适用