成本管理与房地产开发成本控制

1、资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。龙湖成本管理与房地产开发成本控制周世艾周世艾 : 谢谢大家 , 今天下午跟大家一起探讨 ,讲龙湖成本管理与房地产开发成本控制。 实际上龙湖的成本管理 ,真正成体系的时间从1998 年开始。那个时候还处在签合同算一个合同的情况,后来在98 年的时候 , 把已经开办的项目 , 和已经签合同的情况做了一个汇总。然后作了一个分解 ,那个时候提出了开发时成本的几个大项 ,土地费是一个大项, 前期工程费是一个大项,有些合同是为开户而设的配套工程 ,配套工程的费用是一个大项。还有一些工程为开发项目基础设施作准备的, 当时把 128 个合同分开来

2、,就形成了现在的成本管理体系。今天介绍龙湖的成本管理。龙湖成本的管理范围,到现在为止龙湖管理成本是以项目为管理对象。我们叫做项目 ,可能不是一栋房子的概念,那么就是一块地 ,或者一个规划的项目。 里面有 20 万方 ,可能有 50 万方 ,可能有高层 ,也可能有花园洋房,也可能有别墅 ,还可能有商业。 是这样一个综合的项目,作为我们的一个管理对象。这样的管理对象,怎么样管理 ? 怎么样划分 ? 待会儿详细地介绍给大家。第二个范围是项目的完全直接成本。包括土地、 前期工程、 基资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。础设施、配套设施和工程建设的费用。还有一个范围是间接成本的

3、分摊 :包括管理费、 营销费用 ,营销费用有两部分 ,一个是完全成本里面 , 一部分是在分摊的成本里面。总体来说管理的范围有三大管理 , 一个是对象、 一个是成本的范围 ,那个对象也很重要。一定是以项目为对象 ,这样的管理才是一个完整的,比较准确的。在龙湖有两个是全员的, 营销是全员的 , 成本是全员的。 所谓全员公司所有人对这两件事要去努力, 要去做 , 要去关心。营销部分就不说 , 成本部分主要公司部门都在成本管理方面有相应的成本管理责任。 战略发展部是土地成本的管理, 设计研发部是设计费用的管理和优化设计产品的成本管理。成本管理部是主要成本,主要的管理单位。 目标成本的测算 ,分摊 ,动

4、态成本跟踪控制。 开发成本的管控 , 材料设备采购以及工程招标、合同管理 ,围绕着成本管理做的事情 , 当然成本管理职能不但仅是这四件,还有工程管理部 , 在成本控制下的进度质量管理 ,一样涉及到成本管理。然后计划财务部是计划成本财务指标的管控, 分摊成本的管控。刚才我们说了间接费用部分是分摊成本,总体资金计划的管控 ,资金计划跟成本也有很大的关联, 这是每个部门成本职能。 主要成本有哪些东西 ? 总体归纳成开发成本, 是直接开发的成本, 还有个是间接的开发成本期间费用,主要是分摊到项目里边去。包括的主要土地成本 , 前期费用 ,前期费用包括哪些? 包括设计费 , 报建费用 ,三通一平的费用

5、,工程开工以前的费用。资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。配套设施费用 , 包括要配套的幼儿园、 学校或者会所 , 现在还有一些东西 , 叫做街道的社区 , 居委会需要的房子 , 甚至包括配套的消防 , 有些消防是缴费用 , 有些消防是在小区建的 , 还有基础设施费用 , 那就是水电气的配套。 主要的建安成本 , 主体的建安成本 , 主体的建安成本 , 实际上包括园林景观工程 , 然后工程相关费用。这一些都是在我们直接开发成本里面的 , 还有些是间接的 , 销售费用 , 财务费用和管理费用 , 这些都是直接分摊的。 相应这些费用各自的责任部门 , 也是根据管理职能来分

6、别的。 有些成本的内容 , 成本怎样来做测算 , 来管理成本 ? 测算是一个很重要的手段。为什么要进行目标成本管理 ? 因为我们现在大部分的工程 ,大部分的房屋都是采取预售方法 , 我们知道利润等于售价减法成本。那么在预售的前提下 , 确定了投资 , 合理销售价格 , 预测投资效益 , 就能达到理想的理论。特别在房屋销售、 预售的阶段。预售价格确定以后 , 控制好成本才能保证利润的实现。因此 , 我们在开工以前 , 甚至在拿地以前 , 对目标成本进行预测 , 所谓预测 , 就是要用我们的经验去估计 , 去预估后面发生的事情。目标成本管理的阶段。 总体来说 , 真正的管理阶段只有两个 , 一个是

7、设计阶段 , 一个是实施阶段。 当然我们这个地方 , 把设计阶段划分得比较清 , 比较细一点。 从拿地的时候开始 , 土地投资论证方面要预测成本 , 在拿地阶段怎样预测成本 , 在待会儿给大家介绍。资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。然后是项目启动阶段,方案设计阶段 ,设计阶段。这里的关键主要还是土地投资论证阶段比较关键的 , 因为这个时候测算的目标成本 , 和我们当时测算的售价 , 以及我们的费用 , 最后会影响到利润 , 影响能不能成功拿地 , 至于项目启动阶段 , 方案设计阶段 , 初步设计阶段 , 实际上这几个阶段是成本控制的重要阶段 , 可是她们有一个前提

8、, 尽量不超过土地论证阶段的成本。 因为土地论证阶段的成本影响拿地的价格 , 如果以比较低的价格 , 一个比较低的成本去拿地。 最后估计在土地成本上拿了地以后会赚钱 , 结果设计的时候 , 每个设计阶段就把成本涨了 , 涨到后来 , 就已经把拿地的利润吃掉了 , 那么我们的效果 , 我们的效益就没有了 , 因此土地投资阶段的预估是非常重要的。设计阶段只能优化前面的东西 , 落实前面的东西。 工程实施阶段的成本控制 , 成本管理已经效果不会很大。 土地论证阶段的成本 , 实际上是一个流程 , 怎么做 ? 有发展后 , 根据土地信息提供周边的配套 , 然后设计研发部来确定项目的定位 , 然后提出项

9、目的预案。成本的管理部根据预案来测算成本 , 经过讨论之后确定下来。因此 , 她的工作应该是比较严谨的 , 也就是说土地成本测算阶段的依据是项目的预案 , 是根据土地的信息 , 周边的情况 , 周边的环境 , 还有周边的产品 , 以及周边销售的价格确定一个项目的预案。来确定我们要做什么东西 ? 做多少 ? 做哪些业态 , 哪些产品, 然后经过成本管理部 , 造价采购部来测算成本的依据是什么 ?资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。一个是项目的预案 , 一个是历史的数据来提供, 这个目标成原来满足拿地的要求。这是一个目标成本的测算表, 我们里面土地费能够根据挂牌的价格 ,

10、 然后后面有前期工程费,前期工程费包括了什么东西,这里面都有 , 你一项一项的分开来,这样就好测算 , 你要整体估算, 是没办法的。 要拆分开来 ,来测算就比较方便一点。 整个成本测算的方法就是这样 , 把各个项目分解开来,然后化小以后 ,就很容易测算得比较准确。目标成本的体系,龙湖是在 98 年的时候开始建立 , 可是目标成本的测算是开始做的 ,做的第一个。就是按照这种意思 , 把它分小一些来做 ,分小一点来做就比较准。项目启动阶段 , 就是拿地以后 ,把前面去拿地的时候 ,以及拿地时发生的变化调整过来,比如说项目团队提供一些方案,然后成本管理部 , 再重新进行目标成本的测算。就是在拿地以后

11、会发生一些变化 , 土地可能不是原来土地成本投资估算时候的价,可能真正拿地的时候成本发生了变化,高了一点或者是怎么样,那么在启动的时候进行调整。这个调整会指导后面的初步设计和施工图设计, 方案图设计和施工图设计。 方案设计阶段只是测算的目的,只是测算方案出来以后 , 和我们启动的时候 ,启动的阶段或者是拿地时候的方案,那个阶段的成本是不是能满足?如果大大超过了拿地的成本,她们利润变得很小很小 , 那就要调整方案, 目的是来调整方案的作资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。用。初步设计阶段 , 主要整个设计就定型了 , 因此初步设计阶段是很重要的 , 一定要控制好前面的。

12、 因此现设计也是在初步设计阶段以后确定下来。 其实成本分解表 , 只是名字不一样 , 实际上表的内容和测算表内容是一样的。 那个时候为什么叫测算表 , 这个时候叫分解表。 测算表的时候能够粗一点 , 能够细一点。 可是分解表一定要分解到执行每个合同的阶段。 因此分解表和测算表有一点点不一样的地方。可能测算表里面是景观费 , 可是在分解表的时候 , 把景观分成软景、 硬景、 乔木、 灌木、 草木 , 分到每一个合同的程度。因此 ,在初步设计确定后的阶段和成本分解的阶段要做的工作 , 就是把成本分解到能够执行合同的程度。 就是把每一项费用落实到每一个合同的口径上去 , 那么就有一个合同规划 。就是

13、你建个工程会落实到总的成本是多少 ? 然后你有几个合同来实现这个成本, 以后要分到成本的口径。 合约规划还要随项目的进度进展逐步变成真实的合同 , 不能说写一个合同 , 那个合同预测到多少钱 ,最后做的时候不作比较 , 也不去落实这个合同能不能实现 , 就会出问题 , 合同规划和成本费基本上对应的。 和刚才说的测算表是对应的 , 可是分得更细一些 , 在每一项的费项里面分成了合同。 比如说环境景观工程,可能在测算表里面就是环境景观工程,我要花多少钱 ? 比如说花500 块钱一个平方 ,可是在这里合同规划的时资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。候, 就会变成很多合同 ,

14、 这些合同会实现 , 你这个环境景观工程 , 这些合同的金额也会实现环境景观工程的成本。 你不能超过 500 块钱一平方的成本 , 分解是把成本分解到每一个合同里面 , 因此就形成了合约规划。这里面有一个步骤 , 一定要做合约规划。 做合约规划还有一个什么好处呢 ? 我们在做工程的时候 , 不会没有目标 , 没有指引的东西。经常我们发现很多建设方的工程部也好 , 什么部也好 , 管理上会出现一些问题 , 坐在那个地方的时候 , 糟了 , 我这个东西要买了或者要做了 , 还没有想没有准备。 那么有了合同规划以后 , 你可能是以前就计划好了 , 在什么时候要做这么一个合同。 要定这么一件事情 , 因此合约规划里面还有一个东西 , 就是会和时间 , 进度 , 工程的进展联系起来。 要和工作的时间相联系起来 , 还要计划好你的钱 , 你合约规划里面的成