房地产经济学全部内容

1、第一章 经济学是研究资源配置的学问，创始人亚当斯密，代表作国富论，“看不见的手”原理。实证经济学用来描述经济社会的事实，实证分析的目的在于发展出一种“理论”或“假说”，对尚未观察到的现象给出合理的、有意义(而不是用事实重复事实)的解释或预测。规范经济学则涉及伦理信条和价值判断。从一定的社会价值判断标准出发，根据这些标准，对经济体系的运行或经济行为进行所谓的“好坏”评价，即“应该如何”。实证经济学的判断标准往往是“效率”，而规范经济学的评价标准可以概括为“公平”。规范经济学离不开实证经济学的支持。理论是对现实的一种抽象，是我们“透视”事实的桥梁。理论研究使得经济学家能够进行一般化抽象，舍弃经济现

2、象中的一些非基本因素或个性因素，只就基本因素或共性因素及其相互关系进行研究，从而使得经济理论能够说明经济现象的主要特征以及基本因素之间的因果关系。从构成上看，理论包括一系列假设和从这些假设中得出的结论。经济模型就是用来描述所研究的经济现象的有关经济变量之间相互关系的理论结构。经济模型不一定必须用数学的形式(比如函数式或几何图形)来表示，也可以用文字描述，但是采用数学是形式化、精确化、准确化的需要，大多数时候是一种高效率的选择。经济模型一般是由一组变量所构成的方程式或方程组来表示的，变量一般可以分为内生变量、外生变量和参数经济模型的分析方法：静态分析，比较静态分析，动态分析经济学的基本逻辑：演绎

3、与归纳房地产是房产与地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋，及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋、土地有关的权益。房地产的特性：1.位置的固定性与质量的差异性 2.数量的有限性及供给的稀缺性3.利用永续性与报酬递减性 4.产权分割性与权益的流动性 第二章市场的含义可以从四个方面理解：(1)市场是指买卖双方进行交易的专门场所，这是狭义的市场；(2)市场是买者和卖者相互作用并共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制，这是典型的西方经济学中的市场定义；(3)市场是交易活动的总和，即在流通中所发生的交换关系的总和，这是广义的市场；(4)市场是资源

4、配置的一种手段，与“计划”手段相对应。狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，如房地产交易所；广义的房地产市场则是指房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。房地产市场的特点：1.区域性 2.竞争的不充分性 3.供给调节的滞后性 4.交易的复杂性 5.与金融的关联度高 6.政府的干预性强房地产市场的分类：l）按市场运行层次划分：可以分为房地产一、二、三级市场2）按市场交易客体划分：可以分为土地市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等。3）按物业类型划分：可以分为住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物业市场、特殊物业市场等4）按覆盖（影响）范围划分：可以分为国际性、

5、全国性、地方性房地产市场。房地产市场的市场细分：1.物业类型细分（住宅，工业，商业） 2.按住宅属性细分（新房，旧房） 3.按区域细分第三章房地产的潜在需求是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。房地产的有效需求（现实需求），从微观经济的意义上来讲，是指消费者在一定的时期内，在每一价格水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。从宏观经济的意义上来讲，是指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求房地产需求的特点：（1）多样性（2）区域性（3）层次性：基本需求、

6、标准需求、舒适需求；有效需求及潜在需求。（4）双重性：既可以作为消费品（居住）也可以作为投资品（租赁或买卖）。（5）可替代性：主要从三个方面理解：首先一定区域内的房地产有一定替代性，其次租赁与买卖可替代，第三从投资需求看，如果房地产投资收益下降，投资者可转向股票、债券、期货等其他投资工具。房地产需求的影响因素：1）人口（人口数量、家庭数量、生活方式、离婚率），正相关2)收入（国内生产总值，国民收入，可支配收入），正相关 3)消费者偏好（恩格尔系数）4)房地产价格 5)消费者对未来的预期 6)社会经济发展水平和城市化水平 7)政策因素房地产供给的特点：1）缺乏弹性:刚性。2）层次性：现实供给层次

7、（房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产），储备供给层次（房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市），潜在供给层次（已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产品）。3）滞后性：生产周期长住宅供给的影响因素：1）生产要素价格（土地价格，建材价格，人工费）2）开发商的未来预期3）政策因素（资金供应量，利率，税收政策）住宅市场的四象限模型的关键在于将住宅市场分为物业市场（存量市场）和资本市场（新建住房市场），再用两个象限把这两个子市场联系起来。四

8、象限模型的外生变量有：经济增长，长期利率，信贷，开发成本第四章1、租金有地租（土地要素的报酬，指土地在生产利用中产生的经济报酬）、契约租金、经济租金(使用供给固定的生产要素所支付的报酬)2、资本化率实质上是一种投资收益率。它是投资者所投资的不同类型物业的基准收益率或最低期望收益率。一旦预期的收益率低于最低期望收益率，该投资行为就不会发生。 3、报酬率是关于资本回报的回报率，通常以年复利百分百来表示，是一种特殊类型的贴现率。4、资本化率与报酬率的区别有：（1）资本化率是在直接资本化法中采用，是将房地产未来预期收益转化为价值的比率；而报酬率是在报酬资本化法中采用，是通过折现的方式转化二者所得到的比

9、率（2）资本化率是房地产某种年收益与其价格的比率，并不代表获利能力，而报酬率是用来除一连串的未来各期现金流量，以求得未来各期报酬率（3）报酬率与净年值变化以及活的净年值期限的长短并无直接关系，相反资本化率是有直接关系的。5、资本化率的确定：市场提取法，累加法，复合投资收益率法，投资收益率排序插入法6、住宅价格的影响因素复杂，一种分类是一般因素，区域因素，个别因素等三个层次。7、供给与需求共同决定了经济物品的价格（市场均衡价格），价格是指导资源配置的信号。8、区位因素是影响住宅租金和价格最重要的因素。9、租金和价格是通过资本化率联系起来的第五章1、工业房地产是指直接用于工业生产和辅助工业生产的建

10、筑物实体及其所附属的所有权益。（标准厂房，一般适用于轻工业产品的生产，电子装配、成衣加工等，通用厂房一般都是标准厂房；非标准厂房根据特定的生产需要设计建造的，专用厂房一般都是非标准厂房，冶金、化工、纺织、采掘、军事工业等）2、商业房地产是指用于零售、办公、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产。（百货商场，写字楼，超市，商业街和购物中心，各类专业市场，餐饮娱乐类商业房地产）3、工商业房地产的空置率一般比较大而且波动性强，租金和价格的调整不能完全消化工商业房地产的全部供应量。第六章1、房地产开发是指房地产建造与经营管理的过程。在房地产开发中，房地产开发商的主要目标是追求利润最大化；而政

11、府的目标则是既要促进城市空间开发、带动城市经济增长，又要在不损害环境的条件下，提供完善的城市基础设施服务，改善居民的生活质量。2,、房地产开发的程序一般可以归纳为投资想法形成、投资机会选择、投资决策分析、合同谈判、签署合同、施工建设、物业销售和试营业、资产管理等八个阶段。3、房地产开发的物业类型：（1）按照产品经营方式，分为出租型与销售型房地产（2）按照交易价格的高低，高价、中价与低价房地产（3）按照供应体系，商品房、经济适用房和廉租房（4）按照具体用途，住宅、商业、工业与特殊房地产。4、房地产开发模式：房地产开发包括初次开发与再开发两种模式。如果开发前场地处于空置状况(一般为城市边界处的农用

12、地)，则为初次开发。如果是需要拆除已有建筑物，产生新用途的空置场地，然后进行开发，则称为再开发模式。5、产品入市时间选择：期房入市（未完成时预售），现房入市（竣工完成）第七章 经济增长与房地产市场1、经济增长(economic growth)是指一国潜在的gdp或国民产出的增加。也就是说，当一国生产可能性边界(ppf)向外移动时，就实现了经济增长。2、国内生产总值(gdp)是指一国在一定时期内所生产的最终物品和劳务的市场价值，是衡量一国经济活动的重要指标。3、人均国内生产总值(人均gdp)是指在相同计算期内一国gdp与国内总人口之比。 4、经济增长的源泉 生产函数(production fun

13、ction)是经济学家用来描述用于生产的投入量和产出量之间关系的函数式。假设y代表总产出，k代表投入资本，l代表劳动力，n代表自然资源。我们可以写出以下总生产函数： y=af(k，l，n)5、房地产供给推动经济增长 房地产业对经济的促进作用可分为三个部分：首先是房地产建设活动本身(包括房地产建筑安装工程、房地产开发与流通服务等)拉动经济增长；其次是房地产建设产生了对建筑材料、建筑设备的需求，从而带动这些为房地产业提供中间投入的产业部门的发展；最后是房地产建成使用过程中，房地产使用者消费支出(指购买家具、家用电器，进行装修、物业管理、使用抵押贷款等)的增加，带动需求，引起经济的扩张。6、拉动效率

14、：指gdp增量对该变量增量的弹性系数与该变量在gdp中所占份额的比值第八章房地产金融与资本市场7、房地产金融的特点 （1）资金来源的短期性和资金运用的长期性；（2）资金来源的固定性和资金运用的特定性；（3）房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境影响。8、房地产融资方式(1)按房地产金融的内容划分为房产融资和土地融资；一般根据土地用途不同，把土地融资分成农地融资和市地融资两类。(2)按房地产金融是否经过房地产金融机构划分为直接融资和间接融资(3)按房地产开发企业融资者所承担的责任和义务划分为主权性融资和债务性融资。9、房地产金融市场的主体是由与房地产业有关的各类资金交易的资金供给者、

15、资金需求者和中介机构组织。包括：政府、银行与非银行的金融机构、房地产开发经营企业、居民个人。房地产金融市场的客体是在房地产金融市场上可以同货币相交易的各种金融契约，以及除前面已系统介绍的股票、债券等有价证券外，还包括存单等融资工具。10、房地产资金的传统融资：世界各国的住房金融制度基本上可以分为三类抵押式、互助储蓄式和强制储蓄式。三类住房金融制度对应的融资方式分别是资本市场融资、合同储蓄融资和强制储蓄融资。 11、金融市场包括货币市场（短期借贷）资本市场两部分（长期借贷）。12、“住房抵押贷款证券化” （rems）是一种债权证券化形式，是资产证券化的一种,它是指金融机构(主要是商业银行)把自己

16、所持有的流动性较差,但具有未来现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组,由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后,以证券的形式出售给投资者的融资过程。简而言之,即抵押贷款证券13、我国房地产类股份公司股票融资的基本方式有：(1)筹募股东资本(2)增资配股(3)有偿转让股权(4)公积金转为资本金(5)招募外资股14、房地产债券融资按债券发行主体不同来分类，可分为政府债券、金融债券和企业债券三种15、公司债券的类型：（1）按照期限划分，企业债券有短期企业债券、中期企业债券和长期企业债券。 （2）按是否记名划分企业债券可分为记名企业债券和不记名企业债券。（3）按债券有无担保划分，企业债券

17、可分为信用债券和担保债券。（4）按债券可否提前赎回划分，企业债券可分为可提前赎回债券和不可提前赎回债券。（5）按债券票面利率是否变动，企业债券可分为固定利率债券、浮动利率债券和累进利率债券。（6）按发行人是否给予投资者选择权分类，企业债券可分为附有选择权的企业债券和不附有选择权的企业债券。（7）按发行方式分类，企业债券可分为公募债券和私募债券。（8）按其发行是否委托证券发行中介机构，有直接发行与间接发行两种。16、房地产投资信托基金(real estate investment trusts简称reits)是一种证券化的产业基金，它通过发行收益凭证来汇集投资者的资金，用以购买房地产项目，委托专

18、门从事房地产经营活动的投资信托公司进行经营管理，并且将投资收入通过派息的方式分配给投资者。17、reits与房地产信托的关系reits与房地产信托都是在信托法律关系基础上发展起来的，二者都是房地产金融产品，都属于信托行为。reits与房地产信托既有联系也有区别，二者的区别是：(1)流通性不同。(2)信托业务范围不同。(3)产品周期不同。(4)委托人不同(5)收益方式不同18、房地产金融市场可分为一级市场和二级市场19、房地产贷款市场主要包括房地产信用贷款市场和房地产抵押贷款市场。20、房地产金融市场又可细分为抵押贷款市场、房地产有价证券市场、房地产保险市场和房地产信托投资市场等。第九章 房地产

19、周期波动1. 经济周期分为四个阶段，即繁荣阶段、 衰退阶段、萧条阶段和复苏阶段。2. 特征：1）.经济周期是经济活动的不规则扩张和收缩2）经济周期波动中大多数宏观经济变量几乎同时波动。3.房地产经济周期：房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。4.房地产周期波动的形态1）随机波动 / 短期无规律2）季节波动 / 有规律3）经济周期 / 多次重复发生，但时间、波幅、持续时间不同。4）长期趋势 / 相当长时间的影响。5.房地产周期与宏观经济周期的关系 (一)房地产周期与宏观经济周期的相互影响（二)房地产周期与宏观经济周期的波动差异1）在经济周期中，房地产业进入高涨

20、阶段，相对于国民经济周期来说要较为提前一些。2）房地产业周期衰退阶段也相应更早地到来。3）房地产业周期萧条阶段相对长一些。4）房地产业相对比较容易波动，房地产业周期波幅比整体国民经济周期波幅更大一些。5）房地产业周期性波动带有明显的区域性特点。6.（了解）房地产周期波动的滞后性原理房地产供求变化的“时滞效应”是引起房地产周期波动的另一个重要原因，它形成了房地产周期波动特有的特征。7.成因理论：金融货币论，心理预期论，蛛网理论，综合因素理论，期权定价理论，租金调节理论，行为解释理论 8.计量指标确定原则：经济显著性，统计数据的充分性，对周期长度的要求，方向的一致性，序列的平滑性，数据的时效性体系

21、的构成：先行指标，同步指标，滞后指标，指标分为单项指标和综合指标，综合指标扩散指数法和合成指数法第十章 房地产投机与房地产泡沫1.投机是指从市场价格的波动中获利的活动。2.特点1.从行为方式来看，投机是需求和价格的正反馈。2.从行为目的来看，投机是短期套利行为3.从行为对象来看，投机行为一般要求投机对象的交易成本相对较低、需求比较普遍、交易活动比较频繁，这样投机者才能将投机品迅速转手，例如股票、房地产等。4.从行为风险来看，投机具有高风险性。3.泡沫是一种经济失衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格的非平稳性向上偏移，即现实资产价格与实体资产价格的差或者资产价格中不能用

22、实体经济解释的部分4.泡沫的形成条件：泡沫发生的载体，大量投机者存在，市场主体预期的一致性，非理性行为5.典型的泡沫理论有理性泡沫理论、信贷扩张泡沫论以及非理性泡沫论等三种理论房地产泡沫是指由预期一致的投机行为导致的房地产价格持续脱离经济基础条件决定的理论价格的上涨。6. 房地产投机与房地产泡沫的形成机理(一）宏观经济环境的持续繁荣（二）微观机理不确定性信息不对称：投机者风险转嫁给金融机构羊群行为（从众行为）7. 投机与投资的区别：房地产投资与房地产投机都是买入房地产而期望在将来通过这项投资品或者资本财产获得利益；但是两者区别较大；首先动机不同其次持有期限不同最后行为方式不同。8. 泡沫与周期

23、的区别：（1）在运动特征方面，房地产泡沫的上升阶段和下降阶段往往很不对称，而周期波动的上升阶段和下降阶段往往比较平滑，很少出现崩溃现象。（2）从产生原因方面看周期波动是房地产业发展过程中的内在运动规律无法消除而泡沫是否是房地产业内部的必然运行规律以及泡沫产生和破灭的根源目前还在探索中。（3）从后果方面看泡沫对金融体系和宏观经济会产生巨大的消极影响，周期波动对宏观经济的影响相对小得多。9. 年度家庭全部收入与房价之比通常在1255之间按揭月供不能超过家庭税前收入的28。城市居民个人月收入与每平米房价之比月供不超过家庭月收入的40。一国全部贷款中房地产类贷款的比重8左右社会全部固定资产投资中房地产

24、业投资的比重10以内为宜。房屋租售比1100到1200之间第十一章1、经济物品:私人物品和公共物品；私人物品具有消费上的竞争性和排他性；公共物品具有非竞争性和非排他性；公共物品分为纯公共物品和非纯公共物品；（性质及举例在后图）2、公共提供私人物品的配给方式：使用费、统一提供和排队; 公共物品的需求与有效供给：c+pg=y；c为私人物品的消耗；p为税收价格；g公共物品提供总量；y其收入 3、纯公共物品是指多为一个人提供公共物品的边际成本为零，且人人都可享受该物品;纯公共物品严格满足非竞争性和非排他性，如国防。非纯公共物品:公有资源 (具有竞争性却无排他性) 和自然垄断物品(具有排他性却无竞争性)

25、4、外部性是一种市场失灵，导致资源配置无效率；政府需要通过种种努力和制定相关规定改善这种效应，以保护其他人的利益。房地产的外部性主要表现为房地产对其他物业及其业主产生的外部收益或外部成本，而其他房地产及其业主又不需要对这种外部收益或外部成本支付费用或者获得补偿。5、外购解决办法：基于市场的解决办法和直接管制6、房地产纯公共物品特点：1.通常由政府提供2.通常具有正外部性3.有效率的提供纯公共物品相对比较困难4.投资数额巨大，政府投资决策困难 房地产非纯公共物品特点：1.房地产中的共有资源存在“公地的悲剧”2.政府通过土地规划管理制和收税（费）限制对房地产公有资源的过度使用3.房地产中的自然垄断

26、物品一般由政府垄断经营7、政府提供房地产公共物品的意义和方式：1.干预市场，使资源配置达到帕累托效率2.干预收入分配，解决收入不公平问题 方式：一是直接生产进行供给，如军事设施、图书馆、防洪大堤、铁路、城市道路等；二是政府以预算安排、补贴、直接购买、政策安排等方式提供。第十二章1、住房保障政策的措施：针对需求方：发展住房产权，发展住房抵押金融，合理补贴。针对供给方：为住房开发用地配备基础设施，调节土地和住房开发，有效组织建筑行业生产。2、供给方政策现金补贴带来的消费者福利的增加大于公共住房，是由于微观经济学的一个基本原理，即当消费者有更多的选择(现金可用于购买各类住房或其他物品)时，其效用更高

27、。换句话说，从效率的角度看，由于公共住房政策限制了消费者的自由选择(仅提供特定区位、特定类型的住房)，所以降低了政府补贴的效率。3、供给方政策简评面向住房供给方(主要是私营或半官方住房开发商)的补贴政策的效果是：(1)与政府直接建造住房的公共住房计划类似，短期内可较好地解决低等级住房短缺问题，但因不得不提前拆毁一些尚可使用的旧房，易造成社会资源浪费，并招致住房弃置。(2)对政府来说，补贴成本较公共住房新建计划有所减少，减轻了一部分政府的负担。(3)对住房市场来说，虽然补贴方式没有打破住房供给链条的连续性，但与政府建造公共住房的后果类似，也对住房市场造成“挤出效应”，降低了整个市场的运行效率，不

28、利于提升全社会其他各收人阶层的住房消费水平。4、需求方政策是直接提供补贴给中低收人家庭，让他们自主选择自己的住房。由于直接提供现金，受补贴家庭有可能用于其他消费而不是改善居住，所以政府通过提供给低收人家庭住房券的方式来代替住房。5、需求方住房政策与公共住房相比，住房券有以下两方面优势：一是住房券几乎等同于现金，政府花费同等的补助金额，需求方政策比供给方政策有效率。二是住房券可以用于二手房，而二手住房的成本要小于新建住房。6、公共住房的替代方式是政府通过税收和土地等方面的优惠政策，鼓励私人部门建设低档住房，然后以低于市场均衡水平的价格出售或出租给消费者。例如，当前中国的经济适用房、“两限房”等就

29、属于这种方式。7、美国的两种典型的住房券是租金凭单和住宅优惠券。8、住房需求方政策最常用的补贴手段是：(1)免税或减税，通常用来补贴购买自住住房者；(2)现金补贴，用于补贴购买自住住房者以及租房者(即房租补贴)第十三章1、宏观调控的含义：是指国家运用经济政策对经济总量(总供给、总需求、总价格、总就业等)进行调节，以促进总供给与总需求的基本均衡，实现经济的平稳增长。2、宏观调控的总体目标为：保持经济总量平衡，即保持总需求和总供给的平衡。3、宏观调控的具体目标为：充分就业、价格稳定、经济增长和国际收支平衡。4、宏观调控的主要手段：财政政策，货币政策。5、房地产经济宏观调控的主要政策手段有：房地产产

30、业政策、货币政策、财政政策、投资政策、法律手段、行政手段和计划手段等。6、房地产产业政策的实施手段：（1）间接的经济调节手段。（2）信息引导手段。（3）直接的行政控制手段。第十四章 税收的功能：1组织收入的功能，2调节收入分配的职能，3宏观调控的职能。税收的分类：1按征税对象的性质分类：分为流转税、所得税、财产税和行为税等2按征税环节分类，分为生产环节课税、流通环节课税、分配环节课税、资源占用环节课税、消费环节课税、投资环节课税等。3按计税依据分类，分为从价税和从量税两种5按税收与价格的关系分类，分为价内税和价外税两种6按税收课征目的分类，分为一般税和特定目的税两种7按税收管理权限和收入归属分

31、类，分为中央税、地方税和中央地方共享税三种。8按税收负担能否转嫁分类，分为直接税和间接税两种直接纳税人可以通过一定的方式方法把自己的税收负担转嫁给其他人承担，以达到减轻自己税收负担的目的。这种转移税收负担的做法在税收理论上被称为税收转嫁直接纳税人不一定就是税收负担的最后承担者，人们把特定税收负担最终由哪些社会群体承担，以及税收负担转嫁可能给不同社会群体带来的各种经济影响，称为税收归宿税收转嫁的基本方式：前向转嫁和后向转嫁房地产税收的种类（1）按照课税对象可以分为两类，即：直接以房地产为课税对象的税种，与房地产紧密相关的税种。（2）按照税种性质可以分为四类，即与房地开发经营有关的税收，与房地产交

32、易有关的税收，与房地产保有有关的税收，房地产所得税，我国房地产税制改革应按照“简税制，宽税基，低税率，严征管”的原则。第十五章产权是存在于任何客体之中或之上的完全权利。产权关系并非人与物之间的关系，而是指基于物的存在和使用而引起的人与人之间的关系。我国土地的所有制性质是社会主义公有制，即全民所有制和劳动人民集体所有制。具体采取的形式是：国家所有土地(简称国有土地)和农民集体所有土地(简称集体土地)。住宅产权是否完全应以包括房产权和地产权的状况来衡量。完全的住宅产权应包括完全房产权（所有权）和完全地产权（出让土地使用权），不完全的住房产权则包括福利性产权、有限产权、部分产权等。名词解释1.房地产

33、泡沫：指由预期一致的投机行为导致的房地产价格持续脱离经济基础条件决定的理论价格的上涨。 2地租：是土地要素的报酬，指土地在生产利用中产生的经济报酬3住宅存量：已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。4住宅流量：即住宅增量，新增住宅的供给。5经济增长：指一国潜在的gdp或国民产出的增加。6房地产抵押贷款二级市场：房地产抵押债券或抵押契约的交易市场。7房地产抵押贷款一级市场：即初级抵押贷款，主要提供抵押贷款。8税收前向转嫁：又称为顺转，指纳税人通过抬高销售价格将税收负担转嫁给购买者。9税收后向转嫁又称为逆转，指在纳税人无法实现前转时，通过压低进货的价格以转嫁税收负的方式。10房地产金融：是指在房地产

34、经济活动中，通过各种信用方式、方法及工具，为房地产及相关部门融通资金的行为。也称为房地产融资。11房地产投资信托基金：是一种证券化的产业基金，它通过发行收益凭证来汇集投资者的资金，用以购买房地产项目，委托专门从事房地产经营活动的投资信托公司进行经营管理，并且将投资收入通过派息的方式分配给投资者。12房地产经济周期：是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。13法定存款准备金率：是指政府规定的商业银行向中央银行交存的存款准备金占总存款量的比例。 14公开市场业务：是指中央银行在公开市场上，通过买卖有价证券的办法来调节货币供应量，从而调节社会总供给和总需求的金融

35、业务活动。15住宅的潜在需求：（房地产的边界需求），是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。16住宅的有效需求：是指消费者在一定的时期内，在每一价格水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。简答1房地产市场的特点 区域性；竞争的不充分性；供给调节的滞后性；交易的复杂性；与金融的关联度高；政府干预性强。2我国住房消费金融的具体形式有哪些住房公积金贷款、个人住房组合贷款、商业银行个人住房担保贷款、住房储蓄贷款。除此之外，还有存单抵押贷款。3影响房地产需求的因素有哪些 人口：人口数量、家庭数量、生活方式、离婚率等 收入。 消费偏好 房地产价格 消费

36、者对未来的预期 社会经济发展水平和城市化水平 政策因素4根据资金投向分类，房地产投资信托基金可分为哪几类，并分别讲述其收入来源根据资金投向分类：权益型、抵押型、混合型 权益型，主要收入来源为房地产出售的资本利得和房地产出租的租金收入。 抵押型，主要收人来源于贷款利息。 混合型，为权益型与抵押型之混合，影响该类reits收益的因素既有房地产市场，又有利率。5现阶段我国房地产产业征收的税种有哪些？ 占有类课税：耕地占用税，城镇土地使用税，房产税，城市房地产税，固定资产投资方向调节税。 流转类课税：营业税，城市维护建设税，教育费附加，印花税，契税。 收益类课税：土地增值税，企业所得税，外商投资企业和

37、外国企业所得税，个人所得税。6房地产经济宏观调控的目标是？（一）调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡（二）优化房地产业结构，提高资源配置效率（三）房地产价格合理化，保持房价的基本稳定（四）确保房地产业持续稳定健康发展，更好地满足生产建设和居民生活消费的需要7从权利获取的方式看，不完全产权可以归纳为哪几种形式（1）福利性产权；即产权单位将房屋以极低的价格销售给职工，个人支付的价款大都是象征性的，不具有实质意义。（2）有限产权；即有关部门或单位在居民购买旧住房或建造新住房时予以适当补贴，或以低于成本价将住房销售给受让人，住房在一定条件下可以入市。（3）部分产权；居民以成本价格获得住房产权（完

38、全房产权），却没有获得承载房屋的土地使用权。（4）共有产权:即公私集资共同建造或购买住房，产权共有，个人享有长期使用权的产权形式。8简述政府提供房地此公共物品的方式一是直接生产进行供给，如军事设施、图书馆、防洪大堤、铁路、城市道路等。二是政府以预算安排、补贴、直接购买、政策安排等方式提供。9产权界定的方式有哪些？习俗界定方式 ，暴力界定方式 ，国家(政府）界定方式，市场界定方式 ，法律界定方式 10简述房地产泡沫的影响？危害：（1）造成经济结构和社会结构的失衡，（2）导致金融危机，（3）造成生产和消费危机，（4）引发政治和社会危机 。影响：（1）从微观角度看，房地产泡沫降低了资源配置率。（2）从中观角度看，房地产泡沫影响了产业结构，加大了收入分配差距。（3）房地产泡沫使得富人更富，加大了收入分配差距