对我县契税和土地出让金征管的调研报告

1、对我县契税和土地出让金征管的调研报告一、征管现状契税和土地出让金是地方财政收入的主要来源之一，分别纳入财政一般预算的税收收入和基金预算的非税收入管理。“十五”以来，随着各地城镇开发和房地产业的迅速发展，地方政府的契税和土地出让金收入呈不断上升态势。以湘西州为例，XX年全州契税入库4134万元，较XX年增加3760万元，5年平均增长61.70%，占当年地方一般预算收入的比例由XX年1.18%提高到XX年3.53%；土地出让金全州入库29832万元，较XX年增加29145万元，5年平均增长112.59%，占当年基金预算收入的比例由XX年的12.03%提高到XX年的92.58%。但从我县近5年来的征

2、缴情况看，效果不尽人意。XX年契税入库仅21万元，较XX年实际入库4万元增加17万元，5年平均增长39.32%，低于全州5年平均增幅22.38个百分点，占当年地方一般预算收入的比例从XX年0.47%提高到XX年的0.91%，仅提高0.44个百分点；土地出让金入库25万元，较XX年实际入库12万元增加13万元，5年平均增长15.81%，低于全州5年平均增幅96.78个百分点，占当年基金预算收入的比例从XX年的5.63%提高到XX年的10.33%，提高4.7个百分点，但与全州差距较大。表1：契税入库情况(金额单位：万元) 表2：土地出让金入库情况(金额单位：万元)年 度 一般预算收入 其中：契税

3、占一般预算收入% 年度 基金预算收入 其中：出让金 占基金预算收入%自治州 * 自治州 * 自治州 * 自治州 * 自治州 * 自治州 *XX 31564 855 374 4 1.18 0.47 XX 5711 213 687 12 12.03 5.63XX 41381 1278 820 14 1.98 1.10 XX 2676 15 1562 13 58.37 86.67XX 50188 1419 800 32 1.59 2.26 XX 3846 151 2685 10 69.81 6.62XX 59226 1799 1624 19 2.74 1.06 XX 5280 133 3983 2

4、75.44 1.50XX 81504 1864 2458 35 3.02 1.88 XX 5311 285 3029 58 57.03 20.35XX 2316 4134 21 3.53 0.91 XX 32224 242 29832 25 92.58 10.33年均递增% 29.99 22.05 61.70 39.32 年均递增% 41.35 2.59 112.59 15.81表3：契税、土地出让金征缴情况(金额单位：万元)年度 契 税 土地出让金应纳税 实征 欠和免 占应纳% 应纳税 实征 欠和免 占应缴%XX 100.00 100.00XXXX 100.00 100.00XX 65000

5、 98.71 99801 99.09XX 24000 99.55 98.25XX 100.00 56.32XX 100.00 91.39合计 89000 99.38 97.00据调查数据显示，截止XX年6月，我县契税累计拖欠、减免的数额达到1433万元,占应纳税额1442万元的99.38%。土地出让金累计拖欠、减免的数额为2881万元，占应缴数2970万元的97%。拖欠和减免数额之大，一方面严重地损害了税法和政策规定的严肃性，另一方面又大大削弱了县级政府的可支配财力。二、主要问题因土地房屋权属办证审批和税费征管不集中,使税费征管的难度加大。*省实施中华人民共和国契税暂行条例若干规定中规定：“财

6、政部门为契税的征收机关。土地、房产管理等有关部门应当向契税征收机关提供有关房地产资料，协助契税征收机关依法征收契税。”*省国有土地使用权出让收支管理办法规定：“各级财政部门负责土地出让收支管理和征收管理工作；各级国土资源管理部门负责土地出让收入的具体执收工作。”但到目前为止，财政部门的征管手段仍非常落后。一是财政与国土、房产等部门缺乏有关土地和房屋权属转让的信息共享资源，无法在办证的要害环节征收应收税费，财政依赖国土、房产部门配合支持性过强。二是财政部门无法从税费票据源头上进行控管，应纳税费的单位和个人土地或房屋权属转让不受票据的直接影响。三是国土、房产等协税部门“代扣代收”税费矛盾较多。因为

7、协税部门自身还有收费项目，在执行“代扣代收”税费时会遇到部门利益与全局利益的冲突。比如执行“先税后证”或“先税后费”政策，会直接影响部门收入的正常征收或造成部门收入的减少，尤其是在目前税费负担偏重和征缴环境欠优的情况下，“先税后证”和“先税后费”政策执行更难到位。因招商引资的无序竞争，地方违规制定“税费减免优惠政策”，使契税和土地出让金严重流失。特别是近几年地方各级为不失发展机遇，纷纷招商引资，引起了地区间的无序竞争。于是在我县也不可避免地出台了如“一票制”、“减税让费”等不够规范的优惠政策，无论是在工业园区建设、城镇化建设，还是房地产开发等招商项目中，凡涉及到土地和房屋权属契税与土地出让金的

8、，基本都实行了“减”或“免”。据调查数据分析，从XX年以来，城市建设和房地产开发项目因“招商引资优惠”造成财政减收的契税约420万元，占累计应纳契税的29.06%，其中：开发商和外商自身在征地环节借用“一票制”税费包干优惠，少缴契税近200万元。并且开发商还承诺为购房者统一办理房产证，把购房者应缴契税转嫁到自己身上，又造成购房者应纳契税200余万元无法收缴。因“招商引资优惠”减收的土地出让金，据统计也达到830余万元，占应缴库数的27.96%。这样，“招商引资优惠”使应征契税和土地出让金收入大部分都在财政体外流失了，且流失比例分别高达99%和97%。以企业改制为名，由改制企业协议承担土地、房屋

9、权属承受者应纳税费，通过享受税费减免，使应征税费减收和流失。为支持州属国有企业的改革改制，XX年州印发了关于深化州属国有企业改革改制若干政策措施的意见的文件，文件规定：“国有企业土地资产用于安置职工的，土地和房屋权属转让，不征收契税。”于是*县属原国有商业企业、粮食企业及其他国有企业在改制过程中处置的房地产均比照上级文件规定无法征收契税。据调查数据分析，从XX年以来，我县包括集体企业在内的所有改制企业，因执行“企业改制优惠政策”，造成财政减收契税达776万元，占应纳契税的53.81%。按现行的中华人民共和国契税暂行条例规定，契税是当土地、房屋权属发生转移时向其承受者征收的一种税收，即由应由土地

10、受让方和房屋权属方纳税，但“企业改制优惠政策”却规定了国有企业，即非纳契税对象的土地出让方和房屋卖方的契税减免，而且在实际执行优惠政策时延伸到了集体企业。这就意味着本该由权属承受者交纳的土地房屋契税均无法征收。在企业改制方面，涉及到有土地出让金收入的，也几乎完全在财政外直接支出，而没有按照*省国有土地使用权出让收支管理办法关于“任何地区、部门和单位都不得以招商引资、旧城改造、国有企业改制等名义，减免土地出让收入。也不得违规通过签订协议等方式将应上缴财政的征地拆迁补偿费等土地出让收入由国有土地使用权受让人直接支付给农村集体经济组织、农民和被拆迁人等”的规定，实行“收支两条线”管理。据调查数据统计

11、，因企业改制造成财政减收的土地出让金有1533万元，占应收数的51.62%。税费政策宣传不到位，在税费征缴过程中征管与执收部门存在把关不严、力度不够的问题。一是征管执收部门对契税和出让金的政策宣传未到位，使得应缴税费的单位或个人了解政策不全面，纳税缴费意识差。主要表现：第一，土地或房屋买卖双方个人私下交易，不进行确权，逃避税费多，总认为土地或房价款支付后，即属本人所有，无需确权；第二，也有部分人受个人利益驱动的影响，买卖双方私下签署协议，“明修栈道，暗渡陈仓”，买卖合同上协议价款低于实际成交价款，或者干脆签订两份合同，一份用于双方实际成交，另一份对付财政、房产、国土发证等有关部门少缴税费。二是

12、征管执收部门在税费征收过程中，把关不严，力度不够。即没有对契税征管严格地执行“先税后证”政策，也没有对土地出让金收缴实行彻底的“收支两条线”管理。调查显示，已办理并取得“房产证”、“土地使用证”而未完契税的个人相当多，尤其是购买商品房屋和改制企业门面的个人几乎均未完税；土地出让金收入却忽视了财政“收支两条线”管理，在财政体外使用的现象很多，特别是招商引资和企业改制过程中的出让金，全部没有纳入财政预算管理，违反了“土地出让金收入全额纳入预算管理，收入全部缴入国库，支出一律通过政府基金预算从土地出让收入中预以安排，实行彻底的收支两条线管理的规定。”当然现阶段大环境下行政过多的强调“优化招商环境”意

13、识，而忽视“优化税费环境”的整治，对税费征管和协管部门主动执法也有一定影响。三、建议加大契税和土地出让金政策的宣传贯彻执行力度。一是县政府要组织清理并纠正违规制订的有关减免税收优惠政策和文件。规范招商引资、企业改制等各个方面税费优惠政策的操作，严格实行“收支两条线”管理。二是财政、国土等税费征管部门要加强对法律、会计、房屋、土地等知识的学习，做到政策业务精通，提高契税和土地出让金征管协调、分析、执法的能力。三是要不断拓宽宣传渠道。通过广播电视、门户网站、印发宣传资料和出动宣传车等多种形式，宣传报道纳税缴费的先进典型，弘扬纳税缴费光荣的正气，公开曝光偷逃税费行为，打击偷逃税费的歪风。规范契税和土

14、地出让金的征缴程序，确保税法和政策的严肃性。一是要逐步建立纳税的申报制度。纳税人应自纳税义务发生之日起10日内向所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在征收机关规定的期限内缴纳税款。二是要加强部门配合与协作。财政、国土、房产、建设、拍卖公司等相关部门应紧密协作，推行管税、协税向政府负责制管理。国土、房产部门必须凭财政部门开具的“契税完税证”等相关减免文书办理“土地使用证”和“房屋所有权证”，严格坚持“先税后证”原则。三是要完善征管手段。在现阶段契税和土地出让金网络建设条件还不成熟时，应在政务中心设立专门的“税费服务窗口”，统一征缴包括契税、土地出让金在内的有关税费，实现国土、房产、财政、税务信息资源的互通共享，既可以严防偷逃税费行为，又可以大大提高办事效率。四是逐步规范完善有关税费优惠政策。县委、县政府在招商引资、企业改制、城镇建设等方面出台税费减免优惠政策时，应有税费征管和执收部门的书面意见，并严格执行“收支两条线”管理，规范运作，杜绝出现超越权限的减免税款，或以长期“拖”、“欠”、“挂”、“缓”等形式变相减免税费。加强契税和土地出让金的稽查和监督管理力度。