第一章-投资项目市场分析

1、第一章-投资项目市场分析第四章投资项目的不确性分析第一节盈亏平衡分析、盈亏平衡分析的意义盈亏平衡分析又称保本点 分析，它是根据投资项目生 产中的产销量、成本和利润 三者间的关系，测算出项目 的盈亏平衡点，并据此分析 项目适应市场变化能力和承担风险能力的一种不确 定性分析方法。盈亏平衡点是指项目在正 常生产条件下，项目生产成 本等于项目销售收入的点， 它通常以产销量指标表示， 有时也可以用销售收入、生产能力利用率、单位产品售 价等指标表示。一般来说， 盈亏平衡点越低，项目盈利 机会就越多，承担风险的能力就越强；盈亏平衡点越高，项目盈利机会就越少,承担风险的能力就越弱1、线性盈亏平衡分析（一）线性

2、盈亏平衡分析的假定条件进行线性盈亏平衡分析，通 常需要作以下假定：（1）生产量等于销售量， 统称为产销量，并用Q 表 示。（2）把生产总成本按其性 态不同区分为固定成本和 变动成本。固定成本是指在 一定产销量范围内，生产总 成本中不随产品产销量增减变动而变化的那部分成 本。变动成本是指在一定产 销量范围内，生产总成本中 随着产品产销量变化而呈 正比例变动的那部分成本。产量范围内，单位产品固定成本是可变的，且与产品产 量成反方向变化；单位产品 变动成本不随产品产销量 的变化而变动，是一个常 数。生产总成本、变动成本 均表现为产销量的线性函 数，即卩生产总成本=固定成本+变 动成本=固定成本+单

3、位变动成本产销量若以TC表示生产总成 本，V表示单位变动成本， F表示固定成本，则上式可 写成TC=F+VQ(3) 在一定时期和一定 的产销量范围内，产品销售 单价不变，产品销售收入为 产销量的线性函数，即销售 收入=产品销售单价 产 销量。若以TR表示销售收入，P表示产品销售单价，则TR=P Q(4) 在一定时期和一定产 销量范围内，单位产品销售 税率保持不变，销售税金为 产销量的函数。即销售税金 =单位产品销售税金产销 量。若以TT表示销售税金，T表示单位产品销售税金， 则 TT=T Q销售收入扣减销售税金 为销售净收入，用 NR表 示，公式表达为：销售净收入=销售收入- 销售税金=(产品

4、销售 单价-单位产品销售税金) 产销量NR=(P-T) Q(二)线性盈亏分析方法1、图解法图解法是一种通过绘制盈亏平 衡图直观反映产量、成本和 盈利间的关系，确定盈亏平 衡点的分析方法。盈亏平衡 图的绘制方法是：以横轴表 示产销量Q,以纵轴表示 销售收入TR和生产成本 TC,在直角坐标系上先绘 出固定成本线F，再绘出销 售收入线TR=PQ和生产 总成本线TC=F+VQ ；销售 收入线与生产总成本线相 交于A点，即盈亏平衡点， 在此点销售收入等于生产 总成本；以A点作垂直于 横轴的直线并与之相交于 Q*点，此点即为以产销量 表示的盈亏平衡点；以 A 点作垂直于纵轴的直线并 与之相交于B点，此点即

5、 为以销售收入表示的盈亏 平衡点。2、方程式法 方程式法是利用数学方程式来反映产量、成本和利润之间关系，确定盈亏平衡点 的一种分析方法。产销量、成本、利润三者之 间关系的基本方程式为销售净收入方程（P-T）QNR生产总成本方程TC=F+VQ利 润M=NR-TC（1）以产销量表示的盈亏 平衡点由盈亏平衡点定义，NR=TC，M=0，求得盈亏 平衡产销量Q*，即FQ*=P-V-T由上式可知，当实际产销量 大于盈亏平衡产销量时，可 盈利，当实际产销量小于盈 亏平衡产量时，则会发生亏 损。(2) 以销售净收入表示的 盈亏平衡点由于产品销售单价假定为 常数，因此，盈亏平衡销售 净收入可根据盈亏平衡产 销量

6、和产品销售单价计算。 即TR*=Q* PF或 =PP-V-TF或 =1-V/P-T/P式中，TR*为盈亏平衡销售 净收入，V/P为变动成本 率，T/P为销售税率。(3) 以生产能力利用率表示的盈亏平衡点 盈亏平衡生产能力利用率 可以根据盈亏平衡产销量 和项目设计生产能力来计Q*V*=QoF100%（P-V-T）Qo式是，V*为盈亏平衡生产 能力利润率，Qo为项目设 计生产能力。根据盈亏平衡生产能力利用率可以计算出项目产 品产量的安全度。生产能力利用率Q*=1-V*=1-Qo产量安全度越高，项目盈利 的机会就越大，项目承担风 险能力越强。产量安全度与 盈亏平衡生产能力利用率 呈互补关系。（4）以

7、产品销售单价表示 的盈亏平衡点根据NR=TC，盈亏平衡产 品销售单价为FP*=+ V + TQo式中，P*为盈亏平衡销售单价，Qo为项目设计生产能力。价格安全度=1-P*/P式中，Po为项目拟定产品 销售价格。价格安全度越 高，项目产品盈利的可能性 就越大，抵抗价格风险的能 力越强。价格安全度与盈亏 平衡销售单价呈反方向变 化，提高价格安全度，必须 降低盈亏平衡销售价格。三、非线性盈亏平衡分析 非线性盈亏分析可以分为 三种情况：第一种情况，销售收入 与产销量呈线性关系，生产 总成本与产销量非线性关 系（如二次曲线）， 第二种情况，销售收入与产 销量呈非线性关系，生产总 成本与产销量呈线性关 系

8、，。第三种情况，销售收入、生 产总成本与产销量均呈非 线性关系。1、盈亏平衡点的计算在非线性盈亏平衡分析中， 销售收入曲线TR=R (Q)和生产总成本曲线 TC=C(Q)可能在两个及以上点 处相交，这些点都是盈亏平 衡点，所对应的产销量即为 盈亏平衡产销量，所对应的 销售收入即为盈亏平衡销 售收入。设利润函数为M，贝M M=TR-TC=R ( Q) -C (Q)M=0时的产销量即为盈亏 平衡产销量，解如下方程可 以得到R(Q )-C(Q： =0所求得的盈亏平衡产销 量有两个，这两个点又称为 利润限制点。当实际产销量QQ2 时，TRTC，M为负值，即发 生亏损，只有当 QiQTC , M为 正值

9、，产生利润。2、求利润最大时的产销量根据微分求极值原理，对利润 函数求关于Q的一阶偏导 数，并令其等于零，即可得 到Q。即dM dR ( Q) -C (Q)dQdQ=R (Q) -C (Q)=0盈亏平衡分析通过对项 目的一些主要变量因素(如 销售价格、生产成本、销售 量)与利润间的关系进行计 算分析，可以预先估计项目 对市场需求的适应能力和 承担风险的能力，有利于确 定合理的经济规模和选择 合适的工艺技术方案等，其 作用是明显的，但也存在不 足，主要表现在：它假定产 量等于销售量，在项目寿命 周期内市场变化纷繁复杂， 项目产品的产量完全等于 销售量的可能性有，但不是 很大；它所采用的数据必须

10、是正常生产年份的数据，而 投产后各年情况不尽相同， 正常生产年份数据不易选 定；它只能对各不确定因素 对项目的盈利水平进行分 析，而不能就各不确定性因 素对项目经济效益指标和 投资方案影响的敏感性程 度进行分析。后者必须借助 于敏感性分析法。第二节敏感性分析一、敏感性分析的意义 敏感性分析是指从众多不 确定性因素中找出对投资 项目经济效益指标有重要 影响的敏感性因素，并分 析、测算其对项目经济效益 指标的影响程度和敏感性 程度，进而判断项目承受风 险能力的一种不确定性分 析方法。敏感性分析的目的在于：（1） 找出影响项目经济效益变 动的敏感性因素，分析敏感 性因素变动的原因，并为进 一步进行不

11、确定性分析（如 概率分析）提供依据；（2） 研究不确定性因素变动如 引起项目经济效益值变动 的范围或极限值，分析判断 项目承担风险的能力；（3） 比较多方案的敏感性大小， 以便在经济效益值相似的 情况下，从中选出不敏感的 投资方案。根据不确定性因素每次变 动数目的多少，敏感性分析 可以分为单因素敏感性分 析和多因素敏感性分析。二、敏感性分析的步骤 进行敏感性分析，一般遵循 以下步骤：1、确定分析的经济效益指 标评价投资项目的经济效 益指标主要包括：净现值、 内部收益率、投资利润率、 投资回收期等。2、选定不确定性因素，设 定其变化范围3、计算不确定性因素变动 对项目经济效益指标的影 响程度，找

12、出敏感性因素4、绘制敏感性分析图，求 出不确定性因素变化的极 限值三、单因素敏感性分析 每次只变动一个因素而其 他因素保持不变时所做的 敏感性分析，称为单因素敏 感性分析。单因素敏感性分析在计算 特定不确定因素对项目经 济效益影响时，须假定其它 因素不变，实际上这种假定 很难成立，可能会有两个或 两个以上的不确定因素在 同时变动，此时单因素敏感 性分析就很难准确反映项 目承担风险的状况，因此尚 必须进行多因素敏感性分 析。四、多因素敏感性分析 多因素敏感性分析是指在假定其它不确定性因素 不变条件下，计算分析两种 或两种以上不确定性因素 同时发生变动，对项目经济 效益值的影响程度，确定敏 感性因

13、素及其极限值。多因 素敏感性分析一般是在单 因素敏感性分析基础进行， 且分析的基本原理与单因 素敏感性分析大体相同，但 需要注意的是，多因素敏感 性分析须进一步假定同时 变动的几个因素都是相互 独立的，且各因素发生变化 的概率相同。敏感性分析是一种动态 不确定性分析，是项目评估 中不可或缺的组成部分。它 用以分析项目经济效益指 标对各不确定性因素的敏 感程度，找出敏感性因素及 其最大变动幅度，据此判断 项目承担风险的能力。但是，这种分析尚不能确定各 种不确定性因素发生一定 幅度的概率，因而其分析结 论的准确性就会受到一定 的影响。实际生活中，可能 会出现这样的情形：敏感性 分析找出的某个敏感性

14、因 素在未来发生不利变动的 可能性很小，弓I起的项目风 险不大；而另一因素在敏感 性分析时表现出不太敏感， 但其在未来发生不利变动 的可能性却很大，进而会引 起较大的项目风险。为了弥 补敏感性分析的不足，在进 行项目评估和决策时，尚须 进一步作概率分析。第三节概率分析概率分析是通过研究各种 不确定性因素发生不同变动幅度的概率分布及其对项目经济效益指标的影响，对项目可行性和风险性以及方案优劣作出判断的一 种不确定性分析法。概率分 析常用于对大中型重要若 干项目的评估和决策之中。进行概率分析具体的方法 主要有期望值法、效用函数 法和模拟分析法等。其中期 望值法在项目评估中应用 最为普遍，这里仅对此

15、作简 要介绍。期望值法是通过计算项目 净现值的期望值和净现值大于或等于零时的累计概 率，来比较方案优劣、确定 项目可行性和风险程度的 方法。，、期望值法的步骤采用期望值法进行概率分 析，一般需要遵循以下步 骤：1、选用净现值作为分析对 象，并分析选定与之有关的 主要不确定性因素。2、按照穷举互斥原则各不 确定性因素可能发生的状 态或变化范围。3、分别估算各不确定性因 素每种情况下发生的概率。 各不确定性因素在每种情 况下的概率，必须小于等于 1、大于等于零，且所有可 能发生情况的概率之和必 须等于1。这里的概率为主 观概率，是在充分掌握有关 资料基础之上，由专家学者 依据其自己的知识、经验经

16、系统分析之后，主观判断作 出的。4、分别计算各可能发生 情况下的净现值。各年净现 值期望值、和整个项目寿命周期净现值的期望值、各年 净现值期望值的计算公式 为：nE （ NPVj XitPti 1式中，E （NPVJ为第t年 净现值期望值；Xit为第t 年第i种情况下的净现值； Pit为第t年第i种情况发生 的概率，n为发生的状态或 变化范围数。整个项目寿命周期净现 值的期望值的计算公式为：E（NPV）=晋i 1 I）式中，E（NPV）为整个项 目寿命周期净现值的期望 值；i为折旧率；M为项目 寿命周期长度，E（ NPVT） 为第t年净现值的期望值。 项目净现值期望值大于零， 则项目可行，否则

17、，不可行。5、计算各年净现值标准差、整个项目寿命周期净现 值的标准差或标准差系数, 各年净现值标准差的计算 公式为：n2Xit E(NPVt)2Pti 1式中，t为第t年净现值 的标准差，其它符号意义同、八刖。整个项目寿命周期的标 准差计算公式为：m S,2ti(1 i)t式中，为整个项目寿命周期的标准差。净现值标准差反映每年 各种情况下净现值的离散 程度和整个项目寿命周期 各年净现值的离散程度，在 一定的程度上，能够说明项 目风险的大小。但由于净现 值标准差的大小受净现值 期望值影响甚大，两者基本 上呈同方向变动。因此，单 纯以净现值标准差大小衡 量项目风险性高低，有时会 得出不正确的结论。

18、为此需 要消除净现值期望值大小 的影响，利用下式计算整个 项目寿命周期的标准差系 数：V时池0%式中，V为标准差系数。一 般地，V越小，项目的相对 风险就越小，反之，项目的 相对风险就越大。依据净现 值期望值、净现值标准差和 标准差系数，可以用来选择 投资方案。判断投资方案优 劣的标准是：期望值相同、 标准差小的方案为优；标准 差相同、期望值大的方案为优;标准差系数小的方案为 优。6、计算净现值大于或等于零时的累计概率。累计概率 值越大，项目所承担的风险 就越小。7、对以上分析结果作综合 评价，说明项目是否可行及 承担风险性大小。第五章房地产投资分析房地产投资的不确定性分析-房地产投资盈亏平衡 分析（一）用房地产产品销 量表示的盈亏平衡点（BEPq 计算方法FxP V t亏平衡点计算公式是:BEPq年固定总成本单位产品售价-单位产品可变成本-单位产品销售税金及附力口产（销）量允许降低最大幅度计算公式为:Q BEFQQ100%（二）用房地产产品销售单价表示的盈亏平衡点（BEPp ）计算方法BEPp =F V.QQ(1 t)所以用房地产产品销售单价表