(2021年整理)南通如皋市如港新城市场分析报告

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2、贝其中任何内容。南通如皋市如港新城市场分析报告2010年10月第一部分 区域介绍如港新城地处长江北岸如皋港区内，位于如皋市南部、南通市西部，三者呈三角鼎足之势。如皋港区旧称长江镇，属于如皋市，是如皋三大规划新区之一，国家一类开放口岸、国家级船舶制造基地。本项目位于如皋港区。如皋港区图11 区位图一、如港新城简介 紧靠江苏省长江北岸线,紧邻江北沿江公路. 2005年形成新城规划方案，定位为如皋港区的居住功能区. 新城现状建设用地为1452.99万平方米,近期建设用地为1550万平方米，远期建设用地为1920万平方米。 新城现状人口为5.4万人，近期人口为11万，远期人口为16万。二、如皋港区简介

3、 南与张家港市隔江相望；北有宁通高速公路穿境而过;东距沿海开放城市南通仅30公里；西和如皋经济开发区（南区）相毗邻。 2007年镇区合并后，全辖区共有村（居）委会19个,村民小组425个，总户数20593户，户籍总人口7.3万人,外来就业人口2。7万人.合计总人口100045人。 地区生产总值由2003年的4.2亿元增长到2009年的85亿元，人均生产总值5575远增长到2009年的77272元。 2009年长江镇（如皋港区）gdp总产值85亿元，增长46%,占全市的25。其中第一产业9.35亿元,第二产业64。6亿元，第三产业11。05亿元。三产比例11：76：13。 如皋港区现状人口为13

4、万人,近期人口为18万，远期人口为30万。 重点打造如港新城区和临港产业园、现代物流园、生态养生园“一区三园”。 形成以船舶修造、石油化工、特钢为龙头,以精细化工、机电加工为配套,以物流仓储、高新技术、生态旅游、现代农业为依托的开发格局。图12 如皋港区规划功能分区3、 如皋、南通简介（一）如皋市 如皋位于江苏省东部，长江下游北岸.是南通市代管的县级市，东距上海150公里，西距南京200公里。 总面积1492平方千米。总人口约150万人。 是中国花木盆景之都，也是世界著名的长寿养生福地。 拥有如皋港一类开放口岸，国家级船舶制造基地，江苏省重点物流基地，是长三角投资兴业的热土。 辖20镇城区：如

5、城镇、长江镇（副县级）等以及一个省级经济开发区 （柴湾镇)。 2008年，实现地区生产总值280亿元，年均递增15。63;人均地区生产总值21060元，年均递增15.7%；完成财政总收入39.1亿元,年均递增16.8%；全社会固定资产投资额达326亿元，年均递增28。65。 全市三次产业比例2008年数据位9。7555。9534。3；高新技术产业企业总数达141家，居南通第一,实现产值141。6亿元、应税销售110.8亿元，增幅均列南通第一。 2008年城镇居民可支配收入达到16000元，是2002年的2.4倍，年均增长15。7%，农民人均纯收入达7006元，是1981年的31.1倍，年均增长

6、分别为12和14。图13 港区与如皋市区位关系图(二）南通市 位于江苏省东部，东抵黄海，南望长江，”据江海之会、扼南北之喉”,隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依,被誉为“北上海”。南通是中国首批对外开放的14个沿海城市之一，被称为“中国近代第一城。 面积8001平方千米，人口789万人（2008年）. 是人居环境最佳的城市之一,是我国著名的“教育之乡”、“建筑之乡”、“体育之乡”和“长寿之乡”。 辖3个市辖区以及南通经济技术开发区、2个县，代管3个县级市，即崇川区、港闸区、通州区、海门市、海安县、启东市、如皋市、如东县。 知名产业有建筑、纺织、石化、港口、造船、新能源 。 2009年地区

7、生产总值2873亿元，比上年增长14。0,居中国大陆城市第28位,经济总量排名全国地级市第8位。 第一产业增加值236.46亿元,增长4.2；第二产业增加值1607。50亿元，增长15.4%；第三产业增加值1028.84亿元，增长14.3%。 人均地区生产总值40231元，按当年平均汇率折算达到5889美元。 三次产业的比例调整为8。2：56。0:35。8. 财政收入占gdp的比重为16.9%，比上年提高1.4个百分点。图1-4 港区与南通市区位关系图四、港区环境港区新城住宅开发、政务办公和教育学园气氛浓重，但目前入住居民相对较少。 如皋港区的教育学院，目前已建成港城实验学校（9年制完全学校)

8、以及规划中的熔盛中等专业学校（技工学校港城校区），具有良好的教育文化氛围。 沿华江大道分布着如皋港区海关、边检、海事、国检、公安、工商、地税、质监；如皋港区政务行政中心；如皋港区新城公园；等等，具有优越的城市天际景观线。 如皋港区重点招商引资建设的圣名国际广场，规划有118米高28层的如皋第一高度标志性建筑物-江北圣名国际大厦，将是港区制高的天际景观。 其他目前均处于开发初期，开发氛围日益浓厚，未来将形成港区新城高尚住宅片区，居住环境优美,居住景观连片。 五、交通出行1、 道路港区新城道路建设基本完善，完成“五横五纵”城市道路框架。从宗地可便捷地接驳连接如皋市与港区的疏港公路和连接南通市与港区

9、的沿江公路。（1）与南通市中心的联系：距离港闸区14公里，中心城区22公路，车程15-30分钟 可通过经一路疏港公路沿江公路直接通往港闸区中心。 沿江公路，红线宽60米,三板式，双向六车道。（2）与如皋市中心的联系：距离如皋经济开发区(南区）5公里，中心城区29公里，车程2535分钟 可通过经一路疏港公路如港公路直接通往如皋市中心。 如港公路,红线宽24米,双向四车道。2、 公交出行港区新城入住居民较少，因此目前公交线路较少、不方便，但随开发区内住宅开发量和入住居民的增加,预计公交将很快得到改善，届时无需设小区巴士.目前，如港新城内有3条公交线路，分别为南通市飞鹤公交集团的1路、2路、3路，连

10、通如港新城与二案、长青沙(熔盛重工）。1路：临时汽车站-行政中心-港城医院管委会春江花苑-二案车站二案农贸市场-二案提水站中心沙村月湖桥-康鑫药业德峰华工-宝众宝达-诚晖石化化工园区办公室-焯晟石化凯凯电器德源高科华泰船务。2路：临时汽车站-名人假日酒店二案大桥-二案提水站二案农贸市场二案车站-春江花苑-管委会-港城医院-熔盛花园-实验学校-技工学院滨江花苑通宝船厂-环岛路口长新街信凤科技-金鑫德-熔盛重工皋张汽渡。长青沙如皋、二案-南通的公交大巴。六、相关配套（1）生活配套港区新城目前尚不具备基本生活配套，仅分布着诸如汽车站、银行、医院等大尺度配套,其他类似诸如集贸市场、超市、药店生活基本配

11、套暂无。重要配套有：医院：如皋港区人民医院。汽车站：如皋港区汽车客运站。中小学:如皋港区实验学校、如皋港区实验幼儿园、熔盛中等专业学校（技工学校港城校区）.超市:项目西侧圣名国际广场，规划进驻大型商超易初莲花,消息未知否可。宾馆酒店：汽车站处开业一快捷酒店。（2）市政配套项目地处如港新城核心区,目前已经开发成熟，市政管线可满足开发要求. 华江大道、经一路、经二路已有给水、雨水和污水管。 经一路和经二路均有1个供宗地使用的配电箱。 华江大道,经一路、经二路有线电视、电信、网通和铁通线路。 图2-3 港区新城相关配套示意图第二部分 市场分析一、南通市房地产市场简述 南通市房地产业是随着经济体制改革

12、和国民经济的发展而逐步建立和发展起来的，经历了一个从无到有、从小到大的发展过程。（一）房地产开发企业现状1、房地产开发企业小型化、主体多元化趋势明显到2009年底，全市共有房地产开发企业427家，从资质等级看企业呈小型化，三级以下的企业占绝大多数。拥有一级资质的企业为4家，二级资质的企业56家,三级资质的企业190家,四级资质及以下的企业177家.图表41 南通市房地产开发企业资质分析从登记注册类型看企业主体呈多元化,内资企业占绝大多数。内资企业为385家，其中：国有企业为18家,集体企业为20家，有限责任公司为207家，股份有限公司为140家；外资企业为42家，其中：港澳台商投资企业29家，

13、外商投资企业13家。图表42 南通市房地产开发企业类型分析 总体而言,南通的房地产开发企业目前实力还比较小,绝大部分开发企业只有三四级的资质。同时开发企业性质比较多元，大部分为本土的有限公司式的企业。2、房地产开发企业集中度明显南通房地产开发企业企业集中在市区和南部地区,到2009年底，市区为198家,占全市的46。33%;如皋为45家，占全市的10.45%;海安为31家，占全市的7。34；如东为19家，占全市的4。52；通州为33家,占全市的7.63；海门为58家,占全市的13.56；启东为43家，占全市的10.17%.图表4-3 南通市房地产开发企业分布分析 （二）房地产开发投资现状 1、

14、投资总量扩张，增速波动较大 作为一个新兴行业，房地产业投资呈快速增长态势，已成为南通全社会投资的重要组成部分.“十一五”期间，是南通房地产业发展较快的五年，投资总量持续扩张，完成投资连创新高（图表4-4）。房地产开发投资由2005年的80。05亿元，发展到2009年的200.79亿元，五年间累计完成投资698。88亿元，年均增长27.63。图表4-4 南通市房地产开发投资分析 2、商品房施工、竣工规模快速扩张在房地产开发投资快速增长的同时，商品房施工、竣工规模也快速扩张。“十一五”期间,南通累计施工房屋面积7341。89万平方米，其中施工住宅面积5627。67万平方米。“十一五”期间，南通累计

15、竣工房屋面积2006。84万平方米,增长34.49%，其中竣工住宅1592.68万平方米，比“十五”期间增长37.95%。图表45 南通市房地产开发施工面积分析 3、房地产开发高层化、城郊化趋势明显近几年，南通高层建筑明显增多，房屋高层化趋势明显，“十一五期间南通累计施工十一层及以上高层建筑2293.98万平方米，占房屋施工面积的50.48，其中2009年施工十一层及以上高层建筑1141。86万平方米，占房屋施工面积的56.85,比2008年提高11.55个百分点。2009年市区施工十一层及以上高层建筑 1112。73万平方米，占比达到55。40，比2008年提高 17。44个百分点。近年来南

16、通国民经济持续快速发展，城市化进程不断加快，给房地产业的发展提供了前所未有的发展空间，再加上旧城改造的基本结束，以及市中心土地资源的稀缺，房地产开发向城区外围拓展，住宅建设日趋城郊化。“十一五”期间，新城区、新开发区建设成为房地产开发的亮点,2009年南通市下属各新区、开发区新建房屋施工面积达到1102。01万平方米，占南通市房屋施工面积的55。13。4、房地产开发投资结构趋于合理南通房地产市场经过多年市场经济的洗礼,已逐渐成熟，企业开发围绕市场需求，投资的结构渐趋合理，形成了以住宅为主、商务为辅的投资格局.2009年统计数据显示：全市房地产开发投资中，住宅施工面积已达1551。47万平方米，

17、同比增长6.96%，占全市房地产开发施工面积的77.24，比重比2008年提高3.4个百分点;办公楼、商业营业用房施工面积分别达到81.75万平方米、244。05万平方米，所占的比重分别为4.07、12。15，比重比2008年分别提高0.9个百分点与提高2.3个百分点。从2009年全市房地产开发房屋施工类型比例及所占比重变化看，全市房地产开发仍以住宅投资为主，但商用房、办公楼等商务房建设也有相应的变化,与城市发展、市场需求相适应。（三）房地产市场总结09年的南通房地产市场总的来看，楼市呈现出以下四大特征：1、销售量价齐升从2009年12个月的统计数据来看,全年商品房销售面积已达653.69万平

18、方米，其中住宅销售面积达到557。82万平方米. 20062009年商品房销售面积增长趋势如下：图表4-6 南通市房地产销售面积分由于2008年受国内外经济危机的影响，销售面积探出低峰,但在2009年业已回升。整体销售量处于稳步增加的趋势中.2、供略大于求,市场基本平衡2009年1至12月份，南通市商品房批准预售面积734.48万平方米，商品房预售面积653.69万平方米，“商品房预售面积/批准预售面积”指标=0。89，略小于1。可见商品房供给略大于需求，市场供求基本平衡。3、创新型产品涌现日趋激烈的市场竞争下，经典创新型产品不断涌现：如凤凰莱茵苑推出兼顾到养老与婆媳关系的“老少居户型、优山美

19、地推出的“专利空中花园洋房”等,都给楼市带来了新的亮点。4、楼盘竞争升级随着市场上楼盘整体品质的提高与竞争的加剧，越来越多的开发商由单纯的竞争走向“竞合”，把目光转向如何提高板块区域价值上来，原先单个楼盘的竞争已经升级成为房地产板块之间的竞争。对于南通楼市来说，一方面南通未来几年的拆迁量较大，刚性、改善性需求稳定；另一方面限于土地供给，楼盘供给量增长不会太长,整体供求关系平衡。预计在未来三到五年中，南通房地产市场都将呈现供求两旺、稳中趋升的态势。(四）南通市城区房地产概况近几年,南通房地产行业保持较快发展势头，投资增速保持在25%以上,最高值达到34.8%,远超过12的合理增长速度。房地产投资

20、占固定资产投资比值合理范围在2228,近4年房产投资占固定资产投资的比例偏少。此外,保障性居住用地”的推出力度较大,一定程度上抑制了房地产的爆发性增长，促进了房地产市场的健康发展。外来大开发商开始入驻南通，如:绿城、万通、恒盛、莱茵达等，高端、品牌开发商的入驻，将给房地产市场住宅品质的提升起到较大的作用.南通市商品房价格处于平稳增长阶段和健康合理水平,南通市场相对封闭，需求较为刚性,投资性购房比例低。本地居民的收入水平不能完全支撑上涨的商品房价格，这将阻碍南通房价进一步上涨的速度，预计今后一段时间内仍然以中档商品房购房需求为主,社会购买力水平在短期内不会有较大的提升，商品房的价格不会出现明显快

21、速的上升.南通进入上海“1小时都市圈”后与上海及苏南城市的联系加强，城市发展优势逐步体现，预计真正意义上的高端商品房需求在价格与量上都将有所增加，未来仍有一定的发展潜力和空间。投资增速快，投资基数较低,未来增长空间较大。图表47 南通市城区房地产市场概要分析（五)如皋市城区房地产概况作为如皋市区所在的如城镇，在政府各方面的大力支持和板块内各发展商的合力造势下，是目前市场追捧的热点居住区。如皋市主城区板块众楼盘之间的了解和认识日益加深,楼盘的产品开发、推广策略等都已经公开化，竞争进入更深层次的较量。如皋市主城区楼盘所在地段较为集中,且建筑面积均在10万平方米以上；并已经注重开发理念的提炼，强调社

22、区氛围和社区文化的营造；近年来如皋的房地产市场投资总量居高不下,造成巨大的供求压力. 如皋市政府出台的建设农民集中居住区政策，将极大分流进城置业人群并对市区的商品房价格形成冲击。如皋市房地产严重的同质化现象给后来者留有了差异化的市场空间；产品同质化的日渐明显，使得开发商更加重视产品以外附加值的竞争,以提高综合质素，并带动楼盘软件提升，如加强服务质量、提高物业管理水平等。市区的小高层/高层楼盘价位在3500-5500元/之间不等，均价维持在4000元/左右。二、如港新城住宅市场分析本项目属于如港新城中心位置片区（一）市场综述华府名邸港区公园港区机关春江花苑海上明珠江风海韵东方华冠金港乐园锦江御园

23、兴港商城雅博园金水苑森松花园港区车站港区医院恒盛庄园港区学校汇金广场海港新城圣名国际未来 海岸水清华庭东屏花苑豪天花苑红星 花苑公港路江公沿路疏老镇区图4-8 如港新城住宅开发建设示意卫星图 开发现状:如港新城位于如皋港区疏港公路与沿江公路东北侧，是如皋港区“一区三园”之中的居住功能分区,是为如皋港区发展配套的住宅生活办公集中区域.目前新城内部行政、教育、医疗、住宅开发共同发展（区内12。5公里的新城两横两纵骨干道路全面建成通车；“四横四纵”开发框架已经形成，市政设施建设基本到位:江苏省沿江如皋人才市场、人力资源市场正式挂牌运行，联检大楼、边防、海关、检验检疫、公安大楼、二级公共汽车站、职业技

24、术学院、港城人民医院、港城实验学校全面落成，投入运行，行政中心、金融中心一条街、中央商务区正在加快建设,100万平方米商业地产全面启动，150万平方米农民集中居住小区全面建成）。其中住宅开发时间较短，约3年，共完成开发住宅面积约450万平方米（其中回迁安置建成面积约310万平方米；商品房开发建成面积约140万平方米)。是目前如皋市甚至可以说是南通市楼盘最为集中的一个新城片区.根据统计，目前新城在建待建商品房楼盘数量约在20个以上。 发展前景：如港新城规划面积11.8平方公里，到2015年区内人口达20万。区域内相关地产大规模建设发展为住宅业发展提供了良好的发展空间，随着楼盘品质的提高，区域楼盘

25、需求量和售价上升趋势显著，将继续成为如皋市、南通市乃至长三角下一个投资居住的热点区域。（二）楼盘状况 供应量：根据周边估计未来住宅剩余供应总量在500万平方米以上（不含回迁安置用房）。 需求量：商品房在过去3年年均需求量约5万平方米（锦绣家园为新城标准意义上的商品房住宅小区首个)，预计随着交通状况及区域配套改善，未来23年将有较大增幅. 楼盘均价：均价2800元/，其中多层2700元/，高层、小高层3000元/，别墅4700元/8000元/。 主力户型面积：多层90-130；高层、小高层100-150；别墅：200400. 主力总价：多层2436万元/套;高层、小高层3045万元/套；别墅10

26、0300万元/套。 建筑形态：多层（20%）；高层、小高层（70）别墅（10)为主，目前新城项目以小高层为主，搭配多层和高层，个别项目有别墅。 楼盘规模：早期项目占地普遍不大，建筑体量也较小，后期介入开发的地块无论从占地面积和建筑面积均呈规模化发展趋势，建筑面积超10万平方米以上，最大的恒盛庄园建筑面积达450万平方米，将分为多个组团分期开发。(三）客户状况 主力客群：中等收入从商人员、大型企业专业及技术人员、公务员、外地投资客户。 辅助客群：本地村镇进城居民。(四）开发商状况 本地开发商为主:目前如港新城近90的楼盘由南通及如皋当地发展商开发。 外来开发商为辅:其中包括香港上市企业恒盛地产。

27、a相关楼盘信息如下表所示：表4-1 如港新城主要楼盘基础信息楼盘名称开发商占地面积（）建筑面积（）建筑形态（栋）均价(元/）总户数主力户型销售状况江风海韵同升房产2138453705多层、小高层280030065104去化90%海上明珠海明房产3500065000小高层 300022590-140去化34%兴港商城华宏置业2800056000小高层、酒店式公寓320020650100150去化72%锦绣家园中春置业1735232532多层、小高层270022585130销售完毕豪天花苑宝源房产60000120000多层、小高层310071095181去化90%雅博苑华屺投资3044516587

28、别墅（联排、独立）470051300365目前封盘水清华庭宝虹房产1211623816多层260018795-120销售完毕未来海岸襄荣房产185000370000多层、小高层3000262092160一期去化95%海港新城绿佳置业3333387583小高层320066895136去化67%恒盛庄园恒盛地产6521739450万,一期300000多层、别墅多层3000别墅6000-8000一期15090129200400去化15%圣明国际圣名开发30015035万，三期住宅100000小高层2800-金水苑江苏宏景220000500000小高层-森松花园180000小高层-华府名邸华源置业-2

29、00000多层、别墅-华灿项目华灿置业79683181340小高层、高层118690136-由于如皋港区实行的“万顷良田”计划和新城建设规划，因此，先行建设了大规模大体量的回迁安置小区建设，其中包括了在江苏省乃至全国范围内都排的上名的超大规模安置小区-春江花苑（近120万平方米，近8000户居民）。b相关回迁安置小区信息如下表所示：表4-2 如港新城主要回迁安置小区基础信息项目名称用地面积建筑面积(万）总幢数总户数亩万平方米已建成在建/未建春江花苑一期71。7 4.78 6.4415460春江花苑二期144。0 9.60 10。4932750春江花苑三期180。8 12.06 14.41401

30、030春江花苑四期480.0 32.00 35。54992540春江花苑五期215.0 14。33 16.65471190春江花苑六期337.0 22.47 26。58601900红星北区一期209.0 13.93 16.45451350红星北区二期603.4 40.23 611344210红星南区a区149.6 9。97 12。0731680红星南区b区141。6 9.44 11。6127790红星南区c区145。2 9.68 12。3830800红星南区d区144。3 9。62 13。0832880长青沙一期31.2 2。08 3。569216长青沙二期24.3 1.62 2.781216

31、8长青沙三期42。0 2。80 4。6216280长青沙四期113.0 7.53 8.9135540220长青沙五期261.0 17。40 20。2541010长青沙小区北扩166。0 11。08 15.47361060东屏花苑183。9 12.26 15。5934988平南花苑114.0 7。60 12。0227872金鑫家苑46。7 3.12 4。958438合计3803。81254 324.876121476022372三、如港新城商业市场分析（一）新城发展现状及规划目前由于如港新城住宅尚未全部完成开发,且交房率、入住率低，人流量非常的少，商业氛围严重不足，有待培育.如港新城现已开发住宅

32、建筑面积约100余万平方米,后续待开发建筑面积约500万平方米。（二）新城商业现状和发展如港新城的现状商业主要为沿街线型商业，主要为沿纬三路成熟的沿街店铺、经一路商业开发、经三路商业开发，以及若干专业商业市场开发，发展现状一般.圣名国际华府名邸春江花苑海上明珠江风海韵东方华冠金港乐园兴港商城雅博园金水苑森松花园恒盛庄园港区学校汇金广场海港新城未来 海岸水清华庭东屏花苑豪天花苑红星 花苑公港路江公沿路疏老镇区图4-9 如港新城商业开发建设示意卫星图但在建和规划建设商业总面积较大，主要项目为汇金广场、东方华冠、金港乐园等等，集中在如港新城的北部，距离本项目约1-3公里. （1）汇金广场汇金广场位于

33、经三路和纬三路的交接处雅博大酒店旁，一期项目位置在金山路（经三路）的东侧,沿金山路一直往南发展，“金山街”为如港政府重点规划的中心商业步行街道，衔接了老城区和新城区，是未来港区最繁华的商业核心圈。 其中一期占地面积约7000左右，为全沿街商铺.二期金山大厦及沿街商铺,位于一期的南侧，是一座集休闲,娱乐，文化，住宅于一体的综合性楼盘。目前，汇金广场已经对外公开，三层统售均价6200元/平方米，二层统售均价8000元/平方米。(2）经一路沿线经一路沿线的商业开发，是如港新城开发比较繁荣的商业街，主要形式为沿街商铺，沿线下来聚集着兴港商城、水清华庭、未来海岸、东方华冠、金港乐园乃至华灿项目的沿街商业

34、。总体体量约占达到如港新城商业开发的65%以上。目前，各项目对外销售价格为：兴港商城（58006000元/平方米）、水清华庭(9000元/平方米）、未来海岸（63007400元/平方米）、东方华冠（46005400元/平方米)、金港乐园（50006000元/平方米）。 （3）圣明国际广场位于如皋港区疏港路西侧，与本项目咫尺之近。圣明国际广场总占地面积450亩,总建筑面积35万平方米，旨在打造成南通如皋最大、最好、最全的一站式购物中心之一.其中一期建筑面积13.8万平方米。其中商铺对外已经售罄,但根据现场走访，发现人气并非十分旺盛。定于2011年1月1日正式营业。商业分布主要包括综合建材城、精品

35、装饰城、五金机电城、小商品批发城、江鲜美食城和精品步行街等6大专业区。同时还规划建设总高118米、共28层的如皋标志性建筑，主要经营四星级酒店和高档写字楼。项目二期建筑面积共9万平方米，有酒店式公寓和商铺共同组成。目前，项目二期已于8月28日开盘，商铺均价6700元/平米.（4）其他商业其他的商业开发，基本上都属于零星散状开发，为住宅的生活配套进行开发的商业铺面.如海上明珠沿长江路开发的临街店面，目前对外销售价格在46005200元/平方米.豪天花苑沿纬三路开发的临街店面，并计划招商一个5000平方米的商超,目前其对外销售价格在7500元/平方米。 (三） 新城商业发展前景分析n 如港新城属于

36、为如皋港区配套的生活居住区，其商业领域的开发前景将非常的广阔,但目前新城区住宅交房率、入住率都不是很高，正处于商业市场培育的前期。n 受新城区居住人数的限制，现状商业水平仅3万多平方米,规划在建商业面积近20万平方米，通过对新城区规划住宅开发总面积的分析，新城区期商业需求总量仅24万平方米，近2年需求量约10万平方米,本项目可建的3万平方米商业存在一定操作风险.n 如港新城规划开发建设面积较大，楼盘分布较广，行政单位、公共基础单位、学校、周边企业也较多，并且未来长江镇老镇区一定会向新城区转移，包括转移居住和商业。并且从当前发展形势来看,基本上以线型沿街商业受欢迎程度较高；不排除未来大规模集聚商

37、业形式的出现。n 因此新城区特别是沿线主要规划的生活性道路以及住宅小区集中的片区,客观市场需要配置一定数量的商业设施。第三部分 开发商分析根据了解统计分析，在如港新城进行房地产开发的企业绝大部分为南通市本地开发商,基本上属于一个项目一个开发商模式，品牌建设与产品塑造概念淡薄。唯一需要提出来的是在香港上市的地产企业恒盛地产，由于熔盛重工的原因，在如港新城经四路东侧圈地近万余亩.但是其老板张志熔乃如皋本地人。表51 如港新城主要开发商信息统计序号楼盘名称发展商企业性质备注1江风海韵南通同升房产开发有限公司私营企业曾开发凌翔花苑2海上明珠如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司私营企业三级开发资质3兴港

38、商城南通华宏置业有限公司私营企业为本项目而成立的公司4锦绣家园 南通中春置业有限公司 私营企业福建老板5豪天花苑如皋市宝源房地产开发有限公司私营企业注册资本金100万人民币6雅博苑南通华屺投资有限公司私营企业与汇金广场同一开发商7水清华庭南通宝虹房地产开发有限供公司私营企业三级开发资质8未来海岸南通襄荣房地产开发有限公司私营企业由厦门海岸建设投资开发，外来开发商之一9海港新城江苏绿佳置业有限公司私营企业二级开发资质10恒盛庄园富达房地产开发(南通）有限公司私营企业由恒盛地产出资成立的一家大型房地产开发企业11圣明国际广场如皋市圣名企业管理有限公司私营企业由江苏昊天投资有限公司投资开发12金水苑

39、江苏宏景集团有限公司国有改制企业原南通市下原建筑安装工程有限公司，一级资质13华府名邸南通华源置业有限公司私营企业隶属于华泰集团旗下的一家房地产开发企业14金港乐园南通绿地置业有限公司私营企业为本项目而成立的公司从上表，可以很明显的看出,诸多都是为项目而成立的项目开发公司.以下为三个典型开发企业：1、富达房地产开发（南通)有限公司地产大鳄的圈地大规模投资开发。富达房地产开发（南通）有限公司是由恒盛地产出资成立的一家大型房地产开发企业，公司位于南通市区。目前公司在如皋港区投资建设的“熔盛花园(即恒盛庄园）项目，开发建设总规模达6000亩，总建筑面积达450万平方米，一期总建筑面积约35万平方米，以自然环境为建筑的基础 ，是集多层、花园洋房、别墅、商业为一体的大型住宅项目.在南通市区投资开发的有“熔盛大厦”项目,总建筑面积为28万平方米,建筑高度239米，是集酒店、办公楼和国际会计中心为一体的南通市新地标建筑。而恒盛地产控股有