房地产开发经营与管理

1、房地产开发经营与管理,房地产,定义：P2 不动产（物业） 土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物,房地产分类,土地 建成后的物业 居住物业 商业物业 工业物业 特殊用途物业,房地产的,持续性,P4P7,固定性,位置的固定性 “位置决定一切” 不可移动性 最重要的特征,持续性,自然寿命物理寿命 经济寿命的可延续 经济寿命 经济寿命结束使用成本超过收益 一宗置业投资可以有几个经济寿命,适应性,物业本身不能产生收入 物业的收益在使用中产生 物业的适应性是投资风险评估的重点,复杂性,不一致性 物业的差异 区位的差异 配套的差异 市场的差异 ,需求性,需要物业管理服务(消费性服务） 需要设施管

2、理（有效使用） 需要资产管理（公共经营）,投资性,区位环境得益 万达“商业地产概念”,房地产投资的形式,（P8） 房地产开发投资 赚取开发利润 房地产置业投资 收益/保值/增值/消费,房地产投资的优缺点（P9）,优点 得到税收的好处 易于得到金融支持 抵消通货的影响,缺点 投资巨大 投资回收期长 需要专门的知识,房地产投资风险分类（2种）,商业风险 利率风险 市场供求风险 购买力风险 政策风险 或然损失风险 P19-21,收益现金流风险 未来经营费用的风险 资本价值风险 比较风险 时间风险 持有期风险 P14-p18,房地产开发的一般过程,（P79）,投资机会的分析与选择,可行性报告的作用 （

3、P125） 决策依据 对外筹集资金的依据 对外签订合同的依据 编制下一步规划方案的依据,可行性报告内容 （P135190） 宏观状况分析 微观（区域性）状况分析 成本的分析 就本项目情况进行销售上的预测 财务状况分析,区域市场现状及其趋势判断,（p73） 宏观经济运行状况 所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 房地产市场总体供求现状 商品住宅市场板块的划分及其差异 商品住宅平均价格走势及市场价值发现 商品住宅客户构成及购买实态分析,物业管理在房地产开发市场调研的工作,物管对房地产市场需求调研的主要内容： 用户对物业质量、价格的需求 收入水平及购买物业类型的购买欲望 各类物业用户在行业、地区

4、的分布 各种规模、类型物业配套及服务的需求 物业管理在房地产市场调研中的优势： 抽样合格率高 访问应答率高 准确性较强,开发项目投资与费用-139,a.土地取得成本（征拆费、出让金、税费） b.开发成本 前期费用 基础设施建设费 建安工程费（土建、水电、暖通、 装饰） 公建配套设施费 开发税费 c.管理费 一般a、b之和乘以一个比率 d.投资利息 要点：自有资金同样计息；资金 投入时间,资金通融,目标（248） 以信用方式调剂资金余缺 原则（249） 流动性、安全性、赢利性,资金来源与方式,来源（250） 企业自有资金、银行贷款、社会集资 分类（257） 直接融资、间接融资抵押贷款（258）,

5、土地使用权获取-p96,我国实行社会主义土地公有制（全民、集体） 我国的土地政策：土地是国家所有的在一定年限内可以购买使用权。 二种主要途径： 行政划拨补地价； 市场机制：,1 招标,2 拍卖,3 协议 地价,土地使用权出让的最高年限p98,城市规划的层次,总体规划（P107） 详细规划（P109）,政府对规划的管理（P113）,开发项目选址、定点审批 申请建设用地规划许可证 规划设计条件审批 设计方案审批 签发建设工程规划许可证 竣工验收,项目规划设计方案的主要指标,居住区技术经济指标(p111) 非居住区技术经济指标(p112) 开发商千方百计的提高容积率,物管从使用者可持续发展参与规划,

6、外部 配套设施：道路、商业、活动场所、垃圾处理等、 能源：水、电、气、备用、发展 保安、消防： 车场、住宅、设备 人文环境：绿化布置/选种/高度/搭配、园林境观策划等 建筑材料：外墙、公共场所材料易维护和更换 科技运用：智能化、网络等,室内 物业规格：电梯数目/速度、底高度、洗手间数目、公共照明、空调采暖等 用户单元：单元面积、管道、家电设备、阳台综合比例 内部空间：使用功能分区明显（社交与起居、休闲与家务）、细节空间（阳台、吊柜） 环保材料：涂料、门窗、管线,早期介入 的作用,有利于优化设计，完善设计细节 有利于提高房屋建造质量 有利于保证物业的使用功能 有利于加强对所管物业的全面了解 早期

7、介入有利于后期管理工作的进行 有利于树立物业管理企业的形象,房地产开发的阶段,项目建设准备阶段 招投标阶段方式（200）、合同（212） 施工阶段项目管理（225） 竣工验收阶段,施工阶段,“三控制、一管理” （三控制：质量控制；进度控制；成本控制。一管理：合同管理） 合同管理的特点： A 合同的履行周期较长 B 合同涉及的单位较多，协调工作 工程款支付四个阶段：预付款（买材料）、工程进度款、结算款工程完工、维修款（保修期后才付款）,施工管理“三控制”,质量的控制：（P232） 原材料/配套设备/确定措施 二书：质量保证书（分项目）、说明书。 质量负责终身，项目经理的终身制。 进度控制（P23

8、2P236） 工程进度计划编制/进度管理与调整/配套进度计划 横道图解决不同工序之间平行作业的情况 网络图解决最关键的问题和最关键的工序，在进度中最关键的问题。如：（地王大厦主体与玻璃幕墙同时开升。） 成本控制： （P237-P239） 编制计划/确定方式/完善控制制度降低成本。 抓住主要矛盾：如钢材、水泥,工程项目管理的概念和特征,概念（225） 项目为目标、项目经理负责为基础 特征 目标明确 项目经理个人负责制 充分授权保证系统 计划/组织/协调/控制功能,参与工程施工质量监理的要点,1、 应选派有关专业人员参与工程施工质量监理； 2、 要尽可能全面地收集物业的各种资料，同时熟悉各个部分，

9、为日后管理作充分的准备 3、 按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审； 4、 工程施工中按国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查，如：是否严格按设计要求施工，隐蔽工程的施工质量，使用的各种材料、备件是否符合质量要求等等。,竣工验收,依据 工作程序 验收环节：单项验收；综合验收。 工程决算 竣工档案 （241244）,接管验收与竣工验收的区别,物业接管验收的法规条款,全国条例 第二十八条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料： （一

10、）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。,接管验收应提交的资料,1、新建房屋的接管验 （1） 产权资料 （2） 技术资料 2、原有房屋接管验收应验交的资料 （1） 产权资料 （2） 技术资料,交接双方的责任,为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前好房屋交验收准备，及时书面提请物业接管单位进行接管验收，接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求的，接管单位在7日内

11、签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得投入使用 接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。,房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理，如属使用不当、管理不善的原因，是应由接管单位负责处理。 新建房屋从验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修，并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实结算，也可在验收接管时，双方达成协议

12、。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。 在接管验收中如有争议而又不能解决时，可申请当地县级人民政府房地产管理机关进行协调或裁决。,市场营销（P281）,以市场为导向，开发建设消费者所需要的房地产商品，并通过一定的策略、渠道和手段，将开发建设的房地产产品出租或销售到消费者手中，实现房地产企业的经营目标 包括：产品定位、价格策略、销售渠道选择、促销,价格定位及策略,项目单位成本 项目利润目标 可类比项目市场价格 价格策略 定价方法、均价、付款方式和进度、优惠条款、楼层和方位差价、综合计价公式 价格分期策略 内部认购价格、入市价格、价格升幅周期、价格升幅比例、价格技术调整、价格变化市场反

13、映及控制 入市时机规划,房地产销售的三个阶段,通过宣传使消费者或潜在消费者了解和认识物业和情况。 现场了解和谈判阶段。 签约阶段。,推广策略,广告总体策略及广告的阶段性划分 广告主题 媒介策略 媒体总策略及媒体选择 软性新闻主题 媒介组合 投放频率及规模 推广费用计划,房地产促销,广告 售楼书 邮寄资料 现场广告牌,楼盘推出庆典 进入房地产交易市场或通过房地产中介机构代理租售,物业代理的形式-297,联合代理与独家代理 买方代理、卖方代理和双重代理 首席代理和分代理,物业代理的注意事项,佣金收取原则（298） 代理费用：1%3%的范围之内，深圳大多数1.5%左右，联合代理通常是独家代理的1.5倍。 了解代理公司及职员的业务素质 代理公司过往的业绩 针对物业类型选择代理 认真签定物业代理合同,房地产中介机构,具有独立法人资格的经济实体 开设条件