中山远洋城商业市场调研报告

1、中山远洋城商业市场调研报告,2011-5-25,目录,城市及区域发展概况 城市商业发展解析 城市客群消费特征 项目概况 项目定位 项目相关测算,备注： 报告中第4、第5部分引用戴德梁行报告中内容； 租金测算中项目面积按第六版规划图纸内容。,1、城市发展概况,1.1 城市地位 1.2 城市经济,1.1 城市地位,珠江三角洲经济区，包括广州、深圳、珠海、佛山、江门、东莞、中山、惠州市区、惠东县、博罗县、肇庆市区、高要市、四会市，总人口4230万，土地总面积41698万平方公里。 珠三角城市群可分为三个经济区域:,资料来源：根据珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004-2020）,中山是珠江三角洲西岸

2、经济区的重要组成部分，位于广州-珠海城市发展轴的中间位置。,中山城市定位： 珠江三角洲的地区性主中心城市 中山城市职能： 市域的政治、经济、文化、科教中心； 高新技术产业及现代制造业发展中心职能，适宜创业城市职能； 服务于广东省西翼、珠江口西岸的交通运输、产业服务职能； 生态环境良好，宜居城市职能； 伟人故里的文化、旅游中心城市职能。,主城区：含西区、南区、东区和石岐区，以行政、商贸、商业服务、居住为主要职能，是中山的商务中心及行政中心。 石岐区：曾经的政治中心。未来发展定位为休闲商业中心、城市文化展示中心。 西区：以旅店业为龙头的第三产业服务体系。未来重点发展总部经济、文化创意、商务酒店等产

3、业，打造成有较强集散功能的“商务港”。 南区：秉承“工业强区，三产兴区”的发展思路，未来重点发展商住地产业，打造物流服务业。,东区城市东向发展的重点区域：行政中心、文化中心、金融商务中心 重点发展金融业、银行业以及证券投资业。博览中心、第三办公区等大型商务配套设施的建设及规划为东区成为金融商务中心打下基础。,1.1 城市地位,行政中心，文化中心，金融商务中心,1.2 城市经济,2009年gdp为1564.43亿元，比上年增长10.2%，总量继续居广东省第五位； 三产结构2.8：57.8：39.4； 全市常住人口人均gdp62225元，折合9109美元，增长10.1%； 全年居民消费价格总水平9

4、7.1%，下降2.9%； 全年固定资产投资545.61亿元，增长16.5%；房地产开发投资192.37亿元，增长9.4%； 全年社会消费品零售总额554.82亿元，增长16.3%，其中城区消费品零售额252.12亿元，增长15.0%； 全年城镇居民人均可支配收入23088元，增长7.1%； 全年城镇居民人均消费性支出17415元，增长3.2%； 年末城镇居民住房建筑面积人均33.6平方米； 2009年年末全市常住人口为251.74万人，城镇化水平86.34%。,资料来源：2009年中山市国民统计和社会发展统计公报,中山经济发展快，第三产业空间大；人民生活富裕程度较高。,2.1 城市商业发展历程

5、 2.2 城市商业现状分析 2.3 竞争项目分析 2.4 小结,2、城市商业发展解析,2.1 城市商业发展历程,中山首条步行街,中山第一家综合性百货,中山第一家一站式购物中心,益华百货,孙文西路旅游文化步行街,大信新都汇,吉之岛、万佳、国美,中山大型超市和连锁专业店,中山市区商业物业市场整体市场,2.1 城市商业发展历程,商业经营形式的发展,资料来源：中山市商业网点规划（20052015） 深圳市商业网点规划（20062010）,中山市商业网点规划（20052015）： 近期目标： 2010年，城市商业总面积达到301万平方米，人均零售网点面积达到0.95平方米，略低于全国同等城市水平；商业对

6、当地经济的贡献指达12% 远期目标：2015年，社会消费品零售总额增长率为12%，约为659.68亿元，城市商业总面积达到408万平方米，人均零售网点面积达到1.26平方米，与全国同类城市水平相当，商业对当地经济的贡献指标达15%； 城市比较深圳： 2004年深圳餐饮和零售面积合计1,289.6万平方米，人均商业面积1.28平方米=0.96平米（零售）+0.32平米（餐饮）,2.1 城市商业发展历程,未来发展规划,2.2 城市商业现状分析,目前中山市的大型集中商业区主要分布在市内三条东西向主干道上； 中山大型集中商业面积主要集中在中心城区的以下四个主要商业区域：孙文西商圈、京华商圈、大信商圈、

7、假日商圈； 按照中山城市整体规划2004-2020的商业发展规划，中山市还存在着紫马岭南和西区富华道两大潜力商圈，这些商圈都具有部分辐射全市的商业能力。,18,19,20,20,中山市区商业物业市场整体市场,2.2 城市商业现状分析,中山市区商业物业市场整体市场,截至2010年10月，中山中心城区的主要商用物业的供应总量达到50万平方米； 传统商圈（孙文西和益华）的商户档次偏低或休闲娱乐功能相对欠缺，周边交通较为拥堵，这是传统商圈造成高端消费群流失的主因； 预计2010-2013年，未来供应量接近53万平方米（未包括本项目），其中紫马岭商圈的新增供应量超过27万平方米（未包括本项目）， 占未来

8、供应总量的51%，表明该区域未来的市场竞争将较为激烈。,2.2 城市商业现状分析,大信商圈,孙文西商圈,假日商圈,京华商圈,富华道商圈,紫马岭商圈,2.2 城市商业现状分析,石岐人流最密集的商业中心,租金：购物中心首层租金范围：300-600元/平方米（建筑面积）； 购物中心外商业街首层租金范围：100-400元/平方米（建筑面积）； 扣点：百货平均扣点率为22-30%；,未来整个商圈将达到25万平方米 典型商业：大信新都汇,位置：中山市石岐区莲塘北大信南路2号 投资商：中山市大信置业有限公司 占地面积：9万平方米 建筑面积： 15万平方米 楼层：7层（地面5层、地下2层） 停车位：地下150

9、0个 室内中庭广场：1500平方米，垂直高度达30米的 商业街：长700米，面积约35000平方米 商户：约280个 客流量：工作日8万人次，节假日可达12万人次 其他：经营费用只占了收入的7% 二期总投资：7亿元， 二期占地面积：2万多平方米， 二期商业面积：8万平方米， 二期主旋律以经营中高档百货为主，最终走向是中高档的shopping mall。,大信新都汇,项目定位：中山市是第一家为中至中高生活水平阶层精心规划的规模最大、服务种类最全的现代优雅生活商业场所。中山目前最大的超大型商业购物中心 主力商家：麦当劳、肯德基、国美电器、屈臣氏、大润发超市、优越城百货、王子饭店、简爱家居、早晨健美

10、健身会、ktv、金龙游乐城、时尚精品街、书城等；,2.2 城市商业现状分析,大信新都汇,2.2 城市商业现状分析,主要商家：世宇乐园、爱乐时光、金夫人婚纱摄影、乐淘状元坊、千足金足道、日本料理回转寿司、云顶山色等；,大信新都汇,2.2 城市商业现状分析,大信广场室内中庭常年为大信置业住宅项目设置了展位；,室内广场的屋顶,大信新都汇：主力店,2.2 城市商业现状分析,书香世家,大润发,简爱家居,早晨健美健身会,王子饭店,金龙欢乐世界,大信新都汇：楼层业态布局,2.2 城市商业现状分析,租金：250元/平方米左右 售价：32000-35000元/ 以经营时尚生活用品和餐饮为主。,大信新都汇：周边,

11、2.2 城市商业现状分析,大信商圈,孙文西商圈,假日商圈,京华商圈,富华道商圈,紫马岭商圈,2.2 城市商业现状分析,客流量最大的商圈，中山商业文化的发源地 主要商业：中山百货、中恳百货、兴中广场（潜在）、吉之岛、孙文西步行街、逢源商业街、金都城潮流mall等；,商业规模： 13.2万平方米 整个商圈由孙文西，逢源路，民权路，中山二路构成四横，悦来路，安栏路构成两纵，整个商圈以衣服鞋履与手机为主打。,2.2 城市商业现状分析,孙文西路步行街,位置：广东中山市城区石岐铁城西门外 占地面积：200亩 总建筑面积：约14万平方米 东起：悦来路口中山百货大楼处 西至：中山商业大厦 街长：约529米，

12、路宽：15米， 商业营业面积：约4.3万平方米； 商户：137家。 层高：以2-3层为主，少量4层 租金：？ 售价：约在30000-35000元/平方米,项目定位：石岐区商业、交通中心；以经营中低端运动休闲服饰、特色小吃为主；街区商业品牌重复率较高，无经营特色；建筑方面较能凸显岭南建筑文化特色；,2.2 城市商业现状分析,逢源商业街,逢源步行街全长600米， 营业面积约5.2万平方米 街区主要岭南建筑风格，商户缺少展示面；街区停车问题也将日益凸显。,投资商：中山市兴中集团有限公司 开发商：中山市中垣物业拓展有限公司 运营商：中山市中垣物业拓展有限公司 总体规划顾问单位：缔博建筑师事务所 策划定

13、位公司：dtz戴德梁行 位置：中山市石歧区风鸣路 东邻：孙文路步行街商圈； 西连：西区富华道商圈； 南接：中恳商场 项目定位：lifestylemall 档次：中高 预计开业时间：2012年,兴中广场,招商定位 主力店：精品超市、大型百货等 餐饮类：大型西餐、大型中餐、特色美食等 零售品牌类：国际国内一二线 娱乐类：大型影院、大型ktv等 休闲类：健身、美容、spa、保健养生、桑拿 旅游类：摩天轮、水面游戏。 确定商家：韩国影院巨头cj-cgv、金马游艺的巨型摩天轮,2.2 城市商业现状分析,兴中广场,2.2 城市商业现状分析,兴中广场,2.2 城市商业现状分析,零售：餐饮：娱乐=40：35：

14、25 其中，世界级餐饮、影院、ktv、酒吧、spa健身馆、摩天轮、欢乐岛等都市休闲业态占60%；世界级百货、超市、便利店、服饰、珠宝、运动等零售品牌占40%。 兴中广场业态集中体现为“一江三街五城”： 一江：岐江 三街：欧式风情美食酒吧街、南洋风情商业街、粤港老字号手信街； 五城：幻彩摩天城、韩国巨幕影城、超级亲子娱乐城、时尚百货商城、潮流ktv城；,效果图,效果图,吉之岛,2.2 城市商业现状分析,位置：中山市石歧区中山二路与悦来南路交汇处。占地面积：9000平方米， 开业时间： 2003年7月 周边商业配套：,楼高：四层 一楼：超级市场； 二楼：时装、体育用品及设有西餐厅； 三楼：儿童天地

15、，有玩具、童婴服装及智趣游乐场； 四楼：大型家电、家私、床上用品等；,大信商圈,孙文西商圈,假日商圈,京华商圈,富华道商圈,紫马岭商圈,2.2 城市商业现状分析,中山酒店业最集中的地域 西区作为中山商贸的发源地，但是其商业以批发、酒店等为主，缺乏购物中心是其商业发展的短板。,富业广场,富华道,位置：西区富华道侧 开业时间：2010年9月28日 定位：露天文化广场的大型休闲商业中心 总投资：6亿元 占地面积：2.48万平方米 总建筑面积：8.39万平方米，其中商场4.6万平方米 车位：1000 主力店：富业益华百货、苏宁电器、荣光国宴饭店、水疗城等；其中富业国宴饭店：7000平方米，可延开168

16、席，还有容纳98席的宴会大厅。 项目定位：目前是西区最大、功能性较强的一个广场。 富业广场二期 预计开业时间：2012年5月 28层近400套酒店式公寓、大型超市,富业广场,2.2 城市商业现状分析,富业广场,2.2 城市商业现状分析,富业广场,2.2 城市商业现状分析,大信商圈,孙文西商圈,假日商圈,京华商圈,富华道商圈,紫马岭商圈,2.2 城市商业现状分析,商圈位于中山的政治与文化中心 典型商业项目：假日广场 租金：购物中心首层租金约300-500元/平方米（建筑面积）,兴中道,2.2 城市商业现状分析,位置：中山市石岐城区兴中道六号 占地面积：30多亩 建筑构成：由一幢主楼和两幢塔楼构成

17、 商业面积：5000多平方米 物业管理费：32元/平方米,假日广场,南塔：smart office约10000平方米，共43户。 进驻企业：百度、美国友邦保险有限公司、广发证券等。 北塔：写字楼约10000 平方米，已全部售罄； 进驻企业：中山市测绘工程有限公司、b.p碧辟（中山）液化石油气有限公司、安邦财产保险股份有限公司、nyk船务有限公司、中山市商业企业有限公司、华光国际运输广州公司、广州中洋货运代理有限公司中山分公司、中山市骏洋国际货运有限公司等；,2.2 城市商业现状分析,假日广场,项目定位：集购物、娱乐、饮食、商务等于一体的年轻商业中心。,主要商家：百佳、屈臣氏、冒险乐园； 零售：

18、esprit 、julique、puma、kappa、adidas、umbro、suzuya、ebase、circle、vva、欧时力、欧尼迩、尚慕等； 餐饮：荷房、小城大餐、颐东大酒楼、东一料理、味千拉面、仙踪林、大家乐、禾绿回转寿司等；,大信商圈,孙文西商圈,假日商圈,京华商圈,富华道商圈,紫马岭商圈,2.2 城市商业现状分析,中山的cbd核心区域 典型商业项目：益华百货 租金：购物中心首层租金约为400元/平方米（建筑面积） 扣点：百货平均扣点率为20%-30% 各大银行的中山总部、广发证券，国泰国安等保险、金融、证券集中在此；,中山三路,岐关西路,世纪广场（益华百货）,益华城,2.2

19、城市商业现状分析,益华世纪广场（一二期）,位置：中山市中山三路 占地面积： 74000平方米 经营面积：世纪广场近17万平方米，其中益华百货15000多平方米； 开业时间：1995年5月21日 主力商家：益华百货、益华四海电器中心、益华乐家超级商场，主要经营时尚百货、国产合资名优电器、超市类商品等， 周围配套：商务办公写字楼、三星级京华酒店、京华酒楼、京华美食食街、波士顿西餐厅、日韩料理、京华影院、益华世宇欢乐城、帝豪卡拉ok、半岛芬兰健康中心以及露天舞台、艺术中心、服装名店街、大型停车场等；,项目定位：中山市最早诠释的国际流行商业模式mall； 2009年营业收入额为4.57亿元，纳税额11

20、00万元。,2.2 城市商业现状分析,益华百货：典型品牌,位置：广东省中山三路 发展商：广东益华集团投资有限公司 招商总代理：广州市雅卡投资管理有限公司 项目运营商：广东益华广场管理有限公司 总建筑面积：60万平方米 项目构成：55层塔楼和5层裙楼组成；五星级酒店、大型购物中心、商务写字楼、公寓式酒店、娱乐城、高档住宅等； 建筑高度：220米 停车位：3000多个，其中一期1800个，二期1200个； 物业管理费：25元/平方米,2.2 城市商业现状分析,益华城三期,预计开业计划：超五星级酒店（2011年下半年），500个房间；商务酒店（2011年上半年），450个房间；酒店式公寓（2011年

21、），750个房间；,大型宴会中心：可筵开150席，容纳1800人； 多功能宴会中心：可筵开165席，容纳2000人； 大型西式自助餐中心：可容纳500人同时就餐； 中式餐饮：80个豪华包房； 水疗中心：6000平方米 已进驻典型企业包括：5星级京华世纪酒店、广东益华百货有限公司、三星电子、lg电子、中宏保险、中英人寿、apl美国总统航运、麦当劳、肯德基、屈臣氏、伊泰莲娜等。,2.2 城市商业现状分析,益华城,大信商圈,孙文西商圈,假日商圈,京华商圈,富华道商圈,紫马岭商圈,2.2 城市商业现状分析,建纶国际商务中心,大东裕国际中心三期,总投资：5.8亿元 总建筑面积：8万平方米 建筑设计： 8

22、层裙楼，20层双塔的双子星设计 项目楼高： 100米 经营方式：南塔10-16楼总面积为1.4万平方米的甲级写字楼、裙楼1万平方米，可销售；其余均为持有物业； 开业时间：2011年年中 售价：9000-13000元/平方米 租金：90元/平方米,项目定位：中山东区商业区最具时尚性、前瞻性的标志性建筑；,2.2 城市商业现状分析,大东裕国际中心,商业建筑面积：24000平方米 预计开业时间为：2011年6月 电梯组合：共15座，其中2座观光梯、2座扶手梯、9座客梯、2座货梯。地下停车场：负3至负1层，总数达1000多个停车位。户外大型广告位,2.2 城市商业现状分析,大东裕国际中心,2.2 城市

23、商业现状分析,招商进度,建纶国际商务中心,2.2 城市商业现状分析,位置：中山市中山四路南侧、起湾道东侧， 总投资：7 亿元 楼层：30 层左右 总占地面积：120亩， 总建筑面积：45万平方米 商业区占地面积约40亩，建筑面积12.2万平方米，分为大型购物中心、商业街和独立的大型连锁超市； 办公区占地面积约25亩，建筑面积11万平方米，为两栋塔式双子结构，地上建筑42层，地下3层； 酒店区占地面积约20亩，建筑面积8.8万平方米，为独栋塔式结构，地上68层，地下3层； 住宅区占地面积约36亩，建筑面积13万平方米。,定位：集商业购物、商务办公、酒店、住宅于一体的商级综合性群楼,2.3 竞争项

24、目分析,商业体量 9.0万平方米（本项目商业约9.5万平方米）,商业模式：购物中心/百货,位置区位：全市区范围内,商业档次：中档 至 高档,中山市的大型商业零售项目（已交付）,竞争项目的筛选,本项目的主要竞争对手可以从项目地缘和商业类型两个方面加以确定。,益华百货、建纶国际商务中心,2.4 小结,现状特征,商业形态：百货、购物中心，以及包括大型综合超市、建材家居超市在内的大卖场； 分布：市级商圈内，孙文路、中山路和博爱路之间，中山三条东西走向主干道上，依靠便利的公交系统辐射全市； 经营模式：百货、购物中心和大卖场多由开发商租赁给商业经营公司，由该经营公司对商业进行分租，并实行统一管理；或由开发

25、商自己持有，由商业经营管理公司以输出管理的方式对商业进行管理，收取管理费用。商业街多采用租售并举的经营模式，由开发商组成商业经营管理公司统一管理。 业态构成：写字楼底商的经营内容以服务写字楼人群为目的，多集中在餐饮、咖啡、金融、休闲、便利超市等经营业态；居住类物业的底商通常会集中小型超市、美容美发、洗衣店、面馆等服务以及各类专卖店等丰富的商业业态；,2.2 小结,趋势,新兴商圈影响力的增加 随着交通建设和居住区、商务区的向外围发展，商业集中区域也呈现外扩趋势，由于其更接近新开发的居民区，因此对区域内消费者的吸纳能力更强。 综合性商业形式成为主流 未来供应中购物中心占主要比例。购物中心聚客力和留

26、客力更强，因此以购物中心为代表的综合性商业在未来成熟商业市场中的供应将进一步增加。 市场细分更加明显 针对不同消费档次、年龄段、消费习惯人群的特色型商业逐渐增多，商业市场细分趋势明显；社区商业、区域商业中心、集中购物区（商圈）将是未来商业的三大构成，满足着消费者不同时段、地点的多样需求。,3、城市客群消费特征,3.1 远洋城业主/准业主消费结构解析 3.2 远洋城业主/准业主消费特征 3.3 城市商圈客群解析 3.4 城市商圈客群消费特征,购房用途,3.1 远洋城业主/准业主消费结构解析,选样说明： 远洋城在商业项目周边住宅小区中较有代表性，如价格、户型等等； 部分业主已入住，能提供自身真实需

27、求； 采样期间正处于项目部分单位的签约期，数据真实性有保证； 同属远洋公司物业，采样准确度高。,远洋城客群各个年龄段均有分布，其中27%集中在31-35岁，44.3%集中在40岁以上，符合远洋城住宅的档次特征； 家庭结构以已婚/1个子女为主，占到57.3%；其中有子女家庭占到72.3%，市场对子女教育等家庭业态应该有一定的市场需求，可适当考虑。,年龄、家庭结构,3.1 远洋城业主/准业主消费结构解析,单位性质方面，事业单位、政府机构、国企占到52.3%；职业方面，中层及高层和企业主占到47.4%； 稳定高收入群体比较大，该群体将成为项目中高档部分业态的主力消费群；后期可适当的深度挖掘，深化其需

28、求。,单位性质、职业,3.1 远洋城业主/准业主消费结构解析,家庭月收入主要集中在8000-15000元，占到54%；个人月收入主要集中在3000-5000元，占到33%；,个人月收入、家庭月收入,3.1 远洋城业主/准业主消费结构解析,九成受访者自有房产，其中五成无房贷；这将是项目中高档业态核心消费者；不足一成受访者无房产，而这部分群体中，五成无租金负担，该部分也将成为核心客群； 项目五成受访者无月供或租金负担，将共同构成项目主力消费群。,住房情况,3.1 远洋城业主/准业主消费结构解析,私家车拥有情况,3.1 远洋城业主/准业主消费结构解析,61%受访者购物消费选择大信；到益华购物消费的占

29、到43.3%； 远洋城消费者关注较多的是交通/停车问题、服务态度、及商品种类的丰富度。,购物场所、选择原因,3.2 远洋城业主/准业主消费特征,客群购物频次、餐饮频次区别不大，以每周1-2次为主，占到47.8%；娱乐频次明显低于购物频次和餐饮频次，主要为每周1-2次和每月1-3次。,消费频次,3.2 远洋城业主/准业主消费特征,数据显示，单次人均消费金额方面，主要集中在200-500元；其中购物和娱乐单次消费额度高的频次高于餐饮。,消费金额,3.2 远洋城业主/准业主消费特征,项目周边客群在餐饮场所方面比较倾向于风味/特色餐厅、大型酒楼；项目周边客群将构成项目主力核心目标客群，因此在招商方面应

30、根据客群口味进行取舍； 粤菜、湘菜、日本料理是周边客群的主选菜系；也可以根据项目周边居民结构特征丰富购物中心的餐饮菜系，如居民祖籍、饮食偏好、是否注重养生等; 远洋城客群外出就餐近一半原因是家庭聚餐、商务宴请仅仅占到了6%；项目初期对餐饮类型比例分配时，可适当的降低商务餐饮比例，加大家庭类餐饮比例。,餐饮场所、菜系、类型,3.2 远洋城业主/准业主消费特征,远洋城客群对中山餐饮市场评价6分及以下的占到36.5%； 主要原因是停车不方便、以及服务水平有限、菜系少。 针对客户的需求，项目可适当的加大珠三角尤其是深圳、广州等发达城市的菜系和服务理念。,餐饮市场评价,3.2 远洋城业主/准业主消费特征

31、,远洋城客群对中山娱乐市场的评价比餐饮市场要差，6分及以下占到41.5%； 主要原因是娱乐项目少、氛围差、交通不方便等。 招商中需注意娱乐休闲项目的占比，需形成一定的规模，且可大胆考虑新型娱乐业态。,娱乐市场评价,3.2 远洋城业主/准业主消费特征,远洋城客群中72%受访者有到周边城市消费，客群流失较为严重，另一方面，也说明中山商业的发展已落后于消费者的需求； 流失客群主要选择珠海、广州、澳门等周边城市消费。,周边城市消费情况,3.2 远洋城业主/准业主消费特征,此次受访者主要来自东区和石岐区；其中在东区工作的受访者占到了近一半；而在石岐区的相对于工作人数来看，居住人数高了近八个百分点；东区的

32、商务中心定位未来将逐步凸显。 三成受访者未婚；七成受访者已婚，且已婚有子女的占到64.1%。,居住区、工作区、家庭结构,3.3 城市商圈客群解析,45%的受访者教育程度是高中/中专/技校；36.8%的受访者教育程度是大专及本科； 硕士及以上学历的受访者仅占0.7%； 由数据可见，中山的消费者消费品味将受到一定的制约。,教育程度,3.3 城市商圈客群解析,此次在中山几大商圈访问，受访者主要单位性质集中在民营企业/私营企业、个体经营/自由职业、外资企业/合资企业； 职业方面，主要集中在普通职员、个体经营/自由职业者、民营企业/私营企业主业主等。,单位性质、职业,3.3 城市商圈客群解析,71.9%

33、的受访者自己拥有住房；其中八成无房贷，另14%房贷主要集中在2000元以下；28%的受访者无房产，其中7%不用缴纳租金，另93%无房产者月租金主要集中在500元以下。 可见，中山受访者无过多住房压力。,住房情况,3.3 城市商圈客群解析,43.8%的受访者拥有私家车，另19%的无车族表示2年内考虑买车，因此项目开业前私家车拥有者将超六成，停车问题或将成为受访者选择购物场所的一个重要因素； 目前，私家车拥有者中85.2%的受访者是1辆私家车。,3.3 城市商圈客群解析,私家车拥有情况,受此次访谈的区域限制，受访者主要购物的商场是大信，益华和假日广场。 此次访谈，受访者近三个月购买的商品前三项是女

34、士休闲装、男士休闲装、化妆品。,消费商场、购买商品,3.4 城市商圈客群消费特征,超过六成受访者表示选择消费场所最关心的因素是商品种类齐全、质量有保证； 另外，品牌丰富、交通方便也是受访者考虑的重要因素； 可见，未来购物中心/综合性百货必将成为中山商业市场的主流形态。,选择消费场所的原因,3.4 城市商圈客群消费特征,受访者外出就餐的频次高过购物频次高过娱乐休闲频次。 其中外出就餐主要集中在每周1-2次，占到45%； 外出购物主要集中在每月1-3次，占到62.7%。,消费频次,3.4 城市商圈客群消费特征,受访者餐饮人均单次消费额主要集中在30-50元，娱乐单次人均金额主要集中50-80元，购

35、物人均单次消费金额主要集中在100-150元。整体来看，购物消费金额最多，其次是娱乐，最后是餐饮。,单次人均消费金额,3.4 城市商圈客群消费特征,受访者外出消费不同的业态采用的交通工具差异不大。 主要是摩托车/电动车、私家车以及公交车，公共交通的通达性也将成为一个项目成功的重要因素。 外出餐饮步行的比例占到了13.5%，通常的就近消费原则在中山餐饮市场体现较为明显。,交通工具,3.4 城市商圈客群消费特征,受访者外出消费不同的业态能承受的交通时间没有太大的差别，主要集中在20分钟以内，平均占到了40.47%。,交通时间,3.4 城市商圈客群消费特征,在就餐场所中最受欢迎的是风味/特色餐饮，占

36、到54.6%；其次是大型酒楼，占到35.1%；大排档/火锅店占到33.4%。菜系方面，粤菜以84.6%的绝对优势成为最受欢迎菜系；其次有川菜、湘菜、国际美食/西餐、日本料理等。 与周边城市较大区别是：川菜占比超过湘菜，日本料理占比超过韩国料理。,就餐场所、菜系,3.4 城市商圈客群消费特征,受访者外出就餐以朋友/同事聚餐、家庭聚餐为主；商务宴请仅占到1.2%。 考虑到项目周边商务办公楼及政府机构较多，可适当的调高商务餐饮的比例。,外出就餐原因,3.4 城市商圈客群消费特征,受访者对中山餐饮市场评分6分及以下的占到16.3%，整理满意度较高，主要集中在7-8分； 不满意的主要是消费价格偏高，菜系

37、少、服务水平有限等。,餐饮市场评价,3.4 城市商圈客群消费特征,受访者对中山娱乐休闲市场评分6分及以下的占到12.5%，整理满意度较高； 不满意的主要是消费价格偏高，以及娱乐休闲项目少等。,娱乐市场评价,3.4 城市商圈客群消费特征,受访者经常去周边城市消费的占到54.1%；比例稍偏大。 通常去消费的城市是澳门、广州和珠海。,周边城市消费情况,3.4 城市商圈客群消费特征,4、项目概况,4.1 项目物业特征 4.2 项目三公里人口分析 4.3 项目接受度测试,4.1 项目物业特征,项目占地面积97万平米 总建筑面积201.9万平米 地上建筑面积168.37万平米 住宅部分138.2万平米 产

38、品：洋房、别墅； 商业部分建筑面积17.3万平米 产品：写字楼、公寓、购物中心，其中购物中心建筑面积为9.5万平方米。,居住人口：沿博爱路3公里范围内居住人口约为12万人； 商务人口：沿博爱路3公里范围内商务人口约为2万人；,现有人群主要包括楼盘居民和村民： 已建及在建楼盘：沿博爱路向西3公里范围内（至歧关西路口）的住宅面积合计为267.8万平方米，此部分楼盘开发完成后，预计居民人口在6万人左右； 规划中住宅：紫马岭南片区除远洋城外，规划仍有约100万住宅用地，预计建筑面积将达到200左右，可提供至少5万人居住。 项目周边的新鳌岭社区与东裕社区人口约为1万人左右； 合计未来区域内人口约为12万

39、人左右。,4.2 项目三公里人口分析,4.3 项目接受度测试,商圈调研：在博览中心东侧做一个购物中心，您去消费的可能？,近八成客群表示肯定会到项目消费；不足2%的居民表示不会去/肯定不去；其余的18.5%受访者表示可能去，该部分摇摆不定的客群将是项目在做推广及招商时需慎重考虑之客群。 没有表示肯定去的客群主要原因是：对项目不了解以及距离较远等等；项目应逐步开展市场推广，以便更多的客群了解项目，为项目奠定一定的消费群体和市场声誉。,4.3 项目接受度测试,业态需求方面，远洋城客群六成需求百货，近一半需求超市，电影院也占到了37.5%； 档次方面，则75.5%的客群选择中高档；从项目经营角度看，建

40、议项目前期以做人气为主，适当的引进中高档品牌即可。,远洋城业主/准业主：最需要的业态、档次,4.3 项目接受度测试,95.4%的受访者表示肯定去/可能去； 不去的受访者主要原因是距离远、或对周边环境不熟悉等等； 随着项目的成熟、以及市场推广等，将会逐步消除受访者拒绝的心里障碍。,商圈调研：消费的几率,4.3 项目接受度测试,商圈调研：最需要的业态、档次,近六成受访者表示自己的需求是59.4%；选择中档的仅占到36.3%。 受到市场和消费者对档次理解的偏差等因素影响，项目初期选择中档和中高档按比例结合的档次较为合适，同时，为后期市场成熟后向中高档或高档调整留足空间。 受访者最需求的前三个业态分别是：百货公司、超市、美食广场/快餐；家庭类业态，如家电数码、家居/家饰用品、儿童乐园等也较受到需求；娱乐类业态，如美容/spa等受到需求较弱，具体原因有待深度挖掘。,5、项目定位,5.1 项目发展思路 5.2 项目整体定位 5.