房地产项目的投资机会研究_与_4个案例

1、房地产投资机会研究 与 案例分析,目 录,第一部分、为什么要进行 投资机会研究？,第二部分、如何进行 投资机会研究？,第三部分、投资机会 评价模型,第四部分、投资机会 案例分析,一、为什么要进行 房地产 投资机会研究?,经济状况演变的必然:,宏观调控的必然:,市场细分的必然:,当前 房地产行业 机会研究 的理由,二、三线城市开始启动,利润逐步摊薄,投资基金大量进入,没有对外开放二、三线城市，一般住宅都是刚性需求，房价的承受能力与大城市比都有什么不同?,物业税、囤积土地需缴税、不许“卖图纸”、紧缩贷款、提高首付比例、控制最高贷款额度。,中国的房地产投资是一利润高的行业，不断有新的开发商进入这个领

2、域。 ，竞争激烈,二、如何进行 投资机会研究?,如何进行 机会研究？,了解客户需要、 关注什么？,如何实现 关注要素？,从是否进入城市 研究,城市：进不进?,时机：什么时候进?,区位：进哪个区域?,产品：开发什么产品?,项目：能不能介入?,客户：在哪里?,产品：开发什么产品?,操作：如何开发?,客户：定位那些客户?,价格：什么价格出售?,操作：如何进行开发?,研究的整体脉络 - 房地产行业, 房地产市场的供、需状况 (如, 当地的人口模型和房地产供给量是否充足) ; 基础设施的建设 (如, 当地的道路、水电和通讯等设施的建设规模) . 从 发展趋势 衡量当地的 城市发展方向是否符合房地产开发；

3、 城市的规划定位是否有利于房地产发展 .,城市房地产 投资机会 总体评价模型(一),从 政策面 分析房地产投资环境，如 当地的政策是否有利于房地产发展 ; 当地的金融部门是否愿意投资房地产市场. 从 行业面 评估房地产的投资机会 开发容量； 销售量的上升速度 .,城市房地产 投资机会 总体评价模型 (模型一),城市房地产 投资机会 总体评价模型 (模型二),通过对综合竞争力的评估，来判断是否能在当地进行房地产投资建设； 其评估项目为： 城市的 经济实力 和 资金实力； 城市的 技术实力 和 产业结构、效益； 城市的 开发程度； 城市的 基础设施建设 和 当地政府的 管理水平。,城市房地产 投资

4、机会 总体评价模型 (模型二),接上表,土地价值 评价模型 (模型三),通过评估当地的土地价值和土地的增值空间来衡量房地产开发投资的可行性; 其评估项目为： 城市未来的 基础设施城市的 经济环境； 房地产市场的 土地供应量 和 价格走势、房地产行业竞争程度 和 利润率等； 和 生活配套设施 的发展规划; 城市的 功能定位。,土地价值 评价模型 (模型三),接上表,住宅市场需求分析模型 （模型四）,住宅市场需求 评价模型 (模型四),配套 ,购买力,接上表,住宅市场需求 评价模型 (模型四),接上表,住宅市场需求 评价模型 (模型四),写字楼市场需求 评价模型 (模型五),接上表,写字楼市场需求

5、 评价模型 (模型五),商业用房需求 评价模型 (模型六),商业用房需求 评价模型 (模型六),接上表,四、案例分析,案例一：嘉兴,案例二：合肥,案例三：苏州,案例说明： 嘉兴市、合肥市 是针对是否 进入城市 进行研究; 苏州市、杭州市 是针对是否 开发项目 进行研究.,第四部分、案例演示,案例四：杭州,案例1-1：嘉兴市,(开发商是否进入该城市的研究)说明： 万科 有意将 嘉兴 作为下一个拓展城市, 故研究目前 嘉兴市 房地产市场状况 判断开发商现阶段是否进入 嘉兴市 房地产市场,案例1-2 ：嘉兴市,秀洲新区,南湖新区,市中心,经济技术开发区,宏观经济环境评价,解决进与不进、什么时候进的问

6、题,案例1-3 ：嘉兴市,运用 评估模型一,市场需求环境评价,案例1-4 ：嘉兴市,综合 评估模型四 评估模型三,解决进入哪个区域问题,产品开发环境评价,解决开发什么产品问题,发现一：配套成熟度开始对 项目去化 有较大影响,发现二：社区商业概念已引进嘉兴市场反应有待检验,发现三：自然水系资源丰富，本地客户对有水景鉴别能级高,发现四：创新型产品的市场关注度较高,发现五：户型设计以二房二厅一卫和三房二厅二卫为主,发现六：对房子的舒适性要求较高，已经进入二次置业阶段,发现七：当地房地产价格差异不大,案例1-5：嘉兴市,综合结论,根据对嘉兴市住宅市场的调查，发现嘉兴市低密度住宅产品不多; 如果万科进入

7、嘉兴低密度住宅市场，建议万科为客户打造一个 “以我为中心，注重整体效应”的景观社区; 为此要把握好几方面因素：,区位选择：各区差异性不大, 我们建议优先考虑南湖区, 其次 秀州新区 物业选择：建议以联排别墅为主, 中央景观区配有少量独栋 产品塑造：引进一些城市成熟的低密度产品, 前期不建议 产品超前 景观功能：紧抓“水景”, 嘉兴多水, 居民乐水 配套功能：做好小区内部功能配套，提升小区整体档次 物业管理：引进知名的物管公司，提升小区的物业管理 水平，拉开档次,案例1-6 ：嘉兴市,案例2-1：合肥市,机会研究说明： 万科 有意将合肥作为下一个拓展城市 故研究目前合肥市房地产市场状况 判断开发

8、商现阶段是否进入合肥市房地产市场?,案例 2-1：合肥市,宏观经济环境评价,案例 2-2：合肥市,市场需求环境评价,案例 2-3：合肥市,风险评价 - 宏观环境风险,案例 2-4：合肥市,解决进与不进的问题,风险评价-市场供应风险,案例 2-5：合肥市,解决进入哪个区域问题,综合结论,通过对合肥市进行了调查, 以该城市的宏观经济、房地产各板块市场发展情况作为衡量 万科 能否进入合肥市场的标准。 就合肥目前各方面发展来看，我们认为，选择目前进入合肥房地产市场具有一定的风险。,案例 2-6：合肥市,案例3-1：苏州市项目,项目机会研究说明： *企业有意在苏州中心城区开发低密度产品 需研究苏州市中心

9、城区（金阊、平江、沧浪）的低密度市场情况 判断能否开发容积率在0.8的低密度产品？,案例3-2：苏州市项目,案例3-3：苏州市项目,总体来说 苏州市整体宏观经济发展良好，位列长三角城市的前茅 经济的快速发展带动各行业的协调发展 房地产在苏州经济中扮演着重要的角色。,环境有支撑,定位优势：“中心城区 代表苏州的城市形象，是苏州文化的魂”， “苏州的政治、经济、文化高地”。提高中心城区定位已 纳入苏州“十一五”规划之中 配套优势：各种商业、交通等配套设施日趋完善 园林优势：苏州园林天下知名，各种风格的园林如拙政园、留园、 狮子林等都有悠久的历史 土地稀缺：土地市场主要依靠旧城改造和城区外延提供开发

10、用地， 可供开发的土地相对紧缺，商品房市场供不应求,案例3-4：苏州市项目,区位有优势,市场有需求,2005年苏州中心城区上市别墅项目去化情况,案例3-5：苏州市项目,2005年上市销售的别墅项目中, 独幢别墅的销售情况最好, 推出的60套独幢房中, 仅剩5套房源可售, 去化率已达97% 联排别墅的销售次之, 去化率已达85%左右 其他类型别墅的去化率在75%左右, 整体去化情况良好,苏州中心城区的地价稳中有升 中央政府对于别墅用地加以限制 苏州客户对于园林别墅的追捧 这都导致了苏州中心城区的别墅价格一路走高, 相信未来的稀缺性更是价格上扬的基础,案例3-6：苏州市项目,价格有空间,产品有机会

11、,整体规划水平不高,由于土地稀缺性和低密度产品需求强劲，导致众多开发商在开发过程中忽略了项目的规划质量的提升。,内部细节关注度不高,案例3-7：苏州市项目,小区内部三级道路即各排别墅之间的间距特别小，仅在2米左右，业主生活私密性得不到保障。 小区内部景观处理比较一般。 部分楼盘（如江南人家、水景丽舍等）产品内部层高较低，进入之后给人明显的空间压抑感。,综合结论,综上所述, 无论从宏观经济方面, 还是从微观市场方面的分析, 苏州市的房地产投资环境总体表现良好 在整体经济方面, 苏州市位于长三角城市前茅, 居民的生活水平较高,对相关资料请见附件：苏州中心城区低密度物业市场研究报告 对改善居住环境具

12、有强烈的愿望 房地产市场方面,苏州市中心城区的土地供应较少, 市场需求旺盛, 房地产价格每年以较大的幅度上涨, 市场前景良好 低密度产品方面, 苏州市的低密度产品在品质、规划、设计等方面档次不高, 缺乏较高品质的低密度物业, 中高端低密度产品的客户挖掘空间较大。 从以上几个方面我们可以看出, 在苏州市中心城区开发低密度物业具有较大的发展前景。,案例3-8：苏州市项目,案例4-1：杭州市项目,项目机会研究说明： *企业有意在杭州滨江区开发房地产项目 需研究杭州市滨江区房地产状况 并结合土地本身特质, 判断其项目的可行性,滨 江 区,案例4-2：杭州市项目,案例4-3：杭州市项目,为了消化原有的出

13、让土地，06年政府严格控制现有土地的出让 目前滨江区所储备的土地存量也不大, 未来几年内不会出现大规模土地出让现象,03、04年滨江区土地供应集中放量; 05年有所减缓,案例4-4：杭州市项目,土地市场,杭州市住宅月度成交量呈现“M”状走势, 2006年住宅月均成交量为1596套 由于杭州最近上海较近, 房地产市场受上海的因素也比较明显, 成交走势与上海基本吻合,相比杭州市成交均价，滨江区的价格表现得较为平稳。成交均价基本保持在7000元/平方米左右，上下波动不大。,案例4-5：杭州市项目,住宅市场,住宅市场,案例4-6：杭州市项目,商业市场,滨江区的商业市场处于起步阶段,基本以社区型商业为主, 仅能满足居民日常生活需要, 市场亟需一些规模较大的集中型商业配套 目前在售的社区型商业价格在8000元/平方米左右 在规划中有三个商业中心, 分别是总部区块、公建中心、浦沿路商贸圈, 未来商业前景较好。,办公市场,滨江区办公市场处于起步阶段，很多企业的办公场所均是自建自用模式，良好的办公市场还没培育起来； 很多办公产权土地都开发成商住两用的项目，客户购买此类产品主要是看中其居住功能。,酒店式公寓市场,杭州酒店式公寓供应量不多，但由于面积小，总价低，备受年轻客户的欢迎，市场接受度较高，客户主要来自于周边企业年轻白领。,案例4-7：杭州市项目,案例4-8：杭州市项目,机