蓝光coco时代项目分析报告课件

1、,蓝光coco时代项目分析报告,嘉联地产 2012.12,项目区位,位于成都市成华区二环路东一段内侧塔水桥北街（原八里庄板块），领锯成都东二环的中心，依托建设路大商圈、红星路大商圈、猛追湾RBD商圈三大商圈。,蓝光COCO时代,占据成都东二环中心 区位价值高,项目交通配套,项目地处府青路和二环路内侧交汇处，邻近建设路、解放路，和一环路、三环路，也是通往城北出口高速和沪蓉高速的必经之地。 20多条公交线路： 2路、6路、7路、14路、18路、42路、 49路、 51路、52路、53路、71路、72路、76路、86路、108路、113路 、114路、412路等 区域未来规划有地铁3号线、6号线。,

2、蓝光COCO时代周边交通配套,交通便利 多条公交线路 未来地铁沿线,周边资源配套,教育资源：电子科大附小，电子科大附中，成华实验小学，成都市实验中学，李家沱小学，成都大学附中，马鞍小学，列五中学 医疗资源：成都市六医院、416医院、成华区中医院 金融资源：建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、招商银行、中信银行、浦发银行、成都商行 生活娱乐资源：家乐福财富店、好又多、世纪联华、龙湖三千集、伊藤洋华堂、 SM广场、人人乐、华联商厦、第五大道美食街区等,蓝光COCO时代周边配套,步行至东区音乐公园28分钟、家乐福18分钟、SM广场16分钟、电子科技大学12分钟、伊藤洋华堂10分钟、龙湖三千集7分

3、钟、好又多6分钟、沙河公园5分钟；,项目周边资源配套齐全,项目经济指标,占地58亩 地块规模小 容积率适中,开发商简介,四川蓝光实业集团有限公司（简称蓝光集团）创建于一九九年，目前发展成以住宅开发和服务为主，商业地产开发为辅，且具有全国一级资质的专业房地产开发企业，中国房地产行业首家获得企业“AAA+1”最高商业信用等级认证的企业集团。 22年励精图治，蓝光已成为成都本土品牌开发商，COCO金沙、COCO时代、COCO蜜城、COCO锦绣四大COCO系项更是推向新辉煌，均被奉为经典案例。,本土化品牌地产开发商 一级资质 实力雄厚,小区景观,住宅 建筑面积:130830,幼儿园 建筑面积:1300

4、,底商（2-3F） 建筑面积:14300,地下室 建筑面积:53048,规划：占地面积58亩，总建筑面积217500，由8栋20-32高层建筑住宅、2-3F为低层商业街、以及1座幼儿园及小区配套组成； 指标：住宅建筑面积约130830，户型面积以5069平米为主，非住宅建筑面积约33870（办公建筑面积18653、商业配套约14300），地下室两层建筑面积约53048，幼儿园规划建筑面积约1300；,总平规划,底层商业 高层住宅 合理搭配规划,开发策略,采用底商+社区，独立5号楼底商形成商业广场向周围辐射，其余7栋住宅以围合式布局，将商业与公寓住宅结合相连； 先开发临主干道住宅，再开发次干道住

5、宅（先外围后内部），即前期开发4、5、6号楼，后期预计陆续开发2、3、7、8号楼，最后开发1号楼； 项目从拿地、施工、推广、预售，仅为6个月时间，突显蓝光项目开发的娴熟程度。,1,2,3,4,5,6,7,8,一期,二期,三期,5,6,7,4,共8栋楼分三期开发 底商+社区,D1 D2 D3 D4 D5,69 68 63 55 53 ,开盘一期一批次4#、5# 二批次推6# 开盘二期一批次3# 二批次推7#,一期一批次,一期二批次,二期一批次,二期二批次,4#,5#,6#,3#,7#,户型产品,C1 C2 C3,69 69 64,已面世的户型布局分布,D1户型：建筑面积约69，实得面积约78，得

6、房率113%，三室两厅一卫。,D2户型：建筑面积约68，实得面积约76，得房率112%，三室两厅一卫。,户型设计,D1、D2面积相对较大，得房率相对较高，可变小套三； 总价约为64-67万,一期一批次推出53-69小户型,D4户型：建筑面积约55，实得面积约58.5，得房率110%，两室两厅一卫。,D3户型：建筑面积约63，实得面积约69，得房率110%，两室两厅一卫。,D5户型：建筑面积约53，实得面积约56.5，得房率107%，两室两厅一卫。,D3、D4、D5面积相对较小，得房率相对较低，为套二户型；总价区间大约在45-57万。,一期二批次推出53-69小户型,二期一批次推出小户型,一期一

7、批次,一期二批次,二期一批次,二期二批次,4#,5#,6#,3#,7#,产品销售情况,9月开盘以来 走量好 剩余套数仅剩22%,户型配比和供销走势,总体供销趋势,户型配比：50-70占99.2% 70-90占0.8% 供销状况： 50-70供应面积大于70-90 50-70成交面积大于70-90,小户型占主导 供销走势出现求大于供,商业产品,总体3万的商业建筑面积，包括底商商铺2万多、商业街和下层式广场8000多； 潮流主题店+风情餐饮街+时尚娱乐场+社区街铺 招商情况：30%自持 其余统一招商 正在洽谈星巴克、肯德基等主力店 营销策略：3-4月签收诚意金 5月中旬开盘 预售面积：30 60

8、120 预售价格：一层8万/ 二层5万/ 预售回报率：6-7%左右,含商铺2万多 商业街和下层式广场8000多,产品创新,适当的实用面积赠送；,合理的面积控制，降低置业总价；,功能性与舒适性兼具；,灵动组合空间设计，满足不同所需；,产品创新,住宅产品,商业产品,底商+社区内街商业模式，存活率高；,灵活的面积划分；,丰富的业态搭配；,住宅产品经济实用 商业产品更灵活,物业管理,物业信息 物业公司： 蓝光嘉宝物业公司 物业费 公寓: 2.8元/平米/月,蓝光嘉宝是蓝光集团自营的物业管理公司，专注于物业资产及设施设备价值最大化经营的物业资产运营服务商，是国家一级资质的物业公司，拥有世界最高标准“金钥

9、匙物业联盟”认证，推出顶级酒店式城市公寓全场服务体系，特别是蓝光城市公寓系项目度身定做合适城市主流家庭的个性化生活服务。,一级资质 金钥匙联盟成员 服务领先,小区内部配套,公共部分层高6米 100多平米的入户大堂，底部架空，内设有休息区 精装修电梯间 金钥匙联盟认证的物业管理 东欧式皇家园林景观：地势高差自然、名贵树种移植 30000平方米风情商业公园：半下层式广场和步行街区式商业,配套较齐全 满足青年业主品质需求和节奏,建筑风格,蓝光CoCo时代建筑风格源引经典的Art-Deco建筑风格，简洁洗练的立面设计突出建筑物的线条感、对称感、厚重感，复线檐口、三段式等经典回归，体现了简约时尚的艺术品

10、位，在意境上更富有浪漫主意色彩。,外立面Art-deco风格,景观园林,片区内首个采用东欧式皇家园林风格的社区，集绿化、休闲于一体,2万平的超大完整中庭、圆形的点缀装饰。,东欧式皇家园林景观打造,品牌分析,万科地产系列,蓝光coco时代（58亩） 蓝光coco金沙（43亩） 蓝光coco蜜城（54亩） 蓝光coco锦绣（133亩）,Coco锦绣,特点：面积小、总价低、刚需,COCO系列四连发 走向品牌化战略,价格分析,从区域楼盘价格对比看，除了办公性质产品，无论在总体产品或者相对竞品，coco时代具有单价和总价优势。 从项目开发看，以低开高走的方式不断提升价值。,低开高走 相比周边楼盘价格低

11、溢价空间充足,产品Swot分析,地段优越、交通发达 、 市场需求量大 、总价低、 街区商业、物业管理完善,成本高、 小户型设计同质化、 车位不足、 容积率较大,周边楼盘教多受挤压、 交通正在改建中,政府北进方针、 三大成熟商圈、 开发商品牌路线,优大于劣 机会多于威胁,营销节点与价格优惠,7月,9月16日,开盘前：时代银卡，可优惠0.5%；诚意金2万享受2%优惠,开盘：开盘限时促销优惠3%-4%；限时签到0.5%-1%,按揭优惠1%， 一次性付款优惠2%， 团购额外优惠1%,10月27日,11月24日,12月22日,开始接受咨询,开盘一期一批次4、5号楼约53-69,推出一期二批次6号楼70

12、,开盘二期一批次3号楼高层250套，64-69平米,将推二期二批次7号楼,步步为营 最高优惠10%,价格优惠,营销节点,营销推广渠道,推广渠道,线上线下营销渠道多种搭配,销售物料,印刷写真物料材质好 活动物料丰富多样,现场包装、体验与服务评价,售楼部 井然有序，动线分明，接待人员的培训有素，态度亲切，同时端上饮品；,样板间 欧式装修，现场体验感强烈； 置业顾问主动引入样板间；,沙盘 放置在大厅进门口，更具有亲切性开放性；置业顾问耐心讲解；,服务态度好 现场体验感强,客户人群,客群来源：主要来源于成都本地与城东北区域，有部分客户来自二线城市（绵阳、南充、达州等），以中青年刚需置户为主，年龄大概集中在25-35岁之间； 置业看法：建设路地段已达成熟，而附近楼盘户型总价较高，远远超过刚需客户总预算的范围，然而COCO产品低总价、户型面积紧凑实用、周边配套齐全、交通便利和品牌效应等性价比高特点，迎合刚需青年客户需求。,中青年刚需置户为主,客户评价,购房人士：苏同学 大学就在附近，方便就学，而且环境也很适合单身女生居住，家里人出资购买。,网络人士：常女士186*8686 容积率有点高，但开发商品质还是信得过，交通便利，周边的教育氛围很浓厚。,置业顾问：常先生136*7652 coco系列开盘销售都很不错，投资或者自住都具有很高的性价比。,随机