杭州皋亭山发展民宿旅游项目的可行性研究

1、瞿伟 1应群颖 2吴永龙 3叶虹彬 1（1 杭州市江干区丁桥镇人民政府，浙江 杭州 310021; 2 杭州市江干区商贸旅游局，浙江 杭州 310020; 3 安徽省铜陵市旅游局，安徽 铜陵 244000 ）摘 要：民宿旅游是乡村旅游的高级发展模式。通过对当今民宿旅游项目的发展和杭州城北皋亭山景区资源的 调查, 在对杭州“北游”发展民宿旅游项目的适配度分析基础上, 提出了在皋亭山景区发展民宿旅游项目的对策 建议。认为民宿旅游项目有望成为杭州实施城乡区域统筹战略的新平台。 关键词：杭州；皋亭山景区；城乡统筹；民宿旅游abs t r act : homestay tourism is the fi

2、rst class of rural tourism.through the study of the development of homestay tourismand the tourism resource of gaoting mountain of hangzhou, we give some advices on how to developing homestay tourism in gaoting mountain.we believe that homestay tourism will become the new platform for balance urban

3、and rural development of hangzhoukey wor ds : hangzhou; gaoting moutain scenic spot ;balance urban and rural development;homestay tourism为了寻找推动杭州市城乡区域统筹的旅游新项目，为杭州“北 游”开发出谋划策，笔者通过调查， 认为盘活杭州城北皋亭山景区内 稀缺的“城内村、景中村”资源，发 展旅游特色鲜明、文化氛围浓厚、 产业潜力巨大的高端农家乐 民宿旅游项目具有一定可行性，现 将有关情况报告如下。宿始于日本，盛于台湾，大致经历了三个阶段：第一阶段就像我们熟

4、知的农家乐，粗糙而原始；第二阶 段，是一些在城市里资产小有积累 的退休人士，回乡重构梦想；第三 阶段，则是些年轻的精英和创新型 人才，他们以新农民的身份过起了 田园牧歌的生活，他们不再是“回 乡”而是“选乡”发展。1. 2 民宿旅游的核心价值和产品 模式台湾合法民宿的房间数最少5 间，最多 15 间。每家民宿都有独 特的主题和风情，带着主人与众不 同的情怀和审美品味，业态多元、 形象精致。产生了酒店无以替代的 核心吸引力和价值旅店服务 你的身体，而民宿服务你的心灵。 民宿本是住宿业的一种，但由于其 融合了当地自然人文环境要素，从 建筑、装饰、业态到服务，均是主人对完美生活的一种诠释，成为一个多

5、元创意产品。这些创意民宿依托 不同的地理条件形成不同的聚落， 一般 10 到 20 户即可形成一个区 域性的特色产品，本身成为一种旅 游吸引力。1. 3 民宿旅游行业现状目前台湾有民宿 3 000 多家， 其中房间数在 10 间以上的不到50 家，许多连锁品牌也只在每个 村落经营 8 间左右的精品房。民宿 价格从每间 500 台币至 20 000 台 币不等 （1 元人民币4.5 台币）， 居多的是介于 2 0005 000 台币。 大陆还基本处于第一阶段的“农家 乐”，共同的特点是政府主导、农户 主体、业态单一、价格低廉。目前丽 江、鼓浪屿、阳朔等地民宿已被业 内公认，价格与当地三星级酒店相

6、当。 在杭州，桐庐芦茨土屋吃了民宿“头口 水”：主人是从北京回乡的设计师，8 间1 行业调查1. 1 民宿旅游的缘起和发展民宿旅游是经济文化发展到 一定阶段，城市人才和资金自觉向 乡村流动，利用民居资源、农事资 源、景观资源创办个性化的经营项 目，形成一个以特色旅馆业为基 础，衍生酒吧、茶楼、作坊、民艺、展 示等休闲业态的高端农家乐集群， 是乡村旅游的高级发展模式。民宿 旅游缘起于欧美发达国家，亚洲民25modern city杭州皋亭山发展民宿旅游项目的可行性研究the feasibility study of homestay tour ism developing in gaotingmo

7、untain of hangzhoumodern city现代城 modern city 现代城市市客房依山而建，每间房的设计风格迥异，价格从 6001 000 元 / 天不等，到 了周末还会有 200 元至 500 元的上 浮，从 2008 年 8 月开门迎客至今，入 住率基本超过八成。西湖景区目前也 有四眼井、白乐桥等特色客栈聚集 地，价格从 380 元 1 480 元 / 天不 等，节假日涨幅较大。由于民宿深 入乡村，往往成为乡村新文化的据 点，专家统计，一个 10 户以上的民 宿集聚地，1 家民宿将在经济、文 化、生活等不同领域影响和带动约6 家农户发展，到一定时候，许多 村民也融入了

8、民宿经营者大军。越式发展。目前多数村民已将出租空闲房屋作为主要经营收入，外来 租客已近村民的 3 倍，出租对象为 物流司机、小型加工企业主、民工 等，违章搭建出租房从而有了更为 复杂的利益背景，村干部对公共管 理堪忧。我们对部分农户进行了抽 样调查，问及的 30 余户中 8 户有 意向整体出租或大部分出租，出租 年限在 10 年左右。另外，在营的农 家乐也希望“店多荣市”，早日形成 区域吸引力。2. 2 市场分析 四类人士期望投资民宿。据有关专家和 3 名台湾民宿经营者现 场踏看，他们对皋亭山发展民宿表 示出一定期待。我们还陆续接待了6 批意向投资者，主要有四类人对 投资民宿有浓厚的兴趣。一是

9、对空 间充满梦想的设计师、画家、摄影 师等，希望通过民宿项目表达自己 别树一帜的审美情趣和经营理念； 二是正在艰苦创业、寻觅空间的文 创产业从业者，希望通过民宿项目 解决办公、生活、交友等问题，顺便 经营旅馆、酒吧等；三是成功的民 宿经营者，他们感叹在杭州已找不 到这样美丽而大规模的村落；四是 期望田园生活的成功人士，某上市 公司老总，希望在离市中心相对近 的地方找一个能养鸡种菜的院落 孝敬双亲，并雇几个人附带经营。五路游客最喜欢入住民宿。一 是欧美、台湾散客，2010 年我市欧 美游客 53.44 万人次，台湾同胞52.39 万人次，入境旅游者在杭逗 留时间为 2.94 天，西湖申遗成功 和

10、台湾自由行还将新增一定的市场机遇；二是杭州中产阶层，杭州 年收入 30 万元左右的家庭，一般为工作压力较大、休息时间不多的白领和公务员，双休日带家人甚至 工作日带朋友，到皋亭山休闲一晚 便捷而时尚，民宿做得越有品质， 这股“杭儿风”就越强劲；三是长三 角区域的商务客人，随着长三角城 市一体化，商务休闲市场巨大，杭 州作为“休闲旅游中心”亟需特色 休闲旅游产品的支撑，谁先声夺人 谁就先赢得市场；四是全国各地的 背包族，他们出游基本依托网络， 西湖区四眼井的茶香丽舍租赁了3 幢民居推出了 19 间客房，开业 2 年平均入住率超过八成，游客来自 全国各地，基本通过网络预订；五 是与民宿主人志趣相投的

11、客人，这 类客人往往成为民宿主人的回头 客甚至朋友。2. 3 问题分析 景区商旅氛围不浓。在已调查的 17 家休闲山庄和农家乐中，基 本处于民宿初始发展的“农家乐” 阶段，存在“地方特色不足、整体档 次偏低、经营收入不稳、观望情绪 较重”的问题，正常营业的仅 4 家， 农家客房仅有 8 间；景区内没有像 样的超市。主要原因是景区未规模 开发，加之村民小富即安，缺少发 展动力。农居租金可能盲目涨价。虽然 目前农居租金价格适中，但杭州城 郊农户对“政府整体开发”往往有 较高的政策期望值，有些农户误以 为他开的价与投资商之间的差距 政府都会补助，或认为以后租金会 很高，如今便宜租掉可惜，不愿先 出租

12、。如该项目推进，利益联动机 制和工作的方式方法尤为重要。整体规划和管理机构缺失。四 类意向投资民宿的人士有几个共2 适配度分析2. 1 优势分析 资源优势显著。皋亭山景区距离市中心仅 30 分钟车程，所在的 城北新城为杭州大型生态居住区， 将入住 40 万人口。皋亭山曾为运 河古埠、赏桃胜地、佛教宝地和兵 家必争之地，历来商贾云集、文人 踯躅，王蒙曾在此隐居，文天祥曾 在此抗论，乾隆曾在此上岸，历史 人文积淀深厚。景区规划 5.5 m2， 辖皋城、沿山 2 个村庄，共有农户498 户、1 846 人。皋城村已完成农 居改造，2006 年位列“杭州最美丽 的村庄”之首，目前有单幢院落180 个，

13、每个院落 200600 m2 不 等，建筑面积 200400 m2 不等，3 层为主，许多院落与菜地相连。沿 山村有单幢院落 283 个，院落面积 相对窄小，目前已在启动农居改造 项目。发展动机具备。在近期召开的 两村干部座谈会上，大多数村干部期望采取“整幢出租、引进人才”的 方式实现农家乐向创意民宿的跨现 代 城 市26vol.6,no.3,2011同的担忧，那就是在没有总体规划、核心项目招商不确定的情况 下，对环境配套和皋亭山旅游的成 长心存疑虑，担心与老百姓产生租 房纠纷，不愿意单枪匹马先来吃 “头口水”，希望政府有个民宿旅游 发展的整体规划和统一的民宿招 商服务机构。“公地悲剧”值得提

14、防。“公地 悲剧”是经济学中的专用名词，通 常被用来指：理性地追求最大化利 益的个体在没有相应制度约束下， 其短期行为对公共利益造成的损 失。在乡村旅游地发展中，“公地悲 剧”主要表现为环境退化，资源过 度使用、退化和潜在毁灭等问题。 皋亭山景区在发展民宿的过程中 同样要谨防“公地悲剧”。作，对村落整体环境和招商空间进行设计，制定切实可行的行动方 案，稳步推进。3. 2 夯实基础，稳步启动 民宿项目的资源主体为农民，决定了项目的复杂性和基层工作 的重要性。该项目的启动需充分调 动基层组织和村民的积极性，宁缺 毋滥。建议分三步走：一是纳入基 层工作考核目标。在各级领导高度 重视的前提下，将发展民

15、宿旅游项 目的工作纳入相关行政村年度考 核目标；二是制定标准，锁定空间。 比照周边租金情况，村委会拟定整 体和部分出租两种标准，对农户的 出租意向进行全面排查，农户与村 签订委托租赁协议，初步锁定 20 幢左右的一期招商空间；三是编制 方案，统一招商。就锁定的招商空 间，编制招商手册、出台招商政策、 成立招商小组，投资商递交设计方 案获取空间和政策。3. 3 创新机制，长效管理 建立“村、企、民”三位一体的利益联动机制。单体民宿项目房产 产权属于村民，知识产权属于投资 人，而整体品牌及联动效应属于 村、镇。外来人才只是特定历史时 期的引领者，或许成为过客，或许 与房产主人成为永久的合作伙伴。

16、建议成立“皋亭山民宿旅游开发公 司”，与北游的长效开发机制一套 班子，负责民宿项目的规划、招商、 政策激励、基础设施建设；同时成 立在丁桥镇领导下的“皋亭山民宿 项目合作社”，村委会、首批民宿投 资人和民居出租户代表组成日常 议事和决策机构，负责公共空间管 理、租赁价格引导、出租民居管控、 整体品牌营销等；条件成熟，还可在合作社的基础上成立股份合作公司，所有的出租空间，甚至每户 单个房间都可折价入股，与投资人 合作经营。3. 4 出台政策，加强服务一是依托服务业专项资金启 动该项目，解决第一笔政策扶持资 金，并积极争取风情小镇、旅游西 进、文创产业等扶持政策，用于招 商期间对投资商的扶持、项目

17、整体 营销和公共空间管理等，对于地域 文化突出、有一定社会影响力的民 宿项目，给予专项扶持政策；二是 解决民宿项目“身份”问题，目前先 申领农家乐执照，长远需出台专项 管理办法，联合多个职能部门服务 与监管，让民宿项目有法可依，为 游客提供一个良好的旅游环境。3 对策研究民宿有其特殊发展规律和经 营模式，并非所有农家乐最终都会 走向民宿，它必须依托特殊的经 济、文化、人才优势。皋亭山作为杭 州北游核心，基本具备这些优势。 但皋亭山乡村旅游如任其自由发 展，让农民一家一户在实践中去摸 索经验需耗费太大的时间成本，倘 若民宿项目无法在短期内集聚，机 会将与皋亭山擦肩而过。必须确立 政府主导的原则，政府主导主要做 好四件事：整合资源、编制规划、统 一招商、建立长效管理机制。3. 1 整体规划，分步实施将民宿旅游项目纳入皋亭山 景区发展的总体规划中，并编制民 宿旅游项目专项规划，明确民宿旅 游的发展地位、空间、时序，合理布 局，形成可持续发展的宏观格局。 同时结合风情小镇和农居改造工4 基本结论民宿旅游项目有望成为实施 杭州城乡区域统筹战略的新平台， 适合在“城中村、景中村”先行启