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文档简介

1、一、 核心考点之一机器设备评估的成本法 资产评估的成本法在机器设备的评估中表现的最完整, 也最有代表性。 因此每年考试的 第一个计算题目几乎都是考核机器设备评估的成本法。对机器设备评估运用成本法的考核, 重点在于重置成本、成新率、实体性贬值、功能性贬值的估算。 重置成本的估算一般都是考核物价指数法,如果机器设备不同组成部分的物价变动不一致, 应该区分不同组成部分运用不同的物价指数。 如果重置成本估算的考核想考出新意, 则完全 可以与进口设备从属费用的估算结合起来。 成新率的考核一般都是年限法, 年限法比较容易 错误的是有关实际已使用年限的计算, 可能还会考核加权平均已使用年限的计算。 实体性贬

2、 值往往和成新率的考核融合在一起, 而功能性贬值的估算几乎就没有离开过净超额运营成本 折现法的框架。 考例 1、被评估设备购建于 1995 年 6 月,账面原值 100 万元,1998 年 6 月对该设备进 行技术改造,以使用某种专利技术,改造费用为 10 万元, 评估基准日为 1999 年 6 月 30 日。1995 年至 1999 年设备类价格定基变动指数分别为 105%、110%、110%、115%、120%; 被估设备的月人工成本比同类设备节约 1000 元;被估设备所在企业的正常投资报酬率为 1 0%,规模效益指数为 0.7,该企业为正常纳税企业,所得税税率为 33%;经了解,该设备

3、在 评估前使用期间因技术改造等因素,其实际利用率仅为正常利用率的 60%,经评估人员鉴 定分析被评估设备尚可使用 6 年,评估基准日后,其利用率可以达到设计要求的 80%.根据 上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值。 解答与分析: 首先运用物价指数法计算被估设备重置成本=100120%105%+10120% 115%1001.14+101.04 114+10.4124.4(万元) 被估设备加权投资年限=(1144+10.41)124.4(456+10.4)124.4 466.4124.4 3.74(年) 采用年限法计算被估设备实体性贬值率, 前一步骤计算的被估设备加权投资年限仅仅是 名

4、义的,必须根据资产利用率转化为实际已使用年限。 (3.7460%)(3.7460%+6) 2.248.240.27 或 27% 本题的独特之处在于“被估设备的月人工成本比同类节约 1000 元”,因此被估设备发生 的不是功能性贬值,而是功能性升值(求取评估值是要加而不是减)。功能性升值=0.112 (133%)(p/a,10%,6) 0.84.363.49(万元) 采用规模经济效益指数法计算经济性贬值率=1-0.80.71-0.860.14 评估值=124.4(1-27%)3.49(10.14)(90.813.49)0.8681.09 万元 请注意,124.4(1-27%)3.49不能写为(1

5、24.43.49)(1-27%),因为 采用年限法计算被估设备实体性贬值率时一般不考虑已经发生的功能性价值变化。 在进行成本法的有关计算时,考生一定要区分复原重置成本和更新重置成本这一对概 念。复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等,以现 时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料, 并根据现代 标准、设计及格式,以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资产所需的成本。复原重置 成本与更新重置成本均是重置成本,采用的都是现实价格,所不同的耗用材料、标准和设计 结构的差异。如果建筑该项资产的技术条件、耗用标准等没有改变和进步时,更新重置成

6、本 和复原重置成本是一样的。 在同时可得复原重置成本和更新重置成本的情况下, 应选用更新 重置成本。 考例 2、评估对象为某机器厂的一条国产机组,该机组于 1996 年 5 月 20 日购置并投入 使用,其设计生产能力为年产 a 产品 10 万件,账面原值为 150 万元,评估人员以 2001 年 5 月 20 日为评估基准日对该机组进行评估,并取得以下相关经济技术数据: (1)设备类价格指数情况是: 1997 年 5 月比 1996 年 5 月上升了 2%,1998 年 5 月比 1997 年 5 月上升了 1%,1999 年 5 月比 1998 年 5 月下降了 1%,2000 年 5 月

7、与 1999 年 5 月 价格水平持平,2001 年 5 月比 2000 年 5 月上升了 2%; (2) 经评估人员在该机组生产厂家询价, 该机组的现行出厂价格为 100 万元, 运杂费、 安装调试费大约占购置价的 25%,据厂家介绍,更为新型的改进机组已经面世,售价较该 机组有较大提高; (3)被评估机组从投产到评估基准日,由于市场竞争的原因,利用率仅为设计能力的 60%,估计评估基准日后的产权变动会使其利用率达到设计要求; (4)被评估机组经检测尚可使用 7 年;被评估机组与相同生产能力的改进机组相比, 年运营成本超支额大约在 4 万元左右; 假定折现率为 10%.根据上述背景材料运用两

8、种具体方法评估该机组于 2001 年 5 月 20 日的续用价值。 解答与分析:可按市场重置方式和价格指数法两种具体方法进行评估。 如果运用市场重置方式的数学表达式为: 评估值重置成本实体有形损耗, 在运用市场重置方式时,因该机组市价已经考虑了功能落后因素,故不需再计算功能性贬值,材料中 未给出经济性贬值信息,故亦不考虑经济性贬值因素。 如果运用价格指数法的数学表达式为: 评估值重置成本实体损耗功能性贬值, 这 里需要注意的是运用价格指数法确定该机组的重置成本是复原重置成本, 必须考虑其功能落 后因素并计算其功能性贬值。 运用市场重置方式评估:1.重置成本100(1+25%)125(万元) 2

9、.实体损耗率560%/(560%)+7100%3/10100%30% 3.评估值125(1-30%)87.5(万元) 运用价格指数法评估: 1.重置成本150(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)156.04(万元)2.实体损耗率3/(3+7)100%30% 3.功能性贬值4(1-33%)(p/a,10%,7)2.684.868413.05 万元 4.评估值156.04(1-30%)-13.0596.18(万元) 最终评估结果应以运用市场重置方式的评估结果为准或为主(此结果的权重超过 51% 即算为主)。因为,此方法是利用了市场的判断,更接近于客观事实,而价格指数法中的价 格指数本身

10、比较宽泛,评估精度可能会受到影响,故不能以该评估方法和评估结果为主,或 平分秋色。 考例 3、被评估设备为 1989 年从德国引进设备,进口合同中的 fob 价是 40 万克。199 4 年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备了, 其替代产品的 fob 报价为 45 万马克, 而国内其他企业 1994 年从德国进口设备的 cif 价格为 60 万马克。按照通常情况,设备的 实际成交价应为报价的 70%一 90%,境外运杂费约占 fob 价格的 5%,保险费约占 fob 价 格的 0.5%,不考虑进口关税、增值税,银行手续费按 cif 价格的 0.8%计,国内运杂费按 c if 价格加银行手

11、续费之和的 3%计算, 安装调试费含在设备价格中不再另行计算, 被评估设 备尚可使用 5 年, 年运营成本比其替代设备超支 2 万元人民币, 被评估设备所在企业的正常 投资报酬率为 10%,评估时马克与美元的汇率为 1.5:1,人民币与美元的汇率为 8:1.根据 上述数据估算进口设备续用价值。 解答与分析:(1)被评估设备的 cif 价格取同年其他企业从德国进口设备的 cif 价格 最为合理,即被评估设备的 cif 价格为 60 万马克,可以按照评估时马克与美元的汇率 1.5: 1 折合为 40 万美元:408=320 万元人民币。 (2)被评估设备的重置成本 = (设备的 cif 价格+银行

12、手续费)(1国内运杂费率) 其中: 银行手续费4080.8%=2.56 万元人民币 国内运杂费=(320+2.56)3%=9.68 万元人民币 进口设备重置成本=320+2.56+9.68332.24 万元人民币 成新率5(5+5)=50% 有形损耗=332.2450%=166.12 万元人民币 无形损耗=年净超额运营成本(1-所得税率) (p/a,10%,5) =2(1-33%)3.7 908=5.079672=5.08 万元人民币 续用价值= 32224-166.12-5.08=161.04 万元人民币 二、 核心考点之二房地产评估的市场法市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。 对于市

13、场上能够找到与被估资产完全相同的参照物,可直接将其市价作为评估值。但是,更多情况是只能找到类似参照物的价格, 需要比较与被评估资产的差异,间接调整确定被估资产价值。调整因素主要包括时间因素、 地域因素和功能因素和个别因素。 运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数 (调整 系数)的计算,不管题目条件如何给取,修正系数都应该按照下列基本公式进行计算: 修正系数=评估对象对应的指标值参照物对应的指标值 分子分母千万不可颠倒, 而且不一定求取修正系数时非要把分母作为 100.如果一个题目中涉及诸多修正系数,那么各个修正系数之间是连续相乘的关系。 考例 1、有一待估宗地甲需评估,现搜集到与宗地甲条

14、件类似的 4 宗地 a、b、c、d, 具体情况如表 11;表中的交易情况、区域因素及个别因素值,都是参照物与甲比较,正 号表示参照物宗地条件比宗地甲条件优, 负号含义相反。 数值大小代表对宗地地价的修正幅 度。该城市此类用地容积率与地价关系为:当容积率在 1-1.5 之间时,容积率每增加 0.1, 宗地单位地价比容积率为 l 时的地价增加 3%.另外,该城市地价指数情况 1995 年至 1999 年 每年分别为 100、105、108、110、111.试求待估宗地 1999 年 1 月份的价格。(单位:元 平方米) 表 11 宗地成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 甲 19

15、99.1 0 1.2 0 0 a 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0 b 850 1999.1 +1% 1.4 0 +1% c 760 1988.1 0 1.1 0 -2% d 780 1998.1 0 1.0 -1% -1% 解答与分析:首先需要建立容积率地价指数表,见下表 容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 地价指数 100 103 106 109 112然后对参照物地价进行修正: a.800111/110100/102106/109100/101100/100762(762.04) b.850111/111100/101106/112100/100100/101

16、789(788.6) c.760111/110100/100106/103100/100100/98 805 (805.35) d.780111/110100/100106/100100/99100/99 851(851.26) 最后确定评估结果:(762+789+805+851)432074801.75 元/平方米三、 核心考点之三无形资产评估的收益法 收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益, 再将其折算成现值, 来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 收益法的应用过程, 实际上就是对被评估资产未来预期收益进行 折现或本金化的过程。 在考核无形资产评估的收益法时, 一定要注意折现的对象是

17、无形资产 在评估基准日以后的预期收益,而不是评估基准日以前的历史收益。 考例 1、甲企业许可乙企业使用其生产可视对讲电话的专利技术,已知条件如下:甲企 业与乙企业共同享用可视对讲电话专利,甲乙企业设计能力分别为 150 万部和 50 万部:该 专利为甲企业外购,账面价值 100 万元,已使用 4 年,尚可使用 6 年,假设前 4 年技术类资 产累计价格上涨率为 15%;该专利对外许可使用对甲企业生产经营有较大影响,由于失去 垄断地位,市场竞争会加剧,预计在以后 6 年,甲企业减少收益按折现值计算为 50 万元, 增加研发费用以提高技术含量、保住市场份额的追加成本按现值计算为 10 万元。请评估

18、该 项专利许可使用的最低收费额(以万元为单位,小数点后保留两位)。 解答与分析:重置成本净值100(1+15%) 6/(4+6)69(万元) 重置成本净值分摊率50/(150+50)100%25% 机会成本50+1060(万元) 该专利许可使用的最低收费额69 25%+6077.25(万元) 考例 2、某企业决定将使用了 10 年的注册商标转让。据调查,该企业使用这一商标的 商品比其他企业同类商品的单价高出 5 元, 该企业年生产量是 900 万台, 假设目前市场情况 表明未来 5 年市场需求量和企业生产量可以达到 1000 万台。假定折现率为 10%,该商标权 转让价值是多少?假设不是转让所

19、有权, 而是通过许可使用合同将该商标使用权许可给另一 企业使用。合同约定:使用期限为 5 年,经预测该企业使用该商标后每台产品可新增利润 5 元。第一年至第五年的销售量分为 20、25、30、40 和 55 万台,利润分成率为 30%,折现 率确定为 10%,该商标使用权的价格是多少?解答与分析:使用商标每年可获取的预期超额利润为:10005=5000 万元 将预期超额利润折现得出该商标评估价格5000(p/a,10%,5)=50003.7908=189 54(万元) 年份 新增利润(万元) 折现系数 折现值(万元)1 100 0.9091 90.912 125 0.8264 103.30 3

20、 150 0.7513 112.704 200 0.6830 136.605 275 0.6209 170.75合计 614.26 该商标使用权的价格=614.5630%=184.368 万元 考例 3、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司,拟采用对利润分成的方法,该专利系 三年前从外部购入,账面成本 80 万元,三年间物价累计上升 25%,该专利法律保护期十年, 已过四年,尚可保护六年,经专业人员测算,该专利成本利润率为 400%,乙企业资产重置 成本为 4000 万元,成本利润率为 12.5%,通过论证分析,技术人员认为该专利剩余使用寿 命为五年,另外,通过对市场供求状况及有关会计资料分析得

21、知,乙企业实际生产能力为年 产某型号产品 20 万台,成本费用每台约为 400 元,未来五年间产量与成本费用变动不大, 该产品由于采用了专利技术,性能有较大幅度提高,未来第一、第二年每台售价可达 500 元,在竞争的作用下,为维护市场占有率,第三、第四年售价将降为每台 450 元,第五年降 为每台 430 元,折现率确定为 10%.要求:根据上述资料确定该专利评估值(不考虑流转税 因素)。 解答与分析:首先应该注意的是,本例资料没有给出所得税税率,应该理解为不考虑所 得税因素对收益的影响。(此判断方法可以推而广之)。 首先确定利润分成率:(1)专利重置成本=80(1+25%)=100 万元 (

22、2)专利约当投资量=100(1+400%)=500 万元 (3)乙企业资产约当投资量=4000(1+12.5%)=4500 万元 (4)利润分成率=500(4500+500)=10% 确定评估值:(1)确定每年利润额 第一、第二年:(500-400)20=2000 万元 第三、第四年:(450-400)20=1000 万元 第五年: (430-400)20=600 万元 ? (2)确定每年分成额 第一、第二年:200010%=200 万元 第三、第四年:100010%=100 万元 第五年: 60010%=60 万元 (3)确定评估值=200(1+10%)+200(1+10%)2+100(1+

23、10%)3+100(1+10%) 4+60(1+10%)5=2000.9091+2000.8264+1000.7513+1000.6830+600.6209=527.784 万 元=528 万元(允许有一定误差) 当然, 所有资产评估的收益法是相通的, 无形资产评估收益法的基本原理可以在其他资 产评估中广泛应用。比如,对房地产评估运用收益法也可以在实际考试时涉及。 考例 4、某商场的土地使用年限从 1994 年 5 月 31 日起 40 年,商场共有两层,每层建 筑面积为 2000 平方米,可出租面积占建筑面积的 60%.一层已经于 1996 年 5 月 31 日出租, 租期 5 年,月租金为

24、 180 元/平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的 正常月租金分别为 200 元/平方米、120 元/平方米,出租费用为租金的 20%.折现率为 10%. 试估算该房地产 1998 年 5 月 31 日出售时的总价格。(带租约)解答与分析:首先计算每层可出租面积=200060%=1200 平方米。 该房地产出售后的前三年需要继续履行原租约,一层只能按照 180 元/平方米计算租金 收入,二层需要按照正常月租金 120 元/平方米计算租金收入,带租约的前 3 年期间每年的 出租收益=(180+120)120012(1-20%)=3456000 元=345.6 万元。 因为土地使

25、用年限从 1994 年 5 月 31 日起 40 年,而到 1998 年 5 月 31 日已经经历了 4 年,还剩 36 年,再扣除必须履行租约的 3 年,所以,租约期满后,还可以继续按照正常租 金出租 33 年,每年的出租收益=(200+120)120012(1-20%)=3686400 元=368.64 万元。 最后, 计算带租约的出售价格=345.6 万元3 年 10%的年金现值系数+368.64 万元33 年 10%的年金现值系数=3509.8 万元。 考例 5、评估机构于 2002 年 1 月对某公司进行评估,该公司拥有甲企量发行的非上市 普通股票 100 万股,每股面值 1 元。经

26、调查,由于甲企业产品老化,评估基准日以前的几年 内,该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降 2%,2001 年度的收益率为 10%,如果甲 企业没有新产品投放市场,预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降 2%. 已知甲企业正在开发研制一个新产品, 预计 2 年后新产品即可投放市场, 并从投产当年起可 使收益率提高并保持在 15%左右,而且从投产后第 3 年起,甲企业将以净利润的 75%发放 股利,其余的 25%用作企业的追加投资,净资产利润率将保持在 20%的水平。若折现率为 1 5%,求公司所持甲企业股票 2002 年 1 月 1 日的评估值。 解答与分析:新产品投资以前两年的

27、收益率分别为:10% (12%) 9.8%以及 9. 8% (12%) 9.6% 新产品投产以前两年内股票收益现值10019.8%/(1+15%)+10019.6%/(1+15%) 28.52+7.2615.78(万元) 新产品投产后第一和第二年该股票收益现值之和100115%/ (1+15%)3+100115% /(1+15%)49.86+8.5818.44(万元) 从新产品投产后第三年起股利增长率=20%25%=5% 从新产品投产后第三年起到以后该股票收益现值=100115%/(15%-5%)1/(1+15%) 4=1500.5718=85.77(万元) 该股票评估值15.78+18.44

28、+85.77=119.99(万元) 第一章标的物是否具有(),是评估师判断和确认其是否是资产最重要的标准之一。a.历史成本b.历史收益c.预期成本d.投资收益正确答案d资产评估中的市场价值,其合理性是相对于()而言的。a.市场整体b.市场中每一个市场主体c.某一市场主体d.某一类市场主体正确答案a资产评估特定目的在资产评估中的主要作用表现在()。a.影响资产评估对象的具体用途b.影响资产评估结果的具体用途c.影响资产评估的基础条件d.影响资产的运作条件e.影响评估对象的功能正确答案b、c第二章(一)货币时间价值的含义指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。(二)相关概念1.复利每经过一个

29、计息期,要将所生利息加入本金再计利息,逐期滚算,俗称“利滚利”。这里所说的计息期,是指相邻两次计息的时间间隔,如年、月、日等。除非特别指明,计息期为1年。(但是本教材基本上都是年度的概念)。2.现值现值的符号记为p,它表示资金发生在某一时间序列(本教材基本上都是年度)起点时的价值。3.终值终值的符号为f,它表示资金发生在某一时间序列(本教材基本上都是年度)终点时的价值,故又称将来值。现实生活中称之为本利和。4.年金(1)定义:年金的符号为a,它表示在某一时间序列(本教材基本上都是年度)内每次等额收付的金额。(2)特点:每笔收付之间相隔时间相等;每笔金额相等。(3)分类:普通年金(后付年金):指

30、从第一期起,在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。当期限无限期等额收付时(n),称为永续年金。预付年金(先付年金):从第一期起,在一定期内每期期初等额发生的系列收付款项。递延年金:是指隔若干期后发生(m1),在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。(三)现金流量图横轴表示一个从零开始到第n个时间序列,轴上每一刻度表示一个时间单位,通常以年表示(也可以是半年、季度、月份)。零点表示时间序列的起点,即第一年初的时间点。(四)货币时间价值的计算1.复利终值已知现值f,在复利计息的前提下,年利率i,几年后本金与利息之和f即为复利终值。f1=p+pi=p(1+i)f2=p(1+i)+ p(1+i)

31、 i =p(1+i)2fn=p(1+i)n将(1+i)n称为复利终值系数,用符号(f/p,i,n)表示。例如,(f/p,5%,5)表示利率为5%,5年期复利终值的系数。2.复利现值已知终值f,在复利计息的前提下,年利率i,n年后的复利现值pf1=p+pi=p(1+i)-p=f1/ (1+i)f2 =p(1+i)2-p=f2/ (1+i)2fn=p(1+i)n-p=f2/ (1+i)n=f2*(1+i)-n把(1+i)-n称为复利现值系数,用符号(p/f,i,n)表示。例如, (p/f,5%,5)表示折现率为5%、5年期的复利现值系数。3.普通年金现值利用复利现值的计算公式,将每期末存人的年金a

32、折算到0这一时点(即第一年年初),然后再相加,求出p。p=a(1+i)-1+ a(1+i)-2+ a(1+i)-n这是个等比数列,运用等比数列的求和公式,得到: 把 称为年金现值系数,用符号(p/a,i,n)表示。4.永续年金现值永续年金现值与普通年金的差别在于n是无穷大,所以其现值为:5.递延年金现值递延年金是指第一次收付款的时间发生在第二期以后的普通年金方式,它也是普通年金的一种特殊形式。上图中前m期没有发生支付,称为递延期。图中第一次支付在第m+1期末发生,连续支付到n期。方法一:假设在递延期内每期均收付款项ap=a*(p/a,i,m+n)(p/a,i,m)方法二:两次折现的方法p=a*

33、(p/a,i,n)*(p/f,i,m)(五)货币时间价值的计算,应注意以下问题:1.p是发生在一个时间序列的第1期期初,f则是发生在一个时间序列的第n期(最后一期)期末。2.没有特别说明,收益额都认为是在该期期末发生。3.收益的分布如不规则时,需进行调整,灵活运用各种计算方法。某机器设备购建于1994年10月30日,根据其技术经济指标,规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时,由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求,企业在此期间一直超负荷使用该设备,每天实际运转时间为10小时,自1999年初恢复正常使用,现以2000年10月30日为评估基准日,则该设备的名义已使用年限

34、为6年。正确答案资产利用率为:(50月 30天/月 10小时+22月 30天/月 8小时)/6年 360天/月 8小时=117%由此可以确定该资产的实际已使用年限为:6117%=7.02(年)p67某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员,而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同,操作人员的人均年工资福利费为12 000元,待评估资产还可以使用3年,所得税税率为33%,适用折现率为10%。根据上述调查资料,待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下。正确答案估算待评估资产的年超额运营成本:(6-4)12 000=24 000(元)

35、测算待评估资产的年净超额运营成本:24 000(1-33%)=16 080(元)将待评估资产在剩余使用年限内的净超额运营成本折算为现值:16 080(p/a,10%,3)=16 0802.4869=39 989.35(元)第三章在资产评估具体程序中,需要明确的资产评估业务基本事项包括()。a.资产评估限制条件和重要假设b.价值类型及定义c.注册资产评估师的签字d.资产评估目的e.签署资产评估业务约定书正确答案abd第四章p105运用综合估价法评估某企业自制设备,其中该设备的主材为不锈钢,共消耗l5吨,评估基准日该种不锈钢的市场含税价格为2.8万元/吨,在制造过程中该钢材的利用率约为95%,该设

36、备的主材费率为80%,适用的增值税税率为17%,则该设备的主材费用最接近于()万元。a.35.90b.37.79c.39.90d.42.o0正确答案a答案解析主材费用=2.8(1+17%)15=35.897(万元)被评估对象为一台自制大型模具,该模具净重2吨,评估基准日该模具的材料价格为l5元/公斤,材料利用率为75%,模具的冷加工费为30 000元,热加工费按模具净重每公斤l5元,其他费用l0 000元,行业平均成本利润率为l0%,不考虑其他因素,则该模具的重置成本最接近于()元。a.98 000b.109 000c.110 000d.121 000正确答案d答案解析(200075%15+3

37、0000+200015+10000) (1+10%)=121000(元)评估机器设备时,自制非标准设备的净价(净价今年教材称为本体的重置成本)通常包含()等。a.材料费b.燃料动力费c.税金d.安装费e.设计费正确答案abe甲评估机构对进口成套设备a进行评估,评估基准日为2008年12月31日。a设备由美国生产,于1994年进口,并于当年12月31日正式投入使用。a设备账面原值为8500万元人民币,其中64%以外汇支付,36%以人民币支付。支付的外汇部分由设备离岸价、国外运费、国外运输保险费构成,其中国外运费(按体积及重量标准计算)为30万美元、国外运输保险费为25万美元。支付的人民币部分由关

38、税、增值税、外贸及银行手续费、国内运输费、国内保险费、设备安装调试费等组成,其中运输费为165万元,保险费为10万元,设备安装调试费用289万元。在运输费用中由于企业人员失误,错填运输单致运输费用比正常运输费用多支出50万元,进口设备时美元对人民币的汇率为1:8。经评估人员调查,在评估基准日时,美国已停止生产a设备,但获知美国同类设备的价格指数比进口时上升了10%,国外运费仍为30万美元,国外运输保险费为27.5万美元,关税税率为18%,增值税税率为17%,外贸及银行手续费为设备到岸价的2%,国内运输费用价格指数上升了2%,国内保险费上升了1%,同类设备安装调试费用价格上涨了5%,美元对人民币

39、的汇率1:6.8。评估人员进一步调查得知,a设备自投入使用时起至评估基准日一直按照设计标准满负荷运转。由于a设备生产的产品受市场替代产品的影响,要保证在价格不变的前提下不造成产品积压,自评估基准日后每年的产量只能保持在设计生产能力的80%的水平上,并一直保持下去。经现场鉴定,a设备如果按照设计生产能力生产尚可使用8年。假设设备的价格与生产能力成线性关系,设备的实体性贬值在重置成本扣除功能性贬值或经济性贬值后的基础上计算。【要求】评估进口成套设备a的价值。正确答案1.账面支付外汇部分8 50064%/8=680(万美元) (1分)2.原设备的离岸价(f0b)=680-30-25=625(万美元)

40、 (1分)3.基准日离岸价(f0b)=625(1+10%)=687.5(万美元) (1分)4.到岸价(cif)=(687.5+30+27.5)=745(万美元) (1分)5.合人民币7456.8=5 066(万元) (1分)6.关税=5 06618%=911.88(万元人民币) (1分)7.增值税=(5 066+911.88)17%=1 016.24(万元人民币) (1分)8.外贸及银行手续费=5 0662%=101.32(万元人民币) (1分)9.国内运输费用=115(1+2%)=117.3(万元人民币) (1分)10.国内保险费=10(1+1%)=10.1(万元人民币) (1分)11.安装

41、调试费=289(1+5%)=303.45(万元人民币) (1分)12.重置全价=5 066+911.88+1 016.2396+101.32+117.3+10.1+303.45=7 526.29(万元人民币) (1分)13.经济性贬值率=1-80%=20% (1分)14.扣除经济性贬值后的价值=7 526.29(1-20%)=6 021.03 (1分)15.成新率=8/(8+14)=36.36% (2分)16.评估值=6 021.0336.36%=2 189.25(万元) (2分)注:允许在小数点前一位有误差。第五章p156 某宗土地,单价为8 000元/平方米,规划容积率为5,土地资本化率为

42、10%,则其楼面地价为( )元/平方米。a.1 600b.8 000c.40 000d.80 000正确答案a一般情况下,基于土地规划用途的角度,对于同一宗土地而言,地价递减的顺序为( )。a.商业用地、工业用地、居住用地b.居住用地、工业用地、商业用地c.商业用地、居住用地、工业用地d.工业用地、商业用地、居住用地正确答案c被评估房地产a是一幢1000平方米的商业用房,评估人员经调查了解到,房地产a的土地使用权是在2004年5月31日取得的,出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营,房地产a投入使用之初,该房地产产权拥有人将其出租给他人使用,租期为5年(租期到2011年

43、5月31日结束),租赁合同规定,使用人在5年租用期间,租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准,每年增加l0元,房地产使用中发生的费用由承租人承担,合同同时规定,如果房地产a的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到,评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象a租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上,经评估人员预测,评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%,评估基准曰3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上,假设房地产a折现率和资本化率均为l0%。要求:评估房

44、地产a的最佳转让价值(写出评估过程,给出得出评估结论的理由或根据)。【答案】1.收益总年限=40(法定最高年限)-2-2=36年2.现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年,首先判断这几年是否应该执行合同。如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为:2009年: 【150*(1+1%)-(110+20)】*1 000=21 500元2010年: 【(150*(1+1%)2-(110+30)】*1 000=13 015元2011年: 【(150*(1+1%)3-(110+40)】*1 000=4 545.15元这些违约多获得的收益现值之和为21 500*(1+10%)-1+

45、13 015*(1+10%)-2+4 545.15*(1+10%)-3=33 716元违约的收益小于违约赔偿金5万,所以不能够违约。3.现有合同的收益现值基准日后前三年按照合同租金计算,因为违约产生的收益不足以支付违约金,需要继续执行合同规定。收益现值=(110+10+10)*1000/(1+10%)+140*1000/(1+10%)2+150*1000/(1+10%)3=346 581.52(元)4.合同结束之后的收益为客观收益,其收益现值为客观收益年限=40-2-5=33年基准日三年后未来年租金收益=150*(1+1%)3*1000=154 545.15(元)收益现值=154 545.15

46、*【1-1/(1+10%)33/10%】/ (1+10%)3=1 111 126.49(元)5.最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)采用成本法评估新建房地产时,属于开发成本的费用包括( )。a.勘察设计费 b.青苗补偿费c.基础设施建设费 d.房屋建筑安装工程费e.前期工程费正确答案acdep197某待开发建设用地,土地面积为10 000平方米,土地出让年限为40年,于2006年5月19日取得土地使用权,建筑容积率为2,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费为2000元/平方米,专业费为建筑费的l0%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月,评估人员通过对当地房地产市场调查了解到,与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为

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