第4章零售扩张战略

1、零售扩张战略,第四章,零售扩张战略组合,1,商圈分析,2,商店位置选择,3,两种具体的选址方法,4,本章主要内容,1、区域性集中布局战略 降低广告费用 提高形象和知名度 提高管理效率，降低运作成本 提高配送效益 2、物流配送辐射范围内的推进战略 按6080公里速度在24小时内可以往返标准距离 对标准超市、便利店较适用 配送成本占销售额4，占总部成本90以上,第一节 零售扩张战略组合,一、地理战略,3、弱竞争市场先布局战略 在网点不足、竞争程度低的区域，沃尔玛 考虑物流配送能力和差异化需求 4、 跳跃式布局战略 分散地理风险 抓住机会，在主要市场锁定理想地点,第一节 零售扩张战略组合,一、地理战

2、略,案例：沃尔玛的网点扩张 在沃尔玛创业之初，山姆沃尔顿面对像西尔斯、凯玛特这样强大 的竞争对手，采取了以小城镇为主要目标市场的发展战略。在60年代， 美国的大型零售公司根本不会在人口低于万人的小镇上开分店，而山 姆沃尔顿的信条是即使是5000人的小镇也照开不误，而且山姆对商店 选址有严格要求，首先要求在围绕配送中心 600公里辐射范围内，把小 城镇逐个填满后，然后再考虑向相邻的地区渗透，这样正好使沃尔玛避 开了和那些强大对手直接竞争，同时抢先一步占领了小城镇市场。待到 凯玛特意识到沃尔玛的存在时，后者已经牢牢地在小城镇扎下了根，并 开始向大城市渗透。,1、品牌对零售商的作用 有利于促进产品销

3、售，树立企业形象。 有利于保护品牌所有者的合法权益。 有利于约束企业的不良行为。 有利于扩大产品组合。 有利于企业实施市场细分战略。,第一节 零售扩张战略组合,二、品牌战略,2、品牌对消费者的作用 有利于消费者辨认、识别及选购商品。 有利于维护消费者利益。 有利于促进产品改良，满足消费需求。,第一节 零售扩张战略组合,二、品牌战略,3、零售商实施品牌战略的现实条件分析 实施零售商品牌战略，首先要求零售商要有相当的规模和足够的实力。 实施零售商品牌战略，要求零售商具有良好的商誉。 实施零售商品牌战略，要选择恰当的商品项目。,第一节 零售扩张战略组合,二、品牌战略,4、零售商实施品牌战略的优势分析

4、 零售企业的规模化发展较快 许多大型零售商具有良好的商誉 零售商具有制造商所无法比拟的营销优势 众多中小型制造商的窘境为零售商开发自有品牌提供了绝好的机会 几乎空白的中间商品牌市场上，零售商开发自有品牌不会遭遇直接来自于同行业的品牌竞争。,第一节 零售扩张战略组合,二、品牌战略,5、零售商实施品牌战略的劣势分析 零售企业固守旧有的营销观念，对自有品牌缺乏正确的认识 零售商经营规模普遍偏小，难以实现规模经济效益 零售行业的经营管理水平普遍偏低，缺乏品牌营销经验 与制造商品牌竞争有一定的难度 零售企业的经营者普遍存在短期经营行为 国家政策法律环境跟不上,第一节 零售扩张战略组合,二、品牌战略,6、

5、零售商如何实施品牌战略 市场营销是零售商品牌战略目标的主导性功能 企业管理是实施零售商品牌战略的保证性功能,第一节 零售扩张战略组合,二、品牌战略,7、零售商实施品牌战略的具体操作 扩大企业经营规模，变“单体经营”为“集团连锁经营” 确立以企业形象为主线的自有品牌战略 零售商品牌战略方式的选择 品牌市场定位 品牌营销组合策略 加强企业内部管理，保证零售商品牌战略的有效实施,第一节 零售扩张战略组合,二、品牌战略,8、零售实施商品牌战略应注意的问题 慎重选择制造商 要注重商品类别的选择 提高质检人员素质，保证商品质量 合理设计品牌 注意品牌的保护,第一节 零售扩张战略组合,二、品牌战略,多元化扩

6、张是指零售商进入一个全新的领域，试图在这一领域再一次演绎成功。 零售商多元化扩张可以选择向商品供应链前一环节扩张，从而进入企业的供货领域。另一种选择是投资到完全新的、与原有事业不相关的产品和服务领域。,第一节 零售扩张战略组合,三、多元化战略,同心多元化战略 指公司增加与企业现有产品或服务相类似的新产品或服务，重在充分利用自己的技术和经验。强生公司经营绷带、急救带、外科手术器械、婴儿看护用品、卫生纸、牙刷等；时代公司经营杂志出版、书籍出版、印刷供应品和设备、纸浆、纸张、课本等。 纵向一体化战略 前向一体化战略是企业自行对本公司产品做进一步深加工，或公司建立自己的销售组织来销售本公司的产品或服务

7、。 后向一体化则是企业自己供应生产现有产品或服务所需要的全部或部分原材料或半成品 复合多元化战略 是一种增加与企业目前的产品或服务显著不同的新产品的增长战略。 原因主要是：企业原有产品市场需求停滞或下降；原产品市场竞争激烈；增加收益的多元化。内部原因主要是企业存在较强的资源与能力。,（一）多元化的类型,相关多元化战略,相关多元化战略是企业为了追求战略竞争优势，增强或扩展已有的资源、能力及核心竞争力而有意识采用的一种战略。实行这种战略的企业增加新的、但与原有业务相关的产品与服务，这些业务在技术、市场、经验、特长等方面相互关联。,A,1、相关多元化的优势,相关多元化的战略匹配关系给企业带来优势。战

8、略匹配存在于价值链非常相似以至能为公司各方面带来机会的不同经营业务之间，它主要从两个方面给相关多元化的企业带来优势。一是产生范围经济；二是增加市场力量。 战略匹配体现为：技术匹配、市场匹配、动作匹配、管理匹配。,2、相关多元化战略适用条件,可以将技术从一种业务转向另一种业务。 可以将不同业务的相关活动合并在一起。 在新的业务中可以借用公司品牌的信誉。 以能够创建有价值的竞争能力的协作方式实施相关的价值链活动。,3、相关多元化战略实现方式,进入能够共享销售队伍、广告、品牌和销售机构的经营领域； 探求密切相关的技术和专有技能； 将技术秘诀和专有技能，从一种经营业务转移到另一种经营业务； 将组织的品

9、牌名称和在顾客中建立起的信誉转移到一种新的产品和服务； 购并非常有助于增强公司目前经营地位的新业务。,不相关多元化战略,不相关多元化就是公司进入与原有行业不相关的新业务，公司经营的各行业之间没有联系。 不相关多元化战略的优势 分散经营风险 通过投资于任何有最佳利润前景的产业可以使公司的财力资源发挥最大的作用。 公司的获利能力更加稳定。 增加股东财富。,B,1、不相关多元化战略的适用性,当企业所在行业逐渐失去吸引力，企业销售额和利润下降。 企业没有能力进入相邻产业。 企业具有进入新产业所需的资金和人才。 企业有机会收购一个有良好投资机会的企业,2、不相关多元化战略实现方式购并,挑选被收购公司要考

10、虑以下因素： 1）达到公司获利能力和投资回报率的目标？ 2）是否需要注入资金？ 3）有着重大增长潜力的产业？ 4）出现业务统一困难或者违反政府有关产品安全环境的规定？ 5）对经济波动和政府经济政策变动的敏感程度等？ 考虑快速获得财务收益，有三种公司可选择： 一是资产被低估的公司。 二是财务困难的公司。 三是增长前景很好但缺少投资资本的公司。,3、不相关多元化的弱点,管理难度很大；不存在战略匹配利益。 要提高股东价值，必须做到： 在多元化进入能连续产生优良的投资回报的新业务方面做得很好。 方面足够聪敏。在将以前购并的公司处于顶峰时卖掉并获得溢价 明智和积极进取地将公司财务资源由盈利机会暗淡的业务

11、中转出，投入到正在快速增长和获得高投资回报的业务中去。 在监察业务子公司和对之进行管理方面做得非常好,（二）多元化战略的动机,提高企业价值。原因和目的：范围经济性；获得市场力量；获得财务经济性。 非提高企业价值的动机 ： 规避税法；规避反垄断法；为企业低效益寻找新生长点；降低企业风险 管理者的动机：增加收入、地位，降低风险,（三）多元化经营的条件,企业要具备必要的资源 有较完善的资本市场和管理者市场 企业应建立一套多元化投资决策管理体系和程式，使多元化经营决策科学化 多元化战略的实施至关重要,店铺选址国际化。 商品供应国际化。 资本国际化。 信用卡国际化。 非零售事业的国际化。即零售企业通过在

12、海外经营非零售事业而实现国际化。,第一节 零售扩张战略组合,四、国际化战略,五、零售扩张路径,滚动发展战略 指通过自己投资，建立新的零售门店，逐步发展壮大。这种扩张路径可以使新门店一开始就能按企业统一标准运行，有利于企业一体化管理，原先的经营理念和模式也能得到充分检验。但这种方式前期投入大，且零售商对新区域的市场有一个了解、认识、把握的过程，当地消费者需要时间了解、接受新进入者。,收购兼并战略 指采用资本运营方式，将现有的零售企业收购、兼并过来，再进行整合，使兼并企业能与母体企业融为一体。这种战略比较容易进入一个新市场，然而，兼并过来企业本身的组织结构、管理制度，以及企业文化与母体企业相差较大

13、，还需要对其按母体企业的标准进行改造，有一个磨合阵痛期，这同样需要成本。,第二节商圈分析,商圈是指商店吸引其顾客的 地理区域，也就是来店购买商品 的顾客所居住的地理范围。,商圈构成： 主要商圈：约包括55%-70%的顾客 次要商圈：约包括15%-25%的顾客 边际商圈：约包括5%的顾客,一、商圈构成及影响因素,影响商圈形成的因素：, 商店规模, 经营商品的种类, 商店经营水平及信誉, 促销策略, 家庭与人口因素, 竞争对手的位置, 交通状况, 雷利法则,内容：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往 任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引 力完全相同，这一地

14、点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。, ab b/a ab: 表示城镇商圈的限度（以沿公路到城镇的里程衡量） a : 表示城镇人口 b : 表示城镇人口 : 城镇和的里程距离,二、 商圈划定方法,案例:假设：城镇人口9万人，城镇人口1万人，距20公里。 20 ab 15 (公里) 1 1/9 20 ba 5 (公里) 1 9/1 15(公里) 5(公里) * * * 中介点,图：A地区大概的商圈, 赫夫法则,赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业 区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三 个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈进行分析。,Sj /

15、 T ij Pij = n Sj / Tij j=1 式中： Pij： i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率； Sj：j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积； Tij： i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离； ： 通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或 空间距离敏感性的参数； Sj / T ij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力； ： 同一区域内所有商业区或商店的吸引力。,案例: 一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一个超市购物，已知 这3个超市的规模和3个超市与该消费者居住点的时间距离如表所示。,表： 三个超市的规模和与该消费者居住点的时

16、间距离,如果=1，每个超市对这个消费者的吸引力是： A的吸引力是：50000/40=1250 B的吸引力是：70000/60=1166.67 C的吸引力是：40000/30=1333.33,该消费者到每个超市购物的概率分别是： 到A的概率 = 1250/（1250+1166.67+1333.33）= 0.333 到B的概率 = 1166.67/（1250+1166.67+1333.33）= 0.311 到C的概率 = 1333.33/（1250+1166.67+1333.33）= 0.356, 实验法, 实地调查, 电话询问, 邮寄问卷, 提供服务,三、商圈分析的要点, 人口统计分析, 经济基

17、础和购买力分析 购买力指数 = A*50% + B*30% + C*20% 其中：A：是商圈内可支配收入总和 B：是商圈内零售总额 C：是具有购买力的人口数量, 竞争状况分析（现有商店的数量、规模、新开店的发展速度、各商店的优势和劣势、近期与长远的发展趋势、商圈饱和度；）, 基础设施状况分析（相关的法律法规、交通通讯、物流配送等）,资料：根据人口数量的网点设置和业态业种选择 按照国外的经验和我国城市发展的实践，一般按照人口的数量规模和集聚程度进行零售商业和服务网点的配置： （）5000以下居民：应设置小型超市、生鲜食品店、普通饮食店、书报亭、医药店、肉菜市场、服务类商店（如美容美发、照相冲印、

18、洗衣、家电钟表及日用品维修、代理购票送票、影碟影带出租等）等网点，满足居民的日常需求。 （）达到2万居民：应增加设置中型超市、超值折扣店、各类专业店（如服装店、医药店、家电店、书店等）等购物网点；餐饮店、咖啡屋等餐饮网点；影剧院、文体设施等文体娱乐场所。 （）达到10万居民：应增加设置大型超市；百货商店；儿童游乐园，中大型书店、银行、邮局等。 （）达到50万居民：应增加设置区域购物中心；超大型超市（货仓式商场）；商业街；各类中高档食肆酒楼、宾馆酒店等餐饮住宿网点；图书馆、博物馆、体育馆、大型文体娱乐设施等文化、体育、娱乐场所。 （）达到100万居民：应增加设置大规模的购物中心，内设有2个以上大

19、型超市或百货店、150个以上中型专卖店和专业店、30个以上餐饮店及20个以上室内室外娱乐休闲场所；大型百货商厦；高级酒店等。,商圈饱和指数：,（C）（RE） IRS = RF IRS：某地区某类商品商业圈饱和指数 C：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE： 某地区每一顾客平均购买额 RF： 某地区经营同类商品商店营业总面积 该指数越大，表明该地区零售设施越缺乏；反之，则表明该地区设施越饱和。如果已知A区域饱和度为20000元/平方米，另一类似B区域饱和度为13000元/平方米，说明A区域的市场容量较大，商业设施还有进一步扩大的空间。,一家经营食品和日用品的小型超市需测定所在地区商业圈饱和度，

20、假设该地区购买食品及日用品的潜在顾客是4万人，每人每周平均购买额是50元，该地区现有经营食品及日用品的营业面积为50000平方米，则商圈饱和指数计算为： 4000050 40 50000,案例：,第三节商店位置选择,一、商店选址的原则, 方便消费者购买, 方便货品运送, 有利于竞争, 有利于网点扩充,优势：无竞争对手；租金较低；具有灵活性；开店费用低；能见度高； 有选择和扩大规模的潜力；有利于顾客一站式购物或便利购物； 劣势：如果商店规模不大，不易吸引远方顾客，商圈较小；广告费可能 较高；在多数情况下，建筑不能租用而必须新建；通常情况下， 顾客更愿意去多功能的商业中心区购物。,二、商店位置类型

21、的设计, 经规划的购物中心 优势：协调规划，商品和服务品种组合合理，拥有完善的设施，宽敞的 停车场，各具特色又统一规划的购物中心形象，有较大的商圈， 适合家庭购物及消闲。 劣势：这些地方通常租金较贵，营业管理易受限制，竞争也较激烈。, 孤立店, 自然形成的商业中心,中心商业区（central business district，CBD）是一座城市商业 网点最密集的购物区，吸引着来自整个市区的消费者，包括所有阶 层的人。,次级商业区（secondary business district，SBD）是分散在一座 城市的多个繁华程度较低的购物区域，通常位于两条主要街道的交 叉路口。,邻里商业区（ne

22、ighborhood business district， NBD）是为了满 足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区，主要 由若干小商店组成。,专业一条街（string）是由若干经营类似商品的商店聚集在一起形 成的一条商业街。,三、 位置选择因素分析, 客流规律, 周边商店聚集状况, 竞争对手分析, 交通地理条件, 城市发展规划 在开发新店过程中，城市规划和零售是一个整体。商店选址后一般不会轻易迁移这就要求在新店选址时，一开始就应从长远发展的角度着眼。 因此，必须详细了解该区的街道、交通、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设和改造项目的规划。, 周围环境, 物业成本,四、店址评估

23、,新店营业潜力,假设新开超级市场的商圈有三个层次，第一层次主要商圈内的居民户数为2000户，第二层次即次要商圈内的居民户数为4000户，第三层次边际商圈内的居民户数为6000户。若平均每户居民每月去商店购买食品和日用品为500元，则： 主要商圈居民支出总额：5002000=100 万元 次要商圈居民支出总额: 5004000=200 万元 边际商圈居民支出总额: 5006000=300 万元 据调查分析，新开超级市场的市场占有率在主要商圈为30%，在次要商圈为10%，在边际商圈为5%，则： 主要商圈购买力为：10030%=30 万元 次要商圈购买力为: 20010%=20 万元 边际商圈购买力

24、为: 300 5%=15 万元 该新店营业潜力可估计为：30+20+15=65 万元,开店投资与经营费用测算,损益平衡点分析,损益平衡点销售额,固定费用,毛利率变动利率,开店前期投资预估,开店后经营费用预估,第四节两种具体的选址方法,一、市场需求与供应密度分析方法,确定可变因素： 假设：中等的家庭收入超过40000元 每平方公里的住户数超过2000户 最近三年人口平均增长率2%以上, 需求密度,案例：下他图中有个区（、）符合所有三个条件；只有四 个区（、）符合三个条件中的两个；个区（、 、）只符合其中的一个条件；个区（、 、）一个条件也不符合。,二、多因素组合分析法,郑州商圈分析,郑州市现有市

25、区商业网点建设分为市级商业中心、区域商业中心、社区商业三个层次。 三个市级商业中心。分别为二七商业中心、火车站商圈和紫荆山商圈，是郑州建设商贸城重点建设的区域。 41个区域商业中心。以服务本区域居民消费为主，兼有一定的集聚辐射功能。服务范围35平方公里，服务人口1015万人。西元国际，中原万达，东方国际等。 无数个社区商业。以社区内居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。 郑州三大传统商圈:火车站商圈、二七商圈、紫荆山商圈。,郑州商圈结构,成熟商圈 二七商圈、火车站商圈、紫荆山商圈、碧沙岗商圈、花园路

26、商圈 规划商圈 CBD商圈、惠济商圈、大学路商圈、管南商圈 发展商圈 天旺商圈、南阳路商圈、文化路商圈、金东商圈、帝湖商圈,郑州二七商圈城市形象门户商圈,郑州市商业的龙头，是商业最为繁华的地方，也是闻名全国的郑州商战的主战场中原之行哪里去，郑州亚细亚 人民路、东、西大街、正兴街、解放路、二七路以及商城路等多条干线的交叉口，是郑州城市交通的心脏地带，集中了大大小小的商业项目十多个，包括大商新玛特、北京华联、郑州华联、郑州百货大楼、天然商厦、商城大厦、友谊商厦、丹尼斯百货、德化步行街、光彩服装市场、正弘名店以及正在调整中的汇龙城等等，以及非常具有代表性的商业项目包括百年德化风情购物公园和大上海城商

27、业步行街，更增加其商业底蕴。,多次商战的牺牲者。这类商业有的已经完全死掉，被其他的小的商户四分五裂；有的苟延残喘。如亚细亚、天然商厦、友谊商城、商城大厦等； 个性张扬后起之秀。后起之秀的出现意味着郑州的商业发展到了一个新的阶段新的模式、新的管理、新的经营，他们组成了二七商圈的中坚力量，他们吸收借鉴先进的管理经营模式，给传统商业以很大的冲击，并迅速在这一区域成为翘楚。如金博大、北京华联、丹尼斯等； 野心勃勃的竞争者。如百年德化、大上海城、正大广场、丹尼斯二七店等商业项目。他们拥有先进的操作手法、营销模式，并且善于利用规模的优势、新兴的概念以及多年的经验，抢占并蚕食着有限的商业空间； 稳扎稳打连锁

28、商业。这类商业包括八方、苏宁、通利、思达、九头崖、丹尼斯等等。他们利用连锁经营的优势，迅速地覆盖并占领了相当多的有利位置。,郑州二七商圈,涵盖了传统百货、超市零售、商业步行街、批发等形态。也是郑州商业业态最为丰富配套最为全面的区域。 因二七与火车站相距很近，而两个商圈可以说是郑州商业的发源地，经过历史变迁和城市发展以及经济水平的提高，二七商圈与火车站商圈的服务半径分别有了扩大，甚至是慢慢的有融为一体的倾向。如德化步行街，其一端在二七商圈，一端又牵着火车站商圈的尾巴。德化步行街做了两个商圈的中间搭桥人。,火车站地区的确是当之无愧的“流金之地”。而客流量全国第二、货流量全国第一的郑州火车站地区一直

29、是商家的必争之地。 郑州的便利的铁路交通使火车站商圈形成大型的批发市场，以银基商贸城为代表的火车站商圈成为河南省主要的服装、小商品的集散地。批发市场共汇聚了数以万计的服装、小商品商家。 郑州火车站是全国最大的客运站之一，每天的客流量达15万人次。具有百年历史的“铁路巨无霸”，不仅奠定了郑州市在全国交通和物流方面的重要地位，更一手造就了其周围商圈的繁荣。,火车站商圈批发集散地,一马路童装批发市场、世贸商城、锦荣服装城、天荣时装城，钱塘衣城以及敦睦路服装批发中心、恒泰服饰广场等 苑陵小商品、郑州国际小商品城 大同路以南因为陇海路方便外地车进出，形成以服装批发为主的区域；而大同路以北则更方便乘公交车

30、和出租车的本地人进出，从而形成了小商品批发区。 火车站商圈已进入了一个以批发为王的时期。来这里批发的商户来源很广，不仅省内十几个地市的商户长年包长途车来这里，周边省份如河北、山西、陕西、湖北、安徽也有不少商户选择来郑州进货。做批发特别适合依托火车站、汽车站等交通枢纽地带，而郑州恰好又处于京广、陇海两大铁路干线的交会点，放大了铁路效应，这是郑州能形成区域性批发市场的重要原因之一。,火车站商圈,紫荆山商圈由于地处郑州的行政区，河南省委、省政府、省政协、省公安厅、省司法厅以及检察院等政府办公，其政治、文化教育的气氛浓重了些，经济的作用反而有些弱化。而该区域的商业项目也以服务政府机关或以此为主要消费目

31、的客户。 区域内以公务员为主的居住人群消费力强劲，05年紫荆山百货的开业，加速了新商圈的形成，并给该区域商圈发展模式起了一个好的示范作用，那就是，以前瞻性的眼光，统一、集中规划出高品质的、功能互补的商业物业集群，形成真正匹配郑州未来新行政区、居住区的优良商圈。,紫荆山商圈政治气氛、行政区域,紫荆山路、花园路作为郑州东扩的必经之路迅速成为商业项目聚集的焦点。中环百货、易初莲花、凯利农万货、正道花园、丹尼斯以及已有22年历史正在转型的紫荆山百货等等，正把这片前沿阵地牢牢的占据。,紫荆山商圈政治气氛、行政区域,碧沙岗商圈是更多承担的是西区居民日常生活集散地的功能，没有过多激烈的竞争。 中原区拥有60

32、多万的居住人口，却没有一个较为集中的商业中心，商业大厦随着时间的流逝，已经无法满足消费者的需求，政府已经把碧沙商圈作为郑州市三大城市级商业中心来发展，中原商贸城的出现顺应民心；中原商贸城的出现，则意味着碧沙商圈的复兴，对西区商业的发展和复苏起到带头作用。 中原商贸城是目前西区投资最多、经营面积最大的超大型百货公司。商场集百货、量贩、餐饮、娱乐健身为一体，借鉴台湾太平洋百货、SOGO百货的管理经验和经营模式，引进有多年国外同行业经验的专业人士经营管理，打造中原地区百货零售业的超级航母。 以苏宁电器、中原商贸城，五星电器，天成珠宝，友爱路一条街，友爱路小商品城，棉纺路丹尼斯等为核心,碧沙岗商圈西区生活集中区,郑州龙湖商业圈新区商圈形成,随着郑州新东区轮廓逐渐清晰，该区域的房地产得到了飞速发展，大型住宅片区已规模初具，区域内以即将搬迁的ZF公务员为主的居住人群消费力强劲，各商品房价处于潜力发展阶段，随着大型商业企业的进驻及安营