土地增值税筹划思路

1、房地产开发项目经营方式比较特殊, :地增值税征收管理难度较大，其中, 非常特岀的问题是，纳税人成片受让 地使用权后分期分批开发、转让房地产, 以及纳税人采取预售方式出售商品房。 国家为了加强土地增值税的征收管理, 保证税收及时足额入库，采取了先按比 例预征，然后再予以清算的方法。 :地增值税清算是指，房地产开发企业 在符合土地增值税清算条件后，依照税 收法律、法规和有关政策规定，计算房 地产开发项目应缴纳的土地增值税税额, 填写清算申报表，向主管税务机关提供 有关资料，办理清算手续，结清土地增 值税税款的行为。房地产开发企业符合 这些条件之一的， 应当进行清算：（1）房地产开发项目全 部竣工、

2、完成销售的； 2）整体转让未竣工决算房地产开发项 目的； 3）直接转让土地使用权的。 对于符合 这些条件之一的， 管税务机关可以要求房地产开发企业 进行清算： 1）已竣工验收的房地产开发项目， 已 转让的房地产建筑面积占整个项目可售 建筑面积的比例在 85% 以上，或该比例 虽未超过 85% ，但剩余的可售建筑面积 已经出租或自用的； 2）取得销售（预售）许可证满 3 年仍 未销售完毕的； 3）纳税人申请注销税务登记但未办理 地增值税清算手续的； 4）省（自治区、直辖市、计划单列市） 税务机关规定的其他情况。 、涉及房地产开发项目 地增值税清 算的税收优惠 一）财政部确定的其他扣除项 财政部确

3、定的一项重要扣除项目是，对 从事房地产开发的纳税人允许按取得土 地使用权所支付的金额和房地产开发成 本之和，加计20%的扣除。 （二）建造普通标准住宅出售的税收优 建造普通标准住宅出售，其增值额未超 过扣除项目金额之和20%的，予以免税。 超过20%的，应就其全部增值额按规定 计税。所谓“普通标准住宅”是指按所在 地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。 高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以 及超面积、超标准豪华装修的住宅，均 不属于普通标准住宅。2005年6月1日 起，普通标准住宅应同时满足：住宅小 区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面 积在120平方米以下，实际成交价格低 于同级别土地上住房平均

4、交易价格1.2 倍以下。 （三）因国家建设需要而被政府征收、 收回的房地产，免税 这类房地产是指因城市市政规划、 国家建设需要拆迁，而被政府征收、收 的房地产。由于上述原因，纳税人自 行转让房地产的，亦给予免税。 、房地产开发项目 :地增值税清算的 纳税筹划方法 纳税筹划，是指纳税人通过合法手段, 对战略、经营、投资及财务活动和涉税 事项进行事先规划和安排，以节约税收、 递延纳税、降低税务风险为目标的一系 列税务规划活动。房地产开发项目土地 增值税清算中的纳税筹划方法有如下几 项: 1、收入分散筹划法 地增值额是纳税人转让房地产所取得 的收入减去规定扣除项目金额后的余额。 因此在扣除项目金额一

5、定的情况下，转 让收入越少， 地增值额就越小，当然 税率和税额就越低。所以，分散房地产 的转让收入，从而达到降低应税收入的 目的，就是一项很好的应用。常见的办 法就是，把在整个房地产中可以分开的 部分分离，分次单独签定合同。例如某 房地产开发企业准备开发一块精装修的 楼盘，预计精装修房屋的市场售价是1.8 亿元（含装修费0.6亿元），该企业可以 分两次签定合同，第一次可以在毛坯房 建成后先签定1.2亿元的房屋买卖合同， 第二次在装修时再签订0.6亿元的装修 合同。第一次涉及房地产的转让，应当 缴纳土地增值税，第二次是装修合同， 并不涉及房地产的转让，所以无需缴纳 :地增值税。这样就使得应纳税额

6、有所 减少，达到节税的目的。目前万科开发 的楼盘就是这样运用该方法的典型例子。 2、费用迁移筹划法 房地产开发费用即期间费用（销售费用、 管理费用、财务费用）不以实际发生数 扣除，而是根据利息是否按转让房地产 项目计算分摊作为一定条件，按房地产 项目直接成本的一定比例扣除。因此房 地产开发企业完全可以通过事前筹划的 方式，把实际发生的期间费用通过合法 的方式转移到房地产开发项目直接成本 中去。从而，期间费用减少，房地产项 目的开发成本却增大了。也就是说房地 产开发企业在不增加任何开支的情况下， 通过费用迁移法，就可以增大土地增值 税允许扣除项目的金额，从而达到节税 的目的。 3、“ 临界点”筹

7、划法 税法规定，建造普通标准住宅出售，其 增值额未超过扣除项目金额之和 20% 的， 予以免税。超过 20% 的，应就其全部增 值额按规定计税。 这里的“ 20%的增值额” 就是“临界点”。根据临界点的税负效应， 可以对此进行纳税筹划。 具体来说，先要测算出增值率（增值额 与允许扣除项目金额的比率） ，然后再进 行合理调整。调整增值率的方法主要有 两种：一是合理定价，指销售过程中预 先定价可以适当高于 20% 的增值率，利 用中国人喜欢占便宜的心理，设定减价 幅度，从而使得实际销售总价不不超过 20%的增值率；二是增加扣除额，主要 是通过加大成本投入来提高市场竞争力。 因为房地产项目开发成本可

8、以直接扣除 的项目有： 地征用及拆迁补偿费、前 期工程费、建筑安装费、基础设施费、 公共配套设施费、开发间接费用等。房 !1! 地产开发企业可以通过改善住房环境， 提高房产的质量来适当增加了扣除项目， 以高质低价来占领市场。 举例说明：某房地产开发企业开发普通 标准住宅项目，扣除项目金额为 8000 万元，当地同类住宅的市场售价约 l 亿元， 假 如 定 价 1 亿 元 ， 则 增 值 率 为 (10000-8000 ) + 8000=25% 应纳土地 增值税为2000万元X 30%=600万元。 假 设 不 考 虑 其 他 因 素 ， 获 利 为 10000-8000-600=1400 （万

9、元）。现在进 行纳税筹划，销售房屋定价 9600 万元， 其他不变，则增值率为（ 9600-8000 ） 8000=20%，由于房地产开发企业建造 的是普通标准住宅出售，且增值额未超 过扣除项目金额的 20% ，所以应当免征 地增值税，则获利为 9600-8000-0（免 征土地增值税） =1600 （万元），后者减 价销售，反而比前者土地增值税税后利 润增加了 200 万元。 4、成本均衡筹划法 如果房地产企业开发的项目很多，必然 导致不同地方的开发成本可能不同，进 而出现有的项目增值率较高，有的项目 增值率较低，这种增值率不均衡的情况 实际会加重房地产开发企业的税负，这 就要求企业对开发成

10、本进行必要的调整， 使得各处开发业务的增值率大致相同， 从而节省税款。因此，成本均衡分摊是 抵销增值额、节约税负的一种方法。房 地产开发企业可以把一段时间内各个项 目发生的开发成本，根据增值率可能出 现的高低不平现象，进行最大限度的合 理调整，均衡分摊，这样避免出现某个 项目增值率过高的现象，从而节省部分 税款的缴纳。比如，一个房地产开发企 业一共开发五个项目，经预算，这五个 项目的增值率可能分别为 25% 、 38% 、 43% 、 54% 、68% ，如果合理运用成本 均衡筹划法，经过调整可能的增值率为 29% 、 40% 、48% 、49% 、50% ，结果 必然导致实际税负的降低。 5

11、、利息支出筹划法 般来讲， 房地产业属于高负债的行业， 可能会发生大量的借款，因此利息支出 无法避免。利息支出的不同运用方法 定会对房地产开发企业的土地增值税税 负发生影响。根据税法规定：财务费用 中的利息支出，凡能够按转让房地产项 目计算分摊并提供金融机构证明的，允 许据实扣除，但最高不能超过按商业银 行同类同期贷款利率计算的金额，其他 房地产开发费用，按项目地价款和开发 成本之和的 5 以内计算扣除。凡不能 按转让房地产项目计算分摊利息支出或 不能提供金融机构证明的，房地产开发 费用按项目地价款和开发成本之和的 10 以内计算扣除。那么，利息支出筹划法 就可以运用了。假如房地产开发项目主

12、要依靠借款，利息费用较高，则应当以 金融机构的借款证明，对利息予以冲抵 费用；反之，借款很少，则不列利息支 出（财务费用），充分运用占项目地价款 和开发成本之和的 10% 以内的销售费用 和管理费用予以调整，从而达到节约了 数额不菲的税负的目的，实现企业利润 最大化。 6、特殊方式筹划法 根据税法规定： 地增值税，是指对有 偿转让国有土地使用权及地上建筑物和 其他附着物产权并取得增值性收入的单 位和个人所征收的一种税。假如房地产 开发企业未取得国有土地使用权或者通 过其他特殊的市场化行为，也可以达到 纳税筹划的目的。具体有以下几种： 1）代建房筹划法 房地产开发企业 设全资的建筑业子公 司帮助

13、他人代建房屋，对于房地产开发 企业来说，虽然取得了收入，但未发生 房地产权属转移，其收入属于增值税的 征税范围，只征收 11% 的增值税而已。 原来是属于营业税 3 ，营改增后 11，则还可以抵扣。老项目 3征收 率。） 2）集体土地开发房屋筹划法 地增值税针对的是有偿转让国有土地 使用权及地上建筑物和其他附着物产权 并取得增值性收入征税。如果房地产开 发企业开发的集体土地项目，比如安置 房、农村保障房、经济适用房等，则根 本不需要缴纳土地增值税。 3）合作建房筹划法 税法规定，对于一方出地，一方出资金， 双方合作建房，建成后分房自用的，暂 免征收土地增值税。 4）企业重组筹划法 房地产开发企

14、业运用收购、 兼并等方法， 对其他企业进行重组，则对被重组企业 转让房地产或者目标企业的股权变更， 导致国有土地使用权及其房屋等发生权 属变动等情形，暂免征收土地增值税。 四、有关土地增值税方面的法律法规和 部门规章 一）中华人民共和 地增值税暂行 条例（1993 月 12 月 13 日 国务院 138 号令） 二）中华人民共和 地增值税暂行 条例实施细则（ 1995 年 1 月 27 日财法 字【 1995 】 006 号） 三）财政部国家税务总局关于土地增 值税一些具体问题规定的 通知 财 税 199548 号 四）国家税务总局国家土地管理局关 于土地增值税若干征管问题的通知 税发 19964 号 五）国家税务总局建设部关于土地增 值税征收管理有关问题的通知 国税发