房地产企业销售产品涉及企业所得税流程

1、房地产企业销售产品涉及企业所得税流程 预计计税毛利率 并入 在会计处理上,房企对预售收入通过“预收账款”账户核算,开发产品完工交 付时确认收入，由“预收账款”转入“主营业务收入”账户。开发产品完工交付 前不结转销S成本，完工后根据配比原则对应结转已售部分的开发成本。 在企业所得税政策上,房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通 知国税发2009）31号（以下简称31号文）规定了关于完工产品的确认的 三个条件： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 关于房地产企业开发产品完工标准税隽确认条件的批复（国税函 200

2、9342号）规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量 是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续, 当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。 31号文第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计 税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发 产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销e收入的实际毛利 额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度 企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 1、未完工产品：预售时会计上计入“预收账款”，税法上 按预计毛利额计入收入。 2、完工并交付产品：完工开发产

3、品销售时会计上结转收入, 税法与会计在收入的处理上无差异，有差别的只是会计开发 成本与计税成本可能不同。完工开发产品销售如果会计上结 转的是以前年度预售收入，由于税法上在以前年度已按预计 毛利额征收所得税，故不予确认计税收入，在年度纳税申报 时需转回原按税法规定预计计税毛利率计算的金额。 3、完工未交付产品：开发产品完工后的预售收入如果会计 上不结转收入，则会计上同未完工开发产品预售处理一样; 而税法上因为已达到完工条件，故要将预计毛利额调整为实 际毛利额进行申报。从理论上说房企开发产品达到完工时点 就应按实际毛利额计算申报企业所得税，拖延至汇缴期或产 品交付时才结算计税成本计算实际毛利额的做

4、法，严格来说 是不符合税收政策的。根据31号文等政策规定，对于完工 未交付开发产品的预收款项，如何结算计税收入和计税成本, 计算实际毛利额呢？完工未交付产品实际毛利额计算公式 为：实际毛利额二计税收入-计税成本-税金及附加 其中：计税收入二完工未交付产品预收款（不含税）; 计税成本二完工产品单位计税成本X Z （每套已预收售楼款/当套合同总金颔水当套房FW諏） 注：完工产品单位计税成本二完工产品总成本/总可售建筑面 实务中对完工未交付产品的所得税处理方法 实务中开发产品是完工在前，交付在后，通常会存在时间差, 甚至是完工与交付跨年度发生，客观上是存在完工未交付产 品的所得税处理问题，而计算完工

5、未交付部分的实际毛利额 会涉及”完工产品单位计税成本”等许多指标的取数、计算, 过程复杂容易出错。同时由于房地产开发企业通常采取滚动 开发，同一年度往往同时存在“未完工产品”、“已完工未交付 产品”、“已完工已交付产品”，在进行纳税调整时必须综合考 虑，导致申报计算过程非常复杂，如果再考虑成本中未按规 定取得合法凭据金额的调整，其难度可想而知。因此实际工 作中，有些纳税人并没有严格执行国税发【2009 31号文 有关收入和成本确认的规定，而是采取简化处理方法，即无 论是完工产品还是未完工产品，凡预收款均按照计税毛利率 计算预计利润并入当期所得按季预缴、年终汇算清缴。待开 发产品交付时结转收入（

6、计税收入与会计收入结转时间相同） 时，前期调增的所得额作纳税调减处理。与理论上的做法（完 工年度结算收入计税成本）相比，实务中的做法（产品交付 年度结算收入成本）会不会导致税款流失、产生涉税风险? 【案例2品税阁房地产企业开发“卧龙山庄”住宅项目, 2017年初动工，当年取得预售房许可证，并取得未完工产 品预收账款（不含税，下同）WOO万元。 2018年5月20日项目完工，2018年1月1日至5月20 日取得未完工产品预收账款1500万元，5月21 as 12月 31日取得完工产品预收账款600万元，当年交付产品结转 主营业务收入500万元。 2019年取得完工产品预收账款2000万元，当年交

7、付产品结 转收入1400万元。 2020年产品全部交付，剩余预收账款3200万元全部结转收 各年期间费用均为W0万元。计税利润率（实际利润率）为 20%0主管税务机关规定的预计毛利率为10%0不考虑其 他纳税调整项目，应纳税所得额计算过程如下表所示: 年度 时点 （理觸法） 纳税龍额 （咖） 会计禰 应賊所翻 （理觸法） 傣郷法） 余履 2017 未完工 1000 1000 1000X10V100 1000X101100 -100 0 0 未完工 1500 2500 2600 X20V (2600- 500X20V 0+420二420 0+160=160 2018 已完工 600 3100 1

8、000X10H20 1000)X10160 100=0 -500 2600 2019 未加 2000 4600 (2000- 1400)X20炉 120 (2000- 1400)X10V60 H00X20V 100=180 180+120=300 180+60=240 交付 -1400 3200 2020 戈付 -3200 0 0-3200 X20V- 640 (0-3200)X104 320 3200 X20V 100=540 540-640=- 100 540-320=220 合计 0 0 100+420+120- 640-0 100+160+60- 320=0 620 0+420+300

9、- 100=620 3豳22 0=620 通过比较不难发现，如果不考虑其他纳税调整因素，无论 是按照会计利润计算所得税，还是按照理论做法的应纳税 所得额，或者是实务做法的应纳税所得额，三者是相等的。 也就是说完工未交付产品的预收款无论是在完工时点还 是次年汇缴期，或者在产品交付年度结转计税收入和成本 计算实际毛利额，企业总体税负不变，不会造成少缴税款, 只是会产生暂时性差异。 尽管何时结算计税收入计税成本不影响总体税负，但是笔 实务中对于完工未交付产品的所得税如何处理，应充分与 主管税务机关沟通，并高度注意税务稽查风险。因为依据 31号文等政策规定，开发产品未在完工时点结算计税收 入计税成本属于推迟收入确认时间延迟纳税，存在被加收 滞纳金和罚款的风险，2020年5月就有一家国内知名房 地产公司由于推迟结算时点被加收数百万元滞纳金的真 实案例。 建议对于在同一年度内完工并交付的开发