漳州生活小区项目初步可行性研究报告

1、漳州生活小区项目初步可行性研究报告12020 年 4 月 19 日文档仅供参考漳州漳罐生活小区项目初步可行性研究报告项目总论一、项目基本情况( 一 ) 、地理位置漳州漳罐总厂地块位于漳州市芗城区漳响路, 用地性质为二类居住用地 , 用地现状为厂房 , 用地面积约 148 亩。三面临街 , 东边以东二号规划路为界 , 南至漳响路 , 西至东岳蔬菜批发市场 , 北临迎宾路 ( 原为迎宾路 , 现路名不详 ) 。漳州八中、一七五医院就在该地块的西北侧, 距人民广场约500 米。( 二 ) 、项目基本数据( 按漳州市规划局提供的规划数据计算)土地面积 :148 亩 (98667 );容积率 :1.6以

2、下 ( 如需建一部分小高层, 则容积率可调整至1.8),其中商业建筑面积占总建筑面积待定( 暂按 10%计算 );建筑密度 :26%以下 ;规划绿地率 :45%以上 ;总建筑面积为 :157867 ; 其中住宅的总建筑面积为141867 ,商业建筑面积为 16000 ( 其中沿漳响路店铺底层面积为4200 , 二层面积为 , 沿迎宾路店铺底层面积为4200 , 二层面积为 , 沿东二号规划路底层面积为 2600 , 二层面积为1000 );开发进度 : 分 3 期滚动开发 , 共 4 年完成建设 ;在不同土地成本情况下的项目投资指标:22020 年 4 月 19 日文档仅供参考类 别土地成本

3、4900土地成本 7900备注万元万元土地成本4900 万元 (3177900 万元 (500括号内为楼面元 / )元 /)地价项目总投资19508 万元22508 万元自有资金投入4900 万元7900 万元项目销售均价住宅均价 1800元 / ,店铺均价店铺为两层4179 元 /项目销售收入32222万元项目税后利润9596 万元6596 万元未扣除所得税总额项目总投资利12.30%7.33%润率项目投资利润48.96%20.87%率二、项目可行性研究报告结论由以上所列数据可分析: 本项目利润总额较大, 投资利润率也较高 , 在土地成本为 4900 万元时 , 其总投资利润率和投资利润率分

4、别为:12.30% 和 48.96%; 在土地成本为 7900 万元时 , 其总投资利润率和投资利润率分别为 :7.33% 和 20.87%。两者累计盈余资金较多 , 因此本项目房地产开发是可行的。第一部分市场分析32020 年 4 月 19 日文档仅供参考一、漳州市房地产市场分析初步统计,漳州市实现国内生产总值540.55亿元,同比增长9.5%,财政总收入27.80亿元,可比增长10.3%,地方级财政收入17.08 亿元 , 可比增长 10.9%。 城市人均住房面积为 14.8 平方米 , 比去年的 13.1 平方米增加了 1.7 平方米。漳州市政府实施工业立市的战略, 为推动工业强势发展,

5、 漳州市政府近期出台了和 , 提出”建设新区、开发沿江、改进旧城”的发展战略 , 分两步走 , 第一步 城市化水平达48%以上 , 城市人口228 万人 , 市区建成区面积40 平方公里 , 市区人口达到40 万人 ; 人均居住面积为 18 平方米 , 住宅成套率为 85%。第二步 城市化水平达55%左右 , 城市人口 273 万人。市区建成区面积 50 平方公里 , 市区人口达 50 万人 , 人均居住面积为 20 平方米 , 住宅成套率为 100%。至 市区新增人口需要新建住宅 81.5 万平方米 ; 至 市区新增人口需新建住宅 184.1 万平方米。( 一 ) 、漳州房地产市场分析1、住

6、宅建设稳步发展, 开发投资势头稳健。去年全市完成房地产开发投资15.09亿元 ( 其中住宅建设投资8.68亿元 ), 完成施工面积 259.19 万平方米 , 完成新开工面积 110.65 万平方米 ( 其中住宅面积 86.45 万平方米 ), 竣工面积 117.19 万平方米 ( 其中住宅面积 93.02万平方米 ), 同年预售建筑面积44.7万平方米 , 实际销售面积65.26万平方米 , 实际销售额13.42 亿元。出现了供销平衡、销略大于产的可喜局面 , 房地产市场继续保持平稳发展态势。42020 年 4 月 19 日文档仅供参考2、市场秩序逐步规范, 新区建设初具雏形。3 、房地产市

7、场日趋活跃。据统计, 去年全市房地产买卖成交11085 起, 成交面积122.25 万 M2,成交金额16.8 亿元 , 同比分别增加14.6%, 增加 7.8%, 增加15.8%, 其中商品房买卖成交6405 起 , 成交面积 65.39 万 M2,成交金额 10.2 亿元 ; 同比分别减少 4.6%, 减少 19.1%,减少 18.4%。二手房成交4680起 , 成交面积 56.86 万 M2,成交金额6.6 亿元 ; 二手房买卖成交约占42.2%, 同比分别增加58.2%, 增加74.4%, 增加 86.7%。市区房地产买卖成交6699起 , 成交建筑面积 62.1万平方米 , 成交金额

8、 11.9 亿元 , 同比分别增加8.8%, 减少 14.5%, 增加 1.7%。其中商品房买卖成交5221 起, 成交面积50.6 万平方米 , 成交金额10.6 亿元 , 同比分别减少 20.3%, 减少 21%,减少 2.7%。二手房成交 1478 起 ,成交面积 11.4 万平方米 , 成交金额 1.2 亿元 , 同比分别增加78.2%, 增加30.2%,增加50%。办理商品房预售许可证55 份 ,预售建筑面积44.7 万 M2,预售金额30.5 亿元 ,同比分别增加10%,减少22.8%, 减少23.6%。从市区房地产市场看 , 商品住宅旺销 , 套型为 100150 平方米的套房

9、, 预售阶段基本售出 ; 个人仍是住房消费的主体 ; 二手房市场活跃 , 特别是名校片区范围的二手房房源紧俏 , 价格小幅攀升。4 、商品房空置率不高。截止去年底全市累计商品房空置为25.01 万平方米, 其中空置一年以上( 含一年) 的为14.17万平方米, 空置一年以下的为10.84 万平方米。商业营业用房空置5.18 万平方米,办公写字楼3.43万平方米, 其它0.93万平方米, 非住宅空置达9.5万平方米 , 占空置量的39.58%。52020 年 4 月 19 日文档仅供参考( 二 ) 、第一季度房地产市场分析1、 1-3月份开发投资情况分析全市完成房地产开发投资 3.91 亿元 ,

10、 同比增加 46.81%。其中 , 商品住宅 2.39 亿元 , 同比增加 31.87%; 办公楼 461 万元 , 同比减少 11.00%; 商业营业用房 2673 万元 , 同比减少 13.82%; 其它投资 1.21 亿元 , 同比增加 147.10%。全市完成实际销售面积8.16万平方米 , 同比增加6.11%。其中 ,商品住宅6.38万平方米 , 占 78.19%, 同比增加3.07%; 商业营业用房0.80 万平方米 , 同比减少 23.80%。全市历年累计商品房空置面积27.58 万平方米 , 与 12月底比较增 加 了8.71%; 占 福 州的27.58%, 占 厦 门 的21

11、.21%, 占 泉 州 的39.02%。分析 : 一是今年第一季度漳州市房地产开发投资明显回升, 由前两年的负增长, 步入微调期 , 到今年的两位数增长。旧城改进正加快步伐建设投资, 今年底将完成拆迁安置, 加上新建商品住宅热销也刺激了投资的加温等因素, 促进了投资的明显回升。二是实际销售面积中住宅及办公楼保持增长, 商业营业用房及其它较大幅度减少, 这说明商品住宅热销, 商业营业用房销售不容乐观。三是房屋空置面积27.58 万平方米 , 跟福、厦、泉比, 仍处于较低水平。2、 1-3月份全市房地产市场运行情况分析全市新建商品房销售完成1764 套, 同比增加48.86%, 成交面积24.90

12、万平方米 , 同比增加106.47%, 成交金额2.82亿元 , 同比增加4.59%。其中 , 商品住宅24.52万平方米 , 占 98.47%, 商业营业用房62020 年 4 月 19 日文档仅供参考0.38 万平方米 , 占 1.53%。市区新建商品房预售批准 14 份 , 批准预售面积 9.94 万平方米。其中 , 商品住宅 6.66 万平方米 , 占 67% , 商业营业用房 2.86 万平方米 ,占 28.77% , 写字楼 0.27 万平方米 , 占 2.72% , 车库 0.15 万平方米 ,占 1.51% 。全市存量房买卖成交 429 套 , 同比增加 35.75%, 成交面

13、积 6.71 万平方米 , 同比增加 186%;成交金额 1.14 亿元 , 同比增加 121%。全市房地产开发投资结构: 商品住宅占61.17%, 办公楼占1.17%,商业营业用房占6.83%, 其它投资占30.83%。商品房消费结构: 商品住宅占78.19%, 办公楼占11.03%, 商业营业用房占9.8%, 其它占0.98%。消费群体结构: 据调查统计 , 个人仍是商品住宅消费的主体,占 97.2%。县里居民来漳购房置业的占28%,市区二次购房置业的约占 32%,市区年轻人购房的约占40%。分析 : 一是商品住宅以小区规模、质量、档次、物业管理、环境等为购房的首要考虑因素, 住宅基本处于期房热销阶段, 新楼盘推出前预约订购的达82%。新建商品房成为购房投资置业的主打产品, 当前在漳州市区要选购一套较理想的现房不容易。二是商品住宅价格呈上扬之势 , 约上涨了1