红丰农贸综合市场改扩建项目可行性研究报告（完整版）

1、红丰农贸综合市场改扩建项目可行性研究报告第一章：总论一、项目提出的背景二、项目建设的必要性三、编制可研报告的依据和范围第二章：市场预测和改扩建规模及经营范围一、市场预测二、改扩建的规模和经营范围第三章：场址和建设方案一、场址二、建设方案三、建筑防火设计四、排水系统（环保处理）五、电气六、防雷接地七、抗震八、公厕第四章：农贸综合市场管理职能组织机构和人员编制、职能组织机构二、人员编制及来源第五章：投资估算与资金筹措一、投资估算二、资金筹措第六章：财务测算与评价一、经济效益分析二、社会效益分析第七章：项目及开发企业概况一、项目概况二、开发企业的概况第八章：结论与建议一、结论二、建议第九章：附件第一

2、章 总 论一、项目提出的背景* 市政府 2007年 8月份在第 9次常务会议中研究决定 “为 加强城区市场的规划建设和管理，加快川滇黔渝结合部区域 性商贸中心的培育发展步伐”，形成共识：用 5 年时间，重 点推进“五个一”工程和“三个一批”工程建设的市场战略 发展目标，其中一个重点的战略发展目标就是“建设一个标 准化的大型农产品批发市场”，“新建和改造提升一批农贸 市场；鼓励引导建设一批农贸超市”，积极发展现代农副物 资产品流通组织形式，在重要商品的产地，销地或集散地， 在推进农业化过程中，在加强市场建设，培育形成本地生产 要素市场和农产品体系。 * 市政府就此在财政、土地、税收 等多方面给出

3、了一系列扶持鼓励引导政策和优惠政策，并制 定了许多切实可行的工作措施。要求“切实抓好农副产品物 流的农贸市场建设和改造工作”，“按照规划建设发展 目标，切实加大对农贸市场新建和改扩建的工作力度”，强 力推进“新建的农贸市场按标准化建设”，着力引导农贸市 场改扩建为新型农贸市场。 （附 1：* 市人民政府关于加强城区市场规 划建设和管理的决定宜府办发 200780 号）二、项目建设的必要性：红丰农贸综合市场是批准的一个大型物流农贸市场，地 处 * 市江北片区旧州红丰西路以北，综合市场业主是“ * 工 程机械化有限责任公司”，从 1998 年建立农贸综合市场至今 已有 10 年，对促进 * 市江北

4、片区及周边农村场镇的农业蔬菜、 水果、农副食品、及酒类、饮食，农村日常工业用品的交流、 销售，贸易曾发挥过很大的影响，随着城市化建设的推进和 农村经济的发展，红丰农贸综合市场的功能迫切需要扩大， 需要更新。流通经济的发展和市政府加强城区市场规划建设 和管理的战略布置，一致要求将红丰农贸综合市场改扩建为 一个新型的农产品物流综合市场。为了适应地区经济发展和 市政府的经济发展战略规划， * 工程机械化有限责任公司作 为红丰农贸综合市场的业主，决定改变原来的组织管理体制， 公司专门设置对红丰农贸综合市场改扩建项目部，进行新的 “现代化农贸综合市场”的开发建设和管理，并对红丰农贸 综合市场的改扩建项目

5、的必要性、进行了充分的调查分析， 从地方政府的战略规划要求，城乡农贸交易市场的发展，项 目地址的区域优势，物流态势、经济效益、社会效益，财务 投资等方面进行了可行性研究，并形成如下的可行性研究报三、编制可研报告的主要依据1、* 市人民政府关于加强城区市场规划建设和管理的决定 ，宜府办发 200780 号文。（附件 1）2、*市人民政府关于 * 工程机械化有限责任公司原为划拨土地改变用途 后调整容积率补办出让的批复 ，宜府国土发2006126 号文（附件 2）。3、* 市国土资源局国有土地使用权出让合同 ，合同编号 2006-00202 （附件 2）。4、企业投资项目备案通知书 备案号： 川投资

6、备 51150007050945816 号（附件 3）。5、“* 市旧州控制性详细规划” （该“详细规划”属于 * 市城市规划的控 制性详细规划。江北旧州组团是以产业功能为主，集生产、物流、生 活、行政、文化、科教、商贸及其他功能为一体的综合型的城市组团， 现“ * 红丰农贸综合市场”所在 E-01-11 地块已规划为“农贸综合市 场”建设用地内容之一。 ）（附件 4）6、红丰农贸综合市场规划设计定位图及负一、 二、三层平面图。（附件 5）7. *市规划和建设局规划设计条件通知书 ，建设项目选址意见书 ， 建设用地规划许可证 ，建设工程施工许可证等（附件） 。8、E-01-11 地块拆除房屋明

7、细表（附件 19）。9、* 市人民政府对新建， 改扩建农贸综合市场进行优惠扶持的相关政策第二章 市场预测和改扩建规模及经营范围一、市场预测1、地理位置优势：作为“农贸综合市场”具有的地理位 置优势。根据江北旧州组团“一轴一核三片六区”详细规划， E-01-11 地块正处“一核” （ 以五岔口为核心 ） ，东南片区、西 片区、东北片区 （新居住区 ） 一核三片区的交汇点。作为改扩 建后的新型农贸物流综合市场，周边辐射3000 米范围内的居住小区，西北面是内宜高速公路出入口及公交总站，与成渝、 成昆高速通道连接，是 * 农副产品进出的主要通道，东北面 是江北新居住区， * 学院及吊白公路，汇集了大

8、量的农副产 品的消费者；通过五道口的各条公路连接着 * 近郊象鼻、金 坪、观音、白花等主要的农副产品生产乡镇。西边经振兴大 道连接新规划的 * 飞机场和宗场农业生产基地。世界 500 强 之一的五粮液集团名酒生产厂房和销售基地也在这个辐射圈 内。东南面是规划已开工建设的长江 * 水运港口，直接连接 长江下游的南溪、江安和上游的屏山等农副产品主要生产县 区。根据地理位置优势，将红丰农贸综合市场改扩建为（ * ） 江北最大的新型农贸综合市场完全符合 * 市政府关于积极发 展流通、特别是农贸产品流通，推动农业经济发展、培育形 成本地农产品体系和生产要素市场的重要任务要求。2、消费群体优势：改扩建后的

9、红丰农贸综合市场周边的 消费群。江北旧州组团 2010 年规划人口为 12 万人，日常生 活消费的农副产品需求量越来越大。 E-01-11 地块位于旧州组 团的中心，是几大规划片区的交汇点，在周边已形成了集中 人口居住的许多居民小区，例如葡萄园小区、阳光名城、紫 荆茗园小区、汇申花园小区、碾子山小区、学府花园、金田 小区、锦绣花园小区、银龙小区、金松苑小区、谐苑小区、 阳光苑小区、和苑小区、酒香苑小区、五粮液上下生活小区、 红丰东路小区、轴承厂小区、机械厂小区、制材厂小区、广 厦小区、正和小区等，江北规划的多条居民集中居住的新街 区，围绕着现在的红丰农贸综合市场四周已经建成。改扩建 的农贸综合

10、市场（将周边 9 万人口和市区 28万人口提供生活 必需品）周边 居住人口已近 9 万多人 ， 每日需要消耗和交易 的农贸产品的数量非常集中和巨大。3、人力资源优势：改扩建后的红丰农贸综合市场可增大 社会就业平台。 * 市江北片区是旧工业区， * 纸业股份有限 公司、制材厂、轴承厂、机械厂、纸机厂、三江厂、岷江机 械厂、叙府茶叶公司、中国农业银行上江北分行、中国工商 银行上江北分行、中国银行上江北分行、中国建设银行上江 北分行、中国商业银行上江北分行、川南医院、 * 一医院上 江北分院、 * 二医院上江北分院、 * 骨科医院、 * 市第四中 学、*学院A、B区等大中型企事业都在这个片区内，随着

11、经 济体制改革、企业破产等多方面的原因，有大量的职工下岗 待业，随着农贸综合市场的改扩建，完全可以为下岗职工搭 建一个新的就业和创业的工作平台。4、增加地方的财税收入。随着农贸综合市场的改扩建和 新型化的建设，集中的农贸交易市场不仅在市场规模上会扩 大，在交易农贸产品的范围和流通量上都会得到一个较大的 发展和提升，必然会为地方的财税收入带来较大数量的增加。5、对周边的农副产品生产起到促进作用。市场发展是由 消费的需求引起的，消费需求的扩大必然会带动生产供给的 增加，改扩建后的新型农贸综合市场对周边和附近的农村乡 镇、农副产品的生产发展必然会起到一个较大的促进作用， 对农村经济的提升也会发生重大

12、影响。6、* 雄居长江上游，素有万里长江第一城之称，是国家 西部沿江开发两大经济走廊的结合部和川、滇、黔三省结合 部的交通要冲和物资集散地，腹地辽阔，辐射范围广。同时 * 还是由 * 、自贡、泸州组成的川南“金三角”的重要支撑。 农贸综合市场的发展是 * 经济基础更加坚实的一个重要物质 支柱。江北旧州地处 * 市门户，内宜高速公路、内昆铁路横 贯中部，川云中路穿越全境，是出入 *的必经之路。改扩建 后的红丰农贸综合市场会充分地利用所处 * 市江北旧州对外 交通的核心地点、区位、交通优势突出，及时地对红丰农贸 综合市场进行改扩建完后，必然会对 * 市的整体农贸物资市 场发展提升一个新台阶，有着美

13、好的市场前景和发展的契机 与保障。二、改扩建的规模和批文1、* 市发改委对立项的改扩建红丰农贸综合市场的备案 书（附 5：2007年 5月 9日企业投资项目备案通知书：川投资备 51150007050945816 号文） 中确认，改扩建的“农贸综合市场”建 设地点在“ * 市上江北红丰西路 （8 号） 北侧”，农贸市场“商 业用房 8336 平方米”，“临致富路进半地下室 18000 平方米”， 用于交易物资及配套用房，建设内容主要还包括办公、管理 及设备用房、公厕、污水沉渣处理等。2、* 市规建局已于 2007 年发文同意在该地块内规划增 大建设“农贸市场约 9000m2”。（附6: *市规

14、建局200769号文“对 E-01-11 地块农贸市场建设审查意见函”）3、改扩建农贸综合市场上市的商品范围：农副产品，农 村日用工业品，农业生产资料等。采用市场组织形式的交易 方式，批零兼营，以批发为主。第三章 场址和建设方案、场址* 工程机械化有限责任公司经 * 市国土部门办理相关 手续，将“ * 红丰农贸综合市场”场址所在的 E-01-11 地块 土地性质由“划拨”转换为“出让”并已完清了有关的出让 金费用。该地块的土地使用权属于 * 工程机械化有限责任公 司所有。 E-01-11 地块作为物资交流的优越区位及对周边地 区市场辐射的集聚影响， 具有选择为农贸综合市场的位置优 势。该地块不

15、存在权属转移问题， 四周的基础建设和公共设 施齐备，旧有市场及附属建筑的拆迁属于 * 工程机械化有限 责任公司内部的事务，基本上不存在拆迁纠纷。同时， E-01-11 地块在 * 市城市规划和江北旧州控制性详细规划中 已作为“农贸市场建设用地”。将 E-01-11 地块作为 * 市江 北旧州 “新型农贸综合市场” 的场址， 对原红丰农贸综合市 场进行改扩建是完全可行的开发建设场址的最好选择。二、建设方案1、E-01-11 地块位于上江北红丰西路北侧8 号，居江北中心地块，总占地面积 16.7亩，规划总建筑面积：62680 m2, 属于农贸市场规划的地下室：18000 m,营业房8336 m,楼

16、上住宅 ;35100 m , 配套设计有公厕和污水处理的综合建设用 地。2 、该地块地形地貌是南高北低半面坡,高差较大,规划 设计主体建筑分别为 18 层、 23 层、 23 层的三栋商住楼,其中地面层，半地下层负一、二、三层及裙楼第一、二、三层为农贸综合市场管理服务区，形成一个集农副产品零售、批 发及管理、办公、服务、加工、仓储、配送等多种功能为一 体的现代化农贸综合市场。3、E-01-11 地块地形地貌呈南高北低单面坡， 高差较大。 四周城市主、次道路环绕，市政基础设施齐备。根据该地块 的形态特征、设计单位充分利用现状地形进行新型农贸综合 市场立体和平面的布置设计 （附 7：设计施工景观定

17、位图） 。4、地面沿地块周边两条城市主、次道路布置农贸综合市 场的临街商业铺面。地面层以上三四层设计为管理办公服务 用房，由上述楼层建筑围成农贸交易市场，分设蔬菜、水果、 家畜， 水产等各类专业市场及各服务区。 （附 8：改扩建后农贸综合 市场平面布景图）5、利用现状地形南北高差的单面坡布置设计成半地室和 地下室，分设农资、农业生产日用品等市场及服务区。6、地下室设置成品仓库、冷库及服务车、停车库等，以 利于农副产品的加工和储藏。 （附 9：地下室设计平面布景图）三、建筑防火设计本方案市场空间单层建筑高度为 4.6 米，消防安全按GB50261-96 要求进行设计。四、排水系统 （ 环保处理

18、）（1）室外排水采用雨污合流制,集中进入城市管网。（ 2）室内排水：所有排水采用雨水、污水分流制、其中 菜市场采用活动盖水沟单独排到专建的沉渣池处理后再排 出,粪便污水排出经化粪池处理后排至室外污水检查井,其 它污水直接排到室外城市管网。五、电气本农贸市场总安装容量约 500 千伏安,属三类用电负荷, 采用一路电源供电，选一台 10KV变压器可满足用电要求.六、防雷接地 本农贸市场属二级防雷建筑物,在屋顶沿墙设避雷带,利用柱内主筋做引下线,基础内钢筋做接地极,接地电阻R 10欧姆。七、抗震：根据中国地震强度区划,该场址地区地震基 本烈度为 8 度,建筑物按地震基本烈度 8 度设防。八、公厕：流

19、动人口按 120 人/ 小时设计, 建筑面积 150m2。第四章：农贸综合市场管理职能机构和人员编制、职能组织机构：为了更有效地发挥改扩建的新型农贸综合市场的设计功 能和提高农贸综合市场开发建设投资的经济效益，更好地发 挥农贸综合市场的经济和社会效益，有效地进行物流服务， *工程机械化有限责任公司规划建设农贸综合市场管理服务 设置专门的职能部门“和兴贸易服务部”简称： “物管 部”，对改扩建的新型农贸综合市场进行服务管理。其组织机构示意如下*工程机械化有限责任公司和兴贸易物管部项目部门经理物业工程财务市场安全管理部技术部行政部营销部保卫部这些部门在项目经理的具体领导下，进行下列管理工作。1、负

20、责对项目的策划及实施工作，加快市场的建设速度。2、负责对外的招聘，以及财务管理工作。有关单位履行 必要的法律手续等法律事务工作和办公室行政工作、安全保 卫工作。3、负责经营管理工作、制定经营所需物质的采购计划， 并组织实施，进行成本核算和成本控制。4、负责购置和维修固定资产设备的工作，负责能源的管 理工作。二、人员编制及来源和兴贸易物管部，人员编制 21 人。 * 工程机械化有限责 任公司代表二人（一人负责项目建设监督，一人负责财务监 督）项目部门经理 1 人项目财务与行政管理部门4人工程技术 部3人市场营销 部3人物业管理 部8人项目部门经理对“* 工程机械化有限责任公司”负 责 ，各 部

21、门 的 负 责 人 由 项 目 经 理 选 聘 ，报“ * 工 程 机 械 化有限责任公 司”董事长批准聘任，其余工作 人员面向 社会招聘，择优录用。第五章 投资估算与资金筹措、投资估算1 、包括改扩建农贸综合市场开发建设项目的用地E-01 -11地块占地面积11138 m （约16.7亩），出让土地现 属* 工程机械化有限责任公司,评估价为100万/亩,土地使用权总投资为 1670万元。2、改扩建农贸综合市场涉及到原红丰农贸综合市场旧建 筑的拆除。包括临街的 32 间营业用房和市场内的营业用房。 以及现存的经营摊位和经营者的简便库房、临时住房等,需 拆除的面积大约为 15346.85 平方米

22、,拆除费用（包括拆迁补 助等）按 600 元 / 平方米概算,需投入 921 万元。 （附件 19：拆 除房屋明细表）3、建设资金投入按规划和设计要求主要建筑物面积62680 m,其中作为新型农贸综合市场“商业用房8336平方米”,半地下室 18000 平方米的规模进行计算,建筑基础, 土建、普通装饰、水电、消防、电梯 （ 电动扶梯 ） 等预算每平 方米的工程造价预算为 1, 238元。建设投入概算为 7760万 元（1238元/平方米x 62680平方米）。4、* 市政府关于加强城区市场规划建设和管理的决定（ 宜府办发 200780 号文件） 对农贸综合市场建设项目实行收 费优惠扶持政策。该

23、项目申报规建工程规费 313285 元配套费 己由相关部门免收。5、农贸综合市场的流通设备及农产品贸工农一体化需要投入的设施及配套设备等。经初步测算需200万元。该部份投入可依据市政府关于加强城区市场规划建设和管理的决定（附1）对“现代化农产品市场流通设施及农产品贸工农一 体化设施建设”实行税收优惠扶持政策，新型农贸综合市场 建成后可申请优惠回收，暂不列入建设资金投入概算中6、不可预见费概算为 96万。7、根据*市政府关于加强城区市场规划建设和管理的决定：“取得国有土地使用权的农贸市场建设用地，其土 地公开出让的起始价依据土地取得成本从优确定。”E-01-11地块土地出让金费用*工程机械化有限

24、责任公司已全部完清，参考土地市场区域价格的评估价值，作为包括改扩建农 贸综合市场建设项目的自有资产投入。同时不考虑已免收的 建设工程规费，则包括改扩建新型农贸综合市场的整个建设 项目测算需要的建设资金计划投入为：10351万元。项目概算表序号工程或费用名称技术经济指标概算金额（万元）1土地使用权价值100万/亩X 16.7亩16702旧市场拆迁费用600 元/ m2X 15346 m29213项目前期工作费354勘察费（地勘）155施工图设计费11 元 / m2X 62680 m2686施工预算编制费建安工程费X 0.5%237招标服务费建安工程费X 0.3%138工程监理费309工程保险费建

25、安工程费X 1%4610建安工程费740 元/ mx 62680 m463811水、电、气消防186 元/ m2X 62680 m2116612排污管道2513排污处理池4214厕所815电梯（扶梯）8台25016道路、绿化8517市场配套，办公设备4018外装饰工程56019冻库设备6020财务费预算2000万贷款3年利息48021建设单位管理费等8022不可预见费9625预算总计10351二、资金筹措*工程机械化有限责任公司作为包括改扩建新型农贸综合市场建设项目的开发建设主体，开发资金的来源以自筹为主，暂缺部分，向银行申请贷款支持。建设投入资金采用下列方法进行解决：1、自筹现金部分：*工程

26、机械化有限责任公司在江北旧州组团B-01-02地块开发建设的“和兴花苑”商住楼营业 用房及非营业用房14550 m （在江北古塔大道），正进 行综合验收出售（出租），营业用房及非营业用房出售 出租的部分回收资金可使用2500万元作为改扩建农贸综合市场自筹资金投入。2、 改扩建农贸综合市场的地址用地属于*工程机械化有 限责任公司以出让方式取得土地使用权的商住用地， 出 让金及各种规费均已完清，该地块土地评估价 1670万 元，作为自有资本投入，不考虑建设资金投入。3、 对红丰农贸综合市场现有建筑的拆除，及旧市场内大棚 摊位，营业用房的拆迁安置测算的费用支出，预测费用为921万元，可作为旧市场业主

27、“ *工程机械化有限责 任公司”内部账务处理，暂不考虑建设资金投入。4、改扩建新型农贸综合市场建设资金需投入的暂缺部分，向银行申请三年期贷款 2000万元，预计偿还的本金和 利息为2480万元5、该项目按预计工期进度建设， 在投入建设预计540天（一 年半）后，可以进行预售（出租）许可，预计可前期回 收资金3300万元，作为偿还贷款和项目资金投入。红丰农贸综合市场改扩建资金筹措序号方案金额（万元）资金比例（）1自筹建设资金来源5091491、土地使用权价值16702、拆迁安置费用9213、现金25002向银行贷款2000193预售（出租）回收资金3300325动态预测总计10391100资金筹

28、措比例图示:32 /% 租售收入再投入自有资金19贷款第六章财务测算与评价一、经济效益分析改扩建农贸综合市场建设工期初步定为540天。在管理和资金保证的情况下，基本能按设计工期完成。1、新型农贸综合市场建成后，沿街商业营业用房和市场 内营业及办公服务用房为 8336平方米。区域：菜市、水果、 家畜、水产等各类摊位大致布置为400个左右。每个小时服务4位买主，每个摊位经营8小时/天计，该市场能接待12800 人/天。根据对E-01-11地块四邻现有营业房价格的调查，商业 营业房售价和租金如下表：*上江北门面价格调查表地 段售价租 金五粮液大道约 6500-7000 元/ m25-30 元/ m酒

29、都生活广场约 8500 元 / m235兀/ m?左右银龙附近（葡萄园）约6500元/ m20-26 元/ m中气天然气公司附近约6000元/ m左右20-23 元/ m恒发约5000元/ m （二楼）20 元/ m （二楼）恒发约2800元/ m （三、四楼）12元/ m （三、四楼）*学院约 6500-7000 元/ m20-30 元/ m沁禾商业广场约 8000-10000 元/ m红丰西路金宏小区约 7000-8000 元/ m红丰西路谐苑小区约 7000-7500 元/ m2、改扩建开发建设的新型农贸综合市场按期建成竣工出售（或出租）预期在 2010年，国家的经济预期会有很大的发展，

30、按乐观的期望预测，新型综合市场商业用房和摊位的租 售价格和成交比例均会有所上升，改扩建开发建设投资收益 按最优期望进行测算，即商业营业用房及各类摊位，全部出 售，商业营业用房均价为 8500元/ m,摊位使用权 40年4万 元/个，规建住房36344 m,预测均价为 2200元/ m,地下冻 库、车位出售预测收入 252万元，地下冻库、车位年出租预 测收入72万元，序号项目测算依据收入扣除支出（万元）（万元）1市场营业用房8500 元 / mx 8336 m70862各类摊位4万元/个X 400个16003地下冻库、车位出售3244住房销售收入2200 元 / mx 36344 m79965收

31、入总额170066各项税金17006X 6%10207销售管理费用17006 X 1%1708净销售收入158169总投资额1035010利润总额546611所得税(%)25136612税后利润4100根据以上测算，包括改扩建开发建设的新型农贸综合市场 内容的开发建设项目利润率为52.81%，净利润率为39.6%影响投资收益变动的因素有： 开发成本预算、市场营业房、 摊位、住宅等价格变化、成交率等。考虑上述变动因素的保 守测算，包括改扩建开发建设的新型农贸综合市场内容的开 发建设项目的投资收入不会低于5000万元，利润率不会低于48%净利润不会低于 3800万元，净利润率不会低于 36%二、保

32、证偿还银行贷款本金及利息 2480 万元的可行性进 行预测 方案一：1、营业房8336 m按30元/ m .月，全部出租计算，年收入：30元/ m .月X 8336 mX 12月=300万元 40年经营权租赁收入： 300 X 40= 12000万元 市场综合管理费用按收入 25%计算：约 3000万元。2、市场摊位 400 个全部出租，每个摊位面积占地六个平 方，根据 *及*周边多个市场调查，一个月租金价格在 150 元至 400 元之间，该市场综合估价每个摊位按 200 元/ 月计算年收入：200元/个.月X 400个X 12个月=96万元40 年租赁收入： 96X 40= 3840 万元

33、。 市场综合管理费用按收入 25%计算：约 960万元。3、冻库包括设备955 m全部出售，按均价3200元/ m计算销售收入：3200元/ m2X 955 m= 302.4万元 人工工资占收入 25%：约 75.6 万元。4、地下停车位 104个全部出租，租金每个按每月 150元 计算年收入：150元/个.月X 104个X 12个月=18.72万元40 年租赁收入： 18.72 X 40= 748.8 万元物业管理费用按收入 10%计算：约74.88万元。5、活动批发区约13000 m,每天交易10车货物约计100吨，场地物管收费按每吨15元/天计算年收入：15元/吨.天x 100吨x 30

34、天x 12月=54万元40年物管收费：54 x 40 = 2160万元方案一的收益概算表（按 40年出租收入概算）序号项目测算依据收入（万元）扣除支出（万元）1市场营业用房出租30元/ m2.月120002各类摊位出租200元/个.月38403地下冻库（房）全出售（3000元/ m）3024车库出租150元/个.月7495批发、零售进场物管费15元/吨.天21606收入总额190517各项税金19051 x 6%11438各项支出总计市场综合管理费用、人工工资、维修费等41119利润总额1379310所得税（）25344911税后利润10344方案二：1.商业用房按40年计算，市场营业房 83

35、36 m以部分出租和 出售计算，出租率 60%（ 5000 m）,出售率 40%（ 3336 m）,租金 30元/ m.月，销售均价 8500元/ m租金收入：30 元 / m.月 x 5000 mX 12 个月 x 40 年= 7200 万元销售收入：8500 元/ mX 3336 m= 2836 万元。收入共计：10036 万元2. 市场摊位出租率为 50%（200 个），租金 200元/个.月，出售摊位率为 50%（200个）,经多个市场调查,40年经营权每个能售 6 万元,该市场摊位以保守价格计算,每个 摊位按 4 万元一个出售计算租金收入：200元/个.月X 200个X 12个月X

36、40年= 1920 万元销售收入：4万元/个X 200个=800万元收入共计：10036 万元3. 市场配套冻库四个,所占面积（包括活动面积） 1945m,其中：海鲜冻库95 m,鲜肉冻库180 m,水果冻库270 m, 蔬菜类冻库410 m,共计955 m。根据市场调查，1天1 吨货物鲜冻收费价格 5 元 8 元/ 吨，冷冻容量 250 吨年收入：8元/吨.天X 250吨X 30天X 12个月=72万元40年收入：72 X 40 = 2880万元每天电量耗损：5.5千瓦X 24小时X 1.50元/度X 4台=792 元年电费支出：792元/天X 30天X 12个月=28.5万元；40年电费支

37、出：28.5 X 40= 1140万元冻库管理工人设置二人，每人每月工资 1500 元工人年工资支出：1500元/月.人X 2人X 12个月= 3.6 万元40 年工资支出： 3.6 X 40= 144 万元 设备维修投入按总收入的25%计算：约 720 万元4. 地下停车位 104 个，出租率为 50%（ 52 个），租金 150 元 / 个. 月，出售率 20%（ 21 个），销售均价 6 万元 / 个，预 留 30%的车位（ 31 个）作为物管的活动车位，临时车位收 费按 5 元/ 次， 2 次/ 天计算年租金收入：150元/个.月X 52个X 12个月= 9.36 万元40 年租金收入

38、： 9.36 X 40=374.4 万元出售收入：6万元/个X 21个=126万元临时车位年收费：5元/次X 2次/天.个X 31个X 30天X 12个月=11.16万元40年临时车位收费：11.16 X 40= 446.4 万元。方案二的收益概算表（按40年经营概算）序号项目测算依据收入（万元）扣除支出（万元）1市场营业用房出租率60%,出售率40%100362各类摊位出租率50%,出售率50%27203地下冻库（房）收费收入28804车库出租率50%,出售率20%,预留率30%9475收入总额165836各项税金16583 X 6%9957各项支出总计市场综合管理费 用、人工工资、维 修费

39、等20048利润总额135849所得税（）25339610税后利润10188根据以上两个方案的测算，无论是方案一或是方案二，对 改扩建建成后的新型农贸市场管理经营的净收益，按40年经营管理的平均净收益计算，每年经营管理的净收益在260万元左右，作为偿还银行 2480万元本金及利息贷款，在经营收 益上提供了有效的保障。三、社会效益分析新型农贸综合市场建成后可以形成一定的规模经营，估计年农贸商品交易额在 9800万元至12000万元之间，不仅可 为企业带来可观的经济效益，同时也会产生较大的社会效益。 除了加快城市规划建设的重要战略目标的实现外，预计至少 每年能解决1500人以上的就业岗位，为上岗的

40、员工及进城农 民工提供了有效的社会就业机会，给政府减轻再就业压力， 促进社会稳定。新型农贸综合市场的建设，有利于*江北片区的经济发展，加速农产品的流通领域市场体系，形成以调 整产业结构新的经济增长点，同时，对促进和带动翠屏区农 副产品的发展具有十分积极的作用。也大大方便周边大中型 企业的物资买卖流通。四、项目资金投入和资金回收的预算安排该项目开发建设从 2008年7月开始进行土建工程施工，到 2009 年 4 月，预算投资 4170 万元；2009 年 4 月进行旧市场的拆除，预算投入 1000 万元； 工程的土建施工建设预算投入 3500 万元； 工程后期的装饰，配套设施，设备安装，道路绿化

41、，消 防等各项投入预算 1700 万元；资金回收预算，第一期工程预计在 2009 年 4 月份取得 预售许可证，通过预售（租）预算回收资金 3500 万元，第二 期工程预计到 2010 年建成销售（租）预算回收资金 8600 万 元，项目资金投入和资金回收的预算是动态预算，对保证贷 款利息和本金的偿还都有充分的预算保障。第七章项目及开发企业的概况一、项目概况1、 项目名称：红丰农贸综合市场（暂定）2、项目性质：改扩建3、 建设承办单位：*工程机械化有限责任公司4、 项目负责人：*（*工程机械化有限责任公司法人代表）5、建设地点：*市上江北红丰西路 8号（编号：旧州组团E-01-11地块）6、项

42、目主要技术经济指标序号项目名称单 位指标1规划总用地3)111382总建筑面积3)636803农贸市场建设面积3)83364半地下车库3)180005公厕建筑面积3)1506住宅建筑面积3)363447建设投资（万元）103518建筑密度(%)249容积率(%)3.7810绿化率(%)3511停车位（辆）地面：12;地上：120二、开发企业的概况红丰农贸综合市场的业主是“*工程机械化有限责任公司”。红丰农贸综合市场所在地块（江北旧州组团E-01-11地块）性质为出让土地，土地使用权属“*工程机械化有限责任公司”所有。对红丰农贸综合市场进行改扩建是“*工程机械化有限责任公司”在 E-01-11地

43、块进行楼上高层商住楼开发建设 项目的重要内容，已经规划审批进行施工建设。“和兴贸易 物管部”将作为改扩建后的新型农贸综合市场的职能管理机 构，在“*工程机械化有限责任公司”的主导下进行管理经 营。红丰农贸综合市场改扩建项目开发和经营的企业法人主 体是“*工程机械化有限责任公司”。公司注册资本为2588万，2008年现有资产4900多万。公司在*市的经营已有13 年的历史，主要从事大型公路桥梁的土石方机械化施工，工 程机械及运输车辆修理，农贸综合市场，农业生态养殖，森 林公园风景旅游区等第三产业的经营服务管理，及相关房地 产项目的开发建设，属于“优秀民营企业”。年经营收入3840万元 ,净利润

44、785 万元 （附件 10：* 工程机械化有限责任公司简介,2006年、 2007年资产负债表和损益表）第八章 结论与建议、结论1 、项目建设符合 * 市城市总体规划“* 工程机械化有限责任公司”投资开发建设的“红丰 农贸综合市场”改扩建项目符合地方政府城市规划战略部署， 符合城乡一体化，加强和促进城市农贸市场开发建设的产业 政策。2、项目建设有利于推动翠屏区第三产业的发展，增加就 业具有良好的社会效益。3、* 工程机械化有限责任公司为项目法人，负责本项目 的策划、资金筹措、建设实施、生产经营和债务偿还等各项 工作。公司现有的资产状况良好，建设项目的自筹资金基本 到位，出让土地的各项费用已完清，规建申报费用按地方政 府的优惠扶持政策已作了免除，现场建设的各项条件完全具 备，正在施工的 18 层建筑主体工程进度正常，已完成了该工 程的三分之二工程量。国家未来两年宏观经济的发展逐渐趋 好，农贸综合市场的商业营业房和摊位的销售及价位具有较 好的前景。项目的财务分析结果表明，经济效益可行。建设 开发资金以自有资金为主，