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文档简介

1、附条件取得土地使用权增值税处理 所谓附条件取得土地使用权， 就是政府在 出让土地使用权时，附加了一定的条件，比 如配建保障房、代建公益项目等，也就是在 取得土地使用权时，按照出让方的要求无偿 配建保障房、公益设施等，完成这个所附条 件也是要花钱的，因此它们属于取得土地使 用权的成本组成，那么能否“扣额”或者“扣 税”呢? 附条件配建、代建的实质是取得土地支付 的代价，由于代价的收益方为政府，其实质 是开发企业土地出让金支付的一种方式，相 当于拿地的开发企业用应支付土地出让金 为政府完成了所附条件， 配建了保障房或代 建了公益设施（如公园、道路、桥梁），其 实是以开发产品或者是代建项目抵顶了部

2、分出让金。 如果上述分析成立，合理的做法是拿地开 发企业向政府或者政府指定的业主移交配 建保障房时，按照销售处理，开具发票计算 销项税金，作为政府应该按照相同的金额开 具土地出让金票据，开发企业据此在计算销 售额时扣减；代建公益设施的，视同销售建 筑服务，公益项目完成按销售处理，政府同 样的金额开具出让金票据，开发企业计算销 售额时抵减。 配建、代建移交后，政府并不出具任何的 票据，这就给开发企业造成了一定的麻烦。 般情况下，拿地开发企业均不作销售处 理，当然代建、配建过程中的进项税照常抵 扣，这样虽然在一定程度上降低了税收负 担，但是其所含的风险不可小觑，因为这种 无偿配建或者代建虽然是视同

3、销售的例外， 即“用于公益事业或者以社会公众为对象的 除外”，但是如前所述，这个无偿是以少交 地出让金为前提的， 此“无偿”非彼无偿， 实质是有偿转让，如果按照有偿转让，那就 要计算销项税，进项税可以抵扣，但是因没 有取得土地出让金的发票， 少减计算销项税 的土地价款就没有了， 相应的缴纳那一部分 10%的增值税。 假设甲开发公司与政府协商取得一块地， 公允的土地出让金为 1000 万元，经协商缴纳 出让金 700万元，代建一 300 万元的公园供 300 居民休闲， 此后开发企业如约建好公园移交 政府部门， 施工企业结算开来专用发票价款 270.27万元，税款 29.73 万元，价税合计 万元，房子也修好卖了。按目前做法，计算 销项税的销售额扣减 700 万元，建造过程外 购项目进项税全部扣除， 公园无偿移交属于 用于公益事业，不视同销售，这样的话对开 发公司而言并不多交税款，因为抵减销售 700 万元， 相当于抵扣进项税 69.37 万元，取 得专票抵扣进项税 29.73万元，合计 99.1

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