2021年不动产异议登记制度的司法适用(2)

1、不动产异议登记制度的司法适用(2) 不动产异议登记制度的司法适用 这两种方式各有利弊:第一种方式使得登记物权代替了实际权利，不动产物权的交易功能负担在登记权利之上，从而保持了登记物权的流通性;同时，在符合生效条件时，异议登记使得第三人不再受登记公信力的保护，从而也能恢复真实权利人的物权人地位。然而，这种结果是有限制的，即其只能发生于第三人从登记物权人处取得物权并没有转让的情况，比如，第三人丙从登记物权人乙处取得登记物权后，异议登记将导致丙不能确定取得该物权。但是，如果丙将该物权再行转让给丁，此行为构成无权处分，在符合登记公信力的情况下，丁能取得该物权，此时异议登记阻断登记公信力的效力就不能及于

2、丁，否则，就将导致整个交易链条的崩溃，登记的公示机能也将消于无形，此种情形导致真实权利人甲丧失物权，也使异议登记失去其功能和制度目标。故而，异议登记意在通过登记的公示性，向社会公众警示登记可能有错误的信息，但登记是否确属错误，尚需进一步考察。 事前防止的方式则通过禁止登记物权进入流通领域的做法来确保真实权利人的利益。这可以避免出现事后阻断方式的弊端，但不利于登记物权的流通，在交易效率方面有所欠缺。更为重要的是，异议登记的.提起以及作成，并不能确切地证明登记存在错误，也不能证明提起者就是真实权利人，在这种不确定的情况下，贸然限制或者禁止登记物权人的处分权，以禁止登记物权的流转和排除登记公信力，可

3、能会产生不利于登记物权人的后果。比如，恶意之甲并非真实权利人，其为了阻碍房屋所有权人乙出 _屋，就以该房屋真正所有权人的身份申请异议登记，从而限制乙对房屋的处分权，在此期间，房产市场 _大跌，致使乙遭受极大损失。乙为了弥补损失，就不得不经历耗时费力的诉讼，并承受甲可能 _力赔偿损失的后果。 显见，上述两种方式利弊互补。这二者只有适度结合，才能产生相对 _的结果: 1.我们要考虑异议登记与财产保全制度的协调，以落实财产保全的功能。我国民事诉讼法和仲裁法均规定，为了保护申请人的利益， _或者仲裁机关可以裁定被申请人不能处分自己的财产或者争议的标的物，这就是财产保全制度。在财产保全对象是不动产物权的

4、情况下，就必须将其处分权限制反映在登记册中，从而减少因裁定公示性不强而给第三人带来的交易风险。如何将财产保全落实于登记册之中，就涉及到相应的程序机制，而通过财产保全裁定与异议登记的衔接，即登记机关根据 _或者仲裁机关的裁定 _相应的异议登记，就可以解决这个问题，无需再另行设定程序。因为财产保全制度禁止义务人的财产处分权，其反映在异议登记中，就要求异议登记必须采用事前防止的方式。在这种情况下，如果财产保全裁定错误导致异议登记错误并给登记物权人造成损失的，则登记权利人得直接请求登记机关赔偿，以减少救济环节。 2.在未经登记权利人同意异议的情况下，为了防止申请人恶意滥用申请权，也为了保证登记权利人的

5、利益，应加重申请人的义务负担。这主要表现为:申请人应提供相应的 _，以增加申请人的责任感，保全登记权利人的利益;异议登记不能发生法律效力给登记权利人造成损害的，如果申请人提供的 _不足以弥补该损害时，申请人还应当承担相应的赔偿责任。 3.如果异议登记的申请由利害关系人和异议所涉及的登记权利人共同提起，登记机关据此 _的异议登记具有限制登记权利人处分权的效力，而且，该异议登记建立在意思自治和责任自负的基础之上，因异议登记错误给现行登记权利人造成损害的，申请人不承担赔偿责任，登记机关当然也不承担责任。 4.登记机关为了纠正登记错误，也有权 _异议登记。这属于依据职权作出的异议登记，具有高度的可信性

6、，此种异议登记错误给现行登记权利人造成损害的，登记机关应承担赔偿责任。 5.如果异议登记的作出，建立在利害关系人单方申请、登记权利人不同意异议登记、申请人又不提供 _的基础上，就应当采用事后阻断方式。此异议登记不得阻断现行登记权利的流通，这时，一旦真实权利人不能回复物权，就要自行承担这个风险。 与其他登记的效力相比，异议登记在法律效力上存在以 _面的限制: 1.推定力受到限制。登记作为不动产物权变动的公示方式，具有权利推定效力，这免除了登记权利人证明自己权利真实的责任。异议登记所保全的真实权利没有登记外观，也就没有推定力，这也导致异议登记本身没有推定力。 2.公信力受到限制。由于异议登记本身没有