三亚凤凰水城建设工程项目管理规划大纲

1、凤凰水城建设工程项目总承包管理规划大纲编制： 符永坚二六年九月二十八日目录1.叙述42.项目概述53.项目的目标分拆和论证.64.项目管理组织85.项目采购和合同管理126.项目投资控制的方法和手段.137.项目进度控制的方法和手段.158.项目质量控制的方法和手段.179.安全、健康与环境管理的策略.1910、 信息管理的方法和手段2111、 技术路线和关键技术的分拆2212、 项目设计过程的管理2313、 项目施工过程的管理2514、 项目风险管理的策略26一、叙述本建设工程项目管理规划是以凤凰水城建设工程项目总承包管理为基础进行设计的，凤凰水城为凤凰水城建设工程项目总承包方。 凤凰水城建

2、设工程项目总承包管理是指对凤凰水城建设工程项目实施阶段的项目总承包管理，它包括项目的设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段、和保修阶段；其项目管理的核心任务是对凤凰水城建设工程项目进行目标控制。凤凰水城建设工程项目的目标控制包括水城建设工程项目的投资目标、进度目标和质量目标。凤凰水城建设工程项目管理主要为项目的实施阶段，它所涉及的工程容复杂，参与工程项目实施的单位较多其各自的工作性质、任务分工和利益不同，因此其项目管理的类型也不同；凤凰水城建设工程项目管理规划工作主要是服务于凤凰水城建设工程项目的整体利益，也是服务于凤凰水城的利益，项目管理规划大纲是指引凤凰水城项目目标得以实现的根本保证。二、项目

3、概述2凤凰水城位于省市金鸡岭西侧河两岸，占地约 2500 亩，建设项目建筑面积约 160 万 M。凤凰水城水系组成主要由原有两支小河在水城中部汇集形成河并贯穿整个水城，水城总体地势偏低，相对于周边市政道路标高差约 46 米。河流水位流量及水量变化均呈现丰、枯交替的周期性变化，径流丰枯相差悬殊，枯水期流量极小，上游常有断流现象，年平均流量31.1 米, 低潮时大部地段水位深不4.35 m /s 涨落潮水位差约足 0.6 米。在凤凰水城总体详细规划中水城的开发与建设工程项目拟为分期进行实施，整体规划贯彻 “统一规划，分期建设、滚动发展”的原则，凤凰水城一期建设工程占地约320 亩，项目位于水城整体

4、地块的北面，东临金鸡岭路及地块中心市政规划路，项目计划开发的有商业街、会所、洋房、联排小高层，建筑面积约20万。该期建设项目标准较高，建设项目主要体现了整个片区建设风格，对后期的开发建设起着一定的示影响，故一期的工程建设定义为建设工程示起动区。二期建设项目位于金鸡岭路和中部规划道路之间，河以北一环路以南的围合区域，二期建设工程是在一期的基础上强化了度假功能，综合商业等服务功能，建筑面积约 40 万。三期建设项目位于河、金鸡岭路、解放路和中部规划道路的围合区域，同时河边至解放路规划道路以及河道整治工程纳入三期建设围。四期建设项目位于河以南，规划路以西片区，建设项目有温泉度假中心及泛酒店式公寓。五

5、期建设项目位于片区北侧，建设项目有高尚居住别墅公寓。凤凰水城自然环境优越，现状建设情况简单，规划定位较高，凤凰水城为水城项目开发主体，凤凰水城为凤凰水城建设工程项目的总承包方。三、项目的目标分拆和论证凤凰水城建设工程项目目标分析包括建设项目的投资目标、进度目标和质量目标分拆；凤凰水城建设工程项目的投资目标贯穿着项目实施阶段的全过程，它包括项目的投资目标，进度目标和质量目标，其中投资目标指的是凤凰水城的总投资目标，本文所指的是凤凰水城的首期示区的总投资目标，进度目标指的是凤凰水城的首期示区的总工期进度目标，质量目标指的是凤凰水城的首期示区总体质量目标；凤凰水城首期示区的总投资是以满足于凤凰水城在

6、凤凰水城首期示区项目投资需要为目标的，它以凤凰水城总体项目投资目标为基础进行确定的，凤凰水城总体项目投资目标是以凤凰水城项目投资可行性研究报告、凤凰水城总体项目详细规划书确定的，它是通过凤凰水城总体项目管理规划的投资目标控制和有效的项目管理手段来实现的；凤凰水城建设工程项目总进度目标指的是整个项目的进度目标，它是在凤凰水城项目决策阶段项目定义时确定的。凤凰水城首期示区建设工程项目总进度规划为凤凰水城建设工程项目总进度目标的组成部分，是凤凰水城建设工程项目总进度目标的阶段性进度目标。它可以设为项目总工期目标和里程碑进度目标，在凤凰水城首期示区建设工程项目进度目标管理中，其里程碑进度目标最为重要，

7、它直接反映着凤凰水城工程项目的形象进度目标，它是以凤凰水城工程项目的利益需要而设立的，并通过凤凰水城首期示区项目管理规划的投资目标控制和有效的项目管理手段来实现。由于凤凰水城首期示区总工期进度目标的实现与投资成本之间存在着对立和统一关系，加快工程进度可能会增加施工成本，过度的缩短工期可能会影响工程质量；因此，保证项目总工期进度目标应是建立在保证工程质量的基础上，同时必须考虑到投资成本增加的影响，但上述矛盾的一面也是可以通过加强项目管理手段得以实现的；凤凰水城工程项目质量目标是面向凤凰水城工程项目而设立的项目质量目标，凤凰水城首期示区的质量目标和凤凰水城的总体质量目标一致。凤凰水城工程项目质量目

8、标以满足于项目的技术规和相关的技术标准规定，以及满足于业主对于项目相应的质量要求而设立。影响凤凰水城工程项目质量目标实现有：工程项目质量活动的主体中人的意识和质量能力、建设项目的决策因素、建设工程项目勘察因素、建筑材料及建筑构配件用品的质量因素、工程项目施工的技术方案和施工组织方案、工程项目的施工环境因素等。工程项目质量目标可以通过加强工程项目质量管理和采用必要的、可行的项目管理措施来实现。在凤凰水城工程项目质量管理活动中可以采用， 。四、项目管理组织凤凰水城项目管理组织是为了保证凤凰水城工程建设项目目标控制而设立的必要的组织管理体系，它以满足凤凰水城工程建设项目需要为目的，它建立在凤凰水城公

9、司管理体制的基础上，并根据凤凰水城工程建设项目的特点和工程概况而设置的，凤凰水城工程项目实施阶段的项目管理组织可以按以下两种项目管理模式进行设立：一是以凤凰水城为总承包方，对项目建设的设计、施工、监理工程项目实行分包和管理；二是项目建设的设计、施工、监理工程项目实行三位一体的自行管理模式；在线性项目管理组织结构中，项目实行三位一体的自行管理模式时，其设立的项目管理组织机构为项目经理部。凤凰水城项目经理部对凤凰水城工程建设项目进行全面管理，项目经理部设项目经理部经理一人，项目经理部付经理一人；下设总工程师办公室、工程建设监理公司、土建工程公司A、土建工程公司 B、市政工程公司、水电工程公司、绿化

10、工程公司、总工办公室下设工程设计室、招投标办公室、成本审计处等；在项目实行对外分包管理模式时，其设立的项目管理组织机构为项目部式管理组织机构。项目部隶属公司工程付总的直接领导并对凤凰水城工程建设项目进行全面管理，项目部设项目经理一人、项目付经理一人、总工程师一人、下属工程管理专业人员有建筑工程师二人，结构工程师一人，水电工程师一人，市政工程师一人，绿化工程师一人，造价工程师二人。其项目施工组织结构图分为：凤凰水城项目管理组织结构图、三位一体模式项目施工管理组织结构图、凤凰水城项目经理部组织结构图、项目部式项目施工管理组织结构图。凤凰水城公司项目管理组织结构图公司总裁总经理工程付总 /业主代表项

11、目付总经理项物营策综计行目业销划合财政部部部部部部部经经经经经总总理理理理理监监三位一体模式项目管理组织结构图公司总裁 /总经理工程付总 /项目经理部总经理总工程师建土土市水绿成招工设建建政电化本标程监工工工安公审投设理程程程装司计标计公公公公公公处办分司司司司司司经经院经经经经经经理理主理理理理理理任项目经理部组织结构图项目经理部经理项目经理部付经理总工程师监土土水市绿物物成招工理建建电政化资资本标程工工工工工工部采审投设程程程程程程采购计标计公公公公公公购处处办分司司司司司司处经经经院经经经经经经经理理理主理理理理理理理任项目部组织结构图项目部经理项目部付经理总工程师建土水市绿物审招工建电

12、政化资计投程筑工工工工工采工标设程程程程程购程工计师师师师师师程工师程师四、项目采购和合同管理工程项目采购模式可分为工程项目管理的委托模式、工程项目设计任务的委托模式、工程项目施工任务的委托模式、工程项目设计任务和工程项目施工任务的综合委托模式、工程物资采购模式。根据凤凰水城的工程概况与凤凰水城公司的运行模式，凤凰水城工程实施阶段宜采用工程项目设计任务和工程项目施工任务的综合委托模式进行管理，其原因是凤凰水城工程项目规模较大，项目开发周期较长，如果采用较为先进与合理的项目管理模式，既能节约投资，又能保证工程质量和工期，也是项目投资回报的根本保障；根据凤凰水城的工程概况，为降低建筑设计成本，凤凰

13、水城工程项目设计可采用多种委托方式进行建筑项目设计，平行委托方案是凤凰水城工程项目设计的主要发包方式，挂靠自行设计不失为一种可行手段。根据凤凰水城的工程概况，凤凰水城工程项目施工任务的委托模式宜采用平行委托工程分包方案，也可以采用工程包工不包料的管理模式，当然采用自行组织施工也是目前地区的一种流行模式，工程物资采购一般可采用公开招标采购和议标合同采购为主的模式；项目合同管理的目的是利用建设项目合同的正当手段防合同风险，以维护自身的正当利益，并获取尽可能多的利润，凤凰水城建设项目的合同管理是指建设工程合同订立后对合同实施阶段的合同管理，合同管理的容包括：建设工程合同分拆，建设工程合同交底，建设工

14、程合同实施的控制，建设工程合同档案管理。建设工程合同分拆在于理解建设工程合同中复杂的合同条文的容和法律涵义；理顺工程总包合同和工程分包合同之间错综复杂的合同关系，以及合同文件和工程活动中存在的衔接关系；及时审查和发现合同中存在的明确和不明确的经济和技术风险。建设工程合同交底是将建设工程合同和建设工程合同分拆的资料向各层次的合同管理者进行合同条例和合同责任交底使以责任到人，工程合同交底的容有：合同管理人员向项目经理部管理人员及其相关人员对合同的主要容做出解释和说明；组织和协调合同各方共同执行合同，检查合同的执行情况并在合同执行过程中存在的合同理解争议做出解释。建设工程合同实施的控制通过对合同实施

15、过程中的情况做出分拆，找出合同实际偏差，以供项目管理部及时掌握合同的偏差情况，并做出合理的判断，使其能及时采取措施进行纠偏，以达到合理的合同管理目标；建设工程合同档案管理包括合同资料的收集、资料整理、资料归档和资料的使用。工程资料包括合同文本、招标文件、投标文件、图纸、技术规，合同分拆资料，发包人的各种指令、签证、信函、会议纪要、各类补充协议等；在凤凰水城项目合同管理的关系中，合同的管理是互相的，其合同结构图如下：业主设项目总承包方供承货包计承方单包位方承承承承承承承包包包包包包包方方方方方方方五、项目投资控制的方法和手段凤凰水城项目投资控制是项目实施的全过程控制，它包括水城项目的设计过程的投

16、资控制，施工过程的投资控制，其中为前者的投资控制最为重要。项目投资的目标以求合理的投入和最优的产出，项目投资的目标可以通过编制项目投资规划、工程概算和气预算来确定，目标必须经过目标分解、分拆和论证以确定目标实现的可能性。为保证凤凰水城项目投资控制的目标，项目投资控制可以通过工程合同价与工程概算的比较；工程合同价与工程预算的比较；工程款支付与工程概算的比较；工程款支付与工程预算的比较；工程款支付与工程合同价的比较；工程决算与工程概算、与工程预算、与工程合同价的比较；以取得到在工程实施过程中投资的计划值和实际值的误差，对凤凰水城项目投资控制的目标进行纠偏和控制。投资控制的纠偏措施可以包括调整组织结

17、构、任务分工表、管理职能分工、工作流程、设计限额、调整投资控制方法等手段进行，严格工程项目管理制度和项目施工工程变更管理制度、工程项目竣工验收制度和工程项目竣工结算制度。项目施工工程变更流程图施工单位提出工程变更监理工程师审查 /总监审核业主审查 /审核监理工程师评估费用和工期业主审核和认可总监、施工单位协调费用和工期业主批准确认总监审签发工程变更书业主施工单位监理单位六、项目进度控制的方法和手段凤凰水城项目进度控制是在项目实施的过程中，由浅到深，由粗到细的不同时期的进度控制进程，它包括水城项目的总进度纲要、总进度规划、总进度计划、各子系统和各子项目的进度计划等。由于凤凰水城工程项目规模较大，

18、项目容较复杂，施工工期较长，因此，根据凤凰水城的工程概况和工程项目的特点，凤凰水城的工程项目的进度控制可由总进度规划的里程碑事件为进度目标值，在此基础上以各子系统细化的进度目标值作为进度的计划值。为保证凤凰水城项目进度控制的目标，可以根据进度的动态实际值进行进度纠偏，进度控制的纠偏措施可以包括调整组织结构、任务分工表、管理职能分工、工作流程、调整进度控制的方法和手段，改变施工管理和强化施工合同管理，可以考虑改变施工方法或改变施工机具和及时解决工程款支付等。七、项目质量控制的方法和手段凤凰水城项目质量控制目标是在项目实施的过程中，是依据凤凰水城项目建设意图通过项目策划和项目决策提出的，其质量目标

19、是以满足凤凰水城建设项目明确和隐含需要的特性；凤凰水城项目质量控制是凤凰水城工程项目总承包的质量控制，它包括对勘察设计、招标投标、土建施工、水电安装、竣工验收的各阶段的全过程质量控制，工程分包商的质量控制是建立在总承包商项目质量控制的基础上，工程分包商的施工质量计划是总承包商施工质量计划的组成部份，接受凤凰水城工程项目质量控制规划大纲的约束和指导，其控制的目的是满足凤凰水城建设项目质量目标的要求；凤凰水城建设项目应该建立完整的质量控制体系和有效的质量管理机制，设立专门的质量管理监督机构或委托专门的工程监理公司进行质量管理。在凤凰水城建设项目施工质量控制过程中，工程分包商为质量自控的主体，凤凰水

20、城工程监理公司为质量监控的主体，自控主体和监控主体在工程项目实施全过程中相互依存，各司其职，共建项目的施工质量体系，其影响凤凰水城建设项目质量的主要因素有：凤凰水城项目总体规划以及总体详细规划方案；工程项目的施工和监理单位的选择以及工程项目的施工方案；建设工程项目的勘察设计因素；建筑材料和工程项目的施工环境。 凤凰水城建设项目质量控制方法可采用 PDCA动态循环原理进行管理， 即在计划的实施过程中不断地进行检查和处置，可以根据质量的动态实际值进行质量纠偏。八、安全、健康与环境管理的策略项目安全、健康与环境管理的目的是保护产品生产者和使用者的健康与安全。由于凤凰水城建筑产品具有产品多样性和固定性

21、以及生产的流动性和建筑场所外部环境的复杂性， 使得凤凰水城的建设项目安全、健康与环境的管理工作变得更加严肃和重要。因此，项目的总承包单位和每一个分包单位都应持有安全监督单位颁发的施工企业安全资格审查认可证书参与施工和管理，必须建立行之有效的职和环境保护制度和必须的职和环境管理。安全、健康与环境管理的控制程序确定项目安全目标编制项目安全技术措施计划项目安全技术措施计划实施安 全安 全安 全安 全安 全安 全安 全伤 亡生 产生 产管 理生 产技 术技 术检 查事 故责 任保证要 点培 训措 施要 求处 理制体系项目安全技术措施计划验证持续改进项目完成止九、信息管理的方法和手段凤凰水城项目的信息管

22、理主要是对项目建设各方信息的收集和管理，其信息管理的目的是通过有效的项目信息传输的组织和控制为项目的建设和增值服务，其项目管理信息系统的功能是：投资控制、进度控制和合同管理。凤凰水城项目的信息管理可以充分利用互联网和公司局域网的电子传输平台优势，对凤凰水城项目建设的信息进行信息化管理，其意义有：实现项目管理数据的集中存储，有利于项目管理数据的检索和查询，能有效地提高项目管理数据的效率，以确保项目管理数据处理的准确性，可以方便地形成各种项目管理需求的各类报表。凤凰水城项目管理数据的方法有：建立项目信息管理机构、项目信息管理任务分工表，信息管理职能分工表，利用凤凰水城信息网络平台进行项目信息收集，

23、进行项目信息分类，项目信息编码，建立工程档案制度，信息管理的制度。十一、技术路线和关键技术的分拆由于凤凰水城总体项目工程规模过大，工程目标控制项目多，控制容复杂。所以本章所述的技术路线和关键技术的分拆，是以凤凰水城建设工程项目的里程碑工作进行控制的，其中凤凰水城首期示区工程项目管理进度网络图如下：其中加粗箭头所经过的技术路线为进度管理的关键技术路线， 它的连续时间将直接影响项目管理的进度工期，当然也可以通过调整管理措施、经济措施来调整进度工期。首期示区工程项目管理进度网络图1详细规划2规划报建3征地525周周周151515地质勘察4 2设计招标7186周周基础钻勘610周土方回填周施工图设计周

24、临时设施5 周临时道路4 周8施工招投标5 周9施工用电施工合同征订4周105施工用水施工报建工程施工阶段114周612周6013周水城示区施工阶段单体进度控制网络图1图纸会审2场地平整3基础工程5主体结构1周周周周1530临时建筑4基础预埋7墙体结构8外墙装饰10门窗工程3周周周周5周22010临时道路6管线予埋9室装饰12涂料工程14室外工程2周周周周周151255管道安装11设备安装13器具安装15绿化工程end8周周周周856十二、项目设计过程的管理凤凰水城项目设计方作为总承包方的参与方，其设计方的项目管理服务于凤凰水城项目建设的总体利益，凤凰水城项目设计过程的管理主要是指项目经理部对

25、设计方的项目设计过程进行监督和管理；在项目的设计过程中，进行项目设计过程的监督和管理主要容有：设计项目进度管理；设计项目质量管理。项目管理的依据是凤凰水城项目设计合同书、设计任务委托书、相关法规、技术规。凤凰水城项目设计过程的质量管理可以通过加强项目质量管理来控制项目设计产品质量，以达到项目设计阶段的质量控制目标。一般地可以采用设计方案的设计招标竞赛，优选勘察设计单位，对各阶段的设计深度进行控制，按法规要求对设计文件进行审批，以保证各阶段的设计符合项目策划阶段提出来的质量要求。提交的图纸能满足施工要求，工程造价符合投资计划要求，设计产品能满足合同规定的生产工期。在凤凰水城项目设计管理过程中，根

26、据地区建筑设计市场基本市场化的现状，为降低建筑项目设计的成本，项目设计亦可采用多种方式对项目设计进行委托生产，其委托方式有：项目设计总承包、设计分包、部份发包、挂靠自行设计，项目设计发包的方式一般以平行委托方式为上；根据地区建筑设计市场的自行设计挂靠通俗做法，建筑设计事务也可由建筑设计工作室（或设计人员）完成，然后在注册审图盖章出图；如果凤凰水城能组成建筑设计工作室或建筑设计分院，则也可以参照上述方法完成凤凰水城项目的部份设计任务；当然，如此做法不主，但可证明凤凰水城项目设计工作的实施方式是可以灵活选择的，灵活的设计实施方案对减少项目的设计费用具有一定的经济意义。项目设计产品标准的控制是凤凰水城项目投资控制的主要手段，项目设计产品标准的高低将直接影响项目投资成本高低，设计深度一般以满足于项目生产的需要，一般说来设计的深度越深设计的成本会越高。十三、项目施工过程的管理凤凰水城工程项目施工过程的管理主要是指在项目的实施过程中，对项目目标在实施过程进行控制和管理，项目施工过程管理的目的是确保凤凰水城项目建设目标的实现。项目施工过程的管理目标包括投资目标、质