苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议

1、B-27地块定位建议地块定位建议 整体思路 土地属性分析 太湖区域市场分析 选择细分市场 畅销产品可借鉴 因素分析 寻找市场机会点 产品建议 大苏州山水区同类项目分 析 本项目客户定位 及关注点 项目定位 总结规律 客户关注要素 SWOT分析 感知图分析 PART ONE 土地属性分析土地属性分析 地块信息 面积面积 用途用途 出让年出让年 限限 规划指标要求规划指标要求 平方米平方米容积率容积率 建筑密建筑密 度度 绿地率绿地率 37344.8 产权式酒 店 40年2.525%35% 建筑高度建筑高度36-50米建筑层数建筑层数不要求 出入口方出入口方 位位 东北侧建筑风格及色彩建筑风格及色

2、彩 现代、简洁并蕴含地方特 点，色彩素雅 高密度公寓地块 配套资源状况 太湖生态湿地公园 太湖新天地餐饮娱乐中心五星级太湖高尔夫酒店高尔夫球场别墅区 本地块 太湖水星游艇俱乐部 苏州、上海 渔洋山脉 太湖水域 太湖明珠度假村 土地属性分析 交通属性： 12小时车程可至苏州、上海、浙江等经济发达地区； 功能属性： 亲民生活配套稀缺，高档休闲娱乐设施齐全，由本发展商建造的高尔夫球场支撑本项 目的高端定位； 人文属性： 光福、胥口、东西山等吴越文化源远流长； 财务属性： 目前所拍商业类地块楼面地价达到5860元/平米，未来预期售价超过一万元，以中高档 次产品为主； 发展商属性： 已成功建设高尔夫球场

3、及高端高尔夫度假别墅，为本项目的高端定位树立了高起点； 区域规划属性： 大苏州控制性发展向西，土地越显稀缺，土地价值提升，为未来三级市场购买者预留 价值空间。 土地属性结论 一块从属于经济发达地区稀缺自然生态湖区一块从属于经济发达地区稀缺自然生态湖区 具有度假功能支撑的高密度公寓地块具有度假功能支撑的高密度公寓地块 细分市场定位 12小时车程可达的周边城市范围； 经济发达地区自然湖区中的度假为主题的公寓项目； 本案所在太湖区域为主要分析对象。 PART TWO 太湖区域市场分析 宏观环境 以农林牧渔业、旅游服 务业为主要产业； 以“度假、休闲、观光、 游览、康复、运动、娱 乐”为主要内容 ；

4、户籍人口11.4万，主要 服务于第三产业。 宏观经济呈快速发展形势宏观经济呈快速发展形势 旅游业发展 借助自然山水资源及丰盛的物产，打造成为以 “太湖山水、古吴文化、桥岛风光、田园野趣、 美食度假、游乐世界”为特色的国家级度假、 游乐中心； 旅游收入大幅增长，成为太湖区域的支柱产业； 旅游人数大幅增加，私家车出游成为出游方式 主流 以生态自然为特色的旅游产业迅猛发展，私家车出游度假成为主要消费力 太湖船餐 人文古迹 高档娱 乐休闲 配套 高档 娱乐 文物古 迹 餐饮 酒店 特色餐饮 农家乐 乡村田园 俱乐部餐饮 酒店 餐饮 酒店 生态 公园 名品购物 水上运动 度假村 购物街 拓展训练基地 旅

5、游商业配套设施 湿 地 公 园 全力发展以休闲度假、商务会议、文 化旅游、生态旅游、观光旅游、宗教 旅游、保健疗养、山地运动、水上运 动与游乐等为主题的旅游产业； 商业发展尚不完善，中高档住宿地点、 体现当地特色的晚间娱乐项目比较缺乏， 难吸引旅游人群长时间逗留 政策发展方向 苏州市乡村旅游发展总体规划中指出：苏州的乡村游可按三大乡村旅游带进行发 展,即西部环太湖、中部湖荡、北部沿江三大乡村旅游带让游客们能在苏州乡村实现真 正的“绿色度假” ； 其中:西部环太湖生态文化休闲乡村旅游带,以苏州太湖国家旅游度假区为中心, 联合苏州新区、吴中区、吴江市沿太湖地带,在严格保护太湖水质和生态环境的基础上

6、, 大力发展滨湖湿地观光、太湖文化体验、乡村休闲度假等产品； 年，中国特有的“黄金周”长假制度可能取消，取而代之的是，国家强制实 行带薪年假，增加传统节日为法定假日； 带薪休假将写入劳动法，一年天为固定带薪休假期，每工作一年增加一天，最多为 天 从政府到地方都在鼓励大范围普及民众的度假生活从政府到地方都在鼓励大范围普及民众的度假生活 房地产供销状况 联排别墅及度假公寓产品的供应量逐年增加， 太湖地区产品种类逐渐丰富 土地供应状况 土地供应状况 土地供应逐年增长，低密度土地供应受到限制，中高密度地块大幅增长 各大湖区宏观情况比较 湖区湖区太湖太湖淀山湖淀山湖阳澄湖阳澄湖千岛湖千岛湖 水域面积水域

7、面积 （平方公里）（平方公里） 145962119573 开发时间开发时间1992197919951995 旅游人次旅游人次 （万人）（万人） 520.96248450119.7 旅游收入旅游收入 （亿元）（亿元） 43.111.534.710.5 配套建设状况配套建设状况 太湖明珠乐园、桥岛 公园、叶山岛俱乐部、 新世纪俱乐部、蒯鲁 班园等旅游项目及太 湖明珠酒店、垂钓中 心、水殿风来茶酒楼、 夏威夷泳场、涵村坞 度假村、贵都度假村、 水星海事游艇俱乐部， 文化论坛、体育公园、 太湖水底世界 大观园游览区，国际高尔 夫球乡村俱乐部、多功能 的水上运动场，上海市青 少年野营基地；不少度假 村及

8、宾馆、福克游艇俱乐 部、餐厅、疗养院、钓鱼 场等旅游景点和服务、娱 乐场所。 大上海高尔夫俱乐部、 阳澄湖水上风情园、彩 弹射击中心、垂钓中心， 威尼斯度假村等 临湖公园、自然游泳场、 狩猎场、千岛湖假日饭店、 游艇俱乐部、温馨岛、祥 狮保龄球俱乐部、千岛湖 海外海大酒店、千岛湖阳 光大酒店 、住伯爵号游轮 等 不管是自然条件还是旅游业发展，太湖都具有绝对优势 各大湖区房地产发展比较 太湖太湖阳澄湖东阳澄湖东淀山湖淀山湖千岛湖千岛湖 供应面积（万方）供应面积（万方）26.632.643.938.7 销售面积（万方）销售面积（万方）20.912.319.521.5 销售比销售比78.6%37.7

9、%44.4%55.6% 太湖房地产市场还存在很大的需求空间 区域市场分析结论 太湖已具备了打造长三角地区短线生态太湖已具备了打造长三角地区短线生态 度假游的品牌优势与配套支撑度假游的品牌优势与配套支撑 环太湖地区综合度假产品分布示意图（2007年） 托斯卡纳 太湖水云间 星城铭座 西山假日湾 洞庭明月湾 别墅、酒店、公 寓综合 中信太湖城 太湖温泉1858 酒店公寓 基本信息 板块板块项目名称项目名称 建筑建筑 面积面积 容积容积 率率 项目定位项目定位社区规划社区规划建筑风格建筑风格核心卖点核心卖点 胥口 星城铭座6.30.98 镇区度假投资性公 寓产品 规划酒店式公寓、 中央泰式园林、中

10、心商业等 现代简约 太湖概念、低总价、 复式户型 太湖水云间102 镇区度假养老型综 合社区 多层、小高层公寓、 叠加联排别墅、水 云间酒店 现代简约太湖概念、低总价 太湖 核心 区 太湖温泉 1858 13 0.3- 1.25 苏州乃至长三角地 区第一个真正意义 上的综合性纯度假 休闲社区 5星级休闲度假酒 店，中式温泉庭院 联排、三星级产权 式酒店、叠加别墅； 高级别墅区和水上 运动项目。 中式江南水乡特色 温泉直接入户、综 合型纯度假社区 中信太湖城681.2 全国甚至全世界高 级别的文化交流和 旅游度假胜地 整体规划包括文化 论坛、大型会议中 心、五星级宾馆、 酒店式公寓组团、 别墅组

11、团、住宅社 区等； 苏州园林精华融合 现代中式建筑风格 文化论坛、高级别 度假胜地 西山 洞庭明月湾1.61.25镇区综合度假社区 由外及内分别排布 商铺、公寓、别墅 苏式田园风格 自然田园生态环境、 低总价 西山假日湾0.80.5镇区度假公寓产品 多层公寓、集中中 式园林、会所 现代简约 自然田园生态环境、 低总价 东山托斯卡纳12.21.2湖景度假养生社区 休闲会所，景观走 廊 、多层公寓、 联排别墅 西班牙 太湖景观、低总价、 养生 规律结论 l主要集中在太湖周边镇区，规模较小，以低密度住宅区为主； l依托周边镇区的配套资源，以生态自然环境、便利生活配套打造休闲养生社区； l社区规划主要

12、以公寓、别墅、配套商业为主要产品，公寓产品作为提升容积率的别墅社区中的附属 产品； l以现代简约为主要风格特征； l由于缺乏优越的自然景观条件和高档商业配套，难以打造高档的休闲度假养生社区，只能通过太湖 概念、低总价来吸引消费力有限的人群； l2007年太湖核心区出现了大规模综合社区，以中低密度为主； l利用绝佳景观和高档休闲配套，打造定位于长三角乃至全国的高级别度假社区； l酒店、商业街、温泉、别墅、公寓等产品种类丰富多样； l以体现苏州江南特色的风格为主； l以温泉、文化论坛等独特新颖的卖点吸引高档次度假人群。 太湖镇区以初级度假和低级养生社区为主，太湖核心区出现高档综合度假社区 托斯卡纳

13、西山假日湾洞庭明月湾 中信太湖城 太湖温泉 1858 太湖水云天星城铭座 XX XXX 度假公寓 项目名项目名 称称 供应量供应量上市时间上市时间售价售价 建筑类建筑类 型型 酒店设施酒店设施户型排布户型排布 户型面户型面 积积 配比配比 户型设户型设 计计 装修标准装修标准 太湖温 泉1858 投资型酒 店式公寓 224 2008年底 1万以 上 多层 五星级酒店 配套、四星 级酒店管理 酒店式布 局 55标房100% 酒店标房 设计 类似酒店， 全标全配， 装修标准未 定 中信太 湖城 度假型酒 店式公寓 240 2008上半 年 1万以 上 高层 超五星级酒 店配套、四 星级酒店管 理

14、L型排布， 全南户型， 两梯78 户 70-80一 房 70% 不详 精装全配、 拎包入住、 装修标准 3000左右 100两房 30% 结论规律 主要的公寓产品都将于08年上市，总供应量约在500套； 以多层、高层为主要产品类型； 两梯多户，中信太湖城户型排布既考虑景观、又考虑朝向、 采光等，值得借鉴； 均有五星级酒店的配套，公寓基本都有四星级酒店的设施 及管理标准 目前酒店公寓标房、一房、两房均有供应，一房成为酒店 式公寓的主力产品； 装修标准实现全装全配，拎包入住，满足业主的度假享受。 商业休闲设施 项目名称项目名称商业娱乐设施商业娱乐设施建面建面建面占比建面占比 太湖温泉1858 水上

15、运动俱乐部、商业 水街、主题娱乐中心、 五星级温泉会所 78006% 中信太湖城 商务办公区、文化论坛、 论坛广场、白金五星级 酒店、商业水街、文化 水街 600007.9% 规律结论 商业娱乐设施是度假社区的重点，其定位将 直接决定社区的档次和后期住宅类产品的销 售； 除了酒店、会所、商业街等必备的商业元素 外，水上运动、主题公园等提升品牌档次、 形成差异化的元素也相继出现； 占社区比例在78%左右； 客户群 项目名称项目名称客户定位客户定位消费价值观消费价值观生活方式生活方式职业特征职业特征年龄家庭特征年龄家庭特征 太湖温泉 1858 定居于苏州、上海 的事业有成的社会 金领人士、企业私

16、营业主及公司股东 等； 有钱追求有品质的生 活，易被优雅的建筑、 有内涵的文化、高品 质的环境所打动。对 单价敏感度低，对总 价略有敏感； 度假是生活的一部分， 也是身份的象征。 事业处于上升 期，高知、高 压、高收入 3040岁，家庭的 依赖还不是特别大 中信太湖 城 江浙沪一带事业有 成，追求品质生活 的高收入阶层 认同文化论坛和太湖 稀缺资源对地块价值 的无限提升 追求完全彻底放松的 度假生活，认为只有 这样才能更好的投入 到事业中 完成原始积累， 事业相对稳定 3550岁，老人已 年迈需要照顾，孩 子处于青少年期， 需要提供给他们好 的环境 结论规律 事业有成的社会上层人士是度假产品主

17、要针对的客群； 如果总价在可接受范围内，产品如何打动人心是最主要的； 度假既可拓展人际关系又可提升休闲生活品质，成为推动 事业、家庭的重要因素， 目前太湖地区的高端度假公寓尚未大量上市目前太湖地区的高端度假公寓尚未大量上市 成交时间宗地编号地块座落用途容积率建筑面积楼面单价单位 胥口 2004-8- 15 苏地2004-G-26吴中区胥口镇专线公路北侧商业娱乐136136.4560宋刚 2007-1- 19 苏地2006-B-23号 胥口镇胥进路东侧、时进路 北侧 居住169630.41579 苏州尼盛国际投资 管理有限公司 2007-1- 19 苏地2006-B-24号 胥口镇孙武路北侧、香

18、泾路 东侧 居住19655.8 2795 苏州兴成房地产开 发有限公司 商业1.89655.8 2007-1- 17 苏地2006-G-68号 胥口镇专线公路北侧、绕城 高速出口处东侧 商业1.212458.41405蒋义兴 137536.8 西山 2005-9- 10 苏地2005-B-50吴中区西山镇金庭路南侧居住/商业146666.71050 苏州市吴中区西山 镇房地产开发公司 2006-10- 28 苏地2006-G-39号 吴中区西山镇金庭路北、天 王荡内 居住/商业133996.31051 苏州苏景房地产开 发有限责任公司 80663 光福 2005-9- 11 苏地2005-B-

19、51 吴中区光福镇花桥南路东侧、 菱塘路南侧 居住140753.8825徐春英 2005-9- 12 苏地2005-B-53 吴中区光福镇田舍路南侧地 块 商住/商业1.355044.73795.8徐春英 2007-1- 17 苏地2006-G-73号光福镇花桥南路西侧商业144871.91181张建元 140670.4 未开发上市地块供应量图示 注：以2004年至今，容积率在1.0以上的未开发 土地为统计对象； 用途包括商业和居住； 以建筑面积为统计口径； 成交时间宗地编号地块座落用途 容 积 率 建筑面积楼面单价单位 东山 2004-8-26苏地2004-G-58 吴中区横泾镇木东公路西

20、侧 居住 1. 5 12066.3671 苏州信得房地产开 发有限公司 2004-8-26苏地2004-G-43 吴中区渡村镇新区北街西 侧 商业 1. 7 38340.95705.77 苏州市吴中区渡村 房地产开发有限公 司 2005-11-1苏地2005-G-83 吴中区浦庄镇联东路北侧、 浦庄大道东侧 居住、商业 1. 1 87749700 北京锦秋知春房地 产开发有限公司 1. 7 2005-11-2苏地2005-G-84 吴中区渡村镇腾飞路北侧、 新泾港东侧 居住 1. 1 31529.96682 苏州市吴中区渡村 房地产开发公司 2007-1-15苏地2006-G-69号 临湖镇东

21、山大道西侧、灵 湖路北侧 居住 1. 2 126662.2740 苏州东兴房地产开 发有限公司 2007-1-15苏地2006-G-71号 临湖镇腾飞路南侧、新开 河东侧 居住 1. 2 97188.36740 苏州市广枫房地产 有限公司 2007-1-17苏地2006-G-70号 临湖镇银藏路南北侧、塘 桥路东侧 商业 1. 7 24108.891105吴学良 2006-10-28苏地2006-G-37号 吴中区浦庄镇长青路东侧、 锦福路南北两侧 商业 1. 7 15573.71034张海燕 2007-7-26 苏地2007B7 号 吴中区临湖镇浦庄大道东 侧、联东河南侧 居住 1. 1 3

22、3630.961606 周连珍（个人） 466850.3 苏地2007B12 号 太湖国家旅游度假区伍相 路北侧 1. 5 13.7万 8.1万 14.1万 46.7万 93.9万 未来太湖区域将有总计 176.5万方建面的土地上市 供应，其中以纯住宅项目和 商住项目为主； 2008年以后，中低密度的 度假产品将大量上市； 太湖核心区及东山镇区是未 来太湖商业及公寓类开发供 应的热点。 未来太湖地区将打造成一个中低密度的大型度假居住小镇 位于太湖核心区，占据湖景资源，享受高档休闲配套，清位于太湖核心区，占据湖景资源，享受高档休闲配套，清 晰定位于中高端度假公寓产品目前是市场机会点；晰定位于中高

23、端度假公寓产品目前是市场机会点； 未来公寓类产品供应量将不断放大，首次上市的项目如果未来公寓类产品供应量将不断放大，首次上市的项目如果 能把握先入为主的形象定位，成为区域的标杆，将十分能把握先入为主的形象定位，成为区域的标杆，将十分 有利于项目的后期销售和品牌的树立；有利于项目的后期销售和品牌的树立； PART THREE 大苏州山水区综合度假社区分析大苏州山水区综合度假社区分析 大苏州其他湖区度假产品分布 淀山湖 昆山阳澄湖 温哥华特区 清水依瓦诺 东方云顶 基本信息 项目项目 名称名称 建筑建筑 面积面积 容积率容积率项目定位项目定位社区规划社区规划建筑风格建筑风格核心卖点核心卖点 清水

24、依瓦 诺 10.36 万方 0.32 利用地块环水优 势打造北欧风情 小镇，高端低密 度度假产品； 规划配套商业、 投资型酒店公寓、 别墅区等； 北欧风情 临水生态环境、低 密度高级度假区、 异域风情 温哥 华特 区 65万 方 1 中加合作国际教 育园区，旅游地 产，加拿大风情 的大型综合特区。 国际教育园区、 商业配套设施、 投资型酒店公寓、 度假型酒店公寓、 别墅区等； 加拿大北美风格 临水自然生态环境、 低总价高回报、户 户观湖复式设计 结论规律 度假社区规模较大，以中低密度为主； 利用生态自然资源、结合政府区域规划，定位中高档次度假产品； 有别于普通的商住类社区，一般都有商业休闲配套

25、、多功能度假公寓、 星级酒店等多部分组成，满足度假人群吃、住、玩、购等多项消费需 求； 区别于城市建筑生活，代表阳光、温暖、自由、放松的欧美式建筑风 格得到普遍运用； 自然生态环境成为度假产品的首要卖点。 度假公寓 项目名项目名 称称 上市时上市时 间间 供应量供应量 所占比所占比 例例 酒店管理酒店管理建筑类型建筑类型户型排布户型排布户型面积户型面积配比配比户型设计户型设计装修标准装修标准 清水依 瓦诺 2005年 底 975.2% 太平洋集 团旗下酒 店管理公 司统一经 营 非湖景板 式多层 正南北、正 东西朝向； 一梯2户、 一梯3户 56一房35% 商务酒店 套房设计， 有明显功 能分

26、区； 全装全配， 拎包入住； 2000元/ 平米 6063一房45% 70一房20% 温哥华 特区 2004年 底 投资型 200、 度假型 300 6.1% 思来叙四 星级酒店 管理公司 湖景小高 层、高层 正南北朝向； 酒店式布局 2梯3040户 70-72一房75% 上下分层 并且错开 复式结构 保证户户 观湖 全装全配， 拎包入住； 1500元/ 平米 95-99两房25% 结论规律 度假公寓是社区中的次主力产品，所占比例不超过10%，是别墅社区 中提升容积率的附属产品； 以多层和小高层为主要建筑类型，临湖景观资源较佳处用小高层或者 高层充分利用外部景观资源； 为提升容积率，户型排布上

27、普遍存在朝向不佳，缺乏私密尊贵感觉等 问题； 聘请国际知名酒店管理企业管理； 户型面积以一房为主，65平米75平米为主力供应面积段，另外设计 了一些两房产品； 在酒店标房基础上有所改进，增加居住舒适感和功能空间感；利用错 开复式结构保证户户观景值得借鉴； 满足度假人群的省心省力、完全放松的需要，实现全装全配、拎包入 住，同时提高产品性价比，促进销售。 商业休闲设施 项目项目商业娱乐设施商业娱乐设施总建面总建面建面占比建面占比租售形式租售形式管理形式管理形式经营状况经营状况 清水依瓦诺 社区商业街、五星级度假 会所（恒温游泳池、健身 中心、snooker台球室 、 棋牌等）、灯光网球场、 临湖餐

28、厅、游艇码头 85008.2% 出租对外 招商 开发商下 属物业管 理公司管 理 餐厅、室内 会所周末会 有人光顾； 商业街还在 招商 温哥华特区 加拿大风情商业街（中高 档餐饮区、中高档娱乐休 闲区、生活配套区、民族 风情特色店）、五星级夜 总会、游艇俱乐部 200003.1% 出租对外 招商 聘请专业 的商业代 理公司经 营管理 目前还在招 商，业态还 未进入 规律总结 商业休闲配套摆脱社区配套概念，定位于整个山水度假区 的配套服务产品； 星级会所、室内外运动设施、生活配套是度假社区必备的 商业配套； 考虑到开发商利润和后期管理，商业规模较少，体量占比 不超过10%； 作为度假社区吸引人气

29、的重点，商业休闲配套的定位和管 理直接影响居住类产品的定位与销售，因此开发商一般会 持有，并组织招商管理； 社区内商业的运营情况与湖区的人气聚集和周边的配套建 设情况直接相关。 客户群 项目名项目名 称称 客户定位客户定位来源来源购房经验购房经验消费价值观消费价值观年龄家庭特征年龄家庭特征职业特征职业特征生活方式生活方式 清水依 瓦诺 事业有成， 有钱有闲 享受独家 生活的高 收入人群 来自于上 海，有部 分来自昆 山、苏州 等地区 有多套住房的购 置经验，对度假 产品甚至是度假 别墅都有购买和 居住的经验； 只要认为值得， 真心喜欢就会 买 3550岁，老人 已年迈需要照顾， 孩子处于青少年

30、 期，需要提供给 他们好的环境 事业成熟期的私营业 主、律师、医生、职 业经理人、政府高官 等高收入、高压力的 人群 度假是生 活中很重 要的部分， 甚至边度 假边工作 都可以 温哥华 特区 事业打拼 期，有一 定经济承 受力的中 等收入人 群 来自于上 海，有部 分来自苏 州、浙江 等地区 有购置多套住房 的经验，城区中 的自住房已经满 足了居住要求， 对于度假类房产 多为首次置业； 有钱但还不能 放开手去花， 重视产品的经 济实用高于奢 侈显摆 3040岁，家庭 的依赖还不是特 别大 事业上升期的私营业 主、有稳定的工作和 收入的公务员、国企 管理者等生活富足的 人群 努力努力 还要努力，

31、 适当的放 松才能更 努力的工 作 规律总结 已经实现了小康生活的有钱人是购买度假产品的主要人群； 车程范围在12小时内的经济发达地区都可能是可群的来 源地； 有多套房产购置的经验，完全有能力再购买，但对产品的 要求比较高； 承受着事业和家庭的双重压力，渴望放松自我； 已经将度假做为了生活中很重要的一部分，是更好的工作 和生活的保证； 消化情况 项目名项目名 称称 类型类型目前售价目前售价/ /总价总价附加值附加值全案消化量全案消化量 月消化月消化 量量 销售周期销售周期 清水依 瓦诺 投资型酒店公 寓 7600元/45万50万 年返租6%，免 费入住10天 924.620个月 温哥华 特区

32、投资型酒店公 寓 5500元/40万55万 年返租8%，免 费入住28天 18515.412个月 度假型酒店公 寓 5500元/40万55万/27811.624个月 规律总结 基本都在2005年即上市，历时两年左右，目前仍然有剩余， 销售周期很长； 控制总价，即使单价较高也会通过控制面积来降低总价， 40万55万是集中的总价段，消费力较强的上海客群也只 能普遍接受这一价格段； 投资型产品销售形势优于度假型产品，附加值高的投资度 假产品销售状况明显优于附加值低的产品，说明在度假市 场尚不成熟的形势下，度假型产品更多承载着投资品的功 能； 太湖区域高档度假项目尚未全面上市； 大苏州湖区中高档度假项

33、目销量不佳； 苏沪经济圈的度假市场尚未大力发展。 浙江、深圳等成熟发达市场 PART FOUR 畅销产品可借鉴因素 绿城千岛湖度假公寓绿城千岛湖度假公寓 非成熟旺盛消费市场畅销产非成熟旺盛消费市场畅销产 品品 万科大鹏湾十七英里万科大鹏湾十七英里 成熟度假市场典型畅销产品成熟度假市场典型畅销产品 基本信息 项目名称项目名称 建筑面建筑面 积积 容积率容积率项目定位项目定位社区规划社区规划建筑风格建筑风格核心卖点核心卖点 绿城千岛 度假公寓 322.3 绿城集团与国际顶 尖的度假酒店管理 集团联手，真正顶 级的大型度假酒店 公寓群 包括度假酒店与酒 店公寓，大型商业 内街、露天娱乐场 地等 豪华

34、现代风格 一线山水湖景、 七十年全产权、 五星级喜来登 集团 万科大鹏 湾十七英 里 5.10.55 具有鲜明海边坡地 特征和休闲度假特 性的高档居住小区 包括联体别墅和高 层海景公寓及商业 配套 现代简约 一线海景、万 科品牌 度假公寓 项目名项目名 称称 供应量供应量 上市时上市时 间间 建筑类建筑类 型型 户型排布户型排布户型面积户型面积配比配比户型户型装修标准装修标准 绿城千 岛度假 公寓 1242007.8高层 2梯78户， U字型排列， 正面向湖 单向排布 70一房70% 大面积卫浴 直通卧室外 景观、独立 更衣间，7字 型阳台 精装修拎包入住、豪 华卫浴产品，3000左 右 12

35、0一房10% 175两房15% 400别墅5% 万科大 鹏湾十 七英里 3242005.3高层 南北通透、 板式建筑 58-70一房复 式 57% 阳台、露台、 花池等室外 空间增加景 观感觉，卫 生间直对海 景 精装修拎包入住、豪 华卫浴产品，2500左 右 38-44一房平 层 16% 96-104两房复 式 25% 140-170顶 层复式 2 商业娱乐 项目项目商业娱乐设施商业娱乐设施总建面总建面建面占比建面占比租售形式租售形式管理形式管理形式经营状况经营状况 绿城千岛 度假公寓 大面积水上娱乐区与游艇俱乐部，大 型休闲、娱乐、商业配套区，城市商 业街区。 娱乐中心包括健身中心、医疗保

36、健、 乒乓球室、桌球室、棋牌室、室内游 泳池、水疗（SPA）、足疗等等；餐 饮配置有中餐大厅、风味餐厅、西餐 厅、扒房、简餐厅等；酒吧有动感酒 吧，商务酒吧，露天酒吧、咖啡吧和 雪茄房；另外，游泳池除了分室内、 室外之外，还按照园区景观设计和需 要划分为不同的风格，有儿童池，有 带沙滩的，有形状蜿蜒曲折的，也有 不同深浅的，还有室外恒温按摩池及 顶层私家泳池 7600029.2%统一招商 招商完以后 由各品牌自 行管理 未招商 万科大鹏 湾十七英 里 分为商场和会所两部分。商场包括超 市、医疗、洗衣、家政及社区活动室 等。住客会所则设网球场、室外泳池、 健身中心、桌球室、游戏室、SPA和 桑拿

37、等。 在建筑屋顶设有200平方米的西餐厅及 100平方米的会议室。 570010.1%统一招商 招商完以后 由各品牌自 行管理 周末及旺季消 费人群较多 销售情况 项目名称项目名称目前售价目前售价/ /总价总价全案消化量全案消化量月消化量月消化量 绿城千岛 度假公寓 1.7万/119255124124 万科大鹏 湾十七英 里 2.5万/12525032450 客户群 项目名称项目名称来源来源购房经验购房经验消费价值观消费价值观年龄家庭特征年龄家庭特征职业特征职业特征生活方式生活方式 千岛湖度 假公寓 来自于杭州， 有部分来自浙 江其他省市、 上海等地区 有多套住房的 购置经验，对 度假产品甚至

38、 是度假别墅都 有购买和居住 的经验； 认为值得， 真心喜欢就 会买 3550岁，老人 已年迈需要照顾， 孩子处于青少年 期，需要提供给 他们好的环境 事业成熟期的私 营业主、律师、 医生、职业经理 人、政府高官等 高收入、高压力 的人群 度假是生活中很重要 的部分，甚至边度假 边工作都可以 十七英里 来自于深圳， 有部分来自广 东、港澳等地 区 有购置多套住 房的经验，城 区中的自住房 已经满足了居 住要求，对度 假产品甚至是 度假别墅都有 购买和居住的 经验； 认为值得， 真心喜欢就 会买 3550岁，老人 已年迈需要照顾， 孩子处于青少年 期，需要提供给 他们好的环境 事业成熟期的私 营

39、业主、律师、 医生、职业经理 人、政府高官等 高收入、高压力 的人群 度假不仅可以拓展人 脉，还可以与家人交 流感情 畅销因素 一线景观资源； 小户型、易得性高； 品牌公司打造的有品质的产品； 70年全产权； 商业娱乐设施齐全、有特色； 大露台（阳台）、落地窗、景观卫浴间等产品力； 豪华装修、拎包入住、智能化系统等附加价值 个案分析带给我们的启示 2005年 2006年 2007年 销售惨淡 销售火爆 国家宏观调控 楼市复苏 新一轮上升期 观光旅游 星级酒店 长线游 度假体验 度假房产 自驾游 宏观环境启示 927新政 产品规划启示 商业配比商业功能户型排布户型面积户型功能装修设施 6%7%

40、25%30% 定位社区 室内为主 定位全区域 室内露天水面兼有 走廊式布局 双面排布 部分有景 单向临湖面排布 户户有景 70平米 以上为 主力 70平米 以下为 主力 酒店标房 设计，弱 化餐厅、 厨房 功能分区， 强化室内 观景效果 基本配 置 品牌、 智能化 客户特征启示 来源生活方式经济承受力 炒房团 镇区自住 12小时车程 努力工作赚钱 度假只是梦想 度假日 渐成为 生活的 一部分 单价承 受力不 高 总价敏 感性高 购房动机 以投资 属性为 主，度 假为辅 以度假属性 为主，增保 值属性为辅 PART FIVE 本项目目标客户定位 享受周末度假生活的城市高收入、高压力、有私车的家庭

41、享受周末度假生活的城市高收入、高压力、有私车的家庭 消费者分析 工作忙碌，平时很少有时间跟家人及朋友沟通； 乐于选择与家人朋友自驾车出游； 工作及生活压力大，注重旅游度假、休闲养生； 乐于消费，尤其是对自己身心有益的项目舍得投入； 见多识广，经常出行于海内外各地城市进行商务活动； 对度假产品见过很多，但少有机会亲自尝试，渴望体验真正放松的度 假生活； 家庭、事业的牵绊，不可能长时间远距离度假； 会选择前往车程在12小时之内，度假时间12天来回的旅游目的地。 政府高官、私营业主、律师、医生、职业经理人 关注要素 度假资源，包括生态环境、景观、商业休闲配 套； 户型设计合理，兼顾景观、朝向、采光，

42、同时 控制总价； 品牌项目所带来的品质感； 入住省心，硬件设施智能化； 物业管理贴心，保证安全、人性化。 SWOT分析 PART SIX SW OT 东南方正对高尔夫球场，南面有太 湖水域，西面有渔洋山景，多角度立 体景观； 透过高尔夫球场观湖的效果远远优 于直接观湖的效果 地块方正，规模适中，易于建筑物 排布； 开发公司具备开发、经营高档度假 产品的经验； 天然温泉眼，加强未来配套特色； 距离湖面较远，东南方有高层酒店 遮挡，低层部分观湖效果受到影响； 容积率2.5，限高50米，不利于做 足容积率； 用地属性为产权式酒店，年限40年， 后期可能会有70年住宅属性的度假 公寓上市。 太湖水域、

43、鱼洋山脉形成良好的山 水居住环境，未来规划为度假居住 小镇； 位于太湖旅游度假核心区，交通发 达，驱车12小时可达苏州上海等地； 地块周边高档游乐休闲设施齐全； 度假客群对自然环境、景观、配套、 品牌开发商等度假产品元素越来越 关注； 度假房产将成为未来房地产发展的 一大热点; 多次加息，927新政导致纯投资客 户退市，高价房销售受阻； 08年，太湖核心区及周边镇区的度 假公寓产品将大量上市，与本项目 形成竞争； 感知图 优 低 低 高 中腾 中信太湖城 温泉1858 清水依瓦诺 星城铭座 温哥华特区 景观度假资源 开发商品牌形象 昂内地块 吴中胥口地块 孙武路地块 华丽家族地块 项目定位 P

44、ART SEVEN 太湖中高档度假公寓的品牌领导者 太湖温泉高尔夫度假公寓 苏沪中产阶级2S度假天堂 周末了，秋高气爽，去太湖度假吧。昨天就已经做好了预约，订在今天10点左右会到中腾度假天堂。 开车上高架，一小时左右就到了。开车进入地下停车场，我的管家小王替我打开车门，欢迎我的到来。 小王鞠躬问候，提过行李，带我走进大堂，领我走向前台。我掏出买房子时办的VIP卡，在前台做了 登记。 因为提前预约的，所以房子已经打扫过了，还摆上了我最喜欢的百合花，我摁了下墙上的按钮，电动 窗帘自动升起，高尔夫球场和太湖美景一览无遗，疲惫的心情一下子就放松了。 放下行李，稍作休息以后，我决定去会所，有个好久不见的

45、朋友已经等我多时。穿过大堂，进入温泉 会所区，服务小姐笑脸相迎，带我进入温泉SPA区，我和朋友选了一个带大落地窗的套房，尽情享受 大自然美景与温泉水疗带给疲惫的身体彻底的释放； 天色已晚，该吃饭了，我们两个在餐厅吃了顿丰盛的 农家菜，美味又健康，不小心把番茄汁洒在了白 色外套上，我立刻拨通了小王的电话，要求他过来把我的衣服干洗一下。接到我电话一会儿，小王就 出现在了我面前取走了我的衣服，并且带来了一件临时驱寒的外套； 吃完西餐，回到房间，小王打来电话，说今天晚上会在会所露天泳池休闲区举办化妆舞会。我一听就 很兴奋，化好妆、换好衣服，兴冲冲的到了会所天台。已经有不少人在那里了，泳池里漂浮着蜡烛和

46、 花灯。泳池边的露天咖啡区、露天酒吧区、露天茶座区被布置成不同的风格，客人也有的化妆成中世 纪的贵族、有中国古代的王室、还有乡村中的农场主等； 玩到半夜，意犹未尽，回房发现那件白色外套已经放在了衣橱里，简单洗漱以后美美地睡了一觉； 清晨和煦的阳光把我唤醒，拉开窗帘，洗个澡吧。穿过卫生间的大玻璃窗，欣赏着室外的美景，惬意 非凡；去早餐厅简单的吃了个早餐，王总突然打电话要求我迅速浏览一下他的邮件，并尽快回复，本 来准备彻底地放松一下，所以连笔记本电脑都没带，还好这里有网吧可以提供上网； 到了网吧，窝在大沙发里，服务生端上一杯咖啡，收了王总的邮件也作了回复，但看来度假的行程得 提早结束了； 回到房间

47、，收拾了一下行李，打电话给小王，跟他说我准备回去。不一会儿，小王出现在我房门口， 替我拿上行李，乘电梯到大堂，小王安排我在充满异域风情的休息区坐着等候，我将信用卡和VIP卡 交给他替我完成后续的事项； 一会儿，小王将卡送到我手里，同时也递给我一张账单，上面有我此次消费的明细以及享受的优惠和 所得的积分；我满意的走出大堂，我的车已经在门口等候了； 一天多的行程就这样结束了。 天堂般的度假享受 PART EIGHT 产品建议 项目整体规划建议 项目以围合式的布局，以景观为核心，设置商业、投资型酒店公寓、度 假型酒店公寓等业态，体现欣欣向荣的温馨度假氛围； 入口设置大堂，将景观引入大堂，既是中心休闲

48、区，又是连接各功能区 的交通枢纽； 景观好的地方设置度假型公寓、景观较差的地方设置投资型度假公寓； 充分利用建筑物顶层空间和楼底一层设置商业休闲娱乐设施，可以解决 一层景观不好、绿地空间不大的问题； 四层住宅以下部分做大露台户型，以内部景观的充沛自由度，解决难以 享用外部大景观的问题； 周末停车位不够用、平时空置，又没人买，尽量少占用容积率，停车位 建议全部采取地下停车设置，社区内部地面无车位，保证社区景观的完 整性和高档性。人流量大时以路边停车解决问题，同时也成为招揽人气 的自然引导系统。 分类配比建议 业态业态建面建面建面配比建面配比 商业休闲娱乐1100011.8 投资型酒店式公寓247

49、0926.5 度假型酒店式公寓5765361.8 合计93362100 分类建议 商业定位建议： 以乐为核心，充分利用温泉资源，营造特色夜生活； 另附特色餐饮和基本便利性的社区配套 支持点 餐饮、娱乐、运动设施等功能属性已经齐全，晚间留客的夜间消费项 目是市场空白，营造以乐为核心的商业设施，解决太湖地区晚上不留 客、吃完饭无处消费的问题 公寓定位建议： 70为度假型酒店式公寓，30为投资型酒店式公寓； 精装修拎包入住； 支持点： 度假功能属性为主要卖点，少部分考虑投资属性； 投资型酒店公寓可以考虑两种方式： 几年租金一次性返给客户，变相降低总价，不考虑后期经营管理； 酒店公司经营管理并获利，将

50、部分利益回报给客户。 位置偏远，没有时间装修，所以要直接提供精装修产品，方便度假人群。 景观建议 与城市形成差异的自然生态化的景观为景观规划设 计的 总指导原则； 因要考虑全地下停车，地面景观因此会有一定影响， 硬质材料偏多，硬质材料应多选择木、麻面石材等 用材更靠近自然的感觉，并以曲线为空间规划轴线， 避免对称化、仪式化的城市景观规划手段； 构建具有户外景观生活自然感受的超大规模大堂， 使人在进入的第一眼形成强烈的视觉刺激，从而弱 化外界景观的不足（参考案例：九寨天堂酒店大堂） 景观规划中应结合进太湖地区人文文化的底蕴要素； 商业配套中的户外温泉区和泳池区等，以及儿童游 乐、户外运动等设施应

51、考虑融入于景观设计中，成 为景观的一部分。 景观建议 建筑风格建议 基于以下几点分析： 太湖地区对建筑体现吴文 化的要求； 原有高尔夫山庄别墅为新 亚洲风格，如能与至有呼应 关系可提高整体性，并进而 拉升公寓的档次； 考虑将外部景观引入室内， 需要大面积的落地窗，则必 须由以现代风格为主题体的 建筑风格来支持； 特别明显的欧美、中式风 格的产品对于高端客户的吸 引力日渐减少，通过用材、 设计等突出建筑的品质感和 意境不断得到欢迎； 建议以现代风格为主体，融 汇进东方意境的风格为本案 的主体建筑风格，即新亚 洲风格。 商业休闲娱乐商业休闲娱乐 业态结构配比 业态业态说明说明建面建面配比配比 特色餐饮特色餐饮 包含早餐厅、宴会厅、包厢等，中 西式特色餐饮、茶餐厅、休闲茶室、 露天咖啡厅等 300027.