7A文杭州房地产场简析

1、MeiWei 81 重点借鉴文档】 杭州房地产市场简析： 由于大范围的城市拆迁以及货币补贴，带来了大面积的 刚性需求； 加之杭州在 G20 后城市地位上升， 凸显了升值空 间，带来了大量的投资需求。因此， 2017 年的杭州楼市一 直处在卖方市场， 秒抢、 加价、 一次性付清、 验资等在 2017 年过去的时间中成为杭州楼市的代名词。在房地产一级市场 土地市场，同样不断的刷新各个区域的楼面价 一）杭州市近期土地市场成交情况： 1 、 2016 年 11 2017 年 10 月杭州宅地成交情况 2、2016 年11 2017 年10 月杭州商办用地成交情况 MeiWei_81 重点借鉴文档】 【

2、MeiWei 81 重点借鉴文档】 2017 杭州的土地市场如杭州的房市一样，一地难求， 中小型企业根本没办法获得土地，甚至一些大型本土企业也 不得不抱团取暖，作为联合体出现在土拍市场，土地价格在 限价的情况下， 基本都以溢价 70% 收官， 转入自持或养老用 地比例比拼。 （二）杭州市近期住宅市场情况： 2017 年 10 月全市商品住宅成交 6665 套，价格环比上 升 7.91% ；存量大幅下降至 2 万套，按 10 月份的销量，目 前杭州市存量只有 3 个月的销售周期， 其中还有很多为已经 销售但主管部门限制每月网签数量的存量，实际存量远远小 于 2 万套。 住宅成交价格结构： 2.5

3、 万 -3 万元单价段、 200-300 万元总 价段成交增加，单价 2-3.5 万元成交占比超 5 成。 MeiWei_81 重点借鉴文档】 MeiWei 81 重点借鉴文档】 三）杭州市酒店式公寓市场情况： 酒店式公寓由于长租公寓等发展，出现了很多整体购买 的大客户以及众多小投资的散户，使得 酒店式公寓从今年 3 月份开始库存开始回落。 2017 年 10 月全市商品住宅成交 2508 套，成交均价 21120 元/ 平方米；存量减少 20RR 套， 目前存量为 1.3 万套。 在 2017 年 10 月杭州市分区酒店式公寓销售中，余杭、西 湖成交份额最大，分别占 22% 、 17% ，成

4、为 10 月份的成交 大户。 MeiWei_81 重点借鉴文档】 MeiWei 81 重点借鉴文档】 1、量价情况： 新增供应量： 全市新增供应 5309 套，环比减少 5522 套； 成交量： 全市成交量 10860 套，环比减少 3128 套； 成交价格： 10 月全市商品房价格上涨，主要受余杭区房价 上涨的影响； 存量：全市商品房存量减少 5917 套，存量将至 6.2 万套， 其中住宅存量 2 万套，酒店式公寓存量 1.3 万套。 2、细分市场： 住宅：住宅成交 6665 套，环比价格上升 7.91% ；存量大 幅下降至 2 万套； 295 套；成交均价 1.68 万套； 108 套，

5、成交均价 商业：商业成交量 906 套，环比减少 23659 元/ 平方米；存量减少至 办公：办公成交量 506 套，环比上升 18489 元、平方米；存量下降至 1.16 万套； 酒店式公寓：酒店式公寓成交量 2508 套，成交均价 21120 元、平方米，存量下降 20RR 套，目前存量 1.3 万套。 MeiWei_81 重点借鉴文档】 【MeiWei 81 重点借鉴文档】 二、 区域房地产市场简析： （一） 区域土地市场情况 2017 年至今余杭区作为土地供应大户， 但在未来科技 城版块以及老余杭区块出让的商品房用地很少，其出让主要 集中在临平、良渚以及崇贤。但老余杭区块的住宅用地市场

6、 在沉寂了 1 年多后，于 2017 年 8 月终于推出一块宅地，并 创下了区域土地价格新高。 地块编号 项目位置 楼面价（元/ 平方米） 面积 （平 方米） 总价（亿 元） 容积率 土地用 途 成交时间 余政储出 （2017 ）11 号 未来科技 城 RH02 单元商住 地块，东至 禹航路、南 至规划道 17184 43682 11.26 1.3-1.5 商住 2017-8-10 总的来看，较少的土地供应量使得项目同期的竞争环境 会比较好，加之目前无论是未来科技城版块还是老余杭区块， 无论住宅还是酒店式公寓存量基本已经消耗完毕，为项目未 来销售营造了一个良好的市场环境。 （二） 区域竞品分析 项目周边在售住宅、酒店式公寓已开盘项目目前基本售 罄，后期供应量也相对较少，市场环境较好。 表为周边竞品项目近期成交价格： 楼盘名称 目前成交均价（元 / 平方 米） 所在板块 楼盘性质 欧美金融城（ EFC） 26250 未来科技城 酒店式公寓 西溪蓝海城 26500 未来科技城 商住 佳源未来府 20RR0 老余杭 商住 西溪曼哈顿 19500 未来科技城 酒店式公寓 MeiWei_81 重点借鉴文档】 MeiWei