2014年-最新房地产市场分析

1、2014 年-最新房地产市场分析 三、市场背景分析 （一）长沙市概况 长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心， 是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。 长 沙交通通讯便利， 已基本形成了水陆空现代化交通体系， 长沙黄花机 场是国际空港，已开通 88 条航线，可直飞北京、上海、广州、香港、 曼谷等特大城市和地区。以长沙为中心的全省高速公路网已经形成， 107 、319 、京珠高速等公路均汇于市区，长沙已列为全国 45 个公 路主枢纽城市之一。 长沙又是全国铁路交通枢纽， 京广复线贯穿南北， 湘黔、浙赣、石长线连接东西；长沙港口主枢纽霞凝港区一期工程已 建成投入

2、使用，具备千吨级生产能力。长沙综合通讯能力居全国第 3 位，可与全国各地和世界 180 多个国家及地区进行通讯联系。辖芙 蓉、天心、岳麓、开福、雨花、望城六区，长沙、宁乡两县和浏阳市， 全市土地总面积 1.18 万平方公里，市区面积 1938 平方公里，建成 区面积 320 平方公里；总人口 704.4 万人。 （二）2012 年长沙市房地产市场回顾 2012 年全市新建商品房累计批准预售 1907.14 万 ，同比 减少 5.25% ，其 中 住 宅批 准 预售 1452.36 万， 同 比减少 16.07% 。分区域来看， 内六区新建 商品房累计批准预售 1334.70 万 ，同比减少 2

3、.67% ，其中住宅批准预售 1008.16 万 ，同比减少 16.51% 。从各区县情况来看，全年雨花区商品 房新增批准预售量最大，岳麓区次之，芙蓉区最末；同比增幅来 看，宁乡县、天心区、雨花区、望城区同比正增长，且在 20% 以上，其余均为负增长。从各月情况来看，4 月、 10 月、11 月、 12 月全市商品房新增批准预售面积在 200 万 以上，其余月份 除1 月、 2月外，新增批准预售面积在100-200 万。 2012 年全市新建商品房累计网签 1507.84 万 ，同比减少 13.67% ，其中住宅网签 1324.23 万 ，同比减少 16.93% 。分 区域来看，内六区新建商品

4、房累计网签 1091.75 万 ，同比减 少 14.75% ，其中住宅网签 942.07 万 ，同比减少 17.95% 。 从各区县情况来看， 全年岳麓区商品房网签量最大， 长沙县次之， 芙蓉区最末； 同比增幅来看， 全市仅岳麓区、 望城区同比正增长， 其余区县中，开福区、雨花区同比降幅超过 20% 。从走势来看， 一季度处于销售的低谷，二、三季度销售回暖，四季度达到销售 的高峰，楼市成交明显由冷转热， 11 月创下今年度单月成交最 大值。 2012 年全市新建商品房累计成交备案 1408.09 万 ， 同比减少 19.95% ，其中住宅成交备案 1240.00 万 ，同比减 少 23.42%

5、 。分区域来看，内六区新建商品房 累计 成交备案 1012.16 万 ，同比减少 21.02% ，其中住宅成交备案 858.15 万 ，同比减少 25.94% 。从各区县情况来看，全年岳麓区商品 房成交备案量最大，雨花区次之，芙蓉区最末；同比增幅来看， 全市仅望城区同比正增长，其余区县中，天心区、芙蓉区、雨花 区同比降幅超过 30% 。从各月情况来看，除一季度各月外，其 余月份全市商品房成交备案量均在 100 万 以上，但成交最高 月份也未超过 200 万 。 2012 年全市二手房成交面积 312.44 万 ，成交套数为 29181 套，同比分别减少 17.51% 、 14.58% ；其中住

6、宅成交 194.32 万 ，成交套数为 24183 套，同比分别减少 22.81% 、 16.37% 。分区域来看，内六区二手房成交面积 214.11 万 ， 成交套数为 19281 套，同比分别减少 18.86% 、14.04% ；其中 住宅成交 139.58 万 ，成交套数为 16390 套，同比分别减少 23.23% 、 17.18% 。从各区县情况来看，全年雨花区二手房成 交量最大，长沙县次之，望城区最末；同比增幅来看，全市仅宁 乡县同比正增长，其余区县中，芙蓉区、岳麓区、长沙县、浏阳 市同比降幅超过 20% 。从各月情况来看，除 2 月、 5 月外，其 余月份二手房成交量均超 20

7、万，其中 4 月、 9 月、 10 月、 11 月成交量超过 30 万 。 房产一、二级市场对比来看， 2012 年全市房产一、二级市 场累计交易量之比为 4.60 ：1 ，其中，内六区房产一、二级市场 累计交易量之比为 4.73 ：1 ，比 2011 全年比值分别缩小 0.14 、 0.13 。从各区县比值来看，与上月累计比值比较，除浏阳市外其 余各区县比值均有增大， 这表明下半年房地产市场的回暖主要体 现在新房市场，其交易回升速度远快于二手房市场。 2012 年全 市 办理抵 押 登记 手 续 204668 宗，抵 押面积 3802.46 万 ，贷款金额 1197.92 亿元，同比分别增长

8、 1.00% 、 10.81% 、 18.33% ，其中，办理个人抵押登记手续 202060 宗， 抵押面积 2687.86 万 ，贷款金额 858.33 亿元，同比分别增 长 1.19% 、 3.87% 、13.39% 。分区域来看，内六区共办理抵押 登记手续 141617 宗，抵押面积 2155.39 万 ，贷款金额 872.35 亿元，同比分别增长 1.85% 、10.52% 、 17.72% ；其中，办理 个人抵押登记手续 140027 宗，抵押面积 1629.40 万 ，贷款 金额 636.35 亿元，同比分别增长 1.52% 、 3.05% 、 12.60% 。 2012 年全市共

9、办理在 建工 程抵押 1285 宗，抵押面积 1187.25 万 ，贷款金额 296.66 亿元，同比分别增长 -1.31% 、 33.69% 、20.96% 。其中，内六区共办理在建工程抵押 904 宗， 抵押面积 803.94 万 ，贷款金额 236.20 亿元，同比分别增长 -0.66% 、 16.41% 、 10.34% 。 2012 年全 市 招 拍挂出 让土 地 挂牌 457 宗 ， 土地面 积 1817.72 万 。其中，商业（综合）用地挂牌211 宗，土地面 积 865.16 万 ；住宅用地挂牌 38 宗，土地面积 187.73 万 ； 工业用地 208 宗，土地面积 764.

10、83 万 。全市土地实际成交 454 宗，成交面积 1755.77 万 ，总金额 3708054 万元，综 合地价水平值 2112 元/ 。其中，商业用地成交面积455.13 万 ，成交金额 3044579 万元；住宅用地成交面积 141.49 万 ，成交金额 330410 万元；工业用地成交面积 719.15 万 ， 成交金额 333065 万元。 2012 年，全市共流拍 79 宗地，其中， 内六区 33 宗，三县市 46 宗。 （三）2013 年长沙地区房地产市场基本情况 2013 年全市新建商品房累计批准预售 2234.40 万 ，同比 增长 17.16% ，累计批准预售 205161

11、 套，同比增长 14.23% 。 分区域来看，内六区累计批准预售 1505.06 万 ，同比增长 12.76% ，其中岳麓区为全市累计批准预售面积与预售套数最大 的区域，为 482.52 万 /47516 套，同比分别增长 48.10% 、 50.61% 。全市累计批准预售面积与预售套数最小的区域是芙蓉 区。从各月走势来看，除 2 月受春节假期影响外，其余各月批准 预售面积均保持在 130 万 以上，其中 10 月为年内最高值， 达 到了 276.92 万 ，同比增长 32.37% ，环比增长 47.16% 。 2013 年全市新建商品住宅累计批准预售 1916.97 万 ，同 比增长 29.

12、32% ，累计批准预售 177356 套，同比增长 24.72% 。 分区域来看，内六区商品住宅累计批准预售 1280.01 万 ，同 比增长 26.96% ，累计批准预售 118679 套，同比增长 21.29% 。 全年新建商品住宅累计批准预售面积最大的区域是岳麓区， 批准 预售面积 403.83 万 ，同比增长 65.64% ；芙蓉区累计批准预 售面积最小，为 52.84 万 ， 同比增长 13.58% ；雨花区和天 心区累计批准预售面积同比呈下降趋势，分别下降 5.41% 、 10.48% 。从各月走势来看，除 2 月份外，其余月份新增批准预 售面积均高于 100 万。其中 4 月、

13、7 月、10 月、 11 月批准 预售面积均超过 200 万 ，10 月份为全年最高值， 达到 241.51 万 ，环比增长 54.86% 。 2013 年全市新建商业门面累计批准预售 183.02 万 ，同 比下降 14.34% ，累计批准预售 16706 套，同比下降 8.47% 。 分区域来看，内六区累计批准预售面积 111.51 万 ，同比下降 30.86% ，累计批准预售 10091 套，同比下降 30.91% 。全年新 建商业门面累计批准预售面积最大的区域是岳麓区， 预售面积为 47.07 万 ，批准预售面积最小的是芙蓉区，预售面积仅 5.01 万 。今年天心区、开福区、雨花区、望

14、城区的新建商业批准预 售面积同比均呈下降趋势，下降比例最大的望城区达到 58.68% 。从各月走势来看，除 2 月份外，其他月份的新建商业 门面批准预售面积均高于 10 万 ， 2013 年共有 4 个月的批准 预售面积超过 15 万 ， 6 月份达到年内峰值，新增商业批准预 售面积 30.00 万 。 2013 年内六区新建办公写字楼累计批准预售面积 86.35 万 ，同比下降 23.09% ，累计批准预售 9167 套，同比下降 25.41% 。分区域来看，今年办公写字楼批准预售同比各区差异 很大，开福区和天心区预售面积同比降幅超过五成，而望城区和 芙蓉区预售面积同比均成倍增长，望城区同比

15、涨幅超过 300% 。 全市批准预售面积与套数最高的是雨花区，面积 35.92 万 ， 套数 3319 套。从各月走势来看，全年办公写字楼批准预售面积 最低的月份是 2 月，无新增批准预售面积，其次是 4 月和 7 月。 6 月份是全年批准预售面积峰值，面积达 16.53 万 。 2013 年长沙市内六区共办理在建工程抵押贷款 1422 宗， 抵押面积 992.59 万 ，贷款金额 325.51 亿元。在建工程抵押 宗数、抵押面积、贷款金额这三项指标均呈上升趋势，同比分别 增长 57.30% 、23.47% 、49.24% ，其中抵押宗数涨幅最大。从 内六区办理在建工程抵押贷款前十名金融机构看

16、， 前十名金融机 构共发放贷款 285.69 亿元，占总发放量的 81.05% 。其中，中 国建设银行发放贷款量最大，达 117.19 亿元，约占总发放量的 33.24% ；中国工商银行位居第二，发放金额为 47.68 亿元，约 占总发放量的 13.53% ；民生银行紧随其后，发放金额 28.04 亿元，约占总发放量的 7.95% 。 二手房购房按揭贷款方面， 全年内六区共受理二手房按揭贷 款 4665 笔，抵押面积 102.30 万 ，贷款金额 41.83 亿元。分 类型来看，住宅的二手房购房按揭贷款占比最大，贷款金额 86.95 亿元，占比达到 84.99% 。从金融机构来看，贷款发放量

17、最大的是中国邮政储蓄银行，达 10.75 亿元，约占总发放量的 25.70% ，共办理按揭贷款 3263 笔。其次是中信银行，达 5.48 亿元，约占总发放量的 13.10% ，共办理按揭贷款 1411 笔。 期房按揭抵押贷款方面， 全年内六区共受理期房按揭抵押贷 款 84331 笔，抵押面积 854.58 万 ，贷款金额 355.05 亿元。 分类型来看，期房按揭抵押类型以住宅为主，贷款面积 756.82 万 ，占比达到 88.56% 。从金融机构来看，贷款发放量最大的 是中国建设银行，达 75.56 亿元，约占总发放量的 21.28% ，共 办理抵押贷款 14650 笔。其次是中国银行，达

18、 51.40 亿元，约 占总发放量的 14.48% ，共办理抵押贷款 11710 笔。 现房抵押贷款方面， 全年内六区共受理现房抵押贷款 96830 笔，抵押面积 1684.19 万 ，贷款金额 800.95 亿元。分类型 来看，住宅的现房抵押贷款占比最大，贷款面积 1005.47 万 ， 占比达到 59.70% 。从金融机构来看，贷款发放量最大的是农村 商业银行 （含农村信用社） ，共计发放现房抵押贷款 99.95 亿元， 约占总发放量的 12.48% ，共办理抵押贷款 8748 笔。其次是中 国建设银行， 贷款金额达 46.49 亿元，约占总发放量的 11.17% ， 共办理抵押贷款 14

19、557 笔。 2013 年内六区土地市场仍延续去年趋势，成交地块以商住 （综合）用地为主，工业用地为辅。纯住宅用地依然占比最小， 但与去年相比， 纯住宅用地的挂牌量与成交量涨幅均超过 40% ， 体现了年初“新国五条”下达的增加普通商品住房及用地供应 的调控任务。望城区与岳麓区依然是本年度土地出让及成交大 户，两区的成交量几乎占据内六区全年成交总量的 75% 。 三县市工业用地成交量较大，纯住宅用地占比不超过 4% ； 这主要是因为三县市多规划大型工业园区， 其招商引资政策也更 倾向于吸纳优质工业企业。 宁乡县和浏阳市土地出让成交宗数及 综合地价水平均差异很小，长沙县虽然成交宗数稍少，但成交总

20、 面积及成交均价均明显高于其他两县市。 长沙县这几年一直稳抓 县城扩容提质这一发展核心，与长沙市区联系紧密，并以工业园 为基础发展工业化集镇，其体制优势、环境优势和政策优势较其 他两县市更为明显。 得益于长沙市城市总体规划确定的长沙市发展格局， 望城区 与岳麓区一直备受拿地企业追捧， 两区的土地供应量及成交量近 两年一直领跑全市。从成交片区来看，梅溪湖片区成交 14 宗， 滨江新城片区成交 8 宗，洋湖垸片区成交 6 宗，高新区成交 25 宗，经开区成交 26 宗，月亮岛片区成交 14 宗。热点片区成交 量占望城区与岳麓区两区总体成交量的 58.49% 。从规划用途来 看，滨江新城主要以商业金

21、融兼商住综合用地为主，梅溪湖片区 商住综合和纯住宅用地基本相当， 洋湖垸片区以商住综合用地为 主，月亮岛片区纯住宅用地占大部分， 而高新区和经开区则 84% 以上的土地成交均是工业用地。 （四）2013 年长沙房地产市场综合评价 2013 年长沙市 1-11 月房地产开发完成投资 1051.68 亿 元，同比增长 13.52% ，增幅较去年同期下降 1.27 个百分点； 其中，住宅投资 699.40 亿元，同比增长 11.84% ，增幅比去年 同期提高 11.35 个百分点。分区域来看，岳麓区房地产开发完 成投资额最大，投资额达 258.45 亿元，宁乡县最小，投资额仅 36.63 亿元；从同

22、比增幅来看， 望城区最大， 同比增幅达 69.76% ， 开福区最小，同比减少 30.31% 。 （五）2014 年长沙房地产市场发展趋势分析 2013 年长沙房地产市场开发投资基本平稳，土地市场供需 两旺，刚性需求持续发力，网签成交量为近年来的高位值，开发 企业资金充裕，市场信心有效提振。 2014 年，是深入贯彻落实 党的十八届三中全会精神、全面深化改革的开局之年， 2013 年 底中央经济工作会议定下了“稳中求进、改革创新”的发展基 调，新形势下长沙房地产市场又将面临众多新的机遇与挑战，预 计全市房地产市场呈现如下特点： （1 ）房地产调控市场化预期增强，但现有政策暂不会松动 十八届三中

23、全会明确了市场在资源配置中的决定性作用， 强 调房地产宏观调控已经鲜少在重大会议中出现， 调控新理念已经 逐步反映到房地产业上。房地产长效机制的建立与完善在 2014 年预计将取得重要进展， 不动产统一登记制度将加快建设， 2014 年6 月有望出台不动产登记条例， 房地产税制改革也将逐步被提 上日程。但基于 2013 年房地产市场依旧坚挺的形势，长效机制 建设还未成熟，现有宏观调控政策仍将保持基本稳定。政策大的 方向不会变动，允许各地方政府对政策进行微调或成为常态，房 地产宏观调控差异化会更加深入。长沙 2013 年 11 月底出台的 增加普通商品住房及用地供应、抑制不合理住房需求、引导开发

24、 企业理性定价、 重视保障性安居工程建设等措施将在 2014 年继 续贯彻执行。 （2）货币信贷环境基本稳健，差别化住房信贷力度增强 当前我国经济下行压力并未得到显著改善， 着力防控债务风 险是中央经济工作会议提出的六大任务之一， 为保障经济的稳步 发展， 2014 年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。 2013 年较好的销售业绩，房企资金流比较充裕，同时随着金融 改革的深入，房企融资渠道将更加便利和畅通，预计下阶段房地 产企业将面临合理的信贷环境。 但政策抑制投资投机需求的力度 方向不会改变， 2013 年年底部分二三线城市提出要进一步提高 二套住房贷款首付比例，差别化住房信贷力度进

25、一步增强。长沙 市将继续执行首套住房首付 30% ，家庭首套住房 90 平米以上二 套住房贷款执行首付 65% ，禁止向家庭第三套住房提供贷款的 措施。 （ 3 ）普通商品房用地供应稳定，土地市场成交偏温和 增加普通商品房用地供应来加快形成市场的有效供给， 是当 前政府调控房地产市场的重要举措。 长沙已经明确 2014 年度全 市住宅用地计划供应总量应不低于过去 5 年平均实际供应量， 并 将于 1 月 31 日前公布用地供应计划。 2013 年全市土地市场十 分活跃，全年土地成交面积 1909.93 万 ，预计 2014 年度普 通商品房用地供应保持基本稳定， 难现大幅度增长的情况。 201

26、3 年市场成交向好，库存消化速度加快，年底日均网签成交 400 多套，房企资金得到有效回笼，为下一步的战略部署提供了充足 的条件，但 2014 年房地产市场政策面、市场面都面临着调整， 预计房企将观望后市而采取保守的拿地策略， 土地市场成交活跃 度或下降。 （ 4 ）开发投资增长空间有限，竣工面积同比增长可能性大 近年来长沙房地产开发投资已经逐步趋于稳定， 同比增长幅 度逐渐变窄，开发投资已经越发理性。 2013 年全市完成房地产 开发投资约 1140 亿元，保持了约 11% 的同比增长速度。 2014 年是房地产的调整年，亦是过渡年，预计房地产开发投资仍将以 稳为主，全市全年完成房地产开发投

27、资与 2013 年基本持平。经 历了 2012 年的放缓节奏， 2013 年房地产施工增涨幅度大， 2014 年房地产信贷环境稳定，房企资金充足。预计 2014 年的施工将 稳步推进， 2013 年施工的部分面积将在 2014 年取得竣工，市 场上竣工面积将逆转 2013 年同比负增长局面， 出现同比增长的 可能性大。 （ 5 ）市场调整增速整体回落，供大于求局面难改观 刚需在 2013 年的长沙房地产市场表现抢眼，促成了 2013 年长沙楼市供需双旺的局面， 全市全年新建商品房批准预售面积 2234.40 万 ，同比增长 17.16% ，新建商品房网签成交 1966.95 万 ，同比增长 3

28、0.45% ，供给成交分别居于近年来的 高位。 2013 年市场已经逐步消耗掉部分刚需， 2011 年至 2013 年底，长沙内六区待售新建商品房面积为 1605.48 万 ，待销 量较大的形势给市场预期释放一定的风险信号。 预计 2014 年房 地产市场将难以保持 2013 年的强势增长势头， 整体增速会有所 回落，供大于求的市场形势仍将保持。全市全年新建商品房新增 批准预售预计约 2000 万 ，同比减少约 10% ，新建商品房网 签成交约 1800 万 ，同比减少约 9% 。 （ 6 ）二手房市场难有起色，与新房市场差距拉大 受“新国五条”个税传闻预期的影响， 2013 年长沙二手房 市场交易现短暂的“春天月”，创下了近年来二手房交易的新 高，全年二手房成交 525.63 万 ，同比增长 68.23% ，与新房 市场的差距由 2012 年的 4.60:1 缩小为 2013 年的 3.74:1 。 2013 下半