9A文酒店式公寓投资优势

1、MeiWei 81 重点借鉴文档】 为什么要进行酒店式公寓投资呢？很多投资者在投资之初都会考虑 到这个问题。酒店式公寓是介于酒店和高档住宅间的一种物业，它 集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有自用和投资两大功效。酒 店式公寓之所以能够在激烈的租赁市场中存活下来，是因为它能够 满足市场的不同需求，这类住宅既能享受家庭式的居住布局，又能 享受到酒店的殷勤服务。 酒店式公寓投资优势： 1、小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。通常，酒店的 租金要比公寓高 30% ，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租 等特点却是其优势。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回 报的周期相对较长，因此较适合中

2、长线的投资者。 2、产品功能兼有，投资和自用性质都可以。由于它吸收了传统酒店、 传统公寓和传统办公楼的各自的长处，因此受商务人士欢迎。 3、拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己 的产权，回收投资，因而降低了投资的风险。酒店式服务公寓也是 投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。此类投资对多数人来 讲，是有超值回报空间的。 4、宏观形势向好，市场需求大，有升值空间。未来有更多跨国企业 来中国设立公司，酒店式公寓这类物业成为部分中小型公司的首选。 同时，国内大、中城市的高级商务人士阶层，对这类物业拥有可观 的消费能力。单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻，对年轻 一族尤其是外

3、来专业人才格外有吸引力。 酒店式公寓投资的几点理由： 1、出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司 和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源。同时公寓 MeiWei_81 重点借鉴文档】 MeiWei 81 重点借鉴文档】 的出租的最短时间可以是一天，最长就没有限制，而住宅一般最少 要 3 个月，它们面对的客户群要比住宅范围广。 2、租金要比普通公寓来的高。在普通公寓里，由于各投资者的资金、 持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主在出租市场上的恶 性竞争。即使最开始的时候住进去的都是高端客户，当只要有一个 出租者愿意降低价格引进比较低端的客户的时候，普通公寓就开始

4、进去恶性循环，最后高端客户会慢慢流失。而酒店式公寓统一的经 营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成， 可以保持物业的整体租价 ; 此外，租客也愿意花比公寓高的价差来和 具有同等身份的人住在一起，获得更多的服务和安全保障。 3、发展更具持续性。统一经营的方式使得酒店式公寓会比普通公寓 更加关注长远的发展，会有自己的推广和营销计划，从而使它们的 发展具有持续性。总而言之，投资酒店式公寓比普通公寓要有优势。 这可能也是在上海这块到处都洋溢着投资热情的土地上，酒店式公 寓能够热卖的主要原因。 酒店式公寓投资可能存在的风险： 1、居住成本高。 从生活层面来说，住在酒店式公寓里的生活成本

5、也相对高昂。如水 电费是按商用物业计算，比普通住宅水电费要高出一倍左右。以北 京为例，普通住宅的电费为每度 0.48 元，水费为每吨 3.7 元，天然 气则为每立方米 2.05 元，但酒店式公寓的收费为电费 0.9 元、水费 5.1 元，大部分商业立项的酒店式公寓则无天然气接入。 2、回报率大打折扣。 许多酒店式公寓的开发商打出的 15%至 18%的投资回报率远远高于 真实的水平，而实际的年投资回报率也就是在 5%至 6%之间。高回 报率确实很吸引投资客户，但往往忽略了隐性成本这一关键要素， MeiWei_81 重点借鉴文档】 MeiWei 81 重点借鉴文档】 主要包括以下因素。契税和公共维

6、修基金。开发商在项目销售时， 其价格并不包括契税和公共维修基金，从目前这两个的收费标准来 看，契税普通住宅是 1.5% ，非普通住宅是 3%; 房屋维修基金是收 楼价的 2% 。所以从上述情况来看，即便是酒店式公寓房产价格让 你动心，但也要考虑到契税和公共维修基金这两个隐性成本的代价。 租金价格的折扣。酒店式公寓的开发商在项目收益计算时，往往是 根据所在地段的酒店日租金的市场价格制定的。以北京东二环附近 的一个酒店式公寓项目来看，销售价格在 25000 元/ 平方米，投资人 士在投资前可参照同等地段的酒店日租金做一对比。以同等地段的 一个四星级酒店为例，酒店标准间的市场价格大约在 800 元/

7、 日，一 个月就会有 24000 元的收益，但众所周知，酒店为了吸引客户往往 会采取会员、折扣等活动，打折后的价格往往也就在 400 元至 500 元/日左右，这远远低于开发商预计的高投资回报率。 物业费、取暖费等其他费用。针对投资酒店式公寓而言，除了需要 在购买时需要缴纳必须的费用外，物业费、取暖费等诸多费用都需 要考虑进去，而这些往往就是我们在投资时忽略的隐性成本。酒店 式公寓的物业费、取暖费等维护费用通常比较高，而且很难直接转 嫁给承租人。从这点来看，开发商打出的每年 15% 至 18%的高投资 回报率显然没有考虑到以上诸多因素。 中介费。投资人在投资房产项目后，还要考虑房屋的出租问题。

8、很 多投资人士如果自己寻找客户需要耗费极大的精力和物力，所以往 往把房子委托给中介代理，而这就需要向代理中介交纳一定额度的 中介费，而这部分费用也就成为了投资人士的隐性成本。 3、酒店式公寓产权要分清。 目前市场上的酒店式公寓按照产权和经营方式可以分为三种：大产 权统一经营，小产权统一经营及小产权非统一经营。大产权统一经 MeiWei_81 重点借鉴文档】 MeiWei 81 重点借鉴文档】 营的酒店式公寓不是小投资者投资的对象。大产权统一经营的酒店 式公寓对资本的要求很高，资金的门栏使得这类酒店式公寓很难允 许个人投资者投资，一般都是投资基金或是专业公司在控制。小产 权非统一经营的酒店式公寓投资风险较大，投资者需要谨慎。因为 非统一经营导致没有统一的管理，使得同一栋楼中的各个小公寓之 间存在很大竞争。这类酒店式公寓其实和普通的小户型住宅已经基 本没有什么差异，只是挂了酒店式公寓的名字来抬高身价，事实上 体现不了酒店式公寓的优势。 如何投资酒店式公寓不赔钱 ? 一看位置。是否具备可持续发展潜力。 二看配套。全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有。 三看物业管理。客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提 供良好的服务是吸引客房的最直接条件。要有专业的酒店物业管理 公司或酒店式公寓管理公司入住管理。 四看