土地增值税税额计算与申报案例分析

1、土地增值税税额计算与申报案 例分析土地增值税税额计算与申报案例分析案例一【案情说明】2008年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时 房地产开发费用扣除比例为10% ;销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税。【案例分析】根据土地增值税的计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额 =4800 + 4800X10% + 770 + 4800X20%=7010 （万元）；计算土地增值额=1

2、4000 7010=6990 （万元）；计算增值额占扣除项目金额的比例=6990- 7010X100%=99.7% ；适用税率为第二档，税率 40%、扣除系数5% ；应纳土地增值税=6990X40% 7010X5%=2445.5 （万元）。Top.案例二【案情说明】位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2009年发生的相关业务如下：（1） 按照国家有关规定补交土地岀让金4000万元，缴纳相关费160万元；（2） 写字楼开发成本 3000万元，其中装修费用500万元；（3）写字楼开发费用中的利息支岀为300万元（不能提供金融机构证明）；(4) 写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，

3、签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积岀租，当年取得租金收入15万元。(其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。)要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。(1) 企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；(2) 企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；(3) 企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；(4) 企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；(5) 企业应缴纳的土地增值税；(6) 企业缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加；(7) 企业应缴纳的房产税。【案例分析】(1) 取得

4、土地使用权所支付的金额=(4000+160 ) X50% = 2080 (万元)(2) 应扣除的开发成本的金额=3000X50% = 1500 (万元)(3) 应扣除的开发费用的金额=(2080+1500 ) X0% = 358 (万元)(4) 应扣除的有关税金=6500X5%X (1+7%+3% ) +6500X0.05% = 360.75 (万元)(5) 扣除项目合计=2080+1500+358+360.75 = 4298.75 (万元)增值税率=(6500 4298.75 ) /4298.75 X00% = 51.20%应缴纳的土地增值税=(6500 4298.75) X40% 4298

5、.75 X5% = 665.56 (万元)(6) 营业税、城市维护建设税和教育费附加应纳营业税 =(6500+15 ) X5%=325.75 (万元)应纳城建税=325.75 X7%=22.80万元应纳教育费附加 =325.75 X3%=9.77万元(7)应缴纳的房产税=15X12% = 1.8 (万元)Top.案例三【案情说明】某中外合资房地产开发公司，2008年发生以下业务：(1) 1月通竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地岀让金6 000万元，缴纳 相关税费240万元；(2) 以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3;(3) 住宅楼开发成本 3 000万

6、元，分摊到住宅楼利息支岀300万元，包括超过贷 款期限的利息40万元；(4) 写字楼开发成本 4000万元，无法提供金融机构证明利息支岀具体数额；(5) 与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支岀，根据相关 规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；(6) 9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼岀售，取得收入15000万元；将写字 楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计 算扣除房地产开发费用。要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数:(1) 计算公

7、司应缴纳的房产税;(2) 计算公司应缴纳的营业税：(3) 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；(4) 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；(5) 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；(6) 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金；(7) 计算公司应缴纳的土地增值税。【案例分析】(1) 外商投资企业不适用房产税，所以应缴纳的房产税二0(2) 应缴纳的营业税= 15000X5%+25(X 5% = 762.5 (万元)(3) 公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=(6000+240 ) X2/3 = 6240X2/3 =4160 (万元)(4)

8、公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额=3000+480 = 3480 (万元)(5) 公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目=(300-40 ) +(3000+6240 3) X5%+ (480+6240-3) X0%+ (3480+4160) X20%=2298 (万元)(6) 公司缴纳土地增值税时应扣除的税金=15000X5% = 750 (万元)(7) 增值额=15000- (4160+3480+2298+750 )= 15000-10688 = 4312 (万元)增值率=4312-10688X100% = 40.34%，适用 30% 的税率应纳土地增值税 =4312X

9、30% = 1293.60 (万元)Top.案例四【案情说明】某外商投资企业，专门从事房地产开发业务,2008年有关经营情况如下:（1） 2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2 000万元， 借款期限10个月，还款到期日11月30日。（2） 2月中旬用借款 2000万元和自有资金 800万元，购得非耕地40000平方米的 使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属 证件。（3） 第一期工程（ 三通一平”和第一栋写字楼开发）于 11月30日竣工，按合同 约定支付建筑承包商全部土地的三通一平”费用400万元和写字楼建造费用 7 200万 元。写

10、字楼占地面积 12 000平方米，建筑面积 60 000平方米。（4） 到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签订了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。其余的10000平方米中，7000平方米用于先租后售，11月30日签订租赁合同约定岀租时间先定一年，租金从12月1日起计算，每月收租金21万元，合同共记载租金252万元，租金每月收一次；另外3000平方米转为本企业固定资产作办公用。11月30日用于岀租和自用的房屋面积已全部办好相关岀租、资产转账手续，于当日全部交付并从12月

11、1日起使用。（5） 在售房、租房等过程中发生销售费用1 500万元；发生管理费用（不含印花税）900万元（其中交际应酬费80万元）。当地政府规定，土地增值税开发费用的扣除比例为10%。根据上述资料，计算应纳的土地增值税。2800X ( 12000-40000)【案例分析】（1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额二X （ 50000 W0000 ）= 700 （万元）(2) 征收土地增值税时应扣除的开发成本金额=400 X12000 40000) X50000 0000)+7200 X0000 豹000) = 6100 (万元)(3) 征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额二(700+6100 ) ( 10%+20% ) =2040 (万元)(4) 收入合计=