商城营销策划方案

1、商城营销策划方案“*商城”营销策划方案第一节、价格体系评估第二节、项目销售组团定位第三节、项目认购开盘营销定位第四节、后期尾盘营销模式定位第五节、消费者群体定位第六节、商业物业管理定位第一节、价格体系评估1定价策略及依据价格的有序设置应预先慎重安排，一般方案是设置消费者预期认可价、 内部认购价、开盘价、竣工价、入伙价、清盘价，并要有与此价格相适应的销 售比例。价格制定的基本原则为：逐步提高和留有升值空间。价格控制上有三种情况应严格避免：价格下调：房价在出售以后基本原则是只升不跌，一旦价格明显下调， 不仅会严重挫伤已购房者的积极性，带来市场负面效应，而且会使项目市场信 誉度下降而影响销售。价格作

2、空：有些发展商为了人为地制造人气，即使在市场实际接受较差 的情况下，依旧提高销售价而在实际销售中又随意给客户还价，打折，出现价 格作空现象。一一升值太快：缺少价格空间，有些发展商一旦发现自身项目入市出现较好 的业绩，便误认为上市价格太低，于是过快或过大幅度地上调价格，致使市场 应预留的空间失去，这是目前较多楼盘销售率停滞不前的一个重要原因，即是 缺少价格空间。合理的价格上调策略是按开盘、竣工、入伙三个主要时间段，其中设置 若干个调节点，每次调价的幅度能给前期购房者产生信心，又能给欲购而未购 者带来一定的刺激，产生抢购欲念。价格调节幅度： 小幅递增，小幅频涨。一般每次涨幅为1% 3%调价新近几天

3、，可配合以适当策略，作为价格局部过渡。当有新生客源流时，再撤 销折扣。2、*定价策略及依据在国际上通用的有四种方法，成本定价法、同类物业定价法、租金定价 法、心理目标定价法。在*项目的价格定位过程中，根据邢台市的整体商业环境以及人们投 资的接受程度和习惯，建议采用同类物业定价法。一。在邢台市的各个商业项目中财富广场、米兰百货是我们的主要参照物， 其中财富广场的价格体系定位最具有参考价值。同类物业定价法以财富广场以及米兰百货为参照:项目 名称项 目 位 置项目 规模业态 分布销售 面积销售 价格销售 政策银行 按揭公摊 系数总体评价财富 广场中兴大街与新华南路交叉口路东由地下 一层地 上五层 商

4、场及6至13层的酒 店构 成，总 建筑面 积约10万 平方 米；商 场部分 约5万 平方米负1层 超市1 层首饰、家 电、饰 品2层 男装、 男鞋3 层女装 女鞋4 层床上 用品5 层餐饮 6层以 上酒店销售面 积以10-20平米为 主负一层均 价 6000 元 / m2 ; 一 层均价 11000 元 / m?二层均价 9500元 / m2 三层和四 层的半层 只租不 售，四 层、五层 均价4500 元 /m2一次性付 款优惠5%; 一层 签订三年 返租协议 五层四 年，每年8%;可一 次冲抵首 付款,且一 层部分商 铺满两年 可全额退 款银行 提供5成 10年 按揭， 优惠2个 百分 占使

5、用 率51.3%1层销售约在 80%以上，其他 层不是很理 想。财富广场 位置较好，而 且一层满两年 不满意可退 款，现在肯德 基已签合同， 配套也比较完 善，这对亿德 隆都造成了威 胁，但是其价 位高，公摊 大，是其失败 的主要原因。米兰 百货新 华 北 路 原 卧 牛 处 西 侧3力平 方米的 经营面 积一层有 精品服 装、珠 宝首饰、手 机、小 型电器 二层主 要是服 装和餐 饮一楼商 铺主力 面 积160180m2 ,二 楼商铺 主力面 积3060m一层均价11000 元/ m?二层均价6666 元/m2返租 3 年，每年9%,可一 次冲抵首 付款。十 年购买期 满后如不 想继续经 营

6、可以全 额返还购 房款一次 性付 款优 惠2% ;按揭 5成10年公摊 系数33%米兰百货是一 个集商场、四 星级酒店为一 体综合建筑 群，紧邻新世 纪广场，定位 时尚消费，面 积分割大，目 前正在招商， 其招商与定位 变化很大，没 有真正的实现 时尚的消费定 位。(2)根据对本项目商圈的综合分析，按商场建筑楼层分析价格定位 为：(开会当面确定)第二节、项目销售组团定位为了保证每期开盘都能够顺利销售完毕，避免尾盘的出现，在明确认购 情况之前，我们建议分两个组团开发以及销售，每期销售推出的面积总量控制 在3， 0000平方米左右。从销售的难易程度分析，第一阶段应该率先推出负一层全部，一层西 区，

7、二层西区，三层东区，四层东区；第二阶段推出一层东区，二层东区，三 层西区，四层西区，五层全部。 第三节、项目认购开盘营销定位一、认购工作流程：接受认购工作登记 收取认购登记金 评估价格、市场情况、分割 面积一一开盘一一收取认购金一一签订正式购房合同一一收取首付款一一办理 银仃按揭。2004年 月日开始正式接收认购登记并收取认购登记费，根据认购情况确定开盘日期，现初步确定为月 日正式开盘二、认购期间优惠政策：为了科学的考证认购人数的真实情况，避免投资者集中在开盘前认购，现建议根据不同的认购周期，优惠幅度应有所不同。现建议认购期间分三个时段（见下表）注：认购对象一一产权商场商铺阶段优惠率 认购类别

8、第一阶段 月曰至月曰、八刖第二阶段 月曰至月曰 刖第三阶段 月 日至开盘前认 购 产 权一次性付款优惠5%优惠3%优惠1%银行按揭优惠2.5%优惠2%优惠1.5%分期付款优惠2.5%优惠2%优惠1.5%以上的优惠点待销售价格制定后，一律按“现金增值计划”执行。备注：分期付款在签订售房合同时，缴纳总房款的50%主体封顶时缴纳剩余房款的40%剩余的10%交房前交清。三、认购登记：为了聚集人气我们将进行认购登记，凡是有意购买者，需在认购时交纳认购登记费2000元，然后在开盘时按排队前后次序加盖顺序号章（如未选中房 号在活动结束后如数退还），方可取得商场商铺认购选号权。四、开盘时排队认购程序：开盘剪彩

9、结束后，正式开始发号认购，按排队前后次序，在工作人员指 引下，进入售楼部大厅，凭认购登记卡排队加盖认购顺序章后，然后进入售楼 部选择房号，签订认购书，每个商场商铺交纳认购款元（包括已交款和优惠折扣款）。一一五、排队认购优惠政策及签约：1、享有优先选号权，享有认购期间的现金增值计划。2、享有抽奖资格。可以参加4999元大奖活动：对所有购房者，通过抽奖形式产生一等奖 1 名，奖品为价值4999元的品牌电脑一套；二等奖 2名，奖品为品牌彩电 一台；三等奖若干名，奖带有亿德隆标志的保温杯一个。 3、正式签约：客户在取得认购资格并交纳认购定金元后，由销售代表提供办理银行按揭所需的有关手续，客户应在3至1

10、0日内交纳首付款，并正式办理银行按揭手续。备注：因为一二期的购房形式的影响，即内部认购和缴纳大定金两种形式同时采用。三期只走内部认购的形式可能是部分投资者难以相信并接受。鉴 于此可以在细节上做些文章，如以公告的形式体现在报纸上或售楼部，以正视第四节、后期尾盘营销模式定位为了促进后期尾盘销售时，进一步吸引投资者购买，降低投资者的置业门 槛，减少投资风险疑虑，在后期尾盘部分区域实行八年后不满意者可返还全款 的回款策略以及适当降低首付款金额，为购买者提供创业基金等销售政 策。第五节、消费群体定位1、邢台市临街建筑被拆除后，无营业场所的经营户和原投资户（如兴合市 场）。2、部分房虫惠折扣款）。 。 。

11、五、排队认购优惠政策及签约：1、 享有优先选号权，享有认购期间的现金增值计划。2、 享有抽奖资格。可以参加 4999 元大奖活动：对所有购房者，通过抽奖形式产生一等奖 1 名，奖品为价值 4999 元的品牌电脑一套；二等奖 2 名，奖品为品牌彩电 一台；三等奖若干名，奖带有亿德隆标志的保温杯一个。 。 。 。3、正式签约：客户在取得认购资格并交纳认购定金元后，由销售代 表提供办理银行按揭所需的有关手续，客户应在 3 至 10 日内交纳首付 款，并正式办理银行按揭手续。 。 。 。备注： 因为一二期的购房形式的影响，即内部认购和缴纳大定金两种形 式同时采用。三期只走内部认购的形式可能是部分投资者难以相信并接受。鉴 于此可以在细节上做些文章，如以公告的形式体现在报纸上或售