房地产在建工程抵押课件

1、LOGO Page 2 Page 3 房地产贷款融资之私募股权融资 在国家深度调控房地产、限制房地产企业贷款背景下，房地产企业通过私募 股权融资占到房地产大中型企业的60%以上，成为融资的主要渠道。 据香港 大公报报道，2008年受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响， 2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而 被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择 了非上市增资扩股。其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股 1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司 股份3.8%；德意志银行、美林银行

2、等其他5家机构投资入股2.1亿美元。完成 了企业的融资战略。 Page 4 房地产贷款融资之融资租赁 根据合同法的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人 选定房屋后, 由出租人向房地产销售一方购买该房屋, 并交给承租人使用, 承租人交付 租金。 出租人通过收取租金获得收益, 在存款利率不断下降的情况下, 出租人更愿意以这种无 风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单， 快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷。 另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性。 以上特点更有利于房地产

3、企业的健康、持续的发展。 目前万达自持的商业物业，很多都采取经营权抵押，10年的租赁权抵押获得银行的支 持，获得几百亿的银行授信。 Page 5 房地产融资之项目融资 所谓用房地产项目融资，是指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式 具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点，因此对 于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和 风险屏蔽的作用。目前国内万达广场，深圳茂业等商业机构均采取了类似的 策略。 Page 6 房地产贷款融资之债券融资 债券融资，对中小房地产企业而言，可望不可及。由于地产项目具有资金量 大、风险高以及流动性差等特点，再加上我国的企

4、业债券市场运作机制不是 十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例，因此国家对房地产债券的 发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场，采取了严格债券审批 程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房 地产发债融资的门槛较高而不易进入，且发行成本较高，对于一些民营企业 来说是可望而不可及的融资方式。 Page 7 房地产贷款融资之海外融资 海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内 房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面， 融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国 尚未颁布房地产投资基金的

5、法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多 风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作 过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基 金在中国的发展还存在着一些障碍。 Page 8 房地产贷款融资之开发商贴息贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金， 委托商业银行向购买其商品房者发放委托 贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲，通过委 托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地 产开发商来讲，委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题，实现提前销售。回笼的

6、资 金既可作为销售利润归入自有资金，也可直接投入工程建设，还能够更好地解决35%的开发商的 自有资金短缺难题，使他们更容易得到商业银行的开发贷款。 同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材， 购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销 售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行，获得一定比例的 现实贷款，来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠。但不是所有的 开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那 些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。 Page 9 房地产企业项目融

7、资途径之房地产资产证券化 房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证 券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有，转化 为债权拥有的有价证券形式。 资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够迅速 得到资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目；它还有助于房地产投资与消费两方 面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域； 同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动 有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。2005年12月1日起，金融

8、机构信贷资产证券 化试点管理办法正式施行, 为房贷证券化提供了政策和法律依据。管理办法就信贷资 产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任 等方面明确作出了规定，为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。 Page 10 房地产商业项目融资途径之联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种 融资方式。这种方式能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点 建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调，使双方获得 稳定的现金流，有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有 明确规定，即房地产开发固定资产投资项

9、目的自有资本金必须在35%及以上。 Page 11 房地产抵押贷款融资 n 房地产企业融资渠道关于贷款，项目，土地房产抵押，债权股权质押， 要求抵押充足。 n 没有任何前期费用 我们只做一手项目；对接法人，谢绝中间人 n 必须股权清晰，抵押充足，项目抵押，股权质押，资金专款专用（监管） Page 12 房地产、政府平台项目，PPP，BOT，BT融资，实业类项目、高新项目、工程 项目投融资，基础建设、矿产开发项目、水资源开发项目、旅游环保项目、 资产重组与兼并项目、机器设备改造与升级项目等等实体项目。（发展中期， 已有前期投入的项目） n在建工程抵押贷款 n工程合同贷款 n工程项目贷款 n在建工程