首次业主大会筹备工作步骤

1、首次业主大会筹备工作步骤一、申请由物业项目3 名以上业主 （房屋产权证或备案合同上记载的自然人）持产权证复印件（验原件）及入住 20% 以上业主签名同意的书面材料到县（市）、区房管局申请。（附件 1）二、告知县（市）、区房管局在街道业主联名申请后，经审核符合成立业主大会条件的， 3 日内书面告知乡 （镇）人民政府、街道办事处。（附件 2）三、社区居委会、筹备组组织开展筹备工作要点（一）向全体业主公告业主大会筹备组组建方案。（附件 3）（二）筹备组产生后，由社区在项目显著位置公示筹备组成员名单。（公示时间不少于 7 天）（三）公示期满，无异议，筹备组正式启动各项筹备工作。1、依据示范文本，拟定业

2、主大会议事规则（草案） 、管理规约（草案） 。在拟定过程中可通过多种形式向广大业主告知并征求意见。 （公告时间不少于 5 天）2、确定业主委员会成员候选人条件、产生办法及人数，并向全体业主公告。 （公告时间不少于 3 天）3、确认业主身份，统计本次业主大会人数和建筑面积，并向全体业主公告。 （公告时间不少于 3 天）4、筹备组确定的本届业主委员会成员人数、候选人名单及候选人情况在小区内公告。（公告时间不少于3 天）（附件 5）5、在小区内公告召开首次业主大会的时间、地点、形式和内容，准备大会。 （公告时间不少于15 天）（附件 6 ）（四）首次业主大会结束后，筹备组审核业主大会议题的有效通过情

3、况，并向全体业主公告。 （附件 10 ）（五）筹备组组织召开业主委员会第一次会议，选举产生业主委员会主任、副主任、秘书等并进行成员分工。（六）乡（镇）人民政府、街道办事处对筹备组报送的筹备工作情况及材料进行审查后，3 日内发放业主委员会备案表，有业主委员会到所在县（市）、去房管部门审查备案。（附件 11 ）（七）业主委员会凭房管部门的备案证明刻制印章，印章名称为物业管理小区（大厦）名称后加业主委员会。（八）县（市） 、区房管局将业主委员会备案情况向辖区乡（镇）人民政府、街道办事处以文书形式函告。（九）在社区监督下，依法备案的业主委员会在区域内公告人员分工情况。筹备组将有关材料移交业主委员会后解

4、散。（附件 13 ）申请房管局：我们是小区（大厦）业主，现申请成立小区（大厦）业主委员会，选举业主委员会，请予以指导。申请人签名：年月日申请人基本情况小区名称：地址：首次业主入住时间：总户数：入住户数：入住率：签名门牌号电话产权证（或合同备案）号附件 1（续）业主申请成立业主大会签名表小区名称：序号业主签名门牌号地址：电话产权证（或合同备案）号附件 2存根编号：乡（镇）人民政府、街道办事处：你辖区（项目名称），已符合成立业主大会条件，请通知项目所在社区居委会组织开展该项目首次成立业主大会的筹备工作。业主联系人：住址：电话：年月日函编号：乡（镇）人民政府、街道办事处：你辖区（项目名称），已符合成

5、立业主大会条件，请通知项目所在社区居委会组织开展该项目首次成立业主大会的筹备工作。业主联系人：住址：电话：房管局（局）年月日附件 3公告各位业主：依据郑州市物业管理条例规定，小区（大厦）已符合成立业业主大会条件，你开展筹备工作。首次业主大会筹备组将有业主代表、建设单位代表、社区居委会代表、辖区公安派出所代表组成，筹备组组长由社区居委会代表担任。筹备组业主代表名将以下列方式产生：1、2、3、社区居委会（章）年月日附件 3业主大会票权统计表产权人产权证（合同备物业类型产权面积座落位置案）号计算方法： 1、产权证（或备案合同）一证一票；2、产权面积按专有部分产权证（或备案合同）记载的面积计。附件 5

6、业主委员候选人登记表姓名性别年龄照片籍贯政治面貌民族出生地参加工作学历时间现住址工作单位及职务身份证号联系方式物业费缴纳情况个人简历服务宣言附件 6公告小区全体业主：兹定于年月日时在召开首次业主大会会议，大会议题是：1、 表决成立业主大会；2、 表决业主大会议事规则；3、 表决管理规约4、 选举业主委员成员；5、 其他事项。为保证业主大会的合法有效，请全体业主（被委托人委托书）或业主代表（持业主代表委托表决书）准时参加。筹备组成员签字：社区居委会（章）年月日附件 7委托书业主，住址：，产权证号（合同备案号） ：，产权面积：平方米，委托参加本次业主大会，就下列事项行使表决权：1、 成立业主大会;

7、2、 通过业主大会议事规则；3、 通过管理规约 ；4、 选举业主委员成员（次委托书有效期七天）委托人被委托人年月日附件 8业主代表委托表决书业主：住址：产权面积：，产权证号，委托业主参加本次业主大会，代表表决以下事项：表决议题表决意见1、成立业主大会同意不同意2、业主大会议事规则3、管理规约4、业主委员会成员推选候选人住址同意不同意说明： 1、请在相应意见栏中打：2、如推选其他人，请在空栏中填写；3、本表格涂改无效。社区居委会（章）委托人签名：年月日年月日委托书、业主代表委托表决书说明1、 委托书是物业项目内房屋产权所有人（业主）因故不能参加首次业主大会时，委托他人（具备法律赋予的民事权利的自

8、然人）代表自己参加大会的一种委托，被委托人可以是业主，也可以是其他人，但必须由委托人本人签名盖章。2、 业主代表委托表决书由业主填写，经业主签名后，叫业主代表在业主大会上代表业主投票。3、 业主代表委托表决书应是使用辖区居民委员会印发的统一表格（附件区居委会印章，否则为无效票。附件 98）并加盖社表决票业主住址产权建筑面积表决意见：表决议题住址同意不同意1、成立业主大会2、业主大会议事规则3、管理规约4、业主委员会成员推选：候选人附件 10公告小区（大厦）首次业主大会已于年月日召开，应到会业主（或业主代表）人，实到会人。大会议题表决情况如下：1、表决成立业主大会议题，同意票，同意的人数达%、统

9、一的人数所拥有的建筑面积达%。2、表决业主大会议事规则 ，同意票， 同意的人数达%、同意的人数所拥有的建筑面积达%。3、表决管理规约 ，同意票，同意的人数达%、同意的人数所拥有的建筑面积达到%。4、业主委员会候选人成员表决统计候选人同意票数同意的人数百分比同意的建筑面积百分比业主大会四项议题的表决，已（未）符合法定程序要求。筹备组成员签字：社区居委会（章）年月日附件 11业主委员会备案表申请单位：填报日期：年月日物项目名称业座落位置管理管理单位项总建筑面积（万目情首位业主入住时间况业业主委员会名称主首次业主大会召开时间、地大点会总票权数情况业业主大会议事规则主管理规约大 选聘（续聘、 解聘）物

10、业公会 司决 筹集（使用）维修资金议 共用部位、公用设施经营情况联系人区（县、市）路（街）号联系电话出售面积总套数（万已 入住 户入住率（ %）数业主大会人数首次业主大会出席人数人数面积届别通过票数通过票数通过票数通过票数通过票数通过票数附件 11选举产生的业主委员会成员情况姓名性别年龄工作单位及职务家庭住址业委会职务联系电话主管部门意见经办人签字：负责人签字：单位盖章：年月日备案证明编号业委会备第号领证日期领证人签字说明：此表一式三份，业主委员会、社区、备案部门各存一份附件 12存根乡（镇）人民政府、街道办事处：社区局委员辖区的小区（大厦）业主委员会已于年月日在我局备案。附：业主委员会备案表

11、一份县（市）、区房管局（章）年月日函乡（镇）人民政府、街道办事处：社区局委员辖区的小区（大厦）业主委员会已于年月日在我局备案。经办人：批准：年月日附件 13公告经业主大会表决选举产生的小区 （大厦） 业主委员会，已经主管部门合法备案，名成员选举分工如下：主任副主任成员秘书社区居委会（章）业主委员会（章）年月日业主大会议事规则第一章总则第一条为维护本物业小区全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据物权法 、物业管理条例、业主大会规则等有关规定，制定本物业小区业主大会议事规则。第二条业主大会是物业小区内全体业主组成的议事机构，依法管理、决策小区内共有事权。业主委员会是业主大会的

12、执行机构。第三条本议事规则经业主大会通过，对全体业主具有约束力。第四条本议事规则经年月日业主大会通过，本业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。第二章业主大会召开程序第五条发布公告。业主大会召开会议前 15 日,业主委员会或召集人应当将召开会议的内容以书面形式向物业小区内业主公告。物业小区的业主大会会议，应当同时告知所在乡（镇）人民政府、街道办事处和县（市） 、区房管局。第六条征询意见。业主委员会或召集人发放征询意见表，将业主大会一是内容书面征询物业小区内业主意见。业主自己或者委托代理人（凭委托书）填写征询意见表，并签名有效。第七条回收统计意见。业主委员或召集人柯通过设立投票箱、上门伙计挂号

13、信等形式回收物业小区内业主意见，并邀请所在街道、居委会指导、监督，或请公证处公证。业主委员会或召集人发放和回收征询意见表壳分步骤进行。第八条通报大会议事决定。业主大会会议应当有业主委员会或召集人作书面记录并存档。业主委员或召集人必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意见结果，接受物业小区内业主的查询和监督。业主委员会或召集人将业主大会的议事决定自会议结束后 3 日内以书面形式在物业小区内公告，并将有关材料送所在乡（镇）人民政府、街道办事处和县（市） 、区房管局备案。 。第二章议事内容第九条业主大会的议事内容：（一）制定、修改业主大会议事规则、管理规约；（二）制定物业小区内公共秩序和环

14、境卫生的维护等方面的管理规定；（三）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；（四）决定物业服务方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人；（五）决定专项维修资金的使用、续筹方案；（六）听取和审查业主委员会的工作报告；（七）审议、批准业主委员会年度财务预算方案、决算方案，决定业主委员会成员报酬；（八）制定物业小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、经营方案；（九）改变或撤销业主委员会不适当的决定；（十）决定物业小区内的其他重大事项。第十条业主委员会的议事内容：（一）组织召集业主大会会议，向业主大会报告工作；（二）为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决

15、定和授权，代表业主与物业服务企业签订、接触物业服务合同；（三）组织业主委员会的换届选举，组织修订管理规约和业主大会议事规则；（四）督促业主、物业使用人遵守管理规约、按时足额缴纳物业服务费用；（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务中的有关问题；（六）提出维修资金续筹方案，督促维修资金缴纳责任人按照规定缴纳维修资金，组织业主讨论维修资金的使用；（七）公告业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同和业主大会决议等内容；（八）对违反管理规约及损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；（

16、九）按业主大会授权决定共有物权的经营方案，签订经营合同，管理经营收入，定期公布账目；（十）法律法规规定的其他事项。第三章投票规则第十一条业主的投票权采用产权制。业主自取得物业产权时自然取得投票权。业主大会作出决定，须经专有部分占建筑总面积1/2 以上业主且占总人数1/2 以上业主同意； 业主大会作出专项维修资金使用、续筹方案的决定和决定改建、重建建筑物及其附属设施的，须经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上业主且占总人数2/3 以上业主同意。第十二条持有房产证或经房管局备案的预售合同为投票权人。业主的投票权可书面委托使用人、承租人或其他业主行使，但是用人及承租人不具有业主代表和业主委员会委员的

17、被选举权。第十三条业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业主委员会应派人逐户派送，送达物业使用人的，视为送达业主本人。投票人必须按要求在投票表格上填写有关情况并签名（盖章） 。第十四条同一物业业主超过一人的，由其中一名工友人签名确认的意思表示，市委全部物业共有人的意思表示。第四章议事方式第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议，定期会议每（）个月召开一次。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，同时告知所在乡（镇）人民政府、街道办事处和县（市） 、区房管局。（一） 1/3 以上业主委员会委员提议；（二） 20% 以上业主提议的；（三）发生重大事故或者紧急事件需

18、要及时处理的；（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。第十六条业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见或两者相结合的形式，但应当由物业小区内专有部分占建筑物总面积1/2 以上业主且占总人数1/2 以上业主参加。（一）书面征求意见形式。业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿， 并签名确认。 经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定。（二）集体讨论形式。集体讨论形式可分为两种形式，业主可任选一种：1、全体业主会议制。物业小区（大厦）内的业主直接参加业主大会，讨论重大事项，进行投票表决。2、业主代表大会制，以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会，业主代表须经所代表的专

19、有部分占建筑物总面积1/2 以上业主且占总人数1/2 以上业主同意，业主代表因故不能参加业主大会的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。一句业主代表的权限不同，业主代表大会制可分为两种形式，业主可分选一种：（ 1）委托代表制。业主代表在参加业主大会表决3 日前，应就业主大会拟讨论的事项征求所代表业主意见。凡旭要投票表决的业主的赞同、反对的具体票数经本人签字后有业主代表在业主大会投票时如实反映。（ 2）全权代表制。业主代表在参加业主大会表决3 日前，应就业主大会拟讨论的事项征求所代表的业主意见，经所代表的专有部分占建筑物总面积1/2 以上业主且占总人数1/2以上业主投票表决，形式统一意见

20、，有业主代表按照统一意见代表所代表的全部面积和人数在业主大会上行使表决权。（ 3）第十七条业主大会采用以下方式回收业主意见：（一）设投票箱：在物业服务区域内分设多个投票箱，有业主自行将个人意见投入意见向内，有业主委员会或业主大会筹备组统计、汇总。（二）设专人派发、 回收意见： 组织有关人员逐户派发、回收业主意见，有业主大会筹备组统计、汇总。第十八条业主委员会成员应当符合下列条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务，按时足额交纳物业服务费用；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

21、（五）具有一定组织能力；（六）具备必要的工作时间；（七）。第十九条业主委员会议方式：（一）业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责。（二）业主委员会设委员名（3-11名单数），其中主任1 名，副主任名，秘书1 名，有业主委员会选举产生。业主委员会每届任期3 年，委员任期届满可连选连任。（三）每次业主委员会会议应当在会议召开至少5 日前，通知全体业主委员会委员并送达有关材料。（四）业主委员会会议决定问题采取少数服从多数的原则。业主委员会会议必须有过半数委员出席，每位委员有一票表决权，作出决定须经全体委员半数以上同意。第二十条业主委员会的议事程序：（一）业主委员会会议有定

22、期会议和临时会议；定期会议每（）个月召开1 次；有 1/3 以上成员提议或主任认为必要时应当召开临时会议。业主委员会会议由主任召集、主持，也可委托副主任召集、主持。（二）发布公告。业主委员会在会议召开5 日前将召开会议的通知、议事内容等以书面形式在物业小区公告。（三）审议内容。业主委员会在业主大会授权范围内进行审议。（四）业主委员会应当做好会议记录，出席会议的委员应当在会议记录上签名。委员应当对业主委员会的决议承担责任。业主委员会的决议违反法律、法规，侵害业主合法权益，造成严重损失的，参加决议的委员应承担相应的责任，但在表决中对决议有异议并记载在会议记录中的，该委员可以免除责任。（五）通报议事

23、决定。业主委员会在公告栏通报业主委员会议视情况及其决定。（六）决定执行。业主委员会执行会议决定或委托物业服务公司执行会议决定。第二十一条业主委员会人期满一个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。（一）正常换届的，元业主委员会自新一届业主委员会备案之日停止工作，并于备案之日起 10 内将有关资料、公章等在社区监督下移交新一届业主委员会。（二）因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因， 未能如期换届的， 业主委员会仍应继续履行职责。（三）业主委员会瘫痪难以履行职责的， 应将有关资料、公章移交所在社区居委会暂时保管，由社区居委会组织换届选举。第二十二条业主大会和业主委员会开展

24、工作的经费由全体业主承担，业主每月按每平方米建筑面积缴纳元，共用部位、共用设施设备经营收益的 %列入经费开支。经费开支包括：业主大会、 业主委员会会议开支、 必要的日常办公费、业主委员会成员工资等费用。经费收支账目有业主委员会专人负责管理， 业主委员会应当制定年度财务预算、决算方案，包业主大会决定，并应该以书面形式将年度财务预算、决算方案和经费收支账目与业主大会会议结束后7 日内在物业小区内公告，接受业主的质询。第六章附则第二十三条本规则所称业主是指物业小区（大厦）内房屋的所有权人，包括尚未售出物业的建设单位。第二十四条本规则经业主大会同构后生效本规则经业主大会通过后生效，报辖区乡（镇）人民政

25、府、街道办事处和县（市）、区房管局备案。第二十五条本规则为规定的事项，按照有关法律法规的规定执行。物业小区年月日业主大会议事规则使用说明1、本示范文本仅供业主大会筹备组或业主委员会拟定业主大会议事规则时参考使用，郑州市物业管理行业自二 00 八年十二月一日启用。2、业主大会或业主大会筹备组客队本规则的条款内容按照法律法规规定进行选择、修改、增补或删减。3、拟定的业主大会议事规则应在业主大会会议召开 15 日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主管理规约（示范文本）第一章总则第一条根据国家、省、市物业管理相关法律、法规、政策，为维护（以下简称“物业” ）全体业主、使用人的合法权益以及公共环境和秩

26、序，保障物业安全与合理使用，制定本管理规约，对业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二条本管理规约对全体业主和物业使用人均有约束力。第三条业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本管理规约一致。第二章物业基本情况第四条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称座落位置物业类型建筑面积物业管理区域四至：东至南至西至北至第五条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：1、由单幢建筑物的全体业主共有的共有部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋

27、面、等；2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、 水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施、等；3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和公用设施设备，包括围墙、池、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、 、等。第三章物业的使用第六条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。第七条业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻

28、业主的关系。第八条业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知业主委员会和物业服务企业。第九条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。第十条业主应在指定地点防止装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。本物业管理区域的装饰装修施工时间为，其他时间不得施工。第十一条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复

29、原状并承担相应的赔偿责任。第十二条业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。第十三条业主应按设计与六的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。第十四条业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。第十五条在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。第十六条本物业管理区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；3、违章搭建、私设摊点、占用绿地；4

30、、在非指定为之倾倒或抛弃垃圾、杂物；5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益；8 、；9、法律、法规禁止的其他行为。第十七条业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：1、2、第四章物业的维修养护第十八条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。第十九条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及

31、其他损失的应负责修复并承担赔偿责任。第二十条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，时候应及时通知相关业主并做好善后工作，维修养护发生的费用由责任人承担。第二十一条因维修养护物业或者公共设施，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的、应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。第二十二条物业存在安全隐患，危机公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第二十三条本物业管理区域内的全体业主应按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金第五章业主的共同利益第二十四条为维