万科XX年财务报告分析

1、万科XX年财务报告分析万科集团报表分析专业:市场营销班级:090722姓名:薛燕学号：09072202摘要财务报表是会讣主体对外提供的反映会计主体财务状况和经营的会计报表，包括资产负债表、损益表、现金流量表或财务状况变动表、附表和附注。财务报表是财务报告的要紧部分，不包括竜事报告、治理分析及财务情形讲明书等列入财务报告或年度报告的资料。对内报表的对称，是以会计准则为规范编制的，向所有者、债权人、政府及英他有关各方及社会公众等外部使用者披谿的会计报表。通过对财务报表分析课程的学习，我们将会进行实际的财务报表分析以提髙应用能力。财务报表的分析从四个方面进行，偿债能力分析、盈利能力分析、资产运用效率

2、分析与投资酬 劳分析。万科集团的中国房地产行业中具有代表性的一家，通过对其分析有利于我对财务报表知识 的把握。万科集团的存货周转率较低，存货的库存风险较髙，存货的销售速度较慢，存货的资金流 淌性较弱，偿付能力也较弱，资本的运用效率较低。万科集团的应收账款周转率处于下降的状态， 公司要提高应收账款的治理方法，使得收款能力提高，从而提髙资金周转的速度。万科企业的长期 偿债能力在不断的下降，企业的负债水平较髙，财务风险较大，企业充分利用了财务的杠杆作用， 提髙了股东的实际酬劳率，降低了资金的成本。房地产行业受经济环境的阻碍较为明显，企业的获 利能力受金融环境和国家的政策的阻碍也较为明显，然而企业的营

3、运成本能够通过自身的治理降低。 万科的总资产周转率下降的幅度较大，万科在资产的运用上效率较低，经营活动的能力差，阻碍它 的盈利能力。行业的固左周转率水平差不多坚持在4.00,能够看出房地产行业的固左资产周转率较 为稳固。万科企业的短期偿债能力较弱，应该提髙企业的流淌资产的使用效率，操纵成本，加强治 理，促进销售。万科集团的存货周转率水平稳固，波动不大，能够看出它的生产经营活动是稳固的 成熟的。万科集团的应收账款周转率处于下降的状态，公司要提髙应收账款的治理方法，使得收款 能力提高，从而提高资金周转的速度。万科净资产收益率的提升，得益于公司近年来坚持快速周转 的战略，严格操纵成本，提升资金利用率

4、。房地产所处的经济环境和国家的宏观调整政策对其阻碍 较为明显，企业要自身的力量在房地产行业站稳脚跟。名目一、公司差不多情形简介1二、偿债能力分析1（一）短期偿债能力分析11营运资金12. 流淌比率2a. 流淌比率2b. 速动比率3（1）存货周转分析4（2）应收账款周转分析6（二）长期偿债能力分析71. 资产负债率72. 产权比率83. 利息保证倍数9（三）小结10三、获利能力分析101 销售毛利率分析102. 销售利润率分析123. 销售费用率分析134. 销售成本率分析145. 小结15四、资产运用效率分析151总资产周转率分析152. 固定资产周转率163. 流淌资产周转率分析17（1）存

5、货周转分析19（2）应收账款周转分析204. 小结21五、投资酬劳分析221 净资产收益率分析222. 小结23六、总结231公司存在咨询题232. 建议24附录241合并资产负债表242 合并利润表27一、公司差不多简介万科公司总股本1099521.02万股（2018年2季度），总部位于中国深圳市福万科企业股份 有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002,证券曾用简称：深 万科A、G万科AIH区梅林路63号万科建筑研究中心，现任董事长为王石，总经理为郁亮。万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2018 年公司完成新开工而积52

6、3.3万平方米，竣工而积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元， 结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。主营业务：兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业;物资供销业（不含专营、专控、专 卖商品）；进岀口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审泄证书规定办理）；房地产开发。控 股子公司主营业务包括房地产开发、物业治理、投资咨询等。二、偿债能力分析（一）短期偿债能力分析1营运资金表：2-1-12007-2018年万科集团营运资金运算分析单位：元项目2007 年2018 年2018 年2018 年2018 年流淌资金95,432,519,188.17113,456,373,203.92

7、130,323,279.44937205,520,732,201.32282,646,654,8559流淌负债48,773,983.644.4064,553,721,902.606&058,279.849.28129.65079 L498.49200,724,160,315.26营运资金（本 企业）46,65&535,543.774&902.651,301.3262,264,999.600.0975,869,940,7028381,922,494,539.93中粮集团2.049,259.827.862,852,993,003.004.176.644,290.507,507.199,849.61

8、10,590,621,343.02同业24,353.897685.8225.877,822,152.1633,220.821.945.3041.68&570,276.2246,256,557.941.48营运资金7 222007年2008年2009 年2010年2011年止莒运资金46,658,548,902,662,264,975,869,981,922,4100,000,000, OOO. O080,000,000,000.0060,000,000,000.0040,000,000,000.0020,000,000,000.00图：2-1-1万科集团营运资金趋势图由图：2-1-1,能够看出

9、万科企业五年内的营运资金均为正数，而且自2007-2018年的营运资金 呈明显的上升趋势.0708年因受美国金融危机的阻碍，中国的金融业也受到了阻碍，首当其冲的确实是房地产市场，因此在这两年的营运资金的增长幅度较小，09J1年的增长幅度较大。这讲明万科 集团的短期债权人的安全边际逐年提髙，而且11年相较于07年营运资金增长了 175%,这讲明随着企业营运资金增大，债权人无法获得淸偿的风险较小。图：2-1-2万科集团与同行业营运资金趋势比较图由图：2-1-2能够看岀，万科的营运资金高于行业水平，与同行业的营运资金趋势相近。07-08 年的增长幅度较小，然而09-11年的增长幅度明显，行业的偿债能

10、力提髙，风险降低。2.流淌比率（速动比率）A. 流淌比率表2-1-22007-2018年万科集团流淌比率运算分析单位：元项目2007 年2018 年2018 年2018 年2018 年流淌资产95432,519,1887113,456373,203.92130323,279,449.37205,520,732,201.32282.646.654,855.19流淌负债4&773,983.644.4064,553,721.902.606&05&279.849.28129.650.791.498.49200.724J 60395.26流淌比率1.961.761.921.591.41中粮集团221.6

11、521.821.55同业2.041.711.961.711.48流动比率0.002007 年2008 年2009 年20:10 年2011图：2-1-3万科集团流淌比率趋势图有图：2-1-3能够看出，万科集团的流淌比率呈先下降，再上升，再下降的趋势。07-08年的流 淌比率下降了 0.2%,缘故是预收账款与苴他应对款的增加幅度较大：0&09年的流淌比率上升了 0.16%,缘故是流淌资产增加的幅度较大，然而流淌负债的增加幅度与07年相近；09J1年的流淌比 率呈明显的下降趋势，缘故是预收账款与其他账款的增加幅度较大，超过了流淌资产的增长幅度。 从那个趋势能够得出，万科集团的短期偿债能力逐步下降，

12、债权人利益的安全程度也逐步的下降。图：2-1-4万科集团与同行业流淌比率趋势比较分析由图：2-1-4能够看岀，万科集团与行业的流淌比率趋势相近，也略有不同，09-11年万科集团 的流淌比率低于行业水平。房地产行业107-11年期间的流淌比率呈下降的趋势，行业的短期偿债 能力下降，风险加大。B. 速动比率表：2-1-3 2007-2018年万科集团速动比率分析表单位：元项目2007年2018 年2018 年2018 年2018 年流淌资95,432,519,113, 456, 373, 20130,323,279205, 520, 732, 20282, 646, 654, 8产188.173.

13、92,449. 371.3255. 19其中：存66, 472, 876,85, 89& 696, 52490, 085, 294,133, 333, 45& 0420& 335, 493, 5货871.40.95305. 525.9369. 16速动资2& 959, 642,27, 557, 676, 67840, 237, 985,72, 187, 274, 15574,311, 161,28产316. 77.97143. 85396. 03流淌负4& 773, 983,64,553, 721,9026& 05& 279,129, 650, 791, 49200, 724, 160, 3债

14、644.4060849. 288.4995. 26速动比59. 3842. 6959. 1255. 6837. 02率（万科）中粮集140. 8650. 6245. 9941.8527. 72团同业100.1246. 6552. 5648. 7632. 37图：2-1-5万科集团速动比率趋势图由图：2-1-5能够看出万科集团的速动资产在5年期间低于它的流淌负债，呈先下降再上升，再 下降的趋势。07-08年的金融危机导致中国的房地产受到了阻碍，存货增加，万科集团的流淌比率下 降了 16.69%： 08-09年万科的销售情形较好，存货的增长幅度小，流淌负债的增长幅度也较小，它 的速动比率呈上升的趋

15、势：09-11年万科的流淌比率下降趋势明显，受国家的宏观经济政策的阻碍， 存货的增长幅度较大，流淌负债的增长幅度也较大，它的速动比率呈较大的下降趋势。能够看岀万由图：2亠6能够看出，0708年万科集团的速动比率低于行业水平，09-11年高于行业水平，然 而与行业水平的趋势相近。房地产行业的特点，确实是资金的周转率较慢，短期的偿债风险较髙。(1)存货分析表：2-1-4 2007-2018年万科集团存货周转率和存货平均周转日数运算分析表 单位：元项目2007年2018 年2018 年2018 年2018 年销售成本20, 607, 33&34, 855, 663, 241, 122, 442,53

16、9, 581,842,856, 716, 379, 5964. 4488. 3925. 3680. 9946. 64年初存货30, 805, 028,66, 472, 876, 885, 89& 696, 590, 085, 294, 3133, 333,45&158. 9671. 4024. 9505. 52045. 93年末存货66, 472, 876,85, 89& 696, 590, 085, 294, 3133, 333, 45&20& 335, 493,871.4024. 9505. 52045. 93569.16平均存货97, 277, 905,152, 371,573,175,

17、 983,990,223, 41& 752,341,66& 951,030. 36396. 35830. 47351.45615. 09存货周转次0.210. 230. 230. 180. 17数（次）存货周转夭1, 699. 401, 573. 741, 540. 622, 032. 012, 168. 70数（夭）中粮集团0. 380. 150. 230. 120. 18同业0. 300. 190. 230. 150. 17由图：2-1-7能够看出，万科集团的存货周转率呈向上升下降的趋势，0809年的存货周转率为 0.23,2018年下降了 0.5,2018年下降了 0.01,从表：2-1

18、-4中能够看岀集团的销售成本的增长幅度小于 它的存货增长幅度，受国家的宏观经济政策和金融危机的阻碍，存货增加，销售成本增加。从上能 够得出，万科集团的存货周转率较低，存货的库存风险较高，存货的销售速度较慢，存货的资金流 淌性较弱，偿付能力也较弱，资本的运用效率较低。然而，房地产行业存在着自己的特点，它的存 货周转率低，周转的天数较长。万科集团的存货周转率水平稳固，波动不大，能够看岀它的生产经 营活动是稳固的成熟的。万科 同或图：2-1-8 万科集团与同行业存货周转率趋势分析比较图由图：2-1-8能够看岀，07-08年万科集团的存货周转率低于行业水平，09-11年髙于行业水平, 然而10-11年

19、行业呈上升的趋势，而万科集团呈下降的趋势，这讲明要加强万科的存货治理，降低 它的销售成本。（2）应收账款周转分析表：2-1-52007-2018年万科集团应收账款周转率运算分析表单位：元项目2007年2018 年2018 年2018 年2018 年主营业务收入35, 526,611,340, 991,779,4& 881,013, 150,713,851,71, 782, 749, 801.94214.9643. 49442. 6300. 68年初应收账款364, 609, 673.864, 883, 012922,774,844.713, 191,9061, 594, 024, 5622.5

20、524141.07年末应收账款864, 883, 012.922,774,844713, 191,906.1, 594, 024, 51,514,813, 7855.241461.071. 10平均应收账款614, 746, 342.893,82& 928817, 983, 375.1, 153,60& 21,554,419, 1789.401933.611. 09应收账款周转57. 7945. 8659. 7643. 9646. 18次数（次）应收账款周转6. 237. 856. 028. 197. 80天数（天）中粮集团36.636. 7527.0122. 2533. 46同业47. 20

21、41. 3143. 3833. 1139. 82应收账款周转次数（次）图：2-1-9万科集团应收账款分析趋势图由图：2-1-9能够看出万科的应收账款周转率呈先下降，再上升，再下降，再上升的趋势。07-08 年下降了 11.93次，缘故是主营业务收入的增长幅度低于应收账款的增长幅度，08年的金融危机使 得当年的销售水平低于往年的销售水平，主营业务的增长幅度低于往年：08-09年上升了 13.9次， 缘故是应收账款的下降，坏账计提预备金增加，主营业务增长幅度为19%： 2018年相较2018年应 收账款周转率下降了 15.8次，缘故是2018年的国家宏观政策限制房价等，主营业务收入增长幅度 较小：

22、2018年与2018年的应收账款周转率相近，增长幅度较小，然而2018年的营业收入较前四年 有较大的提髙，应收账款的增加幅度也较大。从中能够得岀万科集团的应收账款周转率处于下降的 状态，公司要提高应收账款的治理方法，使得收款能力提高，从而提髙资金周转的速度。图：2-1-10万科集团与同行业应收账款周转率趋势分析比较图由图：2-1-10能够看出，万科集团的应收账款周转率髙于行业的水平，而且与同行业的趋势相 近。（二）长期偿债能力分析1.资产负债率表：2-2-1 2007-2018年万科集团资产负债率分析表单位：元项目2007年2018 年2018 年2018 年2018 年资产总额100, 09

23、4, 467, 90119,236,579137, 608, 554,215, 637, 551,7296, 20& 4408.29,721.09829. 3941.83,030. 05负债总额66,174, 944,87980,41 & 030,92, 200, 042, 3161,051,352,022& 375,901.25239.8975. 3299. 42,483. 02资产负债66. 1167.4467. 0074. 6977. 10比率（%）中粮集团39. 1663. 7851.3669.6178. 17同业52. 6465.6159. 1872. 1577. 63万科资产负债比

24、率（）资产负债比率（）图：2-2-1万科集团资产负债率趋势分析图由图：2-2-1能够看岀万科集团的资产负债率呈上升的趋势.07-09年的趋势较为缓和，趋向于 67%； 10-11年的资产负债率增长幅度较大，趋向于75%,缘故是10-11年的房地产的地价上升幅度 较大，而且万科集团收购了数家房地产公司，既增加了公司的资产，同时也增加了公司的负债。从 上能够得出，万科企业的长期偿债能力在不断的下降，企业的负债水平较髙，财务风险较大，企业 充分利用了财务的杠杆作用，提髙了股东的实际酬劳率，降低了资金的成本。图：2-2-2万科集团与同行业资产负债率趋势比较图由图：2-2-2能够看出万科集团的资产负债率

25、高于行业的水平，同行业的资产负债率趋于50-80 之间。这讲明房地产行业的专门性，较奇的资产负债率。2.产权比率表：2-2-22007-2018年万科集团产权比率分析表单位：元项目2007年2018 年2018 年2018 年2018 年所有者权33, 919, 523, 02938,81 & 549,45, 40& 512,454, 586, 199, 667, 832, 538,54益总额04481.2054. 0742.417. 03负债总额66, 174, 944, 87980,41 & 030,92, 200, 042, 3161,051,352,22& 375, 901, 4.25

26、239. 8975. 32099. 4283. 02产权比率1.952. 072. 032. 953. 37中粮集团0. 641.761.062. 29358同业1.301.921.552. 623. 47产权比率图：2-2-3 万科集团产权比率趋势分析图由图：2-2-3能够看岀，万科集团的产权比率呈上升的趋势,0709年的产权趋势幅度趋平于2.00. 10-11年的产权比率增长幅度较大，缘故是房地产行业的地价的提高与万科集团的收购行为。从上能 够看出，万科集团的产权比率不断的提髙，企业的财务结构具有髙风险，髙酬劳率的特点，企业经 营者利用了财务杠杆的作用，同时也增加了企业的财务风险。有图：2

27、-2-4能够看出万科集团的产权比率髙于行业的水平，二者在2018年万科的产权比率低 于行业水平。同时房地产行业的产权比率水平相较其他产业较高。3. 利息保证倍数表：223 2007-2018年万科集团利息保证倍数分析表单位：元项目2007年2018 年2018 年2018 年2018 年利息费用359, 500, 074657, 253, 346. 4573, 680, 423.504, 227, 742.509, 812, 978.402045762税前利润7,641,605,66, 322, 285, 6268, 617, 427, 8011,940, 752,515, 805, 882,

28、 485. 33.038. 0979. 0220. 32利息保证22. 2610. 6216. 0224. 6832. 00倍数中粮集团40. 314. 958. 576. 5441同业31.297. 7912. 3015.6118. 05利息倔卩章借救图：2-2-5万科集团利息保证倍数趋势分析图由图：225能够看出，万科集团的利息保证倍数呈先下降，再上升的趋势。0708年呈下降的趋 势，缘故是08年的金融危机给万科带了庞大的阻碍，销售量下降，资金运用成本上升，因此它的利 息保证倍数会下降：0X11年的利息保证倍数不断的上升，其缘故是万科集团的销售策略运用得当， 合适市场的需求，另一个缘故是万

29、科与建行、基金等组织积极合作，加强资金的治理。从上讲明万图：2-2-6万科集团与同行业利息保证倍数趋势比较图科集团支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少，已获利息倍数越大，讲明偿债能 力越强，企业的负债能力提髙。由图：2-2-6能够看出万科集团的利息保证倍数的趋势与行业的趋势相近。07年低于行业水平, 然而08-11年都高于行业水平，同时不断的拉大了差距。（三）小结万科集团的营运资金不断的增加，讲明当期的偿债能力在增强。然而它的流淌比率在降低，同 时速动比率也是在降低，讲明缺乏短期偿债能力。万科集团的存货周转率较低，存货的库存风险较 髙，存货的销售速度较慢，存货的资金流淌性较弱，偿

30、付能力也较弱，资本的运用效率较低。万科 集团的应收账款周转率处于下降的状态.公司要提髙应收账款的治理方法，使得收款能力提髙，从 而提高资金周转的速度。万科企业的长期偿债能力在不断的下降，企业的负债水平较高，财务风险 较大，企业充分利用了财务的杠杆作用，提髙了股东的实际酬劳率，降低了资金的成本。万科集团 的产权比率不断的提高，企业的财务结构具有髙风险，高酬劳率的特点，企业经营者利用了财务杠 杆的作用，同时也增加了企业的财务风险。万科集团支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财 务风险较少，已获利息倍数越大，讲明偿债能力越强，企业的负债能力提髙，企业支付利息的能力 较强。三. 获利能力分析1 销售

31、毛利率分析项目2007年2018 年2018 年2018 年2018 年主营业务35, 526,611,3040, 991, 779, 214& 881,013, 1450,713,851,71, 782, 749, 8收入1.944. 963.49442. 6300. 68主营业务20, 607, 338, 9625, 005, 274, 4634,514,717, 7030, 073, 495,43, 22& 163, 6成本4. 444.915. 00231. 1802. 13销售毛利14,919,272, 3315, 986, 504, 7514, 366,295,4320, 640,

32、 356,2& 554, 586, 1元表：3-1 2007-2018年万科集团销售毛利率分析表单位:7. 500. 058.49211.4598. 55销售毛利41.9939. 0029. 3940. 7039. 78率(%)中粮集团62.9155. 4835. 9846.940.6同业标准52. 4547. 2432. 68543.840. 19值销售毛利率（_销害毛利率如图：3-1万科集团销售毛利率趋势分析图由图：3-1能够看出，万科集团销售毛利率呈先下降再上升的趋势。07-09年的销售毛利率下降了 10%,其中的缘故是金融危机和国家的宏观调控政策，不可忽视的是万科集团自身的销售成本的操

33、 纵存在不足；09-11年的销售毛利率水平复原到一样水平，缘故是万科集团的销售策略符合市场的需 求，同时治理方而的不断的改进，降低了成本。从上能够得出万科集团的销售毛利率差不多坚持在 0.4左右，讲明万科的盈利水平较稳固，然而09年的毛利率最低，是因为公司08年底有273.4亿元已售 未结资源，大部分在09年转入结算。苴中包括福州金域榕郡、广州金色城品、南京金域缓香、天津 假日润园等4个08年计提存货跌价预备的项目。由于该等项目销售时正值市场低迷，毛利率较低： 期外，报告期内结算的项目中还包括上海华漕213、上海金色都市、广州新里程等利润率较低的保证 性住房。图：3-2万科集团与同行业销售毛利

34、率趋势比较图从图：32能够看出万科的销售毛利率与行业的趋势相近，然而万科的销售毛利率低于行业的水 平。房地产行业受经济的波动和国家的政策的阻碍较为明显。2 销售利润率分析表：3-2 2007-2018年方科集团销售净利率分析表单位：元项目2007年2018 年2018 年2018 年2018 年主营业务35, 526,611,340, 991,779,24& 881,013, 150,713, 851,471,782, 749, 80收入01. 9414. 9643. 4942. 630. 68利润总额7, 641,605, 686, 322, 285, 628, 617,427, 8011,

35、940, 752,515, 805, 882, 425. 336. 038. 0979. 020. 32销售利润21. 5115. 4217. 6323. 5522. 02率(%)中粮集团56. 9412.7118. 6926. 2413. 22同业39. 2214. 0718. 1624.8917. 62销售利润率（）图：3-3 万科集团销售利润率趋势分析图由图：3-3能够看岀，万科集团的销售净利率呈先下降，再上升的，在略微下降的趋势。07-08 年的净利率下降了 6.08%，其缘故是金融危机导致的国内房价价格下降，销售量下降，国内房地产 需求萎缩等；09-10年，销售的净利率逐步复原，其缘

36、故是万课集团连续贯彻快速开发、快速销售的 经营策略，并通过标准化产品推广、项目流程优化、表彰快速开发项目等一系列措施，进一步了提 高项目经营效率，缩短了项目从猎取到开工的平均周期，提高治理水平等，它的销售净利率提高了； 10-11年的销售利润率下降呈正常的趋势。从上可得万科集团受市场经济的阻碍较大，同时也与它的 销售与财务政策关系紧密，五年期间销售利润率受环境的阻碍明显，要加强主营业务的治理。4 5.00ao.oo35.0030.0025.0020.002007 年2008年2009 年20:10 年20年-75421.5115.-4217.G323.5522.023Q.2 218.1.G24

37、.8917.621 5.0010.005.00图：34 万科集团与同行业销售利润率趋势比较图由图：3-4能够看出万科的销售利润率07-10年低于行业的水平，11年高于行业的水平。能够看 出房地产行业在经济环境中受金融与国家政策的阻碍较为明显，利润的波动较大。3. 销售费用率分析表：3-3 2007-2018年万科集团销售费用率分析表单位：元项目2007年2018 年2018 年2018 年2018 年营业收35, 526,611,3040,991,779,24& 881,013, 150,713, 851,4471,782, 749, 800入1.9414.9643. 492. 6368期间费

38、3,317, 809, 5994, 048, 402, 593, 529, 384, 064,429,689, 8493, 152, 654, 795.用.895. 894.681076销售费9. 349. 887. 228. 734. 39用率中粮集22.525.213. 9623. 1416. 04团同业15. 9217. 5410. 5915. 9410. 22销售费用率销售费用率图：3-5 万科集团销售费用率趋势分析图由图：3-5能够看出万科集团的销售费用率呈先上升，再下降，再上升，然后下降的趋势五年期 间万科的主营业务不断增加，然而期间费用在不断降低，2018年的销售费用率最低，万科

39、的销售费 用、治理费用、财务费用在不断的下降，讲明万科的治理水平上升。20.0013.00ie.oo)4.0012.0010.003.006.004.002.002OO7F2OO8F2000p2O1OF201 1.牛万O.3A7.22B.734.39冋业17.5/31 0.51 S9410.22图：3-6万科集团与同行业销售费用率趋势比较图由图：36能够看出万科集团的销售费用率低于行业的水平，然而它的趋势与行业的趋势相近。 4销售成本率分析表：3-4 2007-2018年万科集团销售成本率分析表单位：元项目2007年2018 年2018 年2018 年2018 年营业35, 526,611,4

40、0,991,779,214& 881,013, 143.50,713,851,471, 782, 749, 80收入301.944. 964942. 630. 68营业20, 607, 338,25, 005, 274, 4634,514,717, 705.30, 073, 495, 243, 22& 163, 60成本964. 444. 910031. 182. 13销售0. 580. 610. 710. 590. 60成本率同业0. 480. 530. 680. 560. 60销售成本率T-销俗成本率图：3-7 万科集团销售成本率趋势分析图由图：3-7能够看出万科集团的销售成本率呈先上升再

41、下降，再上升的趋势。07-09的上升趋势 明显，其缘故是金融危机使得它的销售捲下降，房价下降，从而是主营业务收入的增长幅度低于往 年水平，同时它的销售成本的增长幅度高于往年：2018年的销售成本率有较大的下降幅度，其缘故 是加强了万科在成本操纵和费用的治理上努力取得的成绩；2018年的增长幅度较小，不为明显。从 上能够看出，万科的销售成本率操纵的较为稳固，趋于0.60,然而依旧较髙，应加强销售和成本治 理，降低销售成本。*万科 同行或图：3-8 万科集团与同行业销售成本率趋势比较图由图：3-8能够看出万科的销售成本率高于行业的销售成本率，而且二者的趋势相近。在市场的 大环境，房地产企业受的阻碍

42、较为明显。万科集团的销售成本率髙于行业的水平，这确实是万科的 不足。5. 小结万科集团的销售毛利率差不多坚持在0.4左右，讲明万科的盈利水平较稳固，然而09年的毛利 率最低自身的销售成本的操纵存在不足；万科集团的销售利润率受市场经济的阻碍较大，同时也与 它的销售与财务政策关系紧密，五年期间销售利润率受环境的阻碍明显，要加强主营业务的治理： 万科集团的销售费用率下降明显，它的销售费用、治理费用、财务费用在不断的下降，讲明万科的 治理水平上升：，万科的销售成本率操纵的较为稳固，趋于0.60,然而依旧较髙，应加强销售和成 本治理，降低销售成本。房地产行业受经济环境的阻碍较为明显，企业的获利能力受金融

43、环境和国 家的政策的阻碍也较为明显，然而企业的营运成本能够通过自身的治理降低。四、资产运用效率分析1 总资产周转率分析表4-12007-2018年万科集团总资产周转率分析表单位：元项目2007年2018 年2018 年2018 年2018 年主营业35, 526,611,340, 991,779,4& 881,013, 143.50,713,851,71, 782, 749, 800务收入01.94214. 9649442. 63.68年初总4& 507, 917, 5100,094,467119,236, 579, 721137, 608, 554215, 637,551,74资产70. 6

44、9,908. 29.09,829. 391. 83年末总100, 094, 467,119,236, 579137, 608, 554, 829215, 637, 551296,208,440,03资产908. 29,721. 09.39,741.830. 05平均总74, 301, 192, 7109, 665, 523128, 422, 567, 275176, 623, 053255, 922, 995, 88资产39. 49,814. 6924,285.615. 94总资产0. 480. 370. 380. 290. 28周转率(%)总资产752. 91963. 11945. 811,

45、 253. 791,283. 49周转夭数中粮集0. 190. 140. 180. 130.21团同业0. 340. 260. 280. 210. 25恵资产周转率（）0.601.总宜产周转率（悶）图：4-1 万科集团总资产周转率趋势分析图由图：4-1中能够看出，万科集团的总资产周转率在逐步下降，07-08年的周转率的下降幅度为 11%，缘故是07年末的金融危机，在如此的消费环境中，万科的主营业务收入减少：08-09年的总 资产周转率水平稳固，金融危机带来的阻碍还在阻碍着房地产产业；09-10年的周转率的下降幅度 为9%,而且也低于前三年的水平，这是因为万科收购了数家房地产公司，较大的增加了企

46、业的总资 产；2018年的总资产周转率稳固。从上可得万科的总资产周转率下降的幅度较大，万科在资产的运 用上效率较低，经营活动的能力差，阻碍它的盈利能力。0.60f-万科同业图：4-2万科集团与同行业总资产周转率趋势比较图由图：能够看出，万科集团的总资产周转率高于行业水平，趋势相近，然而万科集团2018 年的为下降趋势，行业的为上升趋势。07-11年整个房地产的总资产周转率差不多上下降的趋势， 万科的总资产周转率高于行业水平。2.固定资产周转率表42 2007-2018年万科集团固泄资产周转率分析表单位：元项目2007年2018 年2018 年2018 年2018 年主营业务收35, 526,6

47、11,40, 991, 779, 2144& 881,013,50,713,851,471, 782, 749, 8入301.9496143. 4942. 6300. 68年初固定资3, 830, 123, 84, 661,94& 720.5, 780, 206, 57, 285, 275, 3810, 116,819,5产净值14. 121217. 170. 0240.51年末固定资4, 661, 94& 75, 780, 206, 517.7, 285, 275, 310, 116,819,513, 561, 785, 1产净值20. 121780. 0240.5174. 86平均固定资4

48、, 246, 036, 25, 221,077,618.6, 532, 740, 98, 701,047,4611,839, 302, 3产净值67. 126548. 600. 2757. 69固定资产周8. 377. 857. 485. 836. 06转率固定资产周43. 0345. 8548. 1161.7759. 38转天数中粮集团0. 440. 550. 590.51.76同业4.414.24. 043. 173.91固定资产周转率 固定资产周转率图：4-3万科集团固左资产周转率趋势分析图由图中能够看出，万科集团的固左周转率呈下降的总趋势，然而2018年呈上升的趋势。其中的 缘故是大的

49、金融环境中，导致的存货增加，同时公司在后期进行了大量的企业收购，购地成本提髙 等。固泄资产的利用效率不断下降，分不在07-08. 09-10年的下降幅度最大，受经济和国家宏观政 策的阻碍较大，万科应该提髙它的固左资产周转率，加强企业的营业活动能力。图：44 万科集团与同行业固定资产周转率趋势比较图由图：牛4能够看出万科的固定周转率高于行业水平，10-11年的固定周转率万科集团的增长幅 度小于行业的增长幅度行业的固泄周转率水平差不多坚持在4.00,能够看出房地产行业的固左资 产周转率较为稳固。3. 流淌资产周转率分析表43 2007-2018年万科集团流淌资产周转率分析表单位：元主营业务20,

50、607, 338, 925, 005, 274,34,514,717,30, 073, 495, 2343, 22& 163, 60成本64. 44464. 91705. 001. 182. 13流淌资产0.510. 390.400. 300. 29周转次数流淌资产709. 89917. 26897. 701, 192. 021,224. 11周转夭数流淌资产0. 290. 240. 280. 180. 18垫子次数收入成本1.721.641.421. 691.66率中粮集团0. 350.20. 260. 170. 24同业0. 430. 30. 330.240. 27由表43能够看岀，万科企业的收入成本率较为稳固，同时髙于1,那个讲明万科企业是盈利的, 而且经济效益稳固。流动资产周转次数流动资产垫子次数图：4-5 万科集团流淌资产周转率趋势分析图由图：牛5中能够看出，万科的这两个指标是下降