房地产估价实务汇编

1、第一章房地产及其估价概述 1房地产的概念及其特性 2房地产的价格及其种类 3房地产价格的影响因素 4房地产估价 1房地产的概念及其特性一、房地产的概念（一）什么是房地产通俗地讲，real estate就是房产和地产的总称。是指土地、建筑物及固着于土 地建筑物上不可分离的部分，包括物质实体和依附于物质实体上的权益。（二）房地产的构成：是实物与权益的结合。（1）房地产实物（1） 土地，是地球陆地表面一定高度和深度范围内的土壤、岩石、矿产藏、水文、 大气、植物以及人类过去和现在活动成果所构成的自然一经济综合体。（2） 建筑物包括房屋和构筑物。（3） 其他附着物如排水管道、电力、热力系统、庭院、花园、

2、假山等2、房地产权益指由法律设定的房地产各种权益以及享有这些权利所获得的利益或收益。我国土地上能够进入市场流转的土地权益有：土地使用权、抵押权、租赁权等。房屋有所有权、使用权之分我国“房随地走”的原则。二、房地产的特性：有自然特性与经济特性。（一）房地产的自然特性1、 不可移动性:位置固定具有区位差异地区性市场2、 耐久性:土地的永续性，建筑物的寿命很长，我国土地使用权的有限性3、个别性（异质性）4、数量有限性（二）社会经济特性1、用途多样性 2、具有双重经济身份 3、涉及广泛性 4、高昂的投资资金 特性5、难以变现性 6、保值增值性（抵御通胀性）7、权益受限性 2房地产的价格及其种类一、房地

3、产价格:指在某个时点为取得房地产及其相应权益所支付的代价。二、房地产价格的形成满足三个条件：（1）有用性（2）稀缺性（3）有需求三、房地产价格类型 房地产价格体现的是房地产权益的交换价值，房地产权益的多样性必然导致价格的多样性。（一）按价格的形成分类1、成交价格（事实价格）2、市场价格（反应平均价格水平）3、理论价格4、公幵市场价格 5 、评估价格 6、政府指导价和政府定价（二）按实物形态分类1、土地价格按土地幵发程度不同，有生地价格、毛地价格、熟地价格 。按土地使用权取得市场不同，分为出让价格和转让价格。总地价、单位地价及楼面地价单位地价二总地价宁土地面积楼面地价二总地价宁建筑面积楼面地价二

4、单位地价+容积率2、 建筑物价格3、房地产价格我国的单位有m2、ft 2、坪。房地产单价有单位建筑面积、单位使用面积之分按交易表的状况不同，有现房价格和期房价格之分在幵发商经销中，有起价、标价、成交价、均价之分（三）按不同的经济行为分类1、 买卖价格 2 、租赁价3、抵押价格 4 、保险价格 5 、课税价格 6、 征地价格 3房地产价格的影响因素一、一般因素对房地产价格的影响是整体的和全方位的，覆盖面是整个地区。包括社会因素、经济因素和制度因素三项（一）社会因素1、人口状况人口数量：影响房地产需求，人口数量与房地产价格呈正相关性。人口素质： 受制与受教育程度和文化素质。主要影响住宅价格家庭人口

5、： 家庭结构变化，影响居民户数，引起住宅套数需求的改变2、 城市化及公共设施条件3、教育及社会福利状况4、房地产交易惯例5、生活方式6、心理因素7、国内政治状况 8 、社会治安状况9、国际政治状况（二）经济因素1、经济发展状况2、储蓄、消费及投资水平3、财政与金融状况4、物价、居民收入和就业水平5、税负6、产业结构状况7、城市交通体系状况8、国际经济状况（三）制度（行政）因素4、建筑规格1、土地制度 2、住房制度3、土地利用规划和城市规划5、房地产有关税制6、地价政策7、交通管制8、行政隶属变化二、区域因素： 指房地产所在区域由于本身特性而对房地产价格产生影响的因素。（一）住宅区域的影响因素（

6、二）自然地理因素：日照 、温度、湿度、风向等2、街道状况3、离市中心距离及交通设施状况4、基础设施及公共设施配置状况5、洪水、地震、噪音、污染等发生可能性 6、景观状况（二）商业区域的影响因素1、商业业务种类、规模及商业集聚程度2、商业邻近地域状况3、交通工具及停车设施状况4、商品进出运输的便利程度、临街道路可及性及通行能力6、营业类别及竞争状况7、地域内经营者的创新性及资本实力（三）工业区域的影响因素1、对外交通设施的便利程度2、商品销售市场及原材料购入市场与厂区的位置关系2、动力配置及排放设施费用关联产业的位置5、劳动力资源状况及生活条件6、有关法律法规对产业发展的有关规定三、个别因素：指

7、房地产的个性因素（一）土地的个别因素自然条件包括宗地的地形、地势、地质条件、面积、形状及与道路街面的方位局部区域条件及环境状况包括宗地所处的地段位置、离街面的距离、街面的幅宽、构造等，交通设施状况、相邻房地产及周围情况、基础设施状况及有无不利因素等（二）建筑物的个别因素建筑物用途类别：分为住宅建筑、商业建筑、工业建筑、公共建筑及其他建筑等 五类建筑结构：分为钢结构及钢筋混凝土结构、砖混结构、木结构、简易房四类七等 层数：分为低层建筑、多层建筑和高层建筑质量 4房地产估价一、房地产估价的概念是指房地产估价师和房地产估价机构接受委托，为了特定目的。遵循估价原则， 按照一定的程序，依据有关依据和标准

8、，在合理的假设下，运用科学的方法，对特 定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。并提供相关专业意见的活 动。房地产估价是科学与艺术的有机结合。二、房地产估价的特点1、科学性：建立在科学的估价理论和方法之上。2、客观性： 应完整、客观、准确地描述、说明估价对象的状况。Ttu3、 艺术性：估价人员需要有丰富的经验，需要很强的推理和判断能力， 一定的技巧4、综合性三、房地产估价的必要性1、社会经济活动的需要土地使用权出让、转让，房地产的买卖、租赁、交换、抵押、保险、课税、纠纷、 损失赔偿等。2、房地产市场发展的需要第二章房地产估价基础理论内容提要 1房地产估价的理论依据 2房地产估价的意义

9、 3房地产估价的基本原则 4房地产估价的程序 1房地产估价的理论依据地租理论、房地产市场的供求理论三、购买者行为理论四、效用价值理论五、生产费用价值理论六、替代原理七、收益递增递减原理 2房地产估价的意义一、为房地产市场交易服务因为房地产市场是一种不完全竞争性市场，并且具有异质性，房地产价格存在很大的价格差异，这就要求必须有专业人士对每一交易房地产进行科学评估。、有利于提高房地产经济运行效率理论上， 房地产资源的最佳配置就是房地产经济运行处于“怕累托状态”（一般均衡状态），使房地产资源得到充分利用，且供需平衡。但由于市场竞争的非完全性、信息传递与反馈的非充分性、非及时性、非真实性 等，可能引起

10、外部不经济等问题， 使房地产经济运行难以实现“怕累托状态”（一般均衡状态）。而房地产估价人员可通过运用专业理论知识和方法体系为参与者提 供相对科学的存量或增量房地产价格，从而科学引导参与者尤其是供需双方的经济行为，使房地产经济资源配置更有效率。三、确立公平的收益分配制度的基础在房地产幵发经营过程中，其收益分配涉及到房地产的多元产权主体、多元投资主体。依据房地产价格来确定房地产幵发经营收益分配额度，具有较强的说服力。四、有利于税负公平根据房地产的收益价格来征税，则相对公平。房地产估价可为政府合理征税提供依 据。 3房地产估价的基本原则估价的基本原则是估价人员在估价过程中，所应依据的法则或标准。一

11、、独立、客观、公平原则二、合法性原则合法的产权：不合法的产权或有争议、纠纷的房产不能进行估价合法使用和处置：房地产的使用应符合土规、城规、土地管理法、房地产管理法的 要求房地产的出让、转让、买卖、抵押、典当等处置行为应以法律法规为依据，不得非法处置，否则，不受法律保护。三、最有效使用原贝 9（ prin ciple of highest and best use）体现为几点：（1）最佳用途（2）最佳规模表现为适度规模与最佳的利用集约度。（三）最佳状态：一指房地产内部处于最佳均衡状况，土地与建筑物达到最优匹配状态；二指房地产与外围环境处于最佳协调状况。4）最佳效益四、估价期日原则：根据估价目的确

12、定估价期日。估价期日可以为现在、过去、将来的某一时点五、替代原则 在同一供需圈，类似房地产都具有一定程度的替代性。女口：房地产收益的“替代 ”，可比交易实例价格的“替代”， 基准地价“替代” 宗地价格六、供求原则七、预期收益原则：房地产价格的高低取决于其预期收益。八、贡献原则（收益分配原则）收益的取得是有多种要求组合而产生的，因由各要素参与收益分配。总收益的分 配依据各要素贡献程度的大小进行。 4房地产估价的程序一、接受并受理估价任务、明确估价事项1 、获取估价任务渠道：估价需求者主动委托；积极参与市场竞争获取不应承接的估价业务：1）有利害关系或利益冲突（2）超出业务范围估价机构资质等级不同，

13、其许可的业务范围就不同。一级资质机构可以从事各类房地产估价业务；二级资质机构可以从事除上市公司、企业清算以外的房地产估价业务；二级资质机构可以从事除上市公司、企业清 算、司法鉴定以外的房地产估价业务。（3）超出自身专业能力房地产估价机构资质等级相应标准：一级资质：（1）时间要求：从事房地产估价活动连续 6年以上，且取得二级估价资质三年以上。（2） 注册资本金与出资额要求：有限责任公司的注册资本200万元以上，合伙企业 的出资额120万元以上。（3） 注册房地产估价师人数要求：有15名以上专职注册房地产估价师。（4） 业绩要求：在申请资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以

14、上或者土地面积 25万平方米以上。二级资质：（1） 时间要求：取得三级估价资质后从事房地产估价活动连续4年以上。（2） 注册资本金与出资额要求：有限责任公司的注册资本100万元以上，合伙企业 的出资额60万元以上。（3） 注册房地产估价师人数要求：有8名以上专职注册房地产估价师。（4） 业绩要求：在申请资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积 15万平方米以上。三级资质：（1） 注册资本金与出资额要求：有限责任公司的注册资本50万元以上，合伙企业 的出资额30万元以上。（2） 注册房地产估价师人数要求：有3名以上专职注册房地产估价师。（3） 业绩要求：在暂定

15、期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积 3万平方米以上。2、委托方向估价机构提出书面申请 ：评估委托人填写评估委托书3、 估价业务的受理：在收到评估委托书、有关证明及资料后，在有限时间内进行 决策受理。4、明确估价事项1 ）明确估价目的：即明确估价报告的用途。估价目的不同，决定估价技术路线、 价值类型等。2 ）明确估价对象：主要包括房地产的权利状况、房地产的实体及其区位条件、房地产的构成状况等。3）明确估价时点：估价时点与估价日期的区别二、拟定估价方案1、拟定估价工作方案 主要包括工作步骤、进度，所需人力、经费，调查收集的资 料及其来源渠道等2、拟定估价技术路线 估价技术路线即通

16、过什么估价思路、借助于哪些技术手段、 运用什么样的估价方法达到房地产估价的目的。三、资料的收集和整理不同的估价方法所需的资料不同。资料类型：包括基础性资料、方法性资料、图件资料。资料来源：委托人提供；查阅房地产信息资料；估价师协会房地产经纪人提供的资 料；政府部门资料；房地产交易中心、咨询中心获取；实地查勘等。资料的整理四、实地查勘估价对象：实地考察和核实，并取得影像图片资料。五、选用估价方法并估算根据估价目的、对象的类型、适用条件以及收集的资料情况，选用合理的、可操作 的估价方法，并选用具体的公式进行价格估算。六、确定估价结果两种以上的估价方法，其结果可能有差异。应进行分析比较，寻找和排除出

17、现差错 的原因，并进行校正与修改。七、撰写估价报告估价报告应全面、公正、客观、准确地记述估价过程和结论。房地产估价报告的基本内容是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。由以下部分组成。(1)封面(2)目录(3 )致估价委托人函(4)注册房地产估价师声明(5) 估价的假设和限制条件(6 )估价结果报告(7)估价技术报告(8 )附录房地产估价报告的写作要求(1 )内容祥实 (2 )描述客观情况(3 )用词准确 (4)语言简练八、估价提交及资料归案第三章房地产估价方法之一市场比较法内容提要 1市场比较法的基本原理 2市场比较法的估计步骤 3市场比较法的实务分析 1市场比较法的

18、基本原理一、市场比较法的概念市场比较法是利用市场上类似房地产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，并进行适当修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。为比准价格二、市场比较法的理论依据经济学中的替代原理 通过类似房地产的已知成交价格求取估价对象的未知价格。三、运用市场比较法的基本前提1 、要有一个活跃的公幵市场2、公幵市场上要有可比交易实例可比交易实例：指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。四、市场比较法的基本公式交易案例价格修正待估房地产价格需要进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修

19、正公式表示为：估价对象价格二可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素 修正系数X个别因素修正系数 1 击埸比较法的垂本原理 C 直接比较修正公戎立附mamubfthii囚JHWjjJCwi* jtMt kEJK怙价刘M叩比食 100c1QOX maoStifr格 例笹構 飞Txoo% f、c IbtA训整一脱是以伯1价盘寸煞房地产4X1兄刘埜Jtti |賦茁i为i_oo分” 将讨上已虫1列坊也产MR：兄古仔TH寸条甘；地产打i；兄讲行产I七臺吐半立VFO.丈f列肉 屜芦61罠：兄若Lt：NM介X寸氣赫,地产状，兄.巷”敌邂氐：T1QO分,。（二）间接比较修正公式间接比较修正是

20、设定标准房地产，以该房地产为基准，将可比实例房地产状况与 估价对象房地产状况进行间接比较。以标准房地产状况为基准，通常将其每个因素 分数定为100分，然后将估价对象及可比实例房地产状况与均与它逐个因素进行比 较、评分。又分为区域因素间接比较修正和个别因素间接比较修正1、区域因素间接比较修正公式五、市场比较法的特点与使用范围（一）特点（1 ）具有现实性，有较强的说服力（2）在非正常情况下，比准价格常偏离收益价格（3）要求估价人员具有较高的专业水平（4 ）以替代原理为基础（二）适用范围适用于房地产市场交易频繁地域，主要试用于交易性房地产价格评估也适用于房地产租金及其他有关参数的求取。一、收集交易实

21、例有交易实例的收集内容：（1 ）交易双方的基本情况及交易目的（2 ）交易实例房地产的状况（3 ）成交价格及成交日期（4 ）付款方式 （5）交易情况二、选择可比实例（一）数量要求交易实例并非可比实例。一般选择 3-10个可比实例。（二）质量要求1、区位相同或相似 2、用途相同3、建筑结构相同4、权利性质相同5、交易 类型吻合6、成交日期与估价时点相近 7、成交价格应尽量为正常市场价格三、建立价格比较基础包括以下方面：1、统一付款方式（以一次付款所需金额为基准）2、统一货币单位3、统一面积内涵4、统一面积单位5 、统一采用单价 2市场比较法的估计步骤四、进行交易情况修正可比实例的成交价格可能是正常

22、的，也可能不是正常的，对于不正常的交易，应把 它修正为正常的，这就是交易情况修正。（一）不正常的交易情况的类型1、有利害关系人之间的交易2 、急于出售或购买3 、强迫出售或者购买4、交易双方或一方对市场信息了解不充分5、交易双方或一方有特别动机或者特别偏爱6、相邻房地产的合并交易7 、特殊交易方式下的价格8、交易税费属于非正常负担的交易（二）交易情况修正的方法一般采用百分比率进行修正，修正公式为：可比实例正常价格二可比实例成交价格x交易情况修正系数。假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高或者低S%寸，则公式为：可比实例正常价格二可比实例成交价格x 1/ （1 S%或者为：可比实例正常价格 二

23、可比实例成交价格x 100/ （ 100土 +S）五、进行交易日期修正即把可比实例在成交日期的价格修正到估价时点时的价格。一般采取百分率法进行修正。假设从成交日期到估价时点，可比实例的价格涨跌S%时，公式为：估价时点时的价格二可比实例成交日期的价格X（ 1+T%或者为：估价时点时的价格 二可比实例成交日期的价格x100/ （100+T）也可以采用价格指数修正，公式为估价时点时的价格二可比实例成交日期的价格X估价时点的价格指数/成交日期的价格指数估价时点时的价格二可比实例成交日期的价格X成交日期下一时期价格指数X成交日期再下一时期价格指数X估价时点的价格指数六、进行区域因素修正（一）影响房地产价

24、格的主要区域因素1 繁华程度2交通便捷程度3环境4公共设施配套完备程度 5城市规划限 制（二）区域因素修正方法一般采取百分率法进行修正，假设可比实例在其区域条件下的价格比在估价对象 区域条件下的价格高低的百分比为r%寸，贝y公式为：在估价对象区域条件下的价格 二可比实例的区域条件下的价格X1/ （1+R%在估价对象区域条件下的价格 二可比实例的区域条件下的价格X100/ （ 100+R七、进行个别因素修正（一）影响房地产价格的个别因素土地的个别因素：面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整度、 地势、地质水文、使用年限等建筑物I的个别因素： 新旧程度、装饰、设施设备、平面布局、工程

25、质量、建筑结 构、楼层、朝向等。（二）个别因素修正方法一般采取百分率法进行修正，假设可比实例在其个别状况下的价格比待估价对象 个别状况下的价格高低的百分比为 G%t贝y公式为：在估价对象个别状况下的价格 二可比实例的个别状况下的价格X1/ (1+G%在估价对象区域条件下的价格 二可比实例的区域条件下的价格X100/ ( 100+G八、求取比准价格(一) 进行综合修正可比交易实例的价格经过上述修正后就变成了估价对象房地产在估价时点的客观 合理价格。综合修正公式：1 、修正系数连乘形式估价对象价格二可比实例成交价格X 1/ ( 1+S% X( 1+T% X 1/ (1+R% X 1/(1+G%2、

26、修正系数累加形式估价对象价格二可比实例成交价格X(1+T% / (1+S%+R%+G%有直接比较公式和间接比较公式。(二 )求取比准价格有多个可比实例时，就有多个比准价格。需要进行数学处理，求取综合价格。1、简单算数平均数法2、加权算术平均树法3、中位数法4、众数法实务分析一：为了评估重庆市某商品住宅在 2012年9月1日的正常市场价格，在该 住宅附近地区调查选取了 A、B C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关 资料见下表。表中，在区域因素、个别因素比较时，以估价对象的区域因素和个别因素为基准， 正负值表示可比实例的区域因素优劣于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价 格差异幅度。另外

27、，假设 2012年1月1日人民币与美元的市场汇率价为1 : 6.5，假设2012年9月1日人民币与美元的市场汇率价为1 : 6.3，此类商品住宅以人民币为基准的市场价格在 2011年6月1日至2012年2月28日之间平均每月比上月上涨1%在2012年3月1日至2012年9月1日之间平均每月比上月下降1.5%。试利用以上资料估算该商品住宅在2012年9月1日的正常市场价格。分析如下：1、估价公式的选择：选择直接比较法修正公式。基本公式如下：估价对象价格二可比实例成交价格X 1/ (1+S% x( 1+T% X 1/ ( 1+R% X 1/(1+G%2、求出各可比实例的比准价格比准价格 A=550

28、0X 1/ ( 1-5% ) X (1+1% 4 X (1-1.5%) 6 X 1/(1+2%) X 1/(1-3%) =5500 X 1.0526 X 1.0406 X 0.9133 X 0.9804 X 1.0309=5560.88(元人民币 /M2 比准价格 B=860X6.5 X 1/ (1-0% ) X (1+1% 2 X (1-1.5%) 6 X 1/(1+3%) X 1/(1+5%) =5590 X 1 X 1.0201 X 1.0406 X 0.9709 X 0.9524 =5486.97( 元人民币 /M2 ) 比准价格 C=5600X 1/ (1+2% X (1-1.5%)

29、 3 XX 1/(1-2%) X 1/(1-2%) =5600 X 0.9804 X 0.9557 X 1.0204 X 1.0204 =5463.28( 元人民币 /M )3. 综合求取估算结果因上述比准价格很接近，则采用简单的算术平均值作为估算结果，则估价对象价格二(5560.88+ 5486.97+ 5463.28) /3 =5503.71(元人民币 /M2 )实务分析二：为了评估一宗住宅用地的价格，选取了四宗可比实例。这四宗地的交易情况与估价对象土地一致。其他条件比较如表1所示。在区域因素、个别因素比较时，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，表中正负值表示可比实例的区域因素优劣于估

30、价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度。在区域因素、个别因素中， 各因子的权重相等。另外，通过市场调查，得到该城市的定基低价指数如表2所示。根据以上条件，评估该住宅用地于2010年10月的价格表1:可比实例与估价对象的比较表2、确定修正系数：1）交易情况修正：情况一致，不需修正。2）交易时间修正：根据定基地价指数表可比实例 A： 121/109可比实例B: 121/111可比实例 C： 121/119 可比实例D: 121/1033）区域因素修正：根据可比实例与估价对象的比较表可比实例 A： 1/（ 1-2%-1%-2% =100/95 可比实例 B： 1/ （ 1-2%-1%-2%

31、=100/95可比实例 C： 1/ （ 1+2%+3% =100/105 可比实例 D: 1/ （ 1-3%-2%） =100/954）个别因素修正：根据可比实例与估价对象的比较表可比实例 A： 1/（ 1-2%+3%-3% =100/98可比实例 B： 1/ （ 1-2%-3%-3%= 100/98可比实例 C： 1/( 1+5% =100/105可比实例 D: 1/( 1-2%-4%-2% =100/923、求取比准价格:比准价格A=3600100/100X 121/109X 100/95 X 100/98 =4292.52比准价格B=3900100/100X 121/111X 100/9

32、5 X 100/98 =4566.45比准价格C=4200100/100X 121/119X 100/105 X 100/105=3873.54比准价格D=3000100/100X 121/103X 100/95 X 100/92 =4032.364、确定估算结果:因上述比准价格比较接近，则采用简单的算术平均值作为估算结果，则估价对象价格=(4292.52 + 4566.45 + 3873.54+4032.36 ) /4 =4191.22(元/M2)第四章房地产估价方法之二一收益法 1收益法的基本原理一、收益法的概念有收益还原法、收益现值法收益资本化法等称谓。它是将估价对象房地产未来各期的纯收

33、益折算到估价时点。求其之和作为估价对象房地 产价格的一种估价方法。收益价格。二、收益法的理论依据预期收益原理：未来收益权利的现在价值。不动产价格=纯收益/利息率三、应用收益法必须具备的前提条件1、被评估房地产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量2、房地产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量3、被评估房地产预期获利年限可以预测 三个主要经济技术参数：1收益额(1)未来预期收益额；(2)客观收益2折现率本质为期望投资回报率。是由无风险报酬率和风险报酬率构成。3收益期限四、收益法的基本公式(一) 最基本公式V=a|/(1+r 1)+ a 2/(1+r 1)(1+r 2)+ a

34、2心+1)(1+r 2) (1+r 3)+ a n/(1+r 1)(1+r 2)(1+r n)=刀 ai/ n (1+r j)式中：V 房地产在估价时点的价格n房地产的收益期限a 1月2月3an 分别为房地产未来第1期、2期第n期末的纯收益r 1，r 2，r 3rn 分别为房地产未来第1期、2期第n期的报酬率说明：1)该公式为收益法基本原理的公式化，其他公式可以由此推导； 2)本公 式只有理论分析上的意义。(二) 未来纯收益不变的公式1、 无限年期，其它因素不变的公式V=a/r2、有限年期，其它因素不变的公式V=a/r1-1/(1+r) n3、 有限年期，资本化率为零的公式V=ax n(三)

35、纯收益在前若干年有变化的公式1、 无限年期，其它因素不变的公式V=a/(1+r)+ a2/(1+r) 2+ a3/(1+r) 3+a/r (1+r) t2. 有限年期，其它因素不变的公式 V=a/(1+r)+ a 2心+)2+ a3/(1+r)3+a”r(1+r) t1-1/(1+r) n-t (四) 纯收益按一定数额递增的公式1、无限年期，其它因素不变的公式 V=a/r + b/r 2 式中：a为未来第一年的收益；b为收益逐年递增的数额2. 有限年期，其它因素不变的公式 V=(a/r + b/r 2) 1-1/ (1+r) n卜b/r x n/ (1+r)n 例如：需评估某商业房地产现时的市

36、场价格。经预测，该房地产若投入使用，未来第一年的净收益为50万元，以后每年还会在此基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为10%试计算该宗房地产在无限年期及使用年期为35年的收益价格。解该宗房地产在无限年期的收益价格为：V=a/r + b/r 2=50/10%+3/ ( 10%) 2=500+300=800 (万元)该宗房地产在35年内的收益价格为：V= (a/r + b/r 2) 1-1/ (1+r) n-b/r x n/ (1+r) n =800x 0.9644-30 x 1.2454 (万 元)二 734.158 (万元)(五) 纯收益按一定数额递减的公式有限年期，其它因素不变的公式V=

37、(a/r-b/r 2) 1-1/ (1+r) n+b/r x n/ (1+r)n式中：a为未来第一年的收益；b为收益逐年递减的数额例如：需评估某商业房地产现时的市场价格。经预测，该房地产若投入使用，未 来第一年的净收益为50万元，以后每年还会在此基础上减少3万元，该类房地产的报酬率为10%试计算该宗房地产在无限年期及使用年期为35年的收益价格。解该宗房地产在35年内的收益价格为：V= (a/r-b/r 2) 1-1/ (1+r) n+b/r x n/ (1+r) n =200x 0.9644+30 x 1.2454= 230.242 (万元)该宗房地产在无限年期的收益价格为：V二a/r-b/r

38、2=50/10%-3/ (10% 2=500-300=200 (万元)因此,纯收益按一定数额递减的公式只有收益年期为有限年一种(六) 纯收益按一定比率递增的公式1 、无限年期，其它因素不变的公式V=a/(r-s)式中：a为未来第一年的收益；s为收益逐年递增的比率2.有限年期，其它因素不变的公式 V= ( V=a/(r-s)1-(1+ s ) / (1+r) n(七) 纯收益按一定比率递减的公式1 、无限年期，其它因素不变的公式V=a/(r+s)式中：a为未来第一年的收益；s为收益逐年递增的比率2.有限年期，其它因素不变的公式 V=a/(r+s)1-(1- s ) / (1+r) n例如：某估价

39、对象为一剩余土地使用权为45年的商业房地产，经调查，该地产未来第一年的净收益为 30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%该类房地产的报酬率为10%试计算该宗房地产的收益价格。解该宗房地产在无限年期的收益价格为：V二（V二a/（r-s）1-（ 1+ s）/ （ 1+r） n=30/ （ 10%-2% 1- （ 1+2% /（1+10%45=362.46 （万元）又假设上述房地产此后每年的净收益会在上一年的基础上递减2%试计算该宗房地产的收益价格。解该宗房地产在无限年期的收益价格为：V=a/（r+s）1-（ 1- s）/ （ 1+r）n=248.62 （万元）五、收益法的使用范围适用于

40、有收益或有潜在收益的房地产估价第二节收益法的估价步骤一、搜集整理资料通过走访有关部门及个人，搜集现有资料、实地调查获取收益、费用、报酬率 等方面的资料。二、确定总收益（一）收益的类型1、实际收益与客观收益实际收益是个别企业在个别经营管理情况下的实际收益，不可作为估价的依据。客观收益是排除了企业经营管理中属于特殊的、偶然的要素对收益的影响，为正常收益，可作为估价的依据。客观收益要考虑以下条件：1）使用者有良好素质及正常使用能力；2）收益是持续而有规律的；3）收益是安全可靠的。 2、有形收益与无形收益 既要考虑企业的有 形收益，也要考虑无形收益。（二）总收益的形式1、房地产出租的租金要求确定客观租

41、金，即要通过对实际租金额与估价期日同类型房地产租金额、租赁市场状况等综合分析后得到。2、企业经营收益指企业在正常的经营管理水平下，每年所得的与同类企业相类似的客观收益。三、确定总费用（一）、房地产出租中的总费用包括：1、管理费（一般为年租金 2%-5%2 、维修费（按建筑物重置价格的一定比例计算）3 、保险费（一般按房屋重置价格或现值的一定比例计算）4 、税金（根据各地规定的营业税、城市建设附加税和教育附加税的扣除标准）5 、中介费用（一般为一个月的租金额）（二）、企业经营费用企业经营性质不同，费用的构成也不同。商业经营型房地产经营的费用主要有：商品销售成本、经营费用、管理费用、商品 销售税金

42、及附加、财务费用和商业利润等。生产型房地产经营的费用主要有：生产成本、产品销售费用、管理费用、产品销售 税金及附加、财务费用和厂商利润等。四、计算纯收益出租房地产纯收益二房地产总收益-总费用企业经营房地产纯收益二年总收益-年经营总费用五、确定资本化率资本化率对房地产价格的影响很大。资本化率的确定是估价工作的精髓。（一）资本化率的实质资本化率是房地产纯收益与其价格的比率，实质是资本投资的收益率。 其有收益率、获利率、报酬率、回报率等称名。资本化率的高低与风险呈正相关。因此。房地产估价中并无统一不变的资本化率。（二）资本化率的种类房地产的资本化率分为综合资本化率R）、土地资本化率Rl、建筑物资本化

43、率 Rb三者的关系为： r0= （ Rlx vl+ rbx vb）/（vl+vb）或者：Ro= l x r_+b x Rb式中：VL表示土地价格，V B表示建筑物价格，L表示土地价格占房地产总价的比例，B表示建筑物价格占房地产总价的比例（三）资本化率求算的方法1、市场提取法：利用市场上类似区域或类似的房地产的纯收益和价格资料，求取 资本化率。2、安全利率加风险调整值法 基本公式：资本化率二无风险利率+投资风险补偿率+其它的补偿率3、复合投资收益率法R=M X Rm+ （1-M）X RzR为资本化率；M贷款价格比率（抵押贷款额占房地产价格的比率）Rm抵押贷款资本化率，第一年还本息额与抵押贷款的比

44、率re自有资金要求的正常收益率例如：某人购买一房产，到银行办理抵押贷款，获得购房资金的70%贷款的年利息率为5%自有资金的一般收益率为8%试计算房地产的资本化率。解房地产的资本化率二抵押贷款占房产价格的比例X抵押贷款利息率+自有资金占房产价格的比例X自有资金收益率=70% X 5%+30% X 8%=5.9%4、投资收益率排序插入法找出相关投资类型及其收益率，将收益率由低到高或由高到低的顺序排列，制成图表，再与估价对象房地产与其他投资进行比较分析，考虑投资的风险程度、管理难易、安全性等，找出同等风险投资，从而判断资本化 率应落的区域范围，判断资本化率。六、求取收益价格第三节收益法的实务分析实务

45、分析一某宾馆委托估价，其提供的资料表明，该宾馆有标准两人间25间，床位50张，平均每床位每天140元，年空置率为25% 一般两人间和三人间总床位数为180张，平均每床位每天50元，年空置率为30%该宾馆月营业花费15万元。经调查，当 地同档次宾馆标准两人间平均每床位每天150元，年空置率为30% 一般两人间和三人间平均每床位每天 50元，年空置率为18%正常营业每月营业花费平均占每月 总收入的32%该类房地产的资本化率为 8%试运用所给资料评估该宾馆的价格。评估分析如下：根据所提供的资料分析，本估价适宜采用收益法评估房地产的价格。1、测算年总收益年总收益=50X 150X 365X（ 1-30

46、%） +180X 50X 365X（ 1-18%）= 1916250+2693700=460.99 （万元）2、 测算年总费用年总费用=4609950X 32%=147.52 （万元）3、 测算年纯收益年纯收益二年总收益-年总费用=460.99-147.52=313.48 （万元）4、 测算宾馆价格宾馆价格=313.48 /8%=3918.50 （万元）实务分析二（一）估价对象概述估价对象是一栋整体出租的休闲娱乐中心，土地总面积为1100M2，总建筑面积为5000 M2,建筑层数为地上3层，地下1层，建筑结构为钢筋混凝土结构，土地使用 年期为40年，从2000年5月16日起计。（二）估价目的求

47、取该估价对象在2010年5月16日的正常市场价格。（三）估价时点2010年5月16日，估价作业期为2010年5月18日-5月31日（四）资料收集1） 可供出租的净使用面积总计为3000M2，占总建筑面积的60%其余部分为大厅、 公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间等；2） 月租金平均为70元/M2 ；3）空置率年平均为10%4）经常费平均每月为3万元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁等费用；5） 房产税为房产租金收入的 12%6）其他税费为租金收入的 6%测算过程：根据给定的资料，其适宜运用收益法估算该房地产的价格。1、 测算年有效毛收入年有效毛收入=3000X 70X 12X （1-10%

48、） =226.80（万元）2、测算年运营费用1）年经常费：年经常费 =3X 12=36（万元）2）年房产税：年房产税 二226.80 X 12%=27.22（万元）3）年其他税费：年其他税费 二226.80 X 6%=13.61（万元）4）年总费用：年总费用 =36+ 27.22+ 13.61=76.83（ 万元）3、测算年净收益年净收益二年有效毛收入-年总费用=226.80-76.83 =149.97（ 万元）5、确定报酬率 经调查得知，在该市场上相似风险的投资要求的报酬率为10%5、测算房地产的价格该房地产价格评估适宜的公式为：V=a/r1-1/（1+r） nV=149.99/10%1-1

49、/（1+10%p=1413.75（万元）第五章房地产估价方法之三一成本法 1成本法的基本原理一、成本法的概念它是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算 估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用此方法估算出来的价格叫积算价格。“成本”为房地产重新建造时的完全价格，包括建造成本、一切合理必要的费用、 税费及幵发商合理的利润等，其实质为一种价格。“成本”并非历史成本或帐面成本，为估价时点的“成本”为客观成本二、成本法的理论依据从卖方的角度：理论依据是生产费用价值论。即房地产的价格是基于“生产费用”，重在过去的投入。是卖方愿意接受的最低 价格不能低于他为幵发建造该房地产已

50、经花费的代价。如果低于此价格，他就不愿 出售（亏本）。从买方的角度：理论依据是替代原理。即买方愿意支出的最高价格不能高于他所预 计的重新幵发建造该房地产所需花费的代价，若高于该代价，他还不如自己幵发建 造房地产。三、成本法的基本前提从再取得房地产的角度反映房地产的价值，采用此方法的前提条件是：1 ）房地产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；2）具有可利用的历史资料，其建立在历史资料基础上的许多信息资料、指标需要 通过历史资料获得。3）形成房地产价值的耗费是必须的。四、成本法的基本公式（一）适用于新幵发土地的基本公式新幵发土地包括填海造地、农地整理、征用农地后进行“三通一平”等幵发的土地，

51、 也包括在城市旧区中拆出旧建筑物等幵发的土地。这些情况下成本法的基本公式为：新幵发土地价格二（土地取得费+土地幵发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值 收益）x修正系数1、土地取得费若为征地，其取得费包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物补偿费、青苗补偿 费及耕地幵垦费等。若为旧城区拆出建筑物幵发土地的，其取得费包括拆迁费用（查项目及其标准）、安置补偿费等（按照当时拆迁安置补助的有关规定标准计算）。2、土地幵发费对土地幵发的费用有三种：1）基础设施配套费常概括为“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。“三通一平”是作为工业用地最基本的条件，还不能立即上工业项目。在北方， 只有“七通一平”项

52、目才能正常进行。南方地区可以减少“通热”。2） 公共事业建设配套费这与项目大小有关，根据具体情况而定。3）小区幵发配套费根据具体情况而定幵发费用要区分宗地内和宗地外的幵发程度；区分红线内外的 建设；土地幵发费用的分摊问题。3、税费指在土地取得和土地幵发过程中所必须支付的有关税费。在土地取得和土地幵发过程中税费主要有：耕地占用税、新菜地幵发建设基金、土 地管理费等。另外，部分省市自治区还规定收取教育附加费等。4、投资利息要考虑资金的时间价值。投资包括土地取得费、土地幵发费和有关税费。1 ）关于计息期 因各部分的投入时间和占用时间不同，要分别计算利息。土地取得费及其税费在土地幵发动工前全部付清，经

53、历整个幵发期，在幵发完成销售后才能收回。其计息期为整个幵发期。土地幵发费及其税费在土地幵发过程中逐步投入，完成销售后才能收回。其计息期一般采用以整个幵发期为基数，计息期为幵发期的一半。2）关于利息率可选用评估期日的银行贷款利息率。5、投资利润利润计算的基数包括土地取得费和土地幵发费。需要确定利润率或投资回报率投资利润二（土地取得费+ 土地幵发费+税费）X投资回报率6、土地增值收益政府出让土地除收回成本外， 还要使国家的土地所有权在经济上得以实现，即取得一定的土地增值收益。土地增值收益=（土地取得费+ 土地幵发费+税费+投资利息+投资利润）X土地增值 收益率7、土地价格修正应进行个别因素修正、使

54、用年期修正、土地利用率或可出让的比率修正、宗地生熟度、市场资料比较修正等（二）适用于新建房地产的基本公式新建房地产价格二购置土地价格+建筑物建造价格购置土地价格=（土地取得费+土地幵发费+税费+投资利息+投资利润+ 土地增值收益） X修正系数建筑物建造价格二直接成本+间接成本+正常利润1、直接成本是指新建建筑物时所用的人工与材料等成本的支出。2、间接费用是人工与材料成本以外的其他支出。3、正常利润 按建筑总成本的一定比例计算。（三）适用于旧房地产的基本公式旧房地产的价格二土地的重新取得价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧五、成本法的特点与使用范围（一）特点1、可用于其他方法不适用的房地产价格评估2、是一种“积算价格” 3、可作为投资决策依据（二）适用范围 2成本法的评估步骤一、收集整理资料收集的资料包括：1）与待估土地价格相关的资料待估土地的形状、面积、位置、用途、周围环