天津万K海港城价值点及推广策略梳理报告

1、万科海港城价值点梳理 2011.11.11 关键词 l销冠、蓝印、婚房 万科海港城万科海港城1-101-10月销售总额月销售总额1111亿，冠领滨海！亿，冠领滨海！ 9、10月成交客户梳理 从居住区域看： 塘沽区：30% 开发区：36% 市区：11% 外地：23% 小结： 成交客户还是以滨海新区 客群为主。 从工作区域看： 塘沽区：14% 开发区：43% 北京：11% 天津其他区域：11% 其他：21% 小结：开发区工作群体 是购买主力。 从置业目的看： 蓝印：25% 婚房：19% 外地此工作：19% 市区在此工作：11% 投资：11% 改善：15% 小结：外地人购房（含蓝 印、工作在此）、购

2、置婚 房是客户置业主要目的。 9、10月未成交客户梳理 共梳理未成交意向客户30组，影响因素如下： 市场观望：25组 产品：90+户型7组 125金角8组 资金问题：3组 区位不认可：2组 小结：受市场影响，90% 客户持观望情绪，看低价 格走势；50%客户受产品 影响，没有满意房源。 9-10月份成交客户关注项目因素排序 1、品牌 2、区位 3、价格 4、精装 5、区域规划 6、永旺、轻轨配套 小结：万科品牌在客户关注度中排名第一，品牌影响力是此阶段重要因 素之一。另因海港城项目购买主力群体选择距工作地点较近项目，品牌 +区位是客户关注重要要素。价格在周边区域竞品当中属低价位精装修 产品，因

3、此价格因素成为客户关注第三名。 总结： 客户特征： 以在开发区工作的客户群体为主，及部分塘沽区客群，但基本都与开发 区有关；在开发区落户的外地客户群比重较大。 置业目的： 1、蓝印 2、婚房 3、改善 4、投资 抗性： 1、市场观望情绪 2、产品 1、通过万科品牌及区域销售影响力增强客户信心，10个月热销10亿，冠领滨海，是 实力与品质的保证，恶劣市场环境，更应看清品质，选择品牌。 2、小三室通透户型是置业主力，认可度高，近期着重推广三期小三室通透户型。 3、通过分析，外地人（或市区）在开发区工作的客户群体占比较大，围绕集中单位 进行企业或公司内部拓展，推进团购。 4、推广主题围绕区位、蓝印、

4、婚房。产品围绕小三室通透。 滨海销冠滨海销冠 实力见证实力见证 热销热销1010亿亿 婚房（蓝印）首选婚房（蓝印）首选 享精装享精装 享通透享通透 享小三的舒适享小三的舒适 推广策略推广策略 前期户外形象前期户外形象 线上推广线上推广 形象主题形象主题户外户外 2、形象延续、形象延续 一生之城一生之城 海港城海港城 3、领袖地位、领袖地位+ 万科品牌影响力万科品牌影响力 踞领滨海核心踞领滨海核心 就选万科！就选万科！ 1、销冠、销冠 热销热销11亿亿 鉴证实力鉴证实力 1、销冠、销冠 线下推广线下推广 卖点主题卖点主题短信、短信、dm、网络（软文）、永旺外展场、网络（软文）、永旺外展场 2、蓝

5、印户口、蓝印户口+婚房婚房 5、精装、精装 4、滨海核心、滨海核心 保值增值保值增值 3、性价比最高、性价比最高 价格优势价格优势 6、赠送空间、赠送空间 2+1 7、轻轨、轻轨+配套配套 软文炒作软文炒作 系列主题规划系列主题规划 环滨海超值房哪里找？还看万科海港城环滨海超值房哪里找？还看万科海港城 超值所选超值所选 更是品质之选更是品质之选 10个月热销个月热销10个亿，万科品质领冠滨海个亿，万科品质领冠滨海 热销背后解码系列 热销热销 热销解码之一热销解码之一性价比大性价比大pk 从品牌、品质、产品、社区规划等方面解读。 滨海核心区位滨海核心区位 保值增值保值增值 热销解码之二热销解码之

6、二 为什么城市核心区的房子不跌价？为什么城市核心区的房子不跌价？ 软文炒作软文炒作 系列主题规划系列主题规划 10个月热销个月热销11个亿，万科品质领冠滨海个亿，万科品质领冠滨海 热销背后解码系列 热销热销 万科海港城雄踞滨海核心区万科海港城雄踞滨海核心区 软文炒作软文炒作 系列主题规划系列主题规划 10个月热销个月热销11个亿，万科品质领冠滨海个亿，万科品质领冠滨海 热销背后解码系列 热销热销 热销解码之三热销解码之三 产品细节实力产品细节实力 n+1 魔幻空间魔幻空间 2房变房变3房房 挖掘户型赠送空间，突出超值性价比 软文炒作软文炒作 系列主题规划系列主题规划 10个月热销个月热销11个

7、亿，万科品质领冠滨海个亿，万科品质领冠滨海 热销背后解码系列 热销热销 热销解码之四热销解码之四 万科品牌保障万科品牌保障 房子都在降价，选择品牌开发商更有保障 万科万科就是信誉力就是信誉力 软文炒作软文炒作 系列主题规划系列主题规划 10个月热销个月热销11个亿，万科品质领冠滨海个亿，万科品质领冠滨海 热销背后解码系列 热销热销 热销解码之五热销解码之五 置业安家送蓝印置业安家送蓝印 告别蜗居，买房送蓝印告别蜗居，买房送蓝印 主要针对目前滨海、开发区等工作的外地客群 软文炒作软文炒作 系列主题规划系列主题规划 10个月热销个月热销11个亿，万科品质领冠滨海个亿，万科品质领冠滨海 热销背后解码系列 热销热销 热销解码之六热销解码之六 精装成品家精装成品家 你还在给房装、装、装吗？你还在给房装、装、装吗？ 麻烦又费事！麻烦又费事！ 突出我项目精装优势，区域内唯一的精装产品 软文炒作软文炒作 系列主题规划系列主题规划 10个月热销个月热销11个亿，万科品质领冠滨海个亿，万科品质领冠滨海 热销背后解码系列 热销热销 热销解码之