成都琴台路原3508厂地块项目发展预判报告

1、logo 成都尺度地产顾问有限公司成都尺度地产顾问有限公司 20082008年年1 1月月 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告2 2 v 第一步：成都市房地产市场发展趋势认知第一步：成都市房地产市场发展趋势认知 了解宏观背景，摸清市场规律。了解宏观背景，摸清市场规律。 v 第三步：区域发展环境及规划、趋势认知第三步：区域发展环境及规划、趋势认知 界定区域功能，判断发展前景。界定区域功能，判断发展前景。 v 第三步：项目地块微观条件认知第三步：项目地块微观条件认知 分析现实条件，寻找市场机会。分析现实条件，寻找市场机会。 v 第四步：细分化供需市场及

2、典型项目分析第四步：细分化供需市场及典型项目分析 明确竞争态势，提炼价值对抗。明确竞争态势，提炼价值对抗。 v 第五步：项目发展方向预判第五步：项目发展方向预判 立足核心价值，预判项目发展。立足核心价值，预判项目发展。 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告3 3 l 国家宏观经济背国家宏观经济背 景及政策分析景及政策分析 l 成都中观经济背 景及政策分析 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告4 4 2007 2007年年1212月中央经济会议将实施十年之久的月中央经济会议将实施十年之久的“稳健的货币政策稳健

3、的货币政策”调整为调整为“从从 紧的货币政策紧的货币政策”，明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。，明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告5 5 20082008中国经济中国经济“总体目标总体目标”： 经济增长，充分就业；物价稳定，国际收支平衡。经济增长，充分就业；物价稳定，国际收支平衡。 20082008中国经济中国经济“五大取向五大取向”： v遏通胀：遏通胀：为完成这一任务，国家将采取多种强有力措施，全力抑制（房地产）价格总水 平过快上涨。 v货币政策从紧：货币政策从紧：对严格控制新开工项目，防止投资

4、热反弹产生诸多深刻影响。 v节能减排：节能减排：制订和实施促进节能减排的市场准入标准、强制性能效标准和环保标准，在 重点行业（包括房地产）坚决淘汰落后生产能力。 v农村经济：农村经济：我国基础设施建设的重点将逐步转移到农村，在城市内土地日益紧缺的情况 下，新农村建设可能成为房地产开发的又一战场。 v低收入群体：低收入群体：随着中国经济发展的新变化及构建社会主义和谐社会理念的深入，政策保 障性住房的总量将有大幅度增加。 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告6 6 国民经济发展与房地产发展呈高度正比关系，随着经济的健康发展，国民经济发展与房地产发展呈高度

5、正比关系，随着经济的健康发展，20082008年年 中国房地产发展将呈现更加健康的发展态势。中国房地产发展将呈现更加健康的发展态势。 117165 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告7 7 但是，不可忽略的是，国家住房保障事业已经呈现出了快速发展的状态。从但是，不可忽略的是，国家住房保障事业已经呈现出了快速发展的状态。从 去年去年1212月国家经济工作会议的主要议题中可以判断，未来几年国家将花大力气建月国家经济工作会议的主要议题中可以判断，未来几年国家将花大力气建 设保障性住房，缓解住房刚性需求。设保障性住房，缓解住房刚性需求。 一段时间以来，宏观

6、调控政策已经显现出了一定效果，市场观望情绪浓厚，一段时间以来，宏观调控政策已经显现出了一定效果，市场观望情绪浓厚， 不排除国家加大政策力度，进一步打击房地产不排除国家加大政策力度，进一步打击房地产“投机、投资市场投机、投资市场”的可能性。的可能性。 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告8 8 就眼前来看，中国房地产暂时遭遇了2007年末的寒冬。 但是，整体国民经济将长期保持又好又快的发展态势，相比而言城镇化的目 标却还远没有实现。目前城镇化程度仅为43%，2010年以后会达到60%，因此可以 预见，住宅的刚性消费市场将仍然保持旺盛态势。 人民币升值的

7、压力，对于外资进入房地产行业有很大的吸引力，这将会加剧 房地产行业的洗牌速度，提升整体开发水平，拉动价格水平。 因此，结合各层面因素分析，中国房地产行业将服从长期、稳定的发展趋 势，2007年并非真正意义上的拐点。随着市场对国家宏观政策的逐步消化、认 识，中国房地产在度过短暂的寒冬之后将会有回暖的趋势。房地产在度过短暂的寒冬之后将会有回暖的趋势。 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告9 9 从宏观层面来看，中国房地产业不会向从宏观层面来看，中国房地产业不会向“左左”也不会向也不会向“右右”，中间路线显，中间路线显 然是不偏不倚的最好选择。理由是然是不

8、偏不倚的最好选择。理由是中国房地产业在经历了宏观调控和市场搏中国房地产业在经历了宏观调控和市场搏 击的多轮洗礼后，已出现了泾渭分明的击的多轮洗礼后，已出现了泾渭分明的“两级分化两级分化” ” ： 向上：继续保持房地产市场化的健康发展，从布局、结构上使住房资源得到合理配置。 向下：必须坚持住房保障道路，使住房公平更多体现在社会底层。 房地产业的宏观面依旧会呈现稳步的上升态势！房地产业的宏观面依旧会呈现稳步的上升态势！ 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告1010 l 国家宏观经济背 景及政策分析 l 成都中观经济背成都中观经济背 景及政策分析景及政策分

9、析 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告1111 对于成都市这样一座极度渴望发展的国际化城市来讲，不太可能出台针对房对于成都市这样一座极度渴望发展的国际化城市来讲，不太可能出台针对房 地产行业的严厉的控制性政策，中观政策对房地产行业的影响地产行业的严厉的控制性政策，中观政策对房地产行业的影响取决于市政府及相取决于市政府及相 关部门对国家宏观政策的执行力度。关部门对国家宏观政策的执行力度。 土地政策：土地政策：2008年是国家闲置土地整理的重点年份，成都也不例外。大型品牌开发商将 逐步从“大量囤积土地”的单一战略转为“闲置土地开发利用与潜力土地囤积”的

10、双向 战略。 金融政策：金融政策：一般来讲，在宏观的金融紧缩政策确定之后，还必须有非常详实的、能够落 实到执行层面的执行条款，所以，金融政策的执行力度在一段时间内还将有一定程度的 折扣。 房贷政策：房贷政策：房贷政策针对的主要是想捞金的投资性机构和人群，随着“水分”的逐步被 挤出，恰恰促进了房地产行业的健康发展，使得有着刚性需求的人群能够大胆、放心得 选择自己的物业。 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告1212 过去的过去的5 5年，成都经济步步高，截至年，成都经济步步高，截至20072007年：年： v地区生产总值超过3324.4亿元，比2002

11、年增长91.2%； v财政总收入993.2亿元，比2002年增长436%； v城镇居民人均可支配收入达14800元，比2002年增长65%； v社会消费品零售总额1357亿元，比2002年增长91.3%； v民营经济增加值1660亿元，比2002年增长144.2%。 未来未来5 5年：年： 地区生产总值将达6000亿元以上，人均地区生产总值达4.8万元以上，城镇化率达68% 以上，城镇居民人均可支配收入达2.1万元，农村居民人均纯收入达1万元。 随着随着“试验区试验区”成立及成立及“全域成都全域成都”发展规划的推出：发展规划的推出： 城乡一体化统筹发展及大量外地高层次“工作缘”人口的涌入使得房

12、地产市场的刚性房地产市场的刚性 需求将继续维持在高位，需求将继续维持在高位，并促进成都高尚人居项目的快速发展，推动市场容量放大。 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告1313 2007 2007年成都市主城区共拍卖和挂牌成交土地年成都市主城区共拍卖和挂牌成交土地5691.21255691.2125亩，根据每宗土地的亩，根据每宗土地的 控规指标和宗地规模综合计算，控规指标和宗地规模综合计算，20072007年成交的土地未来年成交的土地未来1-21-2年内将向市场供应约年内将向市场供应约 19001900万万商品房，其中可供应商品住宅约商品房，其中可供应

13、商品住宅约10501050万万，商业物业约，商业物业约850850万万。 2008 2008年，随众多大型品牌开发商及境外资本迅速进驻成都，成都市房地产市年，随众多大型品牌开发商及境外资本迅速进驻成都，成都市房地产市 场在提升了开发水平的同时，也将呈现出愈加激烈的竞争格局！场在提升了开发水平的同时，也将呈现出愈加激烈的竞争格局！ 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告1414 外地地产巨鳄在成都的主要开发企业名单：（中小企业未计）外地地产巨鳄在成都的主要开发企业名单：（中小企业未计） v香港地区：九龙仓、新鸿基、新世界、和记黄埔、世贸 v深圳地区：万科

14、、中海、华侨城、招商、中信、佳兆业、花样年、长城、 v广州地区：合生创展、富力、珠江、恒大、雅居乐、 v北京地区：首创、华润、华远、阳光100、中粮、中铁、万通、远大 v北方地区：万达、海仓、融创 v上浙地区：绿地、新仁恒、新吉利、上实、七皮狼、中大、中兴、闽发、汉嘉 v中部地区：东立国际、鑫苑 v重庆地区：龙湖、金科、华宇 （以上全部为上市公司，其资产在（以上全部为上市公司，其资产在5050亿到千亿之巨，在成都的开发规模均在亿到千亿之巨，在成都的开发规模均在5050亿以上）亿以上） 成都本土著名的大规模开发企业：成都本土著名的大规模开发企业： 置信、蓝光、中房、宏义、宏信、炎华、万华、金房、

15、金林、金河谷、国嘉、通瑞、中鹏、正成、 华信大足、仁和、博瑞、世纪城、瑞升、新希望、怡合、武海、国泰、海特尔（凯旋城）、滕王阁、 三利、联盟（牧马山）、泰基等，其主要的开发特征一则为多个项目的连续开发，一则为迅速打造 超级项目，其规模均接近50亿左右。而整个成都大大小小开发企业及项目近千余多家，小的几个亿， 大的几十亿，中小企业的总规模不少于6000亿。 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告1515 20082008年成都市房地产市场总体将呈现年成都市房地产市场总体将呈现 供需两旺、量价齐升的态势。供需两旺、量价齐升的态势。 从中观层面来看，成都的城

16、市吸引力人人皆知，来到成都投资居住的外来人口将越来越 多。同时，对住房的需求当然也会继续保持比较旺盛的状态。而且在人们收入的提高， 住房性价比的提高，开发商水平的提高等等因素的共同作用下，房市也必将持续繁荣的 发展。 结合国家宏观经济发展趋势及政策调整方向，成都的高端住宅市场将仍然保持稳健向上 的发展态势。分物业类型来看，高档电梯住宅、别墅、甲级写字楼、高星级酒店市场前 景看好。 但是，在总体利好的形式之下，大量高水平开发商的聚集必然带来产品同质化的情况，但是，在总体利好的形式之下，大量高水平开发商的聚集必然带来产品同质化的情况， 任何一个开发商想竞争取胜，除了保证产品质量之外，还必须在开发理

17、念、产品创新任何一个开发商想竞争取胜，除了保证产品质量之外，还必须在开发理念、产品创新 以及附加值提升等方面做足文章！以及附加值提升等方面做足文章！ 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告1616 l 城市规划发展与区域发展城市规划发展与区域发展 的关联的关联 l 区域规划建设发展趋势 l 区域城市价值 l 区域房地产发展态势 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告1717 在“全域成都全域成都”总体框 架下，成都市中心城区将按 照建设现代化大都市的定 位，中心城区现代服务业聚 集发展的空间布局，“两轴两轴 四

18、片四片”格局实施建设。 “两轴两轴”以人民路、东 大街（含攀成钢）为中 轴的两侧地带。 “四片四片”即红星路盐 市口片区、天府广场 陕西街片区、骡马市片 区、猛追湾游乐园片 区。 猛追湾游猛追湾游 乐园片区乐园片区 红星路盐市红星路盐市 口片区口片区 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告1818 在内环线中，已经或 将要出现一批以体现 地段价值为核心的代 表项目。 反观本项目，位置同反观本项目，位置同 样优越，同样拥有地样优越，同样拥有地 段价值，能够成为内段价值，能够成为内 环核心圈的代表项目环核心圈的代表项目 之一。之一。 世贸集团项目世贸集团项

19、目 时代广场时代广场 九龙仓项目九龙仓项目 冠城广场冠城广场一号公馆一号公馆 城市之心城市之心 财富中心财富中心 锦都锦都 汇日汇日央扩央扩 铂金城铂金城 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告1919 项目六个地块均可通 过发达的路网在步行10分 钟之内到达天府广场陕 西街片区及周边的公园、 特色休闲文化，给项目发 展高尚文化人居带来了巨 大机会。 v公园公园 v武候祠武候祠 v锦里锦里 v天下耍都天下耍都 v芳邻路酒吧一条街芳邻路酒吧一条街 v青羊宫青羊宫 v琴台路琴台路 天府广场陕西街天府广场陕西街 片区片区 锦里 耍都 酒吧 琴台路 开元集团原

20、开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告2020 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告2121 l 城市规划发展与区域发展 的关联 l 区域规划建设发展趋势区域规划建设发展趋势 l 区域城市价值 l 区域房地产发展态势 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告2222 扼具武侯、青羊两区三大重点扼具武侯、青羊两区三大重点 规划范围之交点，凸显项目的城市规划范围之交点，凸显项目的城市 高尚文化人居地位。高尚文化人居地位。 武侯区正着力打造核心区域以武侯 祠、锦里、春江花月为重点的“三

21、 国蜀汉”文化游憩商业区。 青羊区正重点打造以“天府上下五 千年”为品牌的文化旅游产业带。 包括天府广场人民公园文化旅游 功能片区，推动文庙街片区旧城改 造，打造一批体现传统文化特色的 写字楼、商务公寓楼；琴台路(青 羊宫)浣花溪(杜甫草堂)以汉唐 文化、诗歌文化、蜀锦文化及国教 国药(道教、中医)文化“四大文化” 为核心。 三国蜀汉三国蜀汉 文化旅游文化旅游 四大文化四大文化 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告2323 l 城市规划发展与区域发展 的关联 l 区域规划建设发展趋势 l 区域城市价值区域城市价值 l 区域房地产发展态势 开元集团原开

22、元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告2424 综上，不难发现，项目区域具有以下三个层面的城市价值： 高尚居住价值：价值因子高尚居住价值：价值因子公园、锦江、酒吧公园、锦江、酒吧 一个能够被称之为“高尚居住”的区域，不仅需要满足基本的生活需求，同时也必须能 够区别于普通区域，给惬意舒适生活以支撑点。 文化休闲价值：价值因子文化休闲价值：价值因子琴台路、耍都琴台路、耍都 区域内聚集了极具“成都味道”的、集文化休闲一体的特色功能场所。不论是本地人还 是外地人，一旦进入本区域之后，必然会被浓郁的文化氛围所感染。 旅游商务价值：价值因子旅游商务价值：价值因子天府广场、武候

23、祠、锦里天府广场、武候祠、锦里 区域毗邻并受到以天府广场为代表的成都cbd中心区域的辐射作用，具备了一定的商务 价值。而区域内初具知名度的旅游项目也在一定程度上弱化了商务所带来的“硬感受”， 加之以旅游性质的“软感觉”。 那么，现实中的项目区域发展现状究竟如何？那么，现实中的项目区域发展现状究竟如何？ 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告2525 l 城市规划发展与区域发展 的关联 l 区域规划建设发展趋势 l 区域城市价值 l 区域房地产发展态势区域房地产发展态势 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告26

24、26 小步慢跑，逐步成熟小步慢跑，逐步成熟 2001年至今，区域内只出现了包括旅游休 闲在内的11个项目，相比于建设路区域、 金沙区域来讲，数量非常少，平均只有1- 2个/年。 但是，由于区域的地段价值及独到资源， 每个项目都能成为当时区域内的闪光点。 本项目区域的整体房地产市场已拥有了较 高的市场口碑和接受度。 这为项目带来了填补区域房地产市这为项目带来了填补区域房地产市 场空白点的绝佳历史机遇！场空白点的绝佳历史机遇！ 住宅项目住宅项目开发时间（年）开发时间（年） 彩虹花园彩虹花园20012001 现代城现代城20022002 长城花园一期长城花园一期20022002 武候南苑武候南苑20

25、032003 冠城花园冠城花园20042004 长城花园二期长城花园二期20042004 浮华新起点浮华新起点20042004 锦江时代花园锦江时代花园20052005 7878号观邸号观邸20072007 旅游休闲旅游休闲开发时间（年）开发时间（年） 锦里民俗休闲街锦里民俗休闲街20042004 芳邻路休闲酒吧一条街芳邻路休闲酒吧一条街20062006 春江花月，天下耍都春江花月，天下耍都20062006 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告2727 从以上几个方面的分析中，我们可以看到，项目具备往高尚居住、文化休闲、 旅游商务“三位一体三位一体”

26、的区域标杆项目的区域标杆项目发展的外部肥沃土壤，能够成为区域高尚 文化人居的标杆代表项目，填补市场空白。 diagram 2 diagram 3 diagram 2 diagram 3 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告2828 同时应看到，区域内仍存在大量落后的陈旧物业，整体发展水平较缓慢，缺 乏独特的特色，对照一江之隔的锦江宾馆高级商务带与附近以武侯祠-锦里特色 休闲文化带，明显呈现出价值失位、上升无力的困惑。 究其原因，不难发现： 整个区域没有鲜明的功能定位和价值体系；整个区域没有鲜明的功能定位和价值体系； 居住人群混杂，影响了整个区域的档次

27、形象；居住人群混杂，影响了整个区域的档次形象； 虽然紧依城市中心，但是由于自身定位模糊，被市中心的强大功能特色所遮蔽，典型虽然紧依城市中心，但是由于自身定位模糊，被市中心的强大功能特色所遮蔽，典型 “灯下黑灯下黑”症状。症状。 解惑之道：解惑之道： 明晰功能定位，与市中心相互补充、相互抬升。明晰功能定位，与市中心相互补充、相互抬升。 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告2929 一个区域的发展，最直接体现在房地产市场的发展程度上。而本项目区域目 前仍未出现类似“锦都”这样能迅速撬动区域价值抬升的房地产典范项目，新近 推出的78号观邸对外辐射作用有限，

28、而凯旋门深受规模和开发体量的影响，均无 法承担起区域价值启航作用。 我们可以设想：我们可以设想： 本项目肩负本项目肩负“复兴区域价值，打造标杆项目，引导圈层形成复兴区域价值，打造标杆项目，引导圈层形成”的功能职的功能职 责，利用地段和交通条件与城市中心形成更良好、更有利的依存关系，从而推责，利用地段和交通条件与城市中心形成更良好、更有利的依存关系，从而推 助整个区域朝向功能更清晰、价值更明显、与城市中心关系更紧密的方向迅速发助整个区域朝向功能更清晰、价值更明显、与城市中心关系更紧密的方向迅速发 展。展。 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告3030

29、立足传统“少城”高尚居住概念，深度挖掘出提升区域价值的高端商务/商业dna，对接 高端客群对居住和商务的双重品质需求。高端客群对居住和商务的双重品质需求。 打造具备浓厚文化内涵的现代中式风格电梯公寓+星级商务酒店+精品商业，使使“居居”与与 “商商”两个不同层面的价值相互抬升、相得益彰。两个不同层面的价值相互抬升、相得益彰。 锦都发展模式既满足了区域内高端居住客群的商务需求，又吸引了向往该区域人文环锦都发展模式既满足了区域内高端居住客群的商务需求，又吸引了向往该区域人文环 境的高端商务人群，形成两者之间的良性循环。境的高端商务人群，形成两者之间的良性循环。 在具备同等的区域背景和发展机遇条件下

30、：在具备同等的区域背景和发展机遇条件下： 本项目能否做到？能否超越？本项目能否做到？能否超越？ 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告3131 l 地块资源条件分析地块资源条件分析 l 地块发展控制性指标分析 l交通条件与周边配套调查 l 开发企业发展战略 l 项目总体发展战略 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告3232 地块自身核心资源地块自身核心资源 v总体来看，对于城市核心区域的土地而言，面积适中，虽 然在景观打造上收到一些限制，但仍然不能阻碍其成为精 品电梯住宅的发展道路。 v1、2、3、4号地块拥

31、有极具特色的原生态植被，在城市中 心区域是非常稀有的，能够成为项目的一大亮点，必须尽 可能保留这些原生态植被。 地块外部核心资源地块外部核心资源 v毗邻锦江，是其他很多城市中心区域项目无法比拟的首要 环境条件，是本项目的巨大优势条件。 v各地块处于五大公园、四大人文景点环抱中，是城市居家、 休闲、旅游的集核中心。 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告3333 l 地块资源条件分析 l 地块发展控制性指标分析地块发展控制性指标分析 l 交通条件与周边配套调查 l 开发企业发展战略 l 项目总体发展战略 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项

32、目发展预判报告项目发展预判报告3434 以上是依据现有指标计算出的各地块经济指标。 按照尽量做满容积率的诉求来讲，地块指标对于企业价值最大化非常有利。 但是，如果只追求容积率，则会大大降低物业的品质和业主的居住舒适型。 所以，必须考虑多方面的关系，找到一个能够顾及多方利益的平衡点。所以，必须考虑多方面的关系，找到一个能够顾及多方利益的平衡点。 地块地块1 12 23 34 45 56 6合计合计 面积（亩）面积（亩）28.41 28.41 18.40 18.40 6.15 6.15 52.98 52.98 27.24 27.24 31.83 31.83 165.01 165.01 限高（限高（

33、m m）100100100100100100120120120120140140 平均建筑密度不小于平均建筑密度不小于20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20% 预估建筑层数预估建筑层数33 33 33 33 33 33 39 39 39 39 46 46 预估最大容积率预估最大容积率6.66.66.66.66.66.67.87.87.87.89.29.2 预估总建筑面积（）预估总建筑面积（）125005 125005 80960 80960 27060 27060 275497 275497 141649 141649 195225 195225 845396

34、845396 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告3535 l 地块资源条件分析 l 地块发展控制性指标分析 l 交通条件与周边配套调查交通条件与周边配套调查 l 开发企业发展战略 l 项目总体发展战略 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告3636 外部交通：项目处于成都市贯 通城区的三条主要通道交汇处， 交通便利性极佳。 内部交通：项目所有地块均处 于“小街”之中，有一定的临 街面，便于整体规划和施工组 织。 虽然虽然6 6号地块面临一段单行道号地块面临一段单行道 的困惑，但这不影响其成为高的困惑，但这不

35、影响其成为高 尚居住社区的价值。尚居住社区的价值。 单行道单行道 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告3737 地块周边配套完善便利，且具备多重属性，但是其核心仍然指向高尚人居，其配套的地块周边配套完善便利，且具备多重属性，但是其核心仍然指向高尚人居，其配套的 多样性恰能为现代城市高尚人居提供更高的便利度。多样性恰能为现代城市高尚人居提供更高的便利度。 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告3838 l 地块资源条件分析 l 地块发展控制性指标分析 l 交通条件与周边配套调查 l 开发企业发展战略开发企业发展

36、战略 l 项目总体发展战略 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告3939 战略背景战略背景 v集团战略：依托集团的综合管理和投融资平台，以酒店为基础业务，塑造企业品牌；同 时，利用集团的延展能力，发展房地产和相关产业；一旦时机成熟，成为上市公司，迅 速扩大集团的产业组团性竞争优势，向成为真正国际化的企业迈进。 v而对于房地产而言，开发企业将成为特色的地产开发商，注重与酒店业的内在互动，主 要针对高档/中高档市场，提供住宅产品。 两大高要求开发战略两大高要求开发战略 v由于项目开发成本较高，必须满足一定的现金流要求，而住宅开发的利润点较高，回款 速度较

37、快，所以，项目开发必须实行确保相当的利润点，实现投资回报率的高要求战项目开发必须实行确保相当的利润点，实现投资回报率的高要求战 略。略。 v虽然项目分商品房与安置房两大块，但是考虑到项目必须是整体高品质打造才能符合其 市场地位，所以，项目开发必须实行商品房与安置房同等水准打造的高要求战略。项目开发必须实行商品房与安置房同等水准打造的高要求战略。 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告4040 l 地块资源条件分析 l 地块发展控制性指标分析 l 交通条件与周边配套调查 l 开发企业发展战略 l 项目总体发展战略项目总体发展战略 开元集团原开元集团原35

38、083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告4141 根据前述分析，项目地块具有多重属性的特征，而居住、文化属性是项目着居住、文化属性是项目着 力打造的重点，力打造的重点，对提升和凸显项目区域价值有着决定性的作用。 从微观层面来看，项目的交通、资源、配套等各方面的条件，必然使其 走以高尚人居为主，以区域文化为亮点的发展线路。以高尚人居为主，以区域文化为亮点的发展线路。 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告4242 踞城市中心地段，聚城市文化底蕴，扬城市核心功能。踞城市中心地段，聚城市文化底蕴，扬城市核心功能。 项目地处中心城区核心位置，毗

39、邻cbd，拥有各种具有浓厚“成都味道”的特色文化休 闲场所，必然使其具有承载城市中央商务区的居住、旅游、商务休闲多重城市功能。 以高尚居住为核心价值点、以特色文化为核心亮点。以高尚居住为核心价值点、以特色文化为核心亮点。 区域内以锦江为代表的人居环境较为突出，辅之以多个公园后，使得本项目的高尚居 住价值能够成为核心价值点。同时，各个老成都文化的点缀功能使得项目能够区别与普 通的高尚人居区域，成为本项目的最亮点。 打造区域顶级标杆项目。打造区域顶级标杆项目。 受到对城市价值认知有限的束缚，我们的市场先导者们尚未能打造出足以承载区域价 值的典范作品，即便如目前热销的78号观邸，也未能将区域的高尚人

40、居价值演绎至极致。 在拥有高度的市场认可和接受度的有利局面下，我们应秉承区域的高尚人文血脉，通过秉承区域的高尚人文血脉，通过 打造高价值创新产品，吸引更纯粹、更高端的优质客群进入区域，以此打造一个全面打造高价值创新产品，吸引更纯粹、更高端的优质客群进入区域，以此打造一个全面 刷新市场高度的区域顶级标杆项目。刷新市场高度的区域顶级标杆项目。 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告4343 城市中心、特色文化、标杆项目城市中心、特色文化、标杆项目 我们将围绕本项目的总体发展战略进行市场细分，寻找与本项目同等条件、 方向一致、有借鉴意义的典型项目逐一进行分析

41、比较，结合项目自身特征，寻求 最佳发展模式。 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告4444 l 一环内中心城区供需分析一环内中心城区供需分析 l 项目周边在售楼盘分析 l 区域三级市场现状分析 l 项目未来竞争格局分析 l 同类典型项目分析 l 项目总体竞争策略 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告4545 市中区房地产市场经过多年供应低迷后，2007住宅供应量达到约60万平方米，较去年同 期增长234%。其中，内环线放量表现尤为突出。 随着住宅市场的整体大量放量，城中区住宅供应也随之增加。这与市中区旧城改

42、造、土 地清理带来的环线土地放量不无关系。 区域区域全年新增供应面积（万）全年新增供应面积（万）全年交易量（万）全年交易量（万）全年新增供应套数全年新增供应套数全年交易套数全年交易套数 内环内环42.6442.6436.7436.74 39433943 44904490 内环至一环内环至一环17.7717.7716.316.31415141524892489 合计合计60.4160.4153.0453.045358535869796979 从以上统计的数据信息分析： v 面积：面积：供应与需求呈现出良性的平衡关系； v 套数：套数：中心城区物业需求旺盛，但是出于对配套、环境等综合因素的考虑，部

43、分客群最 终选择购买二手房。因此会出现全年实际交易套数大于新增供应套数的现象。 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告4646 l 一环内中心城区供需分析 l 项目周边在售楼盘分析项目周边在售楼盘分析 l 区域三级市场现状分析 l 项目未来竞争格局分析 l 同类典型项目分析 l 项目总体竞争策略 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告4747 本案周边项目调研范围本案周边项目调研范围 7878号官邸号官邸 凯旋门凯旋门 力迅项目力迅项目 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预

44、判报告4848 项目基本信息统计项目基本信息统计 三秦房产意大利上海辉恩景观设计公司 中原地产第一触觉 无限沟通 青山物管四川宏基原创设计公司 44.3亩21.4亩 6.6620% 1.8元/ 25.30% 9.5016万方 67.29-220 15/33 层 一批次5-20元 二批次40元 16%20%2梯4户为主，及3梯6户/2梯3户 883户车位523个 1:0.7 3个批次一批次327,二批次232, 三批次324套 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告4949 推盘概况推盘概况 锦锦 里里 西西 路路 开元集团原开元集团原35083508厂

45、地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告5050 供需动态统计供需动态统计 分区分区一批次：一批次：a a区区3333层层二批次：二批次：b b区及区及c c区区1 11515层层三批次：三批次：c c区区16163333层层 供应 节奏 7月20日开盘， 共327套 11月17日开盘， 共232套 推出时间待定， 共324套 产品 形态 套二 3梯6户 套三 3梯6户 套一 2梯4户 套二 2梯4户 3梯6户 套三 2梯3户 2梯4户 套一 2梯4户 套二 2梯4户 3梯6户 套三 2梯4户 面积 （） 8510267.29 85.7 100.09 102.05 146.13 67.29

46、85.7 100.09 146.13 户型总数所占比例面积区间剩余套数去化率价格区间 套一12013.6%67.29约15套约87.5% 9300元/ 10300元/ 套二46352.4%85.7100.19约5套99% 套三30034%102.05146.13 约5套98% 底层 复式 6-8套0.9%280 均 未 售 出6888元/ 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告5151 供需分析供需分析 l 总供应890套，7月20号开盘至今已推出559套，剩余324套暂未推出。 l 目前已推出共计11.52万方。 l 其中套二户型占套二户型占52.4

47、%52.4%，套三户型占，套三户型占4343，套一户型占，套一户型占13.6%13.6%。 l 一批次开盘当天基本销售完毕，由于银行按揭手续等原因退回少量房源，再 出售时也很快售出。 l 11月17日二批次开盘，较一批次均价涨2000多元，当天售出85%。 l 截至到08年1月上旬，项目所有房源套一户型去化套一户型去化87.5%87.5%，套二户型去化，套二户型去化9999 ，套三户型去化，套三户型去化9898。 总体看来：总体看来： v该项目初期主要以舒适型套二及紧凑套三产品为供应主力。 v中期加推舒适套二及舒适套三产品。 v市场反映良好，整体呈热销局面，表明区域购买力旺盛，需求旺盛。 开元

48、集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告5252 价格走势价格走势 一批次一批次 0707年年7 7月月2020日日 740068888000 二批次二批次 0707年年1111月月1717日日 9500688810300 三批次三批次 推出时间待定推出时间待定 调查深访预计均价接近12000元/ 价格特征分析：价格特征分析： v一批次开盘当天基本销售完毕，再出售时增加了200元/。 v11月17日二批次开盘，较一批次均价涨2000多元。 v11月17日开盘至今，涨价幅度在200元/左右，主要是通过取消优惠的手段来实现变 相涨价。 开元集团原开元集团原350

49、83508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告5353 成交客群分析成交客群分析 l3545岁的中年人居多,60%以上，其余为中老年客户。 l30岁以下青年约占10左右。 l总体来看，自住占70%，投资占20%，其余兼而有之。 l二级城市的客户想迁往成都，包括置业和让孩子上重点学校。 l在区域内居住时间长，需要换房但对该区域产生依恋和依赖。 l子女已经成人，家长给孩子购买物业。 l 套一：区域内的单身或者准备结婚的年轻人，一部分投资需求的客群为主。 l 套二：用于自住的中年人或买来给自己子女居住为主。 l 套三：达州等二级城市的客户和周边军区的客户以及区域内的有换房需求的为主。 开元集

50、团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告5454 该项目启示该项目启示 v项目40的房源被达州等二级城市客户消化，反映了成都城中心的物业受到来自二级城成都城中心的物业受到来自二级城 市想融入成都大都市的优质客群的青睐。市想融入成都大都市的优质客群的青睐。 v开发商源自达州，由此可以看到开发商自身的客户资源开发商自身的客户资源也是城市中心物业的购房主力军。 壹号公馆也是如此。 v自住性购房占了自住性购房占了7070的比例，的比例，而78号官邸项目的产品，以实用易居为主。而流失的目标流失的目标 客户主要是因为项目自身配套匮乏而放弃。客户主要是因为项目自身配套匮乏而

51、放弃。 v城区客户是该项目的购房主力，城区客户是该项目的购房主力，把握区域各类购房者偏好成为本案成功必须考虑的因素。 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告5555 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告5656 项目基本信息统计项目基本信息统计 力迅房产（外资企业）力迅房产（外资企业） 紧邻人民公园，陕西街以南，文惠路以西。位于cbd核心区域。 7.38亩5.48 2.7万方约20 地上30层，地下2层。 3梯9户。 内廊式酒店式公寓。 16层为酒店，730层为公寓 均为套一户型，套内约69平米216户 73

52、0层公寓3.15米 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告5757 供应产品供应产品 总供应216套，3梯酒店式公寓。 全为套一户型，套内面积约69平米。 2006年10月开工建设，目前土建至地上7层，预计2008年10月1日完工。 目前暂未开始销售。 该项目将进一步完善内环线内商住功能，打造高品质的酒店式服务公寓，进一步提升该项目将进一步完善内环线内商住功能，打造高品质的酒店式服务公寓，进一步提升 了区域形象，将与本案共同完善区域城市功能，有一定的借鉴意义。了区域形象，将与本案共同完善区域城市功能，有一定的借鉴意义。 开元集团原开元集团原350835

53、08厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告5858 基本信息统计基本信息统计 其士房产30亩 6.07约20 24.30%世代锦江商务酒店 10亩 一幢29层点式高层，3个单元， 均为2梯4户。 5.13万方 80176 ，为套二、套三、 套四户型 300套1：0.42 滨滨 江江 西西路路 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告5959 供需分析供需分析 分区分区3月10号获取预售证后一次性将300套房源公开发售。 供应供应 节奏节奏 l3月10日开盘，临时售楼部，销售速度较缓。 l7月中旬，售楼部正式对外开放，进入快速强销期。 l8月底清盘。

54、 户型户型 套二套二套三套三大套三大套三套四套四 面积面积 87 87 101 101 124124150150176176 套数套数 50501001002525125125 占比占比 16.7%16.7%33338.3%8.3%42%42% 合计合计 49.7%49.7%约约28.3%28.3%约约2020 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告6060 价格走势价格走势 0707年年3 3月月1010日，临时接待处开放日，临时接待处开放7400 0707年年7 7月中旬，售楼部正式对外开放月中旬，售楼部正式对外开放 8100 0707年年8 8月

55、初，建设进度已经进入到月初，建设进度已经进入到2020层层 8700 价格特征分析：价格特征分析： v 由于观景、采光、户型、受噪音、废气污染的不同，实行一房一价。 v 2007年3月项目低调公开发售，正逢新政出台，部分客户抱观望态度，为刺激购 买，因此价格相对温和。 v 2007年7月中旬，随着成都楼市大环境逐步回升，城市物业需求旺盛，销售中心 正式开放，基于地段和较佳的锦江观赏度，整体均价一次性上涨700元。 v 项目进入热销局面后，均价再次整体上调600元，并且快速售磐。 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告6161 该项目分析启示该项目分析启

56、示 v项目于2007年3月一次性低推出300套房源，均价7400元/，共计5000余方城市中心高 层物业，总价区间约为73-150万。 v通过两次600和700元的集中均价上涨，并且快速售磐，反映了良好地段城市高层物业的良好地段城市高层物业的 旺盛需求，旺盛需求，同时验证了这一巨大的市场空间。巨大的市场空间。 v整体营销成本较低。由于项目毗邻锦江宾馆，高端人流密集，因此仅用项目围墙广告就 将项目信息传递给目标客群，并较快的散发出去。 v购买此项目的客户成都以外的客户依然占到一半以上，由此说明成都市区内的高层物业 受到了外地各类客户的高度青睐。 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项

57、目发展预判报告项目发展预判报告6262 l 一环内中心城区供需分析 l 项目周边在售楼盘分析 l 区域三级市场现状分析区域三级市场现状分析 l 项目未来竞争格局分析 l 同类典型项目分析 l 项目总体竞争策略 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告6363 冠城花园、长城花园、福华新起点冠城花园、长城花园、福华新起点 、彩虹花园、现代城、武候南苑、彩虹花园、现代城、武候南苑 、锦江时代花园、锦江时代花园 07年全年改该区域二手方约有3000套住房待售，约有4000套房源待租。 l区域月成交量旺季约1000套，淡季约300套。 l07年整体看来区域二手房

58、销售共成交约套，租赁成交约套。 0405年开盘项目当期销售均价集中在30003500元/，07年交易均价集中在70008000 元/，涨幅为130。其中长城花园02年开盘均价2800元/，04年开盘均价3600元/， 07年均价突破10000元/，涨幅为205250。 l精装130150 ，套三月租金水平主要集中在35004000元/套；而全装房则集中在 130003200元/套。 l精装套二月租金水平主要集中在18002000元/套；而全装房则集中在14001600元/套。 l二手房市场最为畅销的是套二，7080的户型，总价60万左右。其次为套一， 50 左右的户型，总价在3040万。 l主

59、要用于投资，占70。 l客户来源主要为成都以外的客户，集中在达州、遂宁、南充等川北地区。 l畅租赁户型主要集中在套二及套三户型。 l大部分用于自住，锦江时代花园为特例，90用于办公。 l全年二手房供销比大约为5：3 l全年二手房供租比大约为1：1 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告6464 畅销户型总结：畅销户型总结： v二手房市场最为畅销的是套二，7080的户型，总价60万左右；其次为套一，50多 户型，总价在3040万。 v购买者大部分为外地人士，购买用途主要用于其融入成都市区后的自住，其中70%人群 有潜在的投资需求，对未来物业升值抱有较高期

60、望值。 月去化量分析：月去化量分析： v片区内房产中介商估计25家左右，旺季时一家能成交7，8套，淡季时1，2套。 v07年12月央行出台“从紧的货币政策”，08年1月正是实施以后，普遍反应成交套数相 当少，几乎没有。 二手房热点楼盘配套分析：二手房热点楼盘配套分析： 除长城园绿化景观做得好，冠城花园2期、现代城有网球场和游泳池等配套设施外，其 他楼盘小区仅有少量绿化，无其他配套。 购买客群：购买客群： 目前该片区的客群主要来自成都市以外的区域，主要是达州、遂宁、南充等川北地区 的客户。客户的职业主要是政府官员以及一些企业主等。 开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告