【商业地产PPT】海口美源日月城地产项目价格报告

1、美源日月城价格报告美源日月城价格报告 开盘前营销节点开盘前营销节点 9.2710.28-30 11.1（周二周二） 11.2- 4（3天）天）11.5（周六）（周六）11.6（周日） （周日） 产品推广会产品推广会 发行发行vip卡卡 秋交会秋交会 老客户老客户 算价定房算价定房 金卡升级金卡升级 同时算价同时算价 金卡客户金卡客户 排序选房排序选房 vip卡及新客户卡及新客户 排序选房排序选房 清水房 售楼处 样板房 围墙+1 户外牌 推广、展示较为滞后，开盘前展示与推广力度不足，对开盘构成影响推广、展示较为滞后，开盘前展示与推广力度不足，对开盘构成影响 目标沟通目标沟通 2 1 短时间内快

2、速销售制造轰动，建立美源地产的美短时间内快速销售制造轰动，建立美源地产的美 誉度。誉度。开盘销售开盘销售8080套，春节左右销售套，春节左右销售80%80%左右左右 价格能实现价格能实现 片区高价，获得片区高价，获得 令人满意的利润令人满意的利润 1背景背景与策略与策略 2核心均价形成核心均价形成 3价格表制定价格表制定 4价格表验证价格表验证 2005年海口年海口市场市场大势大势 宏观调控重拳出击，市场信心受到打击。国八条、省六条等政策的 出台一方面规范市场行为，另一方面使刚刚复苏的海口楼市蒙上阴影， 市场前景的不确定性增多。 房地产开发投资增速有明显下降，从 2005年第一季度120%的增

3、长 回落到二季度的23.7%。 商品房销售面积、销售额增速减缓。上半年全市商品房销售面积 68.71万平米，较去年全年销售面积123万平米相比，增长势头不明显。 销售价格在去年2527元/平米的基础上升了100元/平米。 市场上观望心理较为严重。 数据来源：海口市统计局官方网站 型号abc1-c6 跃层 d1- d2 toho e 跃层 f1- f3 顶跃层 g 跃层 h1-4 j1-j2k1-k2lm 户 型2*2 4*2* 3 （4-5） *2*3 （4-5） *2*2 5*2*4 5*2* 3 6*2*4 8*2* 8 5*2* 4 跃层 5*2*5 3*22* 套内 面 积 10815

4、0 192- 200 172- 173 260 198- 205 255 318- 321 230- 233 283- 286 15588 户 数201361045841030488 套数 比例 8%55%4%2%2%3%2%4%12%2%3%3% 产品技术指标产品技术指标 占地面积占地面积：35773 栋数栋数：3栋5-18层 总建筑面积总建筑面积：82611.45 总套数总套数：247套 容积率：容积率：1.63 面积区间面积区间：88-321平米（套内） 车位车位：419个 使用年限使用年限：2003年9月起，70年产权 绿化率绿化率：45% 产品分类产品分类 楼层楼层面积区间面积区间景

5、观景观套数套数套数比套数比总面积总面积面积比面积比 1类1层259-261无海景52.02%1303.162.31% 2类2-9层88-321.44无海景16868.02%35537.9162.96% 3类10-16层108-318.29全海景6827.53%17487.7230.98% 4类顶层复式337.77-342.08全海景62.43%2115.133.75% 合计247100%56443.92100% 注:建筑面积按套内面积/75%反算， 与实际存在差异 根据景观与户型的差异，可以将户型分成以下根据景观与户型的差异，可以将户型分成以下4类类 地地 段段：地处新兴城市滨海区；占据一线海

6、景位置，区域纯净，毗邻 万绿园及区政府； 建筑设计建筑设计：海螺形的唯美建筑立面；名家设计加勒比海风情园林； 资资 源源：海口湾海景，万绿园景，依托海口湾七大项目完善配套； 户户 型型：二梯二户，通透采光好；双阳台设计；户户带25 入户花园； 5.2-8.4米开间的海景客厅；26的户型有空中花园，主卧区 与多套间设计；单独的工人区；复式6.3米高的中空客厅； 配配 套套：温泉泳池，网球场，车户比：1.7：1，人车分流； 物业管理物业管理：中海物业品质管理。 产品价值总结产品价值总结 市场竞争市场竞争 20052006 1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度 长信海岸水城二期长信海岸水

7、城二期 可售可售60套套 本项目 金域湾畔金域湾畔 宝安江南城二期宝安江南城二期1、2区区 可售可售315套套 金外滩金外滩 可售可售588套套 丽晶海景二期丽晶海景二期 海岸一号三期海岸一号三期 150套套 中价位 昌炜玉园二期昌炜玉园二期 低价位低价位 比华利山庄比华利山庄 可售可售436套套 高价位 本项目主销期内，中高档楼盘供应量为本项目主销期内，中高档楼盘供应量为 1549套，市场压力较大。套，市场压力较大。 楼盘名称建筑面积物业形式容积率在售主力户型均价销售情况价值点 海岸1号3 期 2072526栋24-27层住 宅，1栋商务 楼，共726户 目前在售2栋 2.85公寓72-14

8、3平米 3期168-227平米 起价3580 最高6300 30%地段,海景 金外滩687228栋6-12层， 共692户 1.237-216平米 3房116-158平米 4房211-216平米 500015%，10 月底举行 开盘仪式 海景/小高 层物业 长信海岸 水城一期 13500020栋4-8层电 梯洋房 0.865-320平米420070%园林、社区 氛围 比华利山 庄 107000436户0.569-180公寓 180-300叠加 280-300gh 300-400独栋 5800未售,10 月底开盘 大社区,高 端产品 江南城二 期1区 2778004层多层 4层叠加 0.8053

9、房120-160 复式140 430030%大社区、产 品 竞争比较竞争比较 本项目综合竞争力较强，主要表现在：地段优势突出；观景效果好；本项目综合竞争力较强，主要表现在：地段优势突出；观景效果好； 舒适度高舒适度高 前期诚意客户分析前期诚意客户分析 客户关注度由c、b、a栋递减。 c3栋看万绿园及海景，需求最 多，b3栋观海景角度比较好， 需求比较大。 户型需求集中在b、j户型，与 项目户型配比吻合，f户型比 较稀缺，低层l、m户型关注度 最低。 从楼层来看，高层海景房供 求比为1：0.68，低层非海景 房供求比为1：0.18，海景房 需求比较大。 n前期诚意客户关注房号比较集中，主 要在景

10、观较好及位置较好的位置； n重号购买只有8套，有利于房号引导； 诚意客户访谈诚意客户访谈 客户客户1 1：叶小姐：叶小姐 年龄:40岁左右 职业:政府官员 区域：海口文昌人 曾在海岸1号及紫荆花园置业，在日月城买了4张卡，2套用于投资。重视地段及户型。要 求户型通透，带入户花园及双阳台。意向c户型，认为户型是南向，间距大。觉得我们花园 配套好，有泳池，入住率高。 客户客户2 2：某先生：某先生 年龄:40岁 职业：经商 区域：温州人 已购阳光经典，在会展上知道本楼盘。认为自住选择：户型景观朝向。投资用途主要 考虑景观、升值潜力及发展商品牌。估计本项目2楼价格为3900，15楼价格6000-65

11、00。 客户客户5 5：某小姐：某小姐 年龄：年龄：3838岁岁 区域：美籍华人 现住美国，首次置业，买房与家人一起住，喜欢海景，玩游艇。 客户客户3 3：某先生：某先生 上海人 买了4张卡，意向c栋、a栋顶层复式，用于投资兼自往。不在乎价格，担心买不到合适 的房子 客户客户4 4：某先生：某先生 意向b栋2层108平米，排第1号，购房投资，选择楼层低、户型好的房子。能接受价位在 4000元左右。认为c栋b栋a栋，海景房起价在4500元，与非海景适当拉大价差。 岛内岛内岛外岛外 自住自住 投资投资 职业以企业高层、政府高层、中 小企业主为主 价格支付能力较强 购买目的为改善居住品质，注重 地段

12、、户型、景观、朝向 是项目最主要的客户 来自上海、北京、东北等区域，职业多 元化 价格支付能力较强 购买目的是用作第二居所，度假或养老， 注重景观、配套、规划前景 是项目的重要客户 职业以政府官员、企业白领、工 商业者为主 购买目的主要为短线投资，赚取 差价 对价格敏感 是项目最早期积累的客户 来自上海、温州等区域 职业投资者居多 购买目的为长短线投资，对价格 敏感，注重规划、景观 羊群效应明显 意向：中高层大户型意向：中高层大户型 策略：策略：优质优优质优价价+ +展示品质展示品质 意向意向：中高层：中高层 策略：策略：优质优优质优价价+ +展示品质展示品质 意向意向：低层或高层：低层或高层

13、 策略：展示规划策略：展示规划+ +预留价格空间预留价格空间 意向意向：低层中小户型：低层中小户型 策略：展示品质策略：展示品质+ +预留价格空间预留价格空间 客户细分客户细分 背景背景 中高层单位客户意向较为集 中，低层大户型存在明显的压 力 2 2、谨慎入市，短期内多次开盘，谨慎入市，短期内多次开盘， 迅速调价迅速调价 控制起价与入市价，入市保证控制起价与入市价，入市保证200200 套单位以供选择套单位以供选择 降低置业门槛（首付分期）降低置业门槛（首付分期） 多次推出保留房号，营造热销多次推出保留房号，营造热销 价格策略价格策略 1 1、产品分类定价，充分挖掘、产品分类定价，充分挖掘

14、价值价值 价值实现者（中高层海景房）：采价值实现者（中高层海景房）：采 用撇脂策略，优质优价，实现高额利用撇脂策略，优质优价，实现高额利 润；润； 速度保证者（低层普通单位）：采速度保证者（低层普通单位）：采 用渗透策略，与竞争者价格略高用渗透策略，与竞争者价格略高100-100- 300300，实现热销，实现热销 宏观调控后，市场心态较为审 慎，观望氛围较明显 同期中高档项目较为集中，市 场竞争压力较大。 产品价值体现在地段、景观、 品质，目前地段认可度最高，景 观与品质的认知度将随展示与推 广的深入而不断提升。 项目主销期在11月至明年2月。 项目目标：项目目标： a a、项目整体目标：实

15、现、项目整体目标：实现片区高价片区高价，在春节前后完成在春节前后完成80%80%的的销售销售 b b、短期目标：开盘销售整体、短期目标：开盘销售整体30%30%（8080套），树立旺销套），树立旺销 市场印象。市场印象。 目标下的战略目标下的战略 a a、以客户、以客户为为导导向向，组合房号分批推出，制造市场稀缺，树立项，组合房号分批推出，制造市场稀缺，树立项 目热销的市场印象。目热销的市场印象。 b b、节点式推售，速度与价格互动，实现价格持续攀升、节点式推售，速度与价格互动，实现价格持续攀升。（制造。（制造 多次选房节点）多次选房节点） 推售策略推售策略 推售策略推售策略 80套套 11.

16、5 1.112.12.13.1 春节 销售目标销售目标 营销节点营销节点 基本保证基本保证 价格优惠价格优惠 开盘开盘 第二批房第二批房 号推出号推出 第三批房第三批房 号推出号推出 30套套40套套40套套 楼书模型 电视片 媒体投放 样板房 售楼处 200个房号 客户积累 30个房号 客户积累 30个房号 海景样板房 价格调整价格调整额额 外外1 1 价格调整额价格调整额 外外2 2 市场比较法市场比较法 投资收益法投资收益法 1背景背景与策略与策略 2核心均价形成核心均价形成 3价格表制定价格表制定 4价格表验证价格表验证 根据本项产品及景观的差异性，以实现价值最大化，通过对项目定价目标

17、的分 析，我们相应将产品分成两类，赋予不同的“历史使命”：价值实现者、速价值实现者、速 度保证者。度保证者。 定价一、进行市场比较法前的思考定价一、进行市场比较法前的思考 类型类型组成组成套数比套数比面积比面积比 速度保证者速度保证者低层无海景单位2-9层68.02%62.96% 价值实现者价值实现者高层海景单位、 一层e户型 1层、10-16层、 顶层复式 31.98%37.04% 综合对市场、产品及目标客户的分析，我们分别设定了不同的比准楼盘 分类分类类型类型比准项目比准项目权重权重 第一部分 速度保证者速度保证者海岸1号70% 紫荆花园20% 昌炜玉园10% 第二部分第二部分 价值实现者

18、价值实现者长信海岸水城10% 金外滩60% 比华利山庄单位30% 注：注：选取对象原则：目标客户接近，物业类型相当，景观资源接近，推售期重合原则 权重设置原则：同客户同品质同产品同推售期 市场比较法一市场比较法一:速度保证者速度保证者 项目名称修正价格 比准 系数 比准均 价 权重权重均价 海岸1号43001.09468770%3280.9 紫荆花园44001.02448820%897.6 昌炜玉园38001.12418010%418 比准均价比准均价4596.5元 在不考虑溢价因素情况下，第一部分的市场比准均价为在不考虑溢价因素情况下，第一部分的市场比准均价为 市场比较法一市场比较法一:价值

19、实现者价值实现者 项目名称 修正价 格 比准 系数 比准均 价 权重权重均价 金外滩50001.002501055%2755.5 比华利山庄58000.96556835% 1948.8 长信海岸水城42000.9944174.8 10%417.48 比准均价比准均价5121.78 在不考虑溢价因素情况下，第二部分的市场比准均价为在不考虑溢价因素情况下，第二部分的市场比准均价为 （45954595* *35537.91m35537.91m2 2+ +51205120* *20906.01m20906.01m2 2） /56443.92m/56443.92m2 2= =47894789 在不考虑溢

20、价因子的情况下在不考虑溢价因子的情况下, ,本项目的比准均价为本项目的比准均价为: : 47894789元元/ /平方米平方米 第一部分第一部分第二部分第二部分总面积总面积 市场比较法结果市场比较法结果 项目溢价项目溢价 根据项目的特点，我们认为以下因素可作为独特的价值产生溢价：根据项目的特点，我们认为以下因素可作为独特的价值产生溢价： 特点特点溢价因子溢价因子增加的价值增加的价值 海口湾整体规划价值增长溢价1% 高形象、高规格的 营销活动 营销溢价1% 合计2%2% 在考虑溢价因素情况下，市场比准均价为在考虑溢价因素情况下，市场比准均价为 溢价计算： 4789+4789*2%=4884.78

21、 定价二：投资收益法定价二：投资收益法 楼盘名称置地花园紫荆花园半山花园阳光经典昌炜玉园 户型130-180184-22219821094-168 租金价格(元/平米)18-2328-3124-3023-2821-23 取租金中间值：取租金中间值：28元元/平米平米 按海口楼市正常的长期投资回报率按海口楼市正常的长期投资回报率5.5%-6%为区间为区间 选取项目主力户型选取项目主力户型198平米为参考平米为参考 求取本项目投资客户所能承受的市场价格求取本项目投资客户所能承受的市场价格 我们调查了同区域、物业档次相当的楼盘租金作参考 定价二：投资收益法定价二：投资收益法 按正常投资回报，本项目参

22、考市场价格为4667-5090元/平米 1、按收益率5.5%计算 p单价=28*198*（12-2）/5.5/198 p单价=5090元/平米 2、按收益率6%计算 p单价=28*198*（12-2）/6/198 p单价=4667元/平米 核心均价核心均价 核心均价结果预测 47504750预留充足的价格空间，在市场上有很 强的竞争力，能实现快速销售 49004900留有一定的价格空间，相当部分单位 价格有竞争力。 50505050在目前的条件下有一定的市场风险 注：根据目前市场的反映，3%左右的价格会对客户价格预期产生较明 显的影响。 平面差平面差 层差层差 1背景背景与策略与策略 2核心均

23、价形成核心均价形成 3价格表制定价格表制定 4价格表验证价格表验证 特殊户型处理特殊户型处理 最大平面差：最大平面差： 根据不同栋的实际情况，通过实地观测：根据不同栋的实际情况，通过实地观测： 取取a a，cc栋平面差为栋平面差为400400元，元，cc栋平面差为栋平面差为600600元；元； 最大平面差为最大平面差为8-12%8-12%。 因素因素景观景观朝向户型户型对视遮档噪音噪音 权重40%30%10%15%5% 说明说明： 由于项目为圆弧造型，且户型变化较大，所以平面差只取主力户型：a、b、j、 l户型作比较； 景观上主要考虑为海景、万绿园景与园景； 由于项目基本为通透户型，朝向差区别

24、在南北向与东西向； 对视与遮挡主要考虑是阳光经典、龙华区政府、税务局建筑物的影响； 噪音越小，得分越高； 平面差说明平面差说明 阳光经典 7+1f 民 声 路 地税局 约6f 万 绿 园 明 珠 路 区政府 6f 会展中心 约5f 空地 政协 约5f 双岛学园6f 空绿地 滨海大道 美丽的海口湾 北 资源最大点：北面海景资源 东面万绿园景观资源 园林景 负面影响：北面阳光经典8层阻档了低层海景 西面区政府对a栋6楼以下的影响 东面地税局对部分房号影响 周边环境分析周边环境分析 平面差打分平面差打分 a栋、c栋为对称户型，c栋有万绿园景及海景，整体均价比a栋高； b栋整体为圆弧造型，b3-1、b

25、3-2视野最好，价值点最大；b1-1观景面小,西 北朝向，价格最低； a2-2户型受龙华区政府遮档，价格最低； c3-1、c2-2、c3-1三套房可以看到万绿园景，价格最高； a1-2 400 a1-1 370 a2-1 340 a2-2 0 a3-1 320 a4-1 200 c3-2 230 c1-1 0 c3-1 400 c2-2 360 c2-1 310 c1-2 150 b4-2 550 b1-1 0 b1-2 270 b2-1 350 b4-1 180 b3-2 530 b3-1 600 b2-2 480 b4-2 400 b4-2 150 平台平台 层差说明层差说明 由于项目户型

26、比较复杂多变，层差按平层及跃复式单位分别 打分； 平层针对a、b、j、f户型打分，标准层为4层； 特殊户型手动调差 层差打分层差打分 低层单位视线阻档，无海景，采用小层 差 9楼与阳光经典持平，小跳差 10楼看到全海景，作300元跳差 中高层房号客户意向比较集中，在中高 层采用大层差 户型层差累计 02100 0315050 04150100 05150150 06150200 07150250 08150300 091100400 101300700 111150850 1211501000 1311501150 1412001350 1512001550 1612001750 c栋栋9楼基

27、本与阳光经典持平楼基本与阳光经典持平 c栋栋8楼仍受阳光经典遮挡楼仍受阳光经典遮挡 c1-062房看到大部分的万绿园景房看到大部分的万绿园景 a2-502与区委房对视比较严重与区委房对视比较严重 a3-1号房低层能看到部分海景号房低层能看到部分海景 特殊户型手动调差特殊户型手动调差 少量一梯一户单位价格比同层价格高200-400元； 个别低层无海景大户型适当调低价格； 跃复式单位参考户型特点、景观及上下左右的单位个别定价； 有6套顶层海景复式房为本项目价值标杆，保证价值最大化； 特殊户型定价特殊户型定价 e户型户型 建筑面积：346平米，跃三层。共5套，分布在c栋一楼； 户型优势：客厅中空，送

28、约40平米大花园，带车库； 劣势：一楼受架空层对视干扰，-1层光线相对较差，无海景资源， -1层 车库2层主 卧套 间 1层大 花园 楼盘名称户型面积户型特点资源均价与本项 目的契 合度 传世家宝310平米有天有地，面宽较窄园林景630070% 阳光经典330平米 390平米 独栋house，有天有地，光 线佳 园林景、750030% 特殊户型定价特殊户型定价 由于e户型并非传统意义的house，且负一层光线较差，对价格产生约8-10 的价格贬损 由此得出e户型的均价为 元/平米。 该户型定价的出发点：主要是考虑存在某类客户对此物业的偏好，因此 该户型的价格主要参考片区内相似户型的价格。 参考

29、价格：6300*0.7+7500*0.3=6660元/平米 房号面积单价总价贷款3成首期15年月供 a1-061307.114339133255093万4025507602 a2-121199.335109101837771万3083775804 b4-122264.0460001584240110万4842408992 b3-171337.7775002533275177万76327514470 c2-012346.3963002182257152万66225712426 c0-031117.33465054558538万1655853106 c3-151228.93680015567241

30、08万4767248829 置业计划置业计划 各栋实收总价各栋实收总价 销售面积：销售面积：56443.9256443.92平米平米，总销售收入：，总销售收入：2.762.76亿元亿元，总体实收均价：，总体实收均价：49004900元元/ / 栋号a栋b栋c栋 总面积16880.6320879.418683.89 金额822133199960428094729764 均价487048704770477050705070 折扣率折扣率 付款方式折扣 编号付款方式折扣率预估比例综合折扣率 1一次性97.0%40% 0.9760.976 2按揭98.0%60% 编号折扣项目预估折扣率预估比例综合折扣

31、率 3vip折扣2.0%50% 0.01750.0175 4促销活动折扣3.0%25% 其它阶段折扣 速度保证者综合折扣率为速度保证者综合折扣率为：95.85% 价值实现者综合折扣率为价值实现者综合折扣率为：95.85%-5%=90.85% 我们会根据各个户型的差别与意向程度制定相应的折扣率我们会根据各个户型的差别与意向程度制定相应的折扣率 敏感性分析敏感性分析 点对点分析点对点分析 1背景背景与策略与策略 2核心均价形成核心均价形成 3价格表制定价格表制定 4价格表验证价格表验证 楼层楼层a1a1a2a2a3a3a4a4b1b1b2b2b3b3b4b4b5b5c0c0c1c1c2c2c3c3

32、 0202417741774137377740974017435037493979406942194349 41693949387961006400630062506150 03034227422741873827414740674550379940294119426943994219399939294450397841584318429843784178 0404427742774237387741974117470038494179426943194449437943994369404939794650402842084368434844284228 0505432743274287392

33、7424741674450389939794369449944294449 394940294800407842584418439844784278 0606437743774337397742974600470039794419454944794499394947504550412843084468444845284328 07074427442743874027434749504509446945994529454946094900475043584518449845784378 0808447744774437407743974589451946494579459946894408456

34、8454846284428 0909457745774537425747975300476946194749467946994869550049584618459846784478 1010487748774837455750694919504949794999516950384798469847784578 111150275027498748575369506951995129514954695098499850784878 121251775177513757006100521953495279529960005398514852285028 1313532753275287536954

35、99542954495900529853785178 14145527552756875769569956295849544855285328 15155727650061006000660065005900594857285528 1616592775007400620068005728 1717730072005928 76007300 4900元的单价敏感性分析元的单价敏感性分析 价格在4000-5000元比例比较大，均价超过6000元的只有18 套，占7%，均价在4000元以下有20套，占8%。a栋5000以 上的套数最少。 4000元以下 4000-5000 5000-6000 60

36、00以上 楼层楼层 a1a1a2a2a3a3a4a4b1b1b2b2b3b3b4b4b5b5c0c0c1c1c2c2c3c3 a1-1a1-1a1-2a1-2a2-1a2-1a2-2a2-2a3-1a3-1a3-2a3-2a4-1a4-1b1-1b1-1b1-2b1-2b2-1b2-1b2-2b2-2b3-1b3-1b3-2b3-2b4-1b4-1b4-2b4-2b5-1b5-1b5-2b5-2c0-1c0-1c1-1c1-1c1-2c1-2c2-1c2-1c2-2c2-2c3-1c3-1c3-2c3-2 02021282798 832601 824628 751661 815344 8462

37、61 510386 541693 791861 809772 840973 866886 831007 787154 560477 2123227 2227648 2182257 2164938 2144136 03031298154 842568 834595 761611 825294 856795 533852 548918 801811 819722 850940 876853 840973 797121 567701 522118. 5 838045 828814 860707 856720 872667 1300570 04041313509 852534 844561 77156

38、2 835245 867328 551451 1029184. 1 6017761809202 860906 886819 872866 876853 1872510 583056 1063945 545584. 5 848579 838781 870673 866687 882633 1316134 05051328865 862501 854528 781512 845195 877862 522119 1042553. 6 572976870873 896786 882833 886819 568656 1077314. 3 563184859112 848747 880640 8766

39、53 892600 1331699 06061344220 872467 864494 791463 855146 1756602 12510931061637880839 906752 892799 896786 1055133 1264403 533851. 5 869646 858714 890606 886620 902566 1347263 07071359576 882434 874461 801413 865096 1353379. 5 649296 890806 916719 902766 906752 663696 1293796 1794882. 5 868680 9005

40、73 896586 912533 1362828 08081374931 892400 884427 811364 875047 660816 900772 926685 912732 916719 675216 878647 910539 906553 922499 1378392 09091405642 912333 904360 613008 2032969 2246140 686736 920705 946618 932665 936652 701136 2357245988278 920506 916519 932466 1393957 10101497775 972132 9641

41、59 656208 729936 980504 1006417 992464 996451 744336 2159236 690912936452 952399 1425086 11111543842 1002032 994059 1243441 1374518 1010404 1036317 1022364 1026350 1400119 734112 996251 1012198 1518473 12121589908 1031931 1023958 1558437 1667801 1040303 1066216 1052263 1056250 15842401381942 1026151

42、 1042097 15651661061831 1053858 1070203 1096116 1082163 1086149 1557836 1056050 1071997 16118601101697 1133590 1149935 1135982 1122029 1165881 1085950 1101896 16585531499745 2585180 2542800 1522818 1499745 2500420 1185615 1141762 1720811 16161820241 2533275 249

43、9498 2631218 1556724 17830692431944 1845327 2599808 2787651 4900元的总价敏感性分析元的总价敏感性分析 整体分布比较均衡，总价在90万以下所占比例较大，总价 在150万以上的有42套，占17% 90万以下 90-120万 120-150万 150万以上 楼层楼层 a1a1a2a2a3a3a4a4b1b1b2b2b3b3b4b4b5b5c0c0c1c1c2c2c3c3 a1-1a1-1a1-2a1-2a2-1a2-1a2-2a2-2a3-1a3-1a3-2a3-2a4-1a4-1b1-1b1-1b1-2b1-

44、2b2-1b2-1b2-2b2-2b3-1b3-1b3-2b3-2b4-1b4-1b4-2b4-2b5-1b5-1b5-2b5-2c0-1c0-1c1-1c1-1c1-2c1-2c2-1c2-1c2-2c2-2c3-1c3-1c3-2c3-2 0202400140013961360139213841435035583788387840284158 39783758368861006400630062506150 03034051405140113651397138914550360838383928407842084028380837384450378439644124410441843984

45、 0404410141014061370140213941470036583988407841284258418842084178385837884650383440144174415442344034 05054151415141113751407139914450370837884178430842384258 375838384800388440644224420442844084 0606420142014161380141214600470037884228435842884308375847504550393441144274425443344134 070742514251421

46、13851417149504318427844084338435844184900475041644324430443844184 08084301430142613901422143984328445843884408449842144374435444344234 0909440144014361408146215300457844284558448845084678550047644424440444844284 1010470147014661438148784728485847884808497848444604450445844384 11114851485148114681517

47、8487850084938495852784904480448844684 121250015001496157006100502851585088510860005204495450344834 131351515151511151785308523852585900510451844984 14145351535155115578550854385658525453345134 15155551650061006000660065005900575455345334 1616575175007400620068005534 1717730072005734 76007300 4750元的单

48、价敏感性分析元的单价敏感性分析 单价主要集中在4000-5000之间。4000以下的41套，占 16%，6000以上有18套，占7%。 4000以下 4000-5000 5000-6000 6000以上 楼层楼层 a1a1a2a2a3a3a4a4b1b1b2b2b3b3b4b4b5b5c0c0c1c1c2c2c3c3 a1-1a1-1a1-2a1-2a2-1a2-1a2-2a2-2a3-1a3-1a3-2a3-2a4-1a4-1b1-1b1-1b1-2b1-2b2-1b2-1b2-2b2-2b3-1b3-1b3-2b3-2b4-1b4-1b4-2b4-2b5-1b5-1b5-2b5-2c0-1

49、c0-1c1-1c1-1c1-2c1-2c2-1c2-1c2-2c2-2c3-1c3-1c3-2c3-2 02021228747 797519 789546 716635 780318 809183 510386 514095 753850 771761 802901 828814 792935 749082 532879 2123227 2227648 2182257 2164938 2144136 03031244103 807486 799513 726586 790269 819717 533852 521320 763800 781711 812868 838781 802901 7

50、59049 540104 522118. 5 797175 790144 822037 818050 833997 1240179 04041259458 817452 809479 736536 800219 830250 551451 978112. 6 5742721728256 822834 848747 834794 838781 1790649 555552 1012873 545584. 5 807709 800111 832003 828017 843963 1255744 05051274814 827419 819446 746487 810170 840784 52211

51、9 991482. 1 545472832801 858714 844761 848747 5411521026243563184818242 810077 841970 837983 853930 1271308 06061290169 837385 829412 756437 820120 1756602 12510931010676842767 868680 854727 858714 1004100 1264403 533851. 5 828776 820044 851936 847950 863896 1286873 07071305525 847352 839379 766388

52、830071 1353380621792 852734 878647 864694 868680 636192 1293796 1794883830010 861903 857916 873863 1302437 08081320880 857318 849345 776338 840021 633312 862700 888613 874660 878647 647712 839977 871869 867883 883829 1318002 09091351591 877251 869278 587664 1958380 2246140 659232 882633 908546 89459

53、3 898580 673632 2357245949608 881836 877849 893796 1333566 10101443724 937050 929077 630864 702432 942432 968345 954392 958379 716832 2076090 662976897782 913729 1364695 11111489791 966950 958977 1198383 1325620 972332 998245 984292 988278 1351221 706176 957581 973528 1458082 12121535857 996849 9888

54、76 1558437 1667801 1002231 1028144 1014191 1018178 15842401332276 987481 1003427 15047761026749 1018776 1032131 1058044 1044091 1048077 1557836 1017380 1033327 15514691066615 1098508 1111863 1097910 1083957 1127809 1047280 1063226 15981631499745 2585180 2542800

55、 1522818 1499745 2500420 1146945 1103092 1660421 16161766190 2533275 2499498 2631218 1556724 17226792431944 1784937 2599808 2787651 4750元的总价敏感性分析元的总价敏感性分析 90万以下 90-120万 120-150万 150万以上 总价主要集中在90-120万之间，90万以下有49套，占19%， 总价在150万以上有41套，占16% 楼层楼层 a1a1a2a2a3a3a4a4b1b1b2b2b3b3b4b4b5b5c0c0c1c1c

56、2c2c3c3 a1-1a1-1a1-2a1-2a2-1a2-1a2-2a2-2a3-1a3-1a3-2a3-2a4-1a4-1b1-1b1-1b1-2b1-2b2-1b2-1b2-2b2-2b3-1b3-1b3-2b3-2b4-1b4-1b4-2b4-2b5-1b5-1b5-2b5-2c0-1c0-1c1-1c1-1c1-2c1-2c2-1c2-1c2-2c2-2c3-1c3-1c3-2c3-2 0202435343534313395342734193435039394169425944094539 43594139406961006400630062506150 0303440344034

57、3634003432342434550398942194309445945894409418941194450417243524512449245724372 0404445344534413405343734293470040394369445945094639456945894559423941694650422244024562454246224422 05054503450344634103442343434450408941694559468946194639 413942194800427244524612459246724472 0606455345534513415344734

58、600470041694609473946694689413947504550432245024662464247224522 07074603460345634203452349504699465947894719473947994900475045524712469247724572 08084653465346134253457347794709483947694789487946024762474248224622 0909475347534713443349735300495948094939486948895059550051524812479248724672 101050535

59、0535013473352595109523951695189535952324992489249724772 111152035203516350335559525953895319533956595292519252725072 121253535353531357006100540955395469548960005592534254225222 131355035503546355595689561956395900549255725372 14145703570358635959588958196039564257225522 1515590365006100600066006500

60、5900614259225722 1616610375007400620068005922 1717730072006122 76007300 5050元的单价敏感性分析元的单价敏感性分析 4000以下 4000-5000 5000-6000 6000以上 单价主要集中在4000-6000之间，4000元以下只有3套， 6000元以上有24套，占9% 楼层楼层 a1a1a2a2a3a3a4a4b1b1b2b2b3b3b4b4b5b5c0c0c1c1c2c2c3c3 a1-1a1-1a1-2a1-2a2-1a2-1a2-2a2-2a3-1a3-1a3-2a3-2a4-1a4-1b1-1b1-1b