物业工程管理服务手册

1、目录第一篇：服务礼仪篇（一）职业形象 05（二）行为规范 07（三）服务规范 09第二篇：内部管理篇（一）岗位职责 11（二）宿舍管理规定 13（三）设备房管理规定 14（四）主要设备完好率统计方法 22（五）设施管理规定 23（六）房屋（钢筋混凝土结构）完损等级评定 24（七）工程维修工具管理、操作和维护规定 29第三篇：工程设备运行操作和保养作业篇（一）供配电系统 33（二）安防系统维护保养流程 40（三）给水泵运行操作流程 41（四）给排水系统维护保养流程 42（五）消防设备运行操作工作流程 44（六）设备设施外包维保监管工作指引 45（七）电梯运行管理 46（八）中央空调运行操作流程

2、47（九）中央空调末端设备维护保养 47（十）家政维修工作流程 48（一）公共建筑设施维护保养操作指引 51（十二）应急事件处理措施 57第二篇：服务礼仪篇（一）职业形象项目要求图例禁止整体 要求1、自然大方得体，精神饱满， 充满活力，整齐整洁，符合工作 需要及安全规则；2、注意个人卫生，身体、面部、 手部保持清洁，勤洗澡，无体味；3、保持口腔清洁，无异味。精神不振、衣冠不整、 身体或口腔有异味。着装工作时间穿着本岗位最新款制 服,制服保持干净、整洁、平整， 纽扣、挂钩齐全扣好，衣袋内不 放置物品。1、制服有异味、明显 污迹、皱痕、破损、掉 扣，混搭配服装，擅自 改变制服的穿着形式， 外露出个

3、人物品，口袋 装过多物品；2、披衣、挽袖、敞胸、 赤脚、穿拖鞋、戴歪帽 或将帽子拿在手上；3、非上班时间穿着工 作制服。工牌保持工牌清洁、端正，工作时间 须将工牌统一按规范佩带，佩带 在左胸显眼处，挂绳式工牌应正 面向上挂在胸前。工牌佩戴歪斜。发型1、保持头发清洁，梳理整齐， 无头皮屑、无杂物；2、前发不过眉，侧发不盖耳， 后发不触后衣领。1、染发;2、刘海遮住眉毛，发 稍遮住脸；3、剃光头。面容脸、颈及耳朵保持干净。1、留胡须；2、鼻毛外露。饰物工作期间可佩戴手表和婚戒。佩戴除手表和婚戒以 外的其他饰物；手部手掌、指甲保持干净、整洁，指 甲长不超过指尖2mm指甲过长。鞋袜须穿深色袜子，着未露

4、脚趾、脚 跟的鞋，鞋面、鞋底与鞋侧保持 清洁。1、穿凉鞋、拖鞋，鞋 跟订金属掌；2、鞋袜有破损。（二）行为规范项目要求图例禁止整体 要求1、姿态端正、自然大方；2、工作中做到：走路轻、说话 慢、操作稳，尽量不发岀物品相 互碰撞的声音。1、上班前吃过异味食 物；2、在工作场所内吸烟、 饮酒；3、当客户面或在公共 场所整理仪容仪表；4、语速过快，音量过 大或过小；5、动作大，操作发出 噪音。站姿1、抬头、挺胸、含颚、夹肩、 收腹、提臀，两眼平视前方，双 臂自然下垂；2、双脚自然分开与肩同宽，两眼平视前方，双手自然下垂放于 身体两侧或重叠放于腹前身后。双手交叉抱胸或双手 插兜、歪头驼背、依壁 靠墙、

5、东倒西歪，手里 拿与工作不相干的物 品。走姿抬头、挺胸、收腹，目视前方， 面带微笑，行走时双肩平稳、挺 直腰杆、摆臂自然，脚步利落轻 稳。低头、手臂不摆或摆幅 过大、手脚不协调、步 子过大、过小或声响过 大。行走1、工作中行走一般靠右行，勿 走中间，与客户相遇时要稍停 步，侧身立于右侧，点头微笑， 主动让路；2、与客户同时进出门（厅、楼 梯、电梯）时，应注意礼让客户 先行，不与客户抢道并行，有急 事要超越客户，应先在口头致歉“对不起”，然后再加紧步伐超 越；3、手拉货物行走时，勿挡住视 线；4、在小区内列队行走，三人成 列、两人成行。1、走过道中间、与客 户抢道并行、工作场合 内奔跑，跳跃、边

6、走边 吃东西；2、将手放入口袋与他 人勾肩搭背、嬉戏打 闹、大声喧哗；3、有影响客户通行、 客户正常活动行为、举 止。蹲姿1、一脚在前，一脚在后，两腿 弯曲向下蹲；2、前脚全着地，小腿基本垂直 于地面，后脚跟提起，脚掌着地， 臀部向下。弯腰塌背或头部下垂。坐姿上身应保持挺立姿势，男士两腿 自然并拢或分开与肩同宽。1、盘腿、脱鞋、斜靠 在椅背上、翘二郎腿、 腿搭座椅扶手、趴在台 面上或用手撑头；2、前俯后仰、半躺半 坐斜靠在椅背上或把 脚翘放在工作台上。微笑1、对客户无论何时都应面带笑 容，和颜悦色，热情主动，微笑 应贯穿礼仪行为的整个过程；2、微笑打招呼，眼睛应正视对 方，并接受对方的目光，自

7、然大 方、真实亲切；3、微笑时结合语言和肢体动作： 点头、15度鞠躬，说“早上好”、“您好”、“下午好”、“再见”等。皮笑肉不笑、态度生 硬。指引为客户指引方向或指点位置时， 手指并拢伸直，用手掌指向所指 示方向，手臂微曲、低于肩部， 身体向所指示方向微微前倾。用手指或使用工具戳 点。递送 物品1、尊重对方，双目注视对方， 双手递物或接物；2、递尖利的物品时，需将尖端 朝向自己握在手中，而不要指向 对方；3、递交文件、名片等，应使文 字正面朝着对方，不可倒置。单手递交或抛投物品。（三）服务规范项目规范用语禁忌问候1、 在任何工作场所，见到客户应主动问候：“您好，先生/小姐！ ”、 “欢迎光临！

8、、“请坐！ ”、“请进！ ”、“请慢走！ ”；2、与同事首次见面应主动问好；3、声调要自然、清晰、柔和、亲切。1、声量过高或过低；2、口出粗话，讲过分 的玩笑，使用蔑视或污 辱性的语言；3、模仿他人的语言语 调和谈话；4、以任何借口顶撞、 讽刺、挖苦客户；5、在服务工作中，对 客户说“不知道”、“不 行”等字词；称呼男性称呼“先生”、女性称呼为“女士” 、对儿童称呼为“小朋友” （称呼可视地区习惯使用，对客户的称呼要求体现尊重和礼貌）。礼貌用语1、使用十字礼貌语：您好、请、对不起、谢谢、再见；2、 接受别人的帮助或称赞，应及时致谢：“谢谢！ ”、“非常感谢！ ”、 “多谢您！ ”、“谢谢你的夸

9、奖！ ”；3、 因自身原因给对方造成不便，应及时致歉： “对不起！ ”、“真抱 歉！、“很惭愧！ ”。请求对对方谅解，可说：“请您原谅！ ”“请您别介意！;4、主动提供服务时：“请问有什么可以帮您？ ”当为客户完成一项服务后，应主动询问对方“请问是否还是其他事需要帮忙？”；5、与客户道别时主动讲：“先生/小姐，再见！ ”、“欢迎您再来！ ”、“请留步！、“请您慢走！ ”、“请走好！；6、工作中原则上要讲普通话；如客户主动讲家乡话，可用家乡话 与客户进行交流。6、客户到来时，埋头 书案或与人聊天；7、用“喂”招呼客户； &与客户产生语言或 肢体冲突。电话 接听、拨打1、接听电话：拿起话筒一一“您

10、好！邦家*物业管理服务中心（部门）/工号/请问有什么可以帮到您”一一确认对方一一听取、记录 对方来电内容一一确认重要内容准确一一“再见”；2、拨打电话：接通电话一一自报家门（“您好！我是邦家物业公司（*物业管理服务中心）确认电话对象（请问您是* ?） 讲述电话内容一一“再见”。面对 客户 态度1、客户到来时，须立即停止手头事项，站立问好；2、面对客户发脾气时，应耐心忍让，友善劝解和说明，注意语气 亲切；3、客户有过激行为时，应巧妙地化解；4、尊重客户，与客户意见发生分歧时，不予当面争论，更不应说 客户错、自己正确之类的言语；5、与客户交谈时，应态度诚恳，耐心聆听，不轻易打断别人的话 语；6、遇

11、到不清楚的问题时，首先向客户表示歉意，待请教他人或查 阅资料后再做答复，避免使用“大约”、“可能”、“好像”等类的词 语；7、对客户的咨询或投诉，须立刻停止工作，耐心倾听，认真回答，诚心帮助解决问题，不懂则礼貌说明“我会把您的意见尽快转达相关管理人员，我们会很快联系您的”。第三篇：内部管理篇1、（ 一 ） 岗位职责 工程主管： 负责统筹工程维修部的日常运作，制订年度工程维修工作方案和计划，并组织 实施； 负责制订设备、设施的年、月检修保养计划和备用材料计划，并组织实施； 负责本部门所需维修物料 / 设备零配件的申购； 负责制订构建筑物年度维修保养计划 ，并组织实施； 定期巡视各设备系统的运行状

12、况，检查班组的质量记录； 负责本部门团队建设，组织日常培训和考核； 负责制订工程维修相关应急预案，定期组织演练； 负责收集、整理项目设备设施技术资料； 监督工程施工质量，解决工程难题； 协助处理工程维修类客户投诉； 完成上级交办的其它工作。2、检查工作质量记录情况； 协助主管制订节能措施； 记录；工程班长： 负责工程维修部的日常工作安排； 每周巡视设备、设施的运行及养护情况， 负责采集、分析项目水、电等能耗数据， 负责项目外委、外包工程现场工作监督、 负责本部门工器具及维修材料的日常管理； 负责本部门安全作业管理； 完成上级交办的其它工作。3、强弱电维修工： 负责按操作规程和工作计划操作、维修

13、、保养各类公共设备设施，并做好工作 记录；严格执行交接班规定，完善交接手续，做好交接记录； 负责设备房和值班室的清洁卫生； 负责完成临时检修，并协助其他工种完成设备设施检修任务； 完成上级交办的其它工作。空调工： 按照机组操作程序、规定、空调运行时间表，控制空调机组的各项性能指标在 规定的标准值范围内； 负责对标准层空调温度检测，并根据客户需求进行温度调节，保障供应质量； 负责空调系统的运行操作和管理；?负责空调及附属设备的运行、维修保养、零部件消耗和故障检修工作，处理空调运行中发生的异常情况，做好工作记录；?负责空调机房和值班室的清洁卫生；?完成上级交办的其它工作。6、电梯安全管理员：?负责

14、小区内所有电梯的运行及维护管理；?负责与电梯维保单位的工作对接；?负责电梯及附属设备的维修保养和故障检修工作；?负责电梯运行中发生的异常情况处理；?完成维修工作记录及零部件消耗记录；?完成上级交办的其它工作。7、居家维修工：?按照相关规章制度以及上门维修服务的工作流程要求，为客户提供入户维修服务；?与客户建立良好客户关系；?真实完整填写维修工作单；?完成上级交办的其它工作。（二）宿舍管理规定项目内容和要求内务 要求1、保持宿舍清洁卫生，不随地吐痰、乱扔果皮、纸屑、烟头等杂物；2、所有服装、鞋帽、床上用品必须定时清洗，保持整洁无异味；3、蚊帐必须挂之有形，起床后收起，严禁挂放饰物；4、起床后，被

15、子要求折叠统一放于离门远侧床头，铺面保持干净平整，禁止摆放杂物；5、鞋子应摆放在鞋架上或床下，鞋头向内成一字型；6、洗刷及洗漱用具须按指定位置统一摆放，避免摆放零乱；7、衣物须放置在规定箱柜内或在指定位置统一挂放； &宿舍住宿人员要妥善保管好个人现金及贵重物品。宿舍纪律1、非经工程维修部负责人批准，禁止随意留宿外来人员；2、住宿人员在外留宿须向工程负责人申报，并留下紧急联系电话；3、严禁私自占用、挪用公共物品，损坏公物照价赔偿；4、严禁在宿舍内私拉电线、插座，严禁使用大功率电器，人离开时熄灯、关闭电器开关；5、室内严禁放有易燃、易爆、毒害及其他危险品；6、严禁在室内大声喧哗、放大音响等影响他人

16、休息行为；7、严禁在宿舍内赌博。&出入宿舍随手关门，保管好私人财物，注意防火防盗；宿舍 值日1、工程维修部负责人负责编制每月宿舍值日安排表，并根据各宿舍人员的变化及时对值日安排进行调整；2、宿舍值日人员职责：每日对宿舍公共区域卫生进行不少于一次的清洁打扫；检查外出期 间的水、电、煤气阀门等是否关闭；对个人内务整理不合格的人员进行提醒；对破坏宿舍内 务卫生的情况及时制止。宿舍检查1、工程维修部负责人每周组织一次工程员工宿舍的内务大检查，形成宿舍内务检查记录 表检查结果内部通报；2、项目每月组织宿舍内务大检查，检查结果在项目内进行通报，奖优罚劣。（三）设备房管理规定项目内容和要求参考图示基本要求设

17、备房门外侧应有设备房名称和责任人 标识，且有“机房重地，闲人免进”的 标识。设备房墙面应悬挂相应设备管理规 范操作指引手册、应急处理预案 等文件。无人值守的设备房应上锁管理；设备房 钥匙专人管理，备用钥匙应在中控室留 存，非专业人员工不得持有或配置设备 房钥匙。设备房照明须满足规定要求，室内保持 空气流通、地面干净整洁，物品摆放整 齐无杂物，通道和出入口保持畅通无阻。设备房内应配置消防对讲或内线电话， 按消防规范配足有效灭火器材和应急照 明。设备房内的开关、阀门等单体设备须有 明显的状态标志。流体管道须标有流向标识、区位名称。易燃易爆、高温、高压等设备，须在明 显位置挂贴有警示标识。设备房内设

18、备保持完好、外观清洁，表面无积尘、无油污，油漆无脱落。设备的转动部位、高压危险等部位须做 好安全防护措施，且增加警示标识。设备房须设置干湿温度计，设备房内温度应不高于40摄氏度，相对湿度小于各系统设备须在明显位置张贴统一规格 的设备标识。设备操作专用工具及安全用品须放置在 指定位置并有标识。发电机房、配电房及重要机房门应安装500MM防鼠板。生活水泵房、消防泵房水池（箱）、楼顶 水箱必须安装高、低水位报警装置；设 备房、电梯地坑排污井需要设置高水位 报警装置，并将报警信号引至中控室（水 箱水位计用25mm玻璃管）。高、低压配电柜、控制柜、发电机设备 前铺标准宽0.8m的绝缘垫，在最边沿处 贴深

19、黄宽5cm的警示带，并有请勿靠近 的警示标识。发电机房发电机应处于自动启动状态，蓄电池置 于浮充电状态，须定期进行充放电保养 检查。油箱应采用透明玻璃管并加装阀门的油 位标识，发电机油箱内应至少满足8小 时连续运行使用油量，油箱上方有透气 管。柴油储油罐室应安装防爆灯具和开关， 油箱间地面应铺设消防沙。发电机房安装强制进风、排风装置，发 电机强制散热风机在机组停机后须有延 时停止功能，延时设置不低于 10分钟， 但保证灭火系统启动时，排风机停止运 行。柴油箱、带电箱体、控制柜、电视墙、 操作台有可靠的接地。配电房高压环网柜必须上锁管理，每把钥匙标 识清晰；高压环网柜各柜编号、环出位 置、进线号

20、以及线号所在部门联系电话。低压配电进线断路器柜、市发电转换断 路器柜、联络断路器柜等须张贴原理图； 墙面应悬挂与设备运行实际情况完全相 符的高、低压供电系统图，图中的开关 状态、接线标准正确。电梯 机房 及底 坑电梯双电源柜有独立的接地线，安装电 源防雷器；安装降温设备（轴流风机或 空调配备时控装置）。底坑找平并做1.2米高墙面防水；消防 电梯旁积水井标高应低于电梯底坑地面 50cm电梯底坑面与积水井有连通管； 井道内四周墙面平整无异物凸出。水泵房检查水泵控制柜的指示灯指示，观察停 泵时水泵压力指示，正常情况下，生活 水泵、消防水泵、喷淋泵、排污泵的选 择开关应置于自动状态。水池出入口应加盖并

21、上锁管理，透气管 口、溢流管口须加装防护网或罩。现场须悬挂给排水管道系统图。风机房正压风机、排烟风机的选择开关应置于 自动位置。正压风机进风口须加装防护网或罩。风机电源应设置为双电源控制。气体 灭火 设备 间气体灭火控制盘或火灾报警控制器应置 于“自动”状态，当发现系统误报警时， 须立即停止设备；当发生火灾，但气体 灭火设备未自动启动时，须立即启动设 备；发现防护区域有人员时，禁止手动 启动设备或立即停止设备。对二氧化碳和其他有害气体，设施灭火 前防护区现场的人员必须及时撤离，喷 放后人员严禁进入气体灭火区域内。火 警排除后，应立即打开门窗及通风装置 将废气排净后，方可以进入防护区。灭火器配置

22、设备值班室、过道走廊干粉、泡沫、二氧化碳灭火器，2只/50平米空调机房、水泵房、泳池泵房干粉、泡沫、二氧化碳灭火器，1只/25平米配电房、带电设备干粉、卤代烷、二氧化碳灭火器，1只/20平米储油间、易燃物品砂、干粉、卤代烷、二氧化碳灭火器，2只/5平米（四）主要设备完好率统计方法项目内容和要求主要设备指设备房内安装的设备及末端连带附属设施。主要设备完好率计算方式主要设备完好率=主要设备中完好的计算点总数一主要设备计算点总数X100%完好标准设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标或国家相关规范标准 视为完好。检查要求每年年底，由物业管理服务中心工程负责人组织相关人员对公用设施设备进 行

23、一次检查，检查结果按公式进行统计计算，并于12月15日之前，将公用设施设备完好率统计表报职能业务主管部门，职能业务主管部门按10%抽样核查，并统计全公司公用设施设备完好率。主 要 设 备 计供配电系统高压配电柜、低压配电柜、变压器、直流操作电源、备用发电机组、主要动 力开关柜或动力分配柜。中央空调 系统冷冻泵、冷却泵及控制柜；冷却塔及控制柜；冷水机组及控制柜；末端空调 风柜和控制箱。给排水供水泵及控制箱；排水泵及控制箱。算占J 、系统泳池、水景 系统单台水泵及控制箱；单台过滤附属装置（砂缸）。消防系统1、消火栓泵及控制柜；2、喷淋泵及控制柜；3、消防送风系统设备及控制柜；4、消防排烟系统设备及

24、控制柜；5、消防控制主机以整体台套为计算点（允许故障点或隔离点不得超过总数的 3%,不得隔离单元回路）；6、消防广播、电话主机系统回路单元；7、消防联动柜整体控制回路；&分割系统各防火卷帘门及控制箱；9、气体灭火系统设备及报警主机。楼宇智能化系 统1、闭路电视监控系统以实际安装的摄像机数量为单元设备；2、BA系统以一个系统为单元设备；3、门禁对讲系统以终端门口机为单元设备；4、车场道闸控制系统设备以每台进、出口读卡机及闸机为计算点；5、周界红外报警系统以设备的防区为计算点；6、背景音乐系统以整台设备为计算点；7、巡更系统以整台设备为计算点。电梯以整体每台（套）设备（包括控制箱）为计算点。（五）

25、设施管理规定项目内容和要求强、弱电井、管道井1、墙面刷白，地面找平；2、管道井有排水地漏，每三层楼设置清洁取水口；3、强、弱电井楼层之间有防火棉阻隔。房屋本体、建筑小品1、外墙面保持外观完好、整洁、无裂缝，建材贴面的，无脱落；玻璃幕墙，清 洁明亮、无破损；涂料外墙，无脱落、无污渍、无乱张贴、乱涂画和乱悬挂现 象；2、桌椅、垃圾桶（箱）、雕塑、信报箱、宣传栏、儿童游乐设施、健身器材等 公共配套设施须保持完好，无污迹、无松动、无脱漆；3、门窗、扶手、栏杆无松动，开关灵活，玻璃完好；4、楼层地面、地砖平整、无裂缝、无起壳、无破损；5、天台隔热层完好、无渗漏，通风口无堵塞，防护罩完好，屋面排水通畅，无

26、项目内容和要求房屋完好率指完好房屋的建筑面积与基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑 面积的百分比。房屋完好率计算方式1、 计算房屋完损等级，一律以建筑面积（Mf）为计算单位，评定时以幢 为评定单位；2、房屋完好率=（完好房建筑面积 +基本完好房建筑面积）*总的房屋建 筑面积X 100%3、房屋完损等级评定每三年一次，由职能业务主管部门组织落实，评定结果在房屋结构完损评定表、房屋装修完损评定表、房屋设备完损评定表和房屋完损等级汇总表中予以记录。房屋完损标准划分1、房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个部分的完好或损坏 程度来划分的；2、 房屋完损标准共分为完好、基本完好、一般损坏和严重

27、损坏四个标准；3、 房屋的结构组成部分分为：基础、承重构件、承重墙、屋面和楼地面；4、装修组成部分分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；5、设备组成部分分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷 针装置、电梯等）。房屋完损等级分类根据各类房屋的结构、装修和设备等组成部分的完好、损坏程度，房屋 完损等级分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房 五类。堵塞。化粪池、污水井池、井口盖板应盖好，并保持盖板完好，禁止随意开启池盖。水池、水箱1、结构完整，加盖、加锁、出水口干净，并申办二次供水卫生合格证；2、水池、水箱出入口应加盖并上锁管理，透气管口、溢流管口须加装防护网或 罩；

28、3、定期检查水池、水箱的状况，防止溢漏、渗漏，并在水泵房运行记录上 做好记录。（六）房屋（钢筋混凝土结构）完损等级评定宀十口 兀损标准完好房结构部分：1、地基基础：有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降；2、承重构件：梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松 动、腐朽、蛀蚀；3、非承重墙：预制墙板节点安装牢固，拼缝处不渗漏；砖墙平直完好， 无风化破损；4、屋面：不渗漏，基层平整完好，积尘甚少，排水畅通。5、楼地面：整体面层平整完好，无空鼓、裂缝、起砂；砖、混凝土块料 面层平整，无碎裂；装修部分：1、门窗：完整、无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完 好；2、外抹灰：完整

29、、牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝，勾缝砂浆密实；3、内抹灰：完整、牢固，无破损、空鼓和裂缝；4、顶棚：完整、牢固，无破损、变形、腐朽和下垂脱落，油漆完好；5、细木装修：完整、牢固，油漆完好。 设备部分：1、水卫：上、下水管道畅通，各种卫生器具完好，零件齐全无损；2、电照：电器设备、线路、各种照明装置完好牢固，绝缘良好；3、暖气：设备、管道、烟道畅通、完好，无堵、冒、漏，使用正常；4、特种设备：现状良好，使用正常。基本完好房结构部分：地基基础：有承载能力，稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定；承重构件：?钢筋混凝土个别构件有轻微变形、细小裂缝，混凝土有轻度剥落、露筋；?钢屋架平直不变形，各节点

30、焊接完好，表面稍有锈蚀，钢筋混凝土屋架无混凝土剥落，节点牢固完好，钢杆件表面稍有锈蚀，木屋架的各部件， 节点连接基本完好，稍有隙缝，铁件齐全，有少量生锈；?承重砖墙（柱）、砌块有少量细裂缝。非承重墙：?预制墙板稍有裂缝、渗水、嵌缝不密实，间隔墙面层稍有破损；?外砖墙面稍有风化，砖墙体轻度裂缝，勒脚有侵蚀；?石墙稍有裂缝、弓凸。屋面：平屋面隔热层、保温层稍有损坏，卷材防水层稍有空鼓、翘边和封口 不严，刚性防水层稍有龟裂，块体防水层稍有脱壳；楼地面：整体面层稍有裂缝、空鼓、起砂；装修部分：1、门窗：少量变形、开关不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光；2、外抹灰：稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝

31、砂浆水量酥松脱落；3、内抹灰：稍有空鼓、裂缝、剥落；4、 顶棚：无明显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、翘角、松动， 压条有脱落；5、细木装修：稍有松动、残缺，油漆基本完好。 设备部分：1、水卫：上、下水管道基本畅通，卫生器具基本完好，个别零件残缺损坏；2、电照：电气设备、线路、照明装置基本完好，个别零件损坏；3、暖气：设备、管道、烟道基本畅通，稍有锈蚀，个别零件损坏，基本能正 常使用；4、特种设备：现状基本良好，能正常使用。宀十口 兀损标准一般损害房结构部分：1、地基基础：地基承重力不足，基础局部强度不足，有超过允许范 围的不均匀沉降，对上部结构有变形、裂缝等影响；2、承重结构：?钢

32、筋砼的梁、柱、墙、板等局部变形、裂缝、裂缝值稍超过设计规范的规定，砼剥落面积占全面积的10 %以内，有露筋锈蚀。钢筋砼球（孤）形屋面有剥落露筋，钢筋有锈蚀；?承重砖墙（柱）、砌块等有部分裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝勾缝酥松剥落损坏。3、非承重墙：?钢筋砼墙板的边、角有裂缝，有渗漏，间隔墙面层部损坏；?砖墙（砌砖）有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、灰缝勾缝有剥落酥松，勒脚有部分侵蚀剥落。4、屋面：?局部漏雨，积尘较多，水泥砂浆基层局部裂缝，空鼓；屋面高低不平，排水不畅通，设施锈蚀、断裂；?屋面的隔热层、保温层、有较多损坏；刚性水层面层部分有裂缝、起壳；块体防水层部分有松动、裂缝、风化；卷材防

33、水层部分有气 泡、老化、空鼓、翘边和封口脱开；冷膏、油膏等防水层部分有龟裂、 起绉、封口脱开。5、楼地面?整体水泥面层部分有裂缝、空鼓、剥落、严重起砂；?木地板部分有磨损、蛀蚀、翘裂、松动和稀缝，局部变形，有颤动；?块料面层磨损、部分破损、裂缝、脱落、高低不平。装修部分：1、门窗：有部分翘裂，榫头松动，木质腐朽，开关不灵；铝合金、钢制 门窗变形、锈蚀；玻璃、五金、纱窗部分残缺，油漆老化起皮剥落；2、外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：部分有空鼓、裂缝、风化、 剥落，勾缝砂浆部分酥松脱落，嵌缝条部分脱落；3、内墙瓷片、大理石、内抹灰：部分有空鼓、裂缝、剥落；4、顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、

34、钙塑板、木板、铝合金板等顶 棚吊筋有明显变形下垂，抹灰局部有裂缝，面层局部有脱钉、翘角、松 动，部分压条脱落，油漆老化；5、细木装修，护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等部 分腐朽、蛀蚀、破裂、松动，油漆老化；设备部分：1、水卫：上下水管道不够畅通，管道内有较多积垢、锈蚀，个别滴漏； 卫生器具零部件损坏、残缺；2、电照：电器设备陈旧、电线部分老化，绝缘性能较差，少量照明装置 有损坏、残缺；3、空调：部分设备、管道锈蚀严重，零部件损坏，有滴、跑现象，供风 不正常；4、特种设备：如电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施、发电机、 水泵、室内消防等设备设施，部分损坏、残缺、失效，不能正

35、常使用。严重损坏房结构部分：1、地基基础：地基承载力不足，有较明显滑动；基础强度不足，不明显 的不均匀沉降或有压碎、折断、腐蚀等损坏，仍有发展趋势，对上部结 构有明显影响；2、承重结构：?钢筋砼的梁、柱、墙、板等有明显下垂变形、裂缝，砼剥落和露筋锈蚀严重，下垂变形，裂缝值超过设计规定的规定，砼剥落面 积占全面积的10 %以上。钢筋砼球（弧）形怀面有倾斜或变形， 砼严重腐蚀剥落、露筋锈蚀；?钢屋架明显倾斜或变形，部分支撑弯曲松脱，锈蚀严重；?承重砖墙（柱）、砌块的砌体强度和稳定性严重不足，有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和抹灰层大片脱落。3、非承重墙：?钢筋砼墙板的边、角有严重裂缝、变形，严重

36、漏水，面层严重破损；?砖墙（砌块）有严重裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀，抹灰层大片脱落，勒脚严重侵蚀。4、屋面：?严重漏雨，积尘甚多，水泥砂浆基层严重裂缝、空鼓、风化；屋面高低不平，排水设施严重锈蚀、断裂、残缺不全；?屋面的隔热层、保温层严重破损；刚性防水层严重开裂、起壳、起砂；嵌缝料断裂脱落。块料防水层严重松动、裂缝、腐蚀、破 损。冷膏、油膏等防水层普遍老化、纤维玻璃布露出，封口严重 脱开。卷材防水层普遍老化、裂缝、翘边、封口脱开，沥青流淌。5、楼地面?整体水泥面层严重起砂、剥落，裂缝、沉陷、空鼓；?木地板严重磨损、蛀蚀、翘裂、松动和稀缝，变形和颤动；?块料面层严重松动、脱落、下沉、高低不平、

37、破碎、残缺不全；装修部分：1、门窗：木质腐朽，开关普遍不灵，榫头松动翘裂；铝合金、钢制门窗 严重变形锈蚀；玻璃、五金、纱窗残缺，油漆老化剥落风底；2、外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：严重空鼓、裂缝、风化、剥 落，墙面渗水，勾缝砂浆严重酥松脱落，嵌缝条普遍脱落；3、内墙瓷片、大理石、内抹灰：严重空鼓、裂缝、剥落；4、顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶 棚吊筋严重变形下垂，龙骨弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀、面层严重破损，压 条脱落，油漆见底；5、细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等木 质腐朽、蛀蚀、破裂、松动，油漆见底；设备部分：1、 水卫：上下水管道严

38、重堵塞、锈蚀、漏水；卫生器具零部件严重损坏、 残缺；2、 电气照明：设备陈旧残缺， 电线普遍老化、 凌乱，照明装置残缺不齐， 绝缘不符合安全用电要求；3、空调：部分设备、管道锈蚀严重，零部件损坏，残缺不齐，滴、跑现 象严重，已无法使用；4、特种设备：电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施、发电机、 水泵、室内消防等设施严重损坏、残缺、失效，已无法使用。评定完损等级方法1、房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标 准，则该房屋的完损等级就是该分项所评定的完损等级；2、房屋的结构部分各项完损程度符合同一个完损标准，但装修、设备部 分中有一、两项完损程度下降一个等级完损标准，其

39、余各项仍和结构部分符合同一个完损标准，则该房室的完损等级应按结构部分的完损等级来确定；3、 房屋的结构部分各项完损程度符合同一个完损标准，但结构部分中的 非承重墙或楼地面分项完损程度下降一个等级；装修或设备部分中也有 一项完损程度下降一个等级，其余各项仍同结构部分符合一个等级的完 损标准，则该房屋的完损等级应按结构部分的完损等级来确定；4、房屋结构部分中的地基基础、承重构件、屋面等级的完损程度符合严 重损坏标准，其余各分项完损程度均符合一般损坏标准，则房屋完损等 级应评为严重损坏房屋。（七）工程维修工具管理、操作和维护规定1、工程维修工具管理规定项目内容和要求总体要求1、部门负责人须建立工具台

40、帐，定期检查维修工具的使用、保管情况，做到帐 实相符；2、工具保管人和使用人须爱护工具、正确使用工具，定期检修并保养工具，确 保工具完好、使用正常；3、维修工具未经部门负责人批准，禁止外借或挪作他用；4、维修工具在使用中正常损坏或达到使用年限时，由部门负责人确认后，可以 旧换新，经查实属人为损坏，损坏人须照价赔偿。个人使用工具1、维修人员须配置一个工具箱/包，箱/包盖标注编号及姓名；2、责任人须保持工具箱/包外观整洁，工具无缺失；3、增补工具须由部门负责人审批后发放；4、员工调离工作岗位时，须将工具箱 /包交回部门负责人，丢失或损坏须照价 赔偿。公用工具1、 公用工具由班长负责保管，大修工具或

41、专用工具须指定专人负责保管，领/ 借用须按照相关管理规定执行，并做好领 /借用记录；2、工具责任人每月全面检查一次，每季度至少全面保养一次，并做好记录；3、公用工具归还时，须由班长和借用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由 借用人照价赔偿；4、电动工具须存放在指定的干燥货架上，做好标识，分类摆放。2、工程维修工具安全操作与维护规定项目内容和要求总体要求1、使用前须检查电源漏电保护器是否可靠，检查工具的护罩、手柄或其他部件，如有损坏及时维修或更换；2、保持工作场所和工作台面整洁，电动工具须保持干燥，禁止用水冲洗，禁止拆除或更换电动工具原有插头，禁止在可燃液/气体储存地使用；3、电源线路、插头、开

42、关须绝缘可靠，防止触电事故发生；4、在易燃易爆场所作业时，须做好相应的防火措施，并配备足够的灭火器材；5、禁止踩踏、拖动、拉扯导线，避免导线触及高热体、尖锐金属边缘或沾油脂等情况；6、使用中出现高热、异声异响等异常现象时，须立即停止使用，故障排除后方 可使用，非专职人员禁止擅自拆卸和修理工具；7、电气装置遇跳闸时，须查明原因，排除故障后方可合闸；&在潮湿环境、金属构架、压力容器、管道等场所作业时，须使用双重绝缘或 加强绝缘的电动工具；9、使用电压须与铭牌上规定电压相符；10、钻孔或切割前须了解隐蔽敷设管线的走向，注意避开工作物中的钢筋、电（网） 缆线、管线等；11、在高空作业时须做好必要的防护

43、措施，如搭设脚手架、系好安全带等，并 有专人现场监护；12、注意自身防护工作，身体禁止接触接地的金属体，禁止带病、疲劳作业。电钻、台钻、冲击 钻、电锤1、使用前须检查手柄、开关、导线及插头完好无损，进行空载试验，待运转正 常后方可使用；2、装卸钻头时，须切断电源在完全停止转动后进行，禁止戴手套操作；3、遇停电、离开或转移工作地点、传递时，须切断电源在完全停止转动后进行；4、钻孔时先将钻头的轴线方向垂直于工作面，控制钻头不要四处摆动，握紧手 柄，然后开动，用力适度，避免钻头损坏；转速若急剧下降，应减少用力，防 止电机过载，避免长时间连续使用。电锯、电刨、云石 机1、使用前须检查调整刀具的工具和固

44、定扳手是否取出，进行空载试验，待运转 正常后方可使用；2、通电前须保证工具处于关闭状态；3、使用夹钳固定要加工的工件作业，锯片要加装安全防护罩和挡板，禁止使用 有裂缝和缺齿的锯片；4、作业时严禁戴手套。角磨机、手砂轮1、螺丝及砂轮夹板要牢固，砂轮片无裂纹、不偏心，禁止使用不圆或厚薄不均 的砂轮片，砂轮片磨损至距夹板边缘 25mn时，须及时更换砂轮片；2、使用前须检查砂轮与夹板间的软垫，并安装稳固，螺帽不得过紧；3、禁止使用受潮、变形、裂纹、破碎、磕边缺口或接触过油、碱类的砂轮，禁 止将受潮的砂轮片自行烘干使用；4、作业时须配戴防护眼镜，严禁戴手套；5、禁止用砂轮机的侧面打磨工件，操作时禁止反转

45、逆行。道路切割机、云石 切割机1、使用前须检查并确认电动机、电缆线均正常，保护接地良好，防护装置安全 有效，锯片选用符合要求，安装正确；2、启动后须空载运转，检查并确认锯片运转方向正确，升降机构灵活，运转中 无异常、异响方可作业；3、道路切割机须设电源控制开关，使用绝缘材料扶手；4、切割厚度须按机械出厂铭牌规定进行，禁止超厚切割；5、电源线禁止在地上拖动，无人扶机的情况下禁止运行；6、操作及整理电源线时，须保证电源处于断开状态，禁止在运转中检查、维修 各部件；7、作业时须防止杂物、泥尘混入电动机内，锯台上和构件锯缝中的碎屑须采用 专用工具及时清除；&当机壳温度过高、碳刷产生火花时，须立即停机检

46、查处理；9、切割过程中用力应均匀适当，当发生刀片卡死时，须立即停机，慢慢退出刀 片，重新对正后再切割；10、作业时禁止带手套；11、作业后须清洁机身，擦干锯片，排放水箱余水，收回电缆线，存放在干燥、 通风处。管道疏通机1、在狭窄场地、潮湿或有积水等特殊环境下操作，须有可靠的安全防护措施， 并安排专人在现场监护；2、操作完毕后，先拔下电源插头，再作场地清理，禁止用水直接冲洗机器；3、在户外使用器具时，采用户外专用的绝缘电缆作为延长导线，并使用移动开 关箱（座）。电焊机1、接电源通电前，须确认焊机电压等级和电源分接口位置；2、禁止使用受潮焊条；3、作业时须穿防护服、防护手套，戴防护面罩，禁止在易燃

47、易爆区域进行焊接 作业；4、现场做好防火措施，配备相应数量的干粉灭火器。第四篇：工程设备运行操作和保养作业篇（一）供配电系统倒闸1、倒闸操作流程 倒闸操作时，严格执行操作票制度和现场监护制度，填写倒闸操作（停电） 操作（送电）表。2、变压器投运操作流程3、高压配电系统维护保养流程4、低压配电系统运行操作流程5、低压配电系统维护保养维保等级内容和要求日常维护保养1、检查仪表、指示灯，确保正常；2、检查配电柜内母排、电缆接头，确保无发热变色等异常情况；3、检查接地线，确保无锈蚀、松动；4、检查电容器，确保无渗漏、膨胀、放电等情况，确保电容器外壳接地可靠、电容器工 作温度正常；5、测试无功补偿控制器

48、，确保工作正常；6、 用红外测温仪测量从变压器到电源柜间封闭母排的温度，确保工作温度不超过规定值；7、清洁配电柜外表，确保干净、整洁；8、 将检查情况记录在高低压配电室运行记录“特殊情况记录”中。一级维护 保养按照设备设施保养周期实施，除日常维护保养的内容外，还包含如下内容：1、检查母线及其引下线，确保连接良好；2、检查、紧固电缆头、接线栓头，确定牢固可靠；3、 检查二次回路接线，确保连接可靠，对地绝缘电阻大于0.5M Q；4、检查电容柜，进行手动测试，确保正常；5、检查受电柜、联络柜的控制器开关，确保正常；6、手动调试机械联锁分合闸，确保可靠；7、检查各空气开关和中间继电器，确保正常；8、对

49、配电柜内部设备进行清洁，确保无灰尘、杂物；9、拧紧设备上所有紧固螺丝，确保无松动；10、对应急配电柜做保养时，须把发电机的控制开关打在手动位置；11、将检查情况在低压配电柜保养记录做好记录。二级维护 保养按照设备设施保养周期实施，除一级维护保养的内容外，还包含如下内容：1、检查抽屉式开关柜，确保拉出和推入灵活，机械闭锁可靠，接触器触头良好，开关到 位；2、检查断路器，确保触头弹力正常，灭弧栅完好；3、紧固抽屉式开关内的各连接螺钉和互感器、测量仪表、指示灯等二次回路各接线头， 确保连接可靠；4、用摇把对断路器进行摇入和摇出检查，确保灵活操作；5、手动调试机械联锁分合闸，确保可靠；6、对配电柜内部

50、及各元器件进行清洁，确保无灰尘、杂物；7、将检查情况在低压配电柜保养记录做好记录。6、发电机组运行操作流程7、发电机组维护保养维保 等级内容和要求日常 维护 保养1、断开发电机组输出开关，将控制开关置于“停机”状态，并按下“紧急停机”按钮，拆掉启 动用蓄电池负极接线；2、检测控制板上各电源指示灯、直流电压表指示，确保正常；3、用万用表的直流电压档，测量浮充电电压，在柴油发电机组保养记录做好记录；4、断开浮充电，测量蓄电池单组电压、电解液比重、液位，在发电机组维护保养记录做好 记录；5、检查各蓄电池组接头，确保无松动、锈蚀，导电膏养护良好；6、打开输出断路器前盖，检查动静触头，调整触头压力，并进

51、行断路器分断试验，确保正常；7、检查燃油、润滑油的油质和油量，冷却水水质及水量，确保油量、水量充足，油质、水质合 格；&进行运行测试，并在发电机组运行记录做好记录；9、清洁柴油发电机组，确保无灰尘、无渗漏；10、将机组恢复到“自动”状态，合上输出开关。一级维护 保养按照设备设施保养周期实施，除日常维护保养的内容外，还包含如下内容：1、检查各传动部分的润滑油，确保油量充足，油质合格；2、检查各皮带传动部分的皮带，确保松紧度合适；3、检查运行送、排风机，确保风量足，转动灵活，无异常噪声；4、检查柴油机空气阻塞指示器，确保在正常范围工作；5、断开控制柜内所有电源、熔断器，清洁控制柜，确保无灰尘、杂物

52、，检查所有接头、触点， 确保接头无烧坏和发热等现象；6、启动机组，空载运行 15分钟左右，用万用表检测机组启动时蓄电池的电压降，将运行时的 油压、水温、输出电压、频率、转速，及累计运行时间等参数在柴油发电机组保养记录和发电机组运行记录做好记录；7、将本次机组运行的参数与上次运行记录相比较，分析有无异常情况；&将机组控制开关置于自动待机状态，并合上输出开关。二级 维护 保养按照设备设施保养周期实施，除一级维护保养的内容外，还包含如下内容：1、对蓄电池组进行“两充两放”保养；2、 检测发电机绕组对地绝缘电阻，确保阻值不低于1MQ，检查发电机内部各接线端，确保无发 热，绝缘层无断裂等异常情况；3、对发电机内部进行清洁，确保无灰尘、杂物；4、 测试机组的自动启动功能，确保在断电后 48秒钟内启动，运行15分钟左右，将运行时的 油压、水温、输出电压、频率、转速，及累计运行时间等参数在柴油发电机组保养记录和发电机组运行记录做好记录；5、将本次机组运行的参数与上次运行记录相比较，分析有无异常情况；6、将机组控制开关置于自动待机状态，合上输出开关。（二）安防系统维护保养流程1、门禁对讲系统维护保养流程维护保养n1、检查对讲主机、门口机、楼层解码器等各部件，确保工作正常；2、检查电源电压，确保处于正常工作电压范围内，断开主电源后，备用电源能正