广东香河亚太城营销报告 41页

1、| page 1 | 九合飞一商业策划机构九合飞一商业策划机构 二零二零一一零年零年三三月月 亚太城亚太城营销监测报告营销监测报告 （20102010年年3 3月）月） 呈：香河合生家具材料交易中心有限公司呈：香河合生家具材料交易中心有限公司 | page 2 | 1 1营销执行情况分析营销执行情况分析 2 2营销执行营销执行存在存在问题及解决思路问题及解决思路 3 3下阶段营销工作计划下阶段营销工作计划 报报 告告 目目 录录 | page 3 | 1.11.1总目标执行情况总目标执行情况 1.21.2 前期推广工作回顾前期推广工作回顾 1.31.3各区域各业态执行情况各区域各业态执行情况

2、1 1 营销执行情况分析营销执行情况分析 | page 4 | 分区分区二级业态二级业态商铺数量商铺数量招商目标招商目标 招商蓄客目标 沿街商铺 布艺区面料区/辅料区/家纺区2642640 皮革区真皮/人造革2642640 五金区五金工具/紧固件/零部件/木工机械1851850 综合区化工/填充料/包装材料57570 旗舰店布艺区/皮革区/五金、综合区68680 集群式商铺 建材/厨卫城 洁具/卫浴1241240 瓷砖/地板1381380 橱柜1381380 门窗/综合（天花、铁艺、壁纸、楼梯）1021020 精品 灯饰城 家居灯饰2622620 工程灯饰1381380 家饰馆1001000

3、配套功能区22220 招商蓄客量合计招商蓄客量合计186218621862018620 战略客户战略客户业态数业态数15158 8种业态种业态120120 销售蓄客量销售蓄客量无需按业态划分无需按业态划分9719711456514565 亚太城一期沿街没铺招商目标按1：10蓄客，销售目标按1：15蓄客； 亚太城一期集群式商铺只租不售，招商目标按1：10蓄客。 目标界定：目标界定： 1.1.营销执行分析营销执行分析 总目标执行情况总目标执行情况 | page 5 | 时间：时间：经过2009年9月27日开始招商人员驻场至2010年3月共6个月时间。 方式：方式：通过各行业协会、各专业市场进行客户

4、资料收集和资料派发以及客户数据库建立，战略客户、协会经销商、 厂家、投资客户等进行电话联系以及上门拜访的方式 成果：成果：根据最新的项目蓄客情况和客户筛选策略调整，以下数据在2009年12月份基础上有所变化，整体表现为蓄 客质量上升，蓄客数量略有淘汰和减少。 完成情况：完成情况： 蓄客类型蓄客类型实际完成实际完成原定目标原定目标完成率完成率 招商蓄客总量：24218242181862018620130%130% 战略客户蓄客量：314314120120262%262% 战略客户界定标准： 主要依据： 行业协会推荐各个业态中综合实力全国排名前30企业 其他参考依据（国内）：n 各 业态内知名度较

5、高企业，或在本业态内为业内人士熟知企 业。n 本 身工厂较大型企业国内或国际市场份额占有率较高企业。 其他参考依据（国外）： n 知名度较高，在中国有分公司或者有办事处的大型500强 企业 1.1.营销执行分析营销执行分析 总目标执行情况总目标执行情况 | page 6 | 第一波执行细案总体投放表第一波执行细案总体投放表 类别类别细则细则/媒体名称媒体名称执行时间执行时间投放形式投放形式执行状态执行状态执行内容执行内容 活动活动 奠基仪式09年6月18日主办 已执行 奠基仪式 全球家具产业转型升级论坛暨亚 太国际家具材料城“解码亚太 城”战略发布会 09年8月4日-9月8日主办（东莞厚街）战

6、略发布会 首届广东家具品牌联盟原辅材料 联合采购大会 09年9月24日全程赞助（东莞厚街）采购大会 亚太国际家具材料城开工仪式09年9月28日主办开工仪式 第106届中国进出口商品交易会 （广交会）开幕式暨广东家具产 业升级战略发布酒会 09年10月15日赞助战略发布酒会 中国古镇国际灯饰博览会09年10月18日-10月23日参与博览会 家具原辅材料采购指南编委会 第二次会议 09年12月11日 参与（北京市华都酒店）会议活动 中山市照明电器行业协会活动09年12月18日参与（广东.中山）协会活动 亚太城参与广东家具商会活动09年12月20日参与（东莞厚街）商会活动 亚太城协办四川工商联家居装

7、饰 协会年会 09年12月27日参与（四川.成都）协会年会 前期推广工作回顾：前期推广工作回顾： 1.1.营销执行分析营销执行分析 前期推广工作回顾前期推广工作回顾 | page 7 | 前期推广工作回顾：前期推广工作回顾： 1.1.营销执行分析营销执行分析 前期推广工作回顾前期推广工作回顾v 截 止目前，亚太城的推广方式主要以参与行业活动为主，品牌形象塑造有待跟进。 第二波执行细案第二波执行细案3月总体投放表月总体投放表 投资价值 类别类别细则细则/媒体名称媒体名称执行时间执行时间投放形式投放形式执行状态执行状态执行内容执行内容 活动活动 2010年北京木工展及家具配料展10年3月10日-3

8、月13日展位参展 已执行 展会活动 第十七届中国（北京）国际建筑装 饰及材料博览会 10年3月15日-3月18日展位参展展会活动 2010年中国广州国际木工机械、家 具配料展览会 10年3月18日-3月21日 10年3月27日-3月30日展位参展 展会活动 2010（春）深圳国际家纺展10年3月7日-3月10日 人员参展展会活动 第23届国际名家具机械材料展览会10年3月16日-3月20日人员参展 展会活动 顺德家具展10年3月17日-3月20日人员参展展会活动 第25届深圳国际家具展；家居饰品 展；国际家具配件展； 10年3月19日-3月22日人员参展展会活动 浙江皮革年会2010年3月活动

9、赞助协会活动 建材卫浴行业颁奖晚会2010年3月活动赞助晚会活动 深圳家纺展开幕晚宴2010年3月活动赞助晚宴活动 | page 8 | 第一波执行细案总体投放表第一波执行细案总体投放表 类类 别别 细则细则/ /媒体名称媒体名称投放时间投放时间投放形式投放形式执行状态执行状态执行内容执行内容 报纸报纸 杂志杂志 香河家具 09年5月23日内页（软文）+首页（硬广） 已执行 8月（论坛告知） 09年6月8日内页（软文）+内页（硬广） 深圳家具 09年5月20日普通版 9月（论坛报道） 10月（论坛后续报道） 09年5月26日普通版 09年5月31日普通版 09年6月6日普通版 09年6月16日

10、普通版 珠三角家具报 09年5月20日半头版（软文） 9月（论坛报道） 10月（论坛报道） 09年5月26日内页（软文） 09年5月31日半内版（硬广） 09年6月16日头版（软文） 亚太家具报 09年5月28日广告版 7月、8月、9月、10月 （定位+活动） 09年6月10日广告版 09年6月16日广告版 前期推广工作回顾：前期推广工作回顾： 1.1.营销执行分析营销执行分析 前期推广工作回顾前期推广工作回顾 | page 9 | 第一波执行细案总体投放表第一波执行细案总体投放表 类别类别细则细则/ /媒体名称媒体名称投放时间投放时间执行状态执行状态执行内容执行内容 报纸报纸 杂志杂志 傢财

11、富2009年9月 已执行 全球家具产业转型升级论坛 家具导刊09年9月4日至5日 全球家具产业转型升级论坛 +亚太城定位推广 名家具展展会展报09年9月4日至8日 全球家具产业转型升级论坛 +亚太城定位推广 名家具展买家指南书签09年9月全球家具产业转型升级论坛 家具产业报09年9月全球家具产业转型升级论坛 南方日报09年9月全球家具产业转型升级论坛 家具time09年9月全球家具产业转型升级论坛 瞭望周刊09年9月亚太城 开工仪式 天津日报09年9月亚太城 开工仪式 京华时报09年9月亚太城 开工仪式 北京青年报09年9月亚太城 开工仪式 法制晚报2009年9月全球家具产业转型升级论坛 前期

12、推广工作回顾：前期推广工作回顾： 1.1.营销执行分析营销执行分析 前期推广工作回顾前期推广工作回顾 | page 10 | 第二波执行细案第二波执行细案3月总体投放表月总体投放表 投资价值 类别类别细则细则/ /媒体名称媒体名称投放时间投放时间执行状态执行状态执行内容执行内容 报纸报纸 杂志杂志 陶城报2010年3月 已执行 产业投资、全球vip预约信息传递 傢 财富2010年3月产业投资、全球vip预约信息传递 华东家具 2010年3月 产业投资、全球vip预约信息传递 居舍 亚太家具2010年3月产业投资、全球vip预约信息传递 北京青年报2010年3月产业投资、全球vip预约信息传递

13、家访时代2010年3月产业投资、全球vip预约信息传递 前期推广工作回顾：前期推广工作回顾： 1.1.营销执行分析营销执行分析 前期推广工作回顾前期推广工作回顾v 截 至目前，受制于项目实体工程因素，报纸杂志的投放力度远远不够，亟待后期加强。 | page 11 | 前期推广工作回顾：前期推广工作回顾： 第一波执行细案总体投放表第一波执行细案总体投放表 类别类别细则细则/ /媒体名称媒体名称投放时间投放时间投放形式投放形式执行状态执行状态执行内容执行内容 网络网络 亚太城网站09年8月-9月 软文+硬广 已执行 亚太城定位推广+全球家具产业转型 升级论坛+亚太城 开工仪式 新浪网09年9月 软

14、文+硬广全球家具产业转型升级论坛 和家网09年9月 软文+硬广全球家具产业转型升级论坛 太平洋时尚家居网09年9月 软文+硬广全球家具产业转型升级论坛 搜狐网09年9月 软文+硬广 全球家具产业转型升级论坛+亚太城 开工仪式 顺德家具网09年9月 软文+硬广全球家具产业转型升级论坛 天天家居网09年9月 软文+硬广全球家具产业转型升级论坛 亚太家居网09年9月 软文+硬广 全球家具产业转型升级论坛+亚太城 开工仪式 搜房网09年9月 软文+硬广 全球家具产业转型升级论坛+亚太城 开工仪式 东莞家具网09年9月 软文+硬广全球家具产业转型升级论坛 南康国际家具城网09年9月 软文+硬广亚太城 开

15、工仪式 家饰-装修09年9月 软文+硬广亚太城 开工仪式 王朝空间09年9月 软文+硬广亚太城 开工仪式 家具新闻网09年9月 软文+硬广亚太城 开工仪式 环渤海家居网09年9月 软文+硬广亚太城 开工仪式 焦点装修家居网09年9月 软文+硬广 全球家具产业转型升级论坛+亚太城 开工仪式 1.1.营销执行分析营销执行分析 前期推广工作回顾前期推广工作回顾v 截 止目前，本项目在网络推广方面仍较乏力，这是未来需要重点补的推广方式之一，以形成全面立体的 传播格局。 | page 12 | 前期推广工作回顾：前期推广工作回顾： 1.1.营销执行分析营销执行分析 前期推广工作回顾前期推广工作回顾 第一

16、波执行细案总体投放表第一波执行细案总体投放表 类别类别细则细则/ /媒体名称媒体名称投放时间投放时间投放形式投放形式执行状态执行状态执行内容执行内容 高速高速t 牌牌 京沈高速（进京45公里 处）t牌 09年7月1日至12年6月30日硬广（双面） 已执行 定位推广 京沈高速（进京44公里 处）t牌 09年7月1日至10年6月30日硬广（双面） 顺德：广佛高速k0 800处t牌 09年8月1日至10年7月31日硬广（通版） （9月为全球家具产 业转型升级论坛） 广深高速k33960处t 牌 09年8月1日至10年7月31日硬广（双面） （9月为全球家具产 业转型升级论坛） 广深高速麻涌段中堂镇

17、四乡村东涌t牌 09年8月24日至09年9月23日硬广（双面） 全球家具产业转型 升级论坛 广深高速石鼓段北行k0 900处 09年8月22日至09年9月21日硬广（双面） 全球家具产业转型 升级论坛 广深高速东莞段k38 550处 09年8月22日至09年9月22日硬广（双面） 全球家具产业转型 升级论坛 嘉华楼面广告09年8月30日至9月10日硬广（单面） 全球家具产业转型 升级论坛 名家具展落地方块09年9月4日至8日硬广（单面） 全球家具产业转型 升级论坛 | page 13 | 前期推广工作回顾：前期推广工作回顾： 1.1.营销执行分析营销执行分析 前期推广工作回顾前期推广工作回顾

18、第二波执行细案第二波执行细案3月总体投放表月总体投放表 投资价 值 类别类别细则细则/ /媒体名称媒体名称投放时间投放时间投放形式投放形式执行状态执行状态执行内容执行内容 户外户外 广告广告 京沈高速（进京45公里 处）t牌 2010年3月硬广（双面） 已执行 投资价值传递 京沈高速（进京44公里 处）t牌 2010年3月 硬广（双面） 顺德：广佛高速k0 800处t牌 2010年3月硬广（通版） 投资价值传递 广深高速k33960处t 牌 2010年3月 硬广（双面） 投资价值传递 广佛高速t牌(k9+200大 沥出口处) 2010年3月 硬广（双面） 投资价值传递 京津塘高速t牌 2010

19、年3月 硬广（双面） 投资价值传递 京石高速t牌 2010年3月 硬广（双面） 投资价值传递 京沈高速旁隔音屏(1)2010年3月硬广（单面）定位形象推广 京沈高速旁隔音屏(2)2010年3月硬广（单面）定位形象推广v 截 止目前，户外广告的投放仍以环渤海、广深两地为主，其它区域有待根据项目推广和招商需求跟进。 | page 14 | 第二波执行细案第二波执行细案3月总体投放表月总体投放表 投资价值 类别类别细则细则/ /物料名称物料名称投放时间投放时间投放形式投放形式执行状态执行状态执行内容执行内容 宣宣 传传 物物 料料 总平面图2010年3月宣传物料 印刷/执行中 亚太城铺型、铺位、业态

20、信 息等 户型手册 2010年3月宣传物料亚太城户型 招商手册2010年3月宣传物料招商信息传达 数据库公司 09年5月25日-6月17日 短信发送 数据库发送 1.1.营销执行分析营销执行分析 前期推广工作回顾前期推广工作回顾 前期推广工作回顾：前期推广工作回顾：v 截 止目前，项目招商推广基础物料基本筹备到位，但部分招商物料仍待各项政策的确定以保证信息传播 的统一性和连贯性。 | page 15 | 第一波执行细案总体投放表第一波执行细案总体投放表 类别类别细则细则/ /媒体名称媒体名称投放时间投放时间投放形式投放形式执行状态执行状态执行内容执行内容 电视电视 电视拍摄09年9月成品 已执

21、行 南方电视台 09年9月 新闻报道新闻报道全球家具产业转型升级论坛 广东电视台 09年9月 新闻报道新闻报道全球家具产业转型升级论坛 短信短信数据库公司 09年5月25日-6月17日 短信发送 数据库发送 1.1.营销执行分析营销执行分析 前期推广工作回顾前期推广工作回顾 前期推广工作回顾：前期推广工作回顾：v 截 止目前，电视媒体也只在2009年在南方电视台做过单次性活动转播，其余几无广告投放。v 电 视媒体作为项目形象传播的大众传播工具，需待在下一波市场推广中予以足够重视。 | page 16 | 1.1.营销执行分析营销执行分析 前期推广工作回顾前期推广工作回顾 前期推广工作小节：前期

22、推广工作小节： 到目前为止，由于项目工程基本没有进展，亚太城整体推广还是停留在原来规划的第一波推亚太城整体推广还是停留在原来规划的第一波推 广阶段，即定位价值的推广，广阶段，即定位价值的推广，这对项目目前的营销工作开展非常不利，没有起到应有的助推作用； 亚太城目前的推广的方式主要是行业活动，目前的推广的方式主要是行业活动，其他诸如网络短信、报纸杂志、户外广告、电视、推 广物料等投入非常少，这与如此大规模的专业市场招商工作需求项目需要严重不符，也影响项目品牌形象的 塑造； 总体而言，从2009年9月的东莞论坛开始了项目推广后，到目前为止六个月时间，项目推广受制到目前为止六个月时间，项目推广受制

23、于项目实体工程进度、产品、价格、政策等诸多因素，项目推广无力深入于项目实体工程进度、产品、价格、政策等诸多因素，项目推广无力深入； 从目前来电咨询以及前来项目现场观看的客户情况看，主要是香河本地及少量外地行业客户，重点市场 环渤海区域的非行业投资客户对项目认知度非常低； 亚太城项目所在环渤海经济区的推广面、推广力度和深度急需加大。亚太城项目所在环渤海经济区的推广面、推广力度和深度急需加大。 | page 17 | 各业态客户类型招商情况各业态客户类型招商情况： p综合类招商现根据调整后的蓄客策略剥离为综合类和销售两大块； p皮革、布艺和五金类是本项目一期蓄客的重点，其中华北区及华南、华东仍是重

24、点客源区，多以厂家 和各区域经销商为主； p建材和灯饰在新增蓄客类别之列，目前蓄客量已经达到4515和2400个。 1.1.营销执行分析营销执行分析 各区域各业态执行情况各区域各业态执行情况 | page 18 | p目前华北、华南、华东蓄客情况基 本相当； p华北区作为项目所在地，也是未来 主要的租户及投资客来源区域，却 由于项目工程进度缓慢，客户积累 并没有太大优势，亟需项目实体作 为本区域招商拉动的基础。 各区域蓄客情况统计：各区域蓄客情况统计： p目前华北、华东、西南三个区域已 拜访的协会数量相当，均为25个， 其中华北区将是未来加强区域。 p华南区拜访协会数量为16，下一阶 段将继续

25、加大协会的工作力度。 各区域协会拜访统计：各区域协会拜访统计： 1.1.营销执行分析营销执行分析 各区域各业态执行情况各区域各业态执行情况 | page 19 | 战略客户和非战略客户数据统计：战略客户和非战略客户数据统计： p厂家、经销商目前蓄客分别为8384和 14073家。 p投资客户目前蓄客总数10239个，但是预 期实际成交将还是附近区域为主。 p经营类客户蓄客相对较少，主要是整体 推广工作没跟上，在配合推广工作全面 展开的基础上，下阶段将加大自营客户 的招商蓄客的力度。 p调整、淘汰筛选后战略客户蓄客总数总 数为294。 注：战略客户名单将提请甲方领导审批确认，在确认后将开始对战略

26、客户进行有选择的谈判并尽快确认战略客户合作的意向 并签订合作意向书。 1.1.营销执行分析营销执行分析 各区域各业态执行情况各区域各业态执行情况 | page 20 | 小结：根据项目新的发展形式和调整后的蓄客策略小结：根据项目新的发展形式和调整后的蓄客策略： 目目 前各区域蓄客总量已完成并超出原定招商蓄客目标；前各区域蓄客总量已完成并超出原定招商蓄客目标； 皮 革、布艺和五金类等业态招商时间较长，但由于项目实体工程进度延迟严重、目前客户对项 目的信任度有所下降，颇有质疑微词； 厂 家、经销商是项目销售和招商的主力目标客户，此类客户亟需掌握项目工程进度及此类客户亟需掌握项目工程进度及 相关运营

27、政策，需以确定的实体利益信息更新维护客群关系相关运营政策，需以确定的实体利益信息更新维护客群关系； 各 区域招商运行中，华南、华东区由于设点较早招商时间较长，招商蓄客情况较好；华北区华北区 是项目招商营销的基础客户源，为做好项目的一期招商营销的工作，建是项目招商营销的基础客户源，为做好项目的一期招商营销的工作，建 议在该区加大推广力度和深度；议在该区加大推广力度和深度； 战 略客户是项目招商工作的重中之重，目前战略客户总数已经有目前战略客户总数已经有294294家家，在战略客户名 单确认以及相关优惠政策确认后，将开始进行战略客户的招商谈判以及签约等事项。 1.1.营销执行分析营销执行分析 各区

28、域各业态执行情况各区域各业态执行情况 | page 21 | 1 1营销执行情况分析营销执行情况分析 2 2营销执行营销执行存在存在问题及解决思路问题及解决思路 3 3下阶段营销工作计划下阶段营销工作计划 报报 告告 目目 录录 | page 22 | 2.12.1宏观政策及市场动态宏观政策及市场动态 2.22.2 本项目市场反应本项目市场反应 2.32.3项目存在问题及解决思路项目存在问题及解决思路 2 2 营销执行存在问题及解决思路营销执行存在问题及解决思路 | page 23 | 2009年12月9日,国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 2009年12月14

29、日,中央经济工作会议指出,要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上,就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、抑制投机、 加强监管加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。 2009年12月17日,财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署联合发出通知,规定开发商拿地首付款不得低 于全部土地出让款的50%。 2009年12月23日,财政部、国家税务总局正式下发关于调整个人住房转让营业税政策的通知细则,明确 2010年起,不足5年的普通住宅转让,将按照其销售收入减去购房款后的差额征收营业税

30、,非普通住房则将全额非普通住房则将全额 征收征收, ,并强调各地要严格清理与房地产有关的越权减免税。并强调各地要严格清理与房地产有关的越权减免税。 2010年1月10日,国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,包括:增加保障性住房和普通商品 住房有效供给,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求,加强风险防范和市场监管,加快推进保障性安居 工程建设,落实地方各级人民政府责任五大方面共11条措施,简称“国十一条”。 2010年2月20日,银监会正式发布流动资金贷款管理暂行办法和个人贷款管理暂行办法,出拳打击炒房 者和投机行为。 3月10日晚,国土资源部出台关于加强房地产用地供应和监管有关

31、问题的通知,被业内称为“国19条”。通 知要求,各地应加快编制住房建设用地供应计划,确保不低于住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房、棚 户改造和自住性中小套型商品房建设,严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地。在整治在整治“囤地囤地”、 “炒地炒地”方面方面, ,按照通知按照通知, ,今年开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的今年开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的20%20%。土地出让成交后。土地出让成交后, ,必须在必须在 1010个工作日内签订出让合同个工作日内签订出让合同, ,合同签订后合同签订后1 1个月内必须缴纳出让价款个月内必须缴纳出让价款50%50%的首付款

32、的首付款, ,余款付款时间不得超过一年。余款付款时间不得超过一年。 2.2.营销执行存在问题及解决思路营销执行存在问题及解决思路 宏观政策及市场概况宏观政策及市场概况 近期地产经济政策概览近期地产经济政策概览 | page 24 | 信贷政策紧缩，金融机构更加重 视自身资产质量，从而影响本项 目与地方融资机构的合作。 中央对房市的调整预期继续加强 ，但受制于地产经济与关联基础 产业、国民经济的捆绑，短期内 对房市的影响有限。 控投资、保耕地与促供应综。 基调：控制住房市场放假上基调：控制住房市场放假上 扬，关注整体实体经济的稳扬，关注整体实体经济的稳 健运行。健运行。 分析分析 2.2.营销执

33、行存在问题及解决思路营销执行存在问题及解决思路 宏观政策及市场概况宏观政策及市场概况 货币：货币：继央行2010年1月12上调存款准金率后，2月25日央 行再次上调0.5个百分点；2010年1月新增信贷1.45万亿， 引起管理层货币滥发恐慌，2月新增贷款下滑为7000亿； 利率：利率：本季度末，各地首套房贷的7折利率已名存实亡， 而股市早在加息与升值的传闻中有如惊弓之鸟； 财政：财政：2010年地方政府卖地收入将首次纳入预算，并继续 发放2000亿地方债； 汇率：汇率：人民币在国际市场面临较大的升值压力，对内贬值、 对外升值趋势进一步深化； 行政：行政：国资委称除16家以房地产为主业的央企外，

34、企业78 家央企将推出房地产业务； 土地：土地：继续收紧开发商银根、严控热钱投机和炒地囤地。 本期政经要点本期政经要点v 针 对国家对土地市场的控制，本项目应抓紧国家规定的开发期限要求内尽快动工；v 针 对金融监管收紧银根的调控方针，本项目应抓紧与各大商业银行谈判早日定夺贷款合作等事宜。 | page 25 | 市场动态：开发投资市场动态：开发投资 数据来自国家统计局 2009年10-12月，房地产开发市场投资保持延续上升势头； 同期房地产开发市场景气指数亦数渐涨上扬，及至2010随着开发投资的迅猛增长以至各地频现“地王”； 此与大政收紧银根的政策不谋而和，旨在严控房地产投资过热。 2.2.营

35、销执行存在问题及解决思路营销执行存在问题及解决思路 宏观政策及市场概况宏观政策及市场概况 | page 26 | 数据摘自国家统计局 2009年全国房地产市场快速回暖，办公楼和商业营业用房市场全年销售面积分别同比增长308%和 242%，销售额分别同比增长669%和455%，销售均价分别同比增长244%和162%； 办公楼开发投资额同比增长181%，增幅较2008年提高了107个百分点，商业营业用房开发投资额同 比增长244%， 中国的商业地产在平稳度过金融危机的冲击后已经迎来了新的发展机遇。 2.2.营销执行存在问题及解决思路营销执行存在问题及解决思路 宏观政策及市场概况宏观政策及市场概况

36、市场动态：商业营业用房投资市场动态：商业营业用房投资 数据来自20092010中国商业地产发展报告 | page 27 | 2.2.营销执行存在问题及解决思路营销执行存在问题及解决思路 宏观政策及市场概况宏观政策及市场概况 对应策略：对应策略： 力抢时机，先行入市力抢时机，先行入市 全力开发，储备信贷全力开发，储备信贷 虽有收紧银根的压力之忧，但受益于2009的整体上 涨势头，各开发商资金充足，以至2010新年伊始各 地地王频现；随着国内商业地产引来新的发展机遇， 2011年市场供应看涨。 政府为了防止市场泡沫，随着之前预期的一系列市 场调控政策的出台和明朗化，大政上将继续从大政上将继续从 土

37、地、金融、税收防止投资过热。土地、金融、税收防止投资过热。 启示启示 | page 28 | 资料来源：九合飞壹 本部分的研究内容和目标，在于确定与本项目具有 潜在竞争的项目并分析其特性，包括： 地理位置与交通条件 定位和规模 租售情况 竞争项目选择参考依据： 同类型专业市场 规模化专业市场 市场辐射区域重叠 根据对京津冀、环渤海区域大家具专业市场的研究 和筛选，结合竞争项目选择的参考依据，我们确定 的研究对象如下表: 2.2.营销执行存在问题及解决思路营销执行存在问题及解决思路 宏观政策及市场概况宏观政策及市场概况 竞争范围的标准界定：竞争范围的标准界定： 本案 临沂建材装饰市场 香河当地原

38、辅材料集 散市场 华北城 荣轩建材城 东垻名贵木材大卖场 龙福建材城 十里河家居建材文化街 东五环机电建材城 胜芳博览中心 | page 29 | 资料来源：九合飞壹 编号编号项目名称项目名称 建筑面积建筑面积 （万平米（万平米 ） 距离距离（公里）（公里）经营分区经营分区 1东坝名贵木材大卖场2565 l分六大区域：进口木材区、国产木材区、人造板大世界、木皮广 场、红木街、五金区、木工机械区 2十里河家居建材街6060 八大卖场：东方汇美家居广场、高力国际灯具港、美联天地 、家 和家美家具城 、宇森行地板超市 、十里河地板之家 、十里河灯饰 城、大洋路建材城 3东五环机电建材城1167 l分

39、五大区域：板材区、管材区、五金区、有机板、涂料区、洁具 区 4临沂装饰建材市场5492 l分四大区域：装饰材料区、木线龙骨区、铝型材区、灯具区 5香河原辅料集散市场61.8商户集散经营，无明显分区 6华北城3330 分6大区：汽车配件城、建筑建材城、印刷包装城、电子机械城、 医药化工城、地毯皮革城 7胜芳博览中心5040 五大功能分区：汇展区、经营区、物流区、商旅配套区、生活配套 区 8廊坊龙福建材城820由客户自己招租，没有区分业态 9荣轩家居建材城33 分成：门窗区、洁具区、厨具区、陶瓷区、灯饰区、油漆区、五金 区、窗帘区、地板区 竞争项目情况：竞争项目情况： 2.2.营销执行存在问题及解

40、决思路营销执行存在问题及解决思路 宏观政策及市场概况宏观政策及市场概况 | page 30 |v 资料来源：九合飞壹 项目名称项目名称租金租金售价售价其他其他 东坝名贵木材大卖场18元/ /月 l无产权，只租不售 目前该市场即将拆迁，商户需找其他地方经营 ，对亚太城招商是个机会点 十里河家居建材街 l约50元/ /月 无产权，只租不售 开业率较高，经营良好，与亚太城建材形成直 接竞争 东五环机电建材城 l均价15元/ /月 无产权，只租不售 开业率较高，但经营一般与，亚太城建材形成 直接竞争 临沂装饰建材市场 内铺：40元/ 月 外铺：60元/ 月 无产权，只租不售 开业率较高，无统一管理运营

41、，与亚太城建材 形成直接竞争 香河原辅料集散市场 l30元-60元/ /月 68%租赁，32%为购 买或自有 开业率较高，经营较好，目前商家面临重新签 约，对亚太城关注度高 华北五金第一城18元/ /月7500元/ 在售的商铺剩下20间左右，平均每月去货量达 60间； 胜芳博览中心55元/月售价5000元/1期租售较好但是运营较差目前进入2期开发 廊坊龙福建材城一期租金20月/售价4300元/缺乏统一的经营管理，项目规模以及形象较差 荣轩家居建材城 一楼：25元/ 二楼：23元/ 无产权，只租不售 香河首家集中式建材城，但是招商情况一般， 规模较小。 竞争项目情况：竞争项目情况： 2.2.营销

42、执行存在问题及解决思路营销执行存在问题及解决思路 宏观政策及市场概况宏观政策及市场概况 | page 31 | 2.2.营销执行存在问题及解决思路营销执行存在问题及解决思路 宏观政策及市场概况宏观政策及市场概况 香河住宅楼市情况：香河住宅楼市情况： 注：以上数据来自网络及香河本地市场走访调查，非成交价仅作参考。 编号编号项目名称项目名称位置位置 均价均价 联系电话联系电话 200820082009200920102010 1梅沙湾天下第一城南3400380045000136-86259772 2京汉君庭绣水大街南侧4000420048000136-59002233 3萨丁岛新华大街350038

43、5049000136-8266661 4天琴湾五一路3600435048000136-8625683 5北京香醍永泰路450056000316-8870844 6观天下天下第一城西南360042000316-8217222 7中央领仕馆五一路与新华大街交汇处800011000400-6126268 8龙盛四季城安平道口南500米路东438049000316-8871288 9爱地时代五一路与新开大街交叉口路南450048000136-8313650 10香语世界城五一路与新华大街交叉路口58000316-8871111 11金领系列新华大街56000136-8310000 12景泰家园新华大街

44、54000316-8265068 13金领时代新华大街8000（商铺14香水印新华大街3850（一期）6000（二期15华北民用进口商品贸易区京沈高速北侧 | page 32 | 资料来源：九合飞壹 小节：小节： 香河原辅料集散市场香河原辅料集散市场目前商家面临重新签约，很多商铺对亚太城的工程进展、商铺进目前商家面临重新签约，很多商铺对亚太城的工程进展、商铺进 深开间、以及项目的租售价格都非常关注深开间、以及项目的租售价格都非常关注。 华北城项目不论是从区位、规模、业态规划都与是本案直接竞争且整体进度都比本项目前置，华北城一期华北城一期

45、商铺销售情况较好，目前二期即将启动，是本案的最重要竞争对手。商铺销售情况较好，目前二期即将启动，是本案的最重要竞争对手。 龙福建材城属于传统的专业市场，大部分是由商铺自然聚集形成的，缺乏统一的经营管理，项目规模以及形象 较差，对本案招商有一定影响，但对本案不构成直接竞争。 胜芳博览中心（一期）目前大部分已经租售，但后期招商运营较差，目前已有部分商户关铺撤场，胜芳博览中 心（二期）家具博览城的经营定位主要以成品为主，经营定位不与本项目定位冲突。 东坝名贵木材大卖场东坝名贵木材大卖场目前该市场即将拆迁，商户需找其他商场经营，对亚太城招商是目前该市场即将拆迁，商户需找其他商场经营，对亚太城招商是 个

46、机会点，个机会点，现已与商户进行广泛接触和洽谈中。 十里河家居建材文化街、东五环机电建材城、临沂装饰建材市场的建材产品，与本项目建材城产品构成直接竞 争。 2.2.营销执行存在问题及解决思路营销执行存在问题及解决思路 宏观政策及市场概况宏观政策及市场概况 | page 33 | 来电来访分析：来电来访分析： p由于近期项目推广乏力，通过广告传播为项目带来的客 户数量所占比率下滑至28%； p朋友介绍是已然是项目的重要客户来源之一； p招商员拜访是项目推进的主要方式，近期由于活动频繁， 招商人员拜访吸收的客户数据所占比率有所上升。 2.2.营销执行存在问题及解决思路营销执行存在问题及解决思路 本

47、项目市场反应本项目市场反应p 目 前客户的来访来电中，项目的开工时间依然是客户最为 关心的内容之一，p 其 次是租金及售价、商铺户型及面积、优惠政策及经营方 略等。 | page 34 | 可承受单价分析可承受单价分析 3000-40003000-4000元元/ /和和30003000元元/ /以下两区间所占比例之和在以下两区间所占比例之和在90%90%以上；以上； 4000-50004000-5000元元/ /在各区域所占比例较小，出现价格抗性。在各区域所占比例较小，出现价格抗性。 2.2.营销执行存在问题及解决思路营销执行存在问题及解决思路 本项目市场反应本项目市场反应 华南、西南、华东区客户对项目可承受单价选择3000元以下的所占比例较大，显示出这两个区域客户对项 目的认知度较低，与上月相比未有较大变化； 华北区是项目所在地，客户对项目的认知度以及认可度较高，能比较真实反映客户对项目的价值判定和预 期，具有参考价值。 | page 35 | 各区域可承受总价选择30万以