郴州中德房地产公司七里大道地块定位报告47P

1、郴州中德房地产公司七里大道地块定位报告 新联康中国长沙 2010.5 目录 环境篇 市场篇 定位篇 环境篇环境篇 郴州市位于湖南省东南部，湘江 、珠江、赣江上游，南峙五岭， 北瞻衡岳。地理坐标为东经 11213 114 14，北纬 24 532650之间。 东接江西赣州，南邻广东韶关， 西接湖南永州，北连湖南衡阳、 郴洲，素称湖南的南大门。东西 宽194公里，南北长217公里，全 市土地总面积19388平方公里，占 全省土地总面积的9.2%。 环境篇环境篇 地理位置 环境篇环境篇 地貌特征 郴州市位于湖南省东南部，地处南 岭山脉与罗霄山脉交汇处、长江水 系与珠江水系分流的地带。境内地 貌复杂多

2、样，其特点以山丘为主， 岗平相当，水面较少。 山地丘陵面积约占总面积的近四分 之三。其境内总的地形地貌为东南 面山系重叠，群山环抱；西部山势 低矮，向北开口，中部为丘、平、 岗交错。地势自东南向西北倾斜， 东部是南北延伸的罗霄山脉，最高 峰海拔2061.3米；南部是东西走向 的南岭山脉，最高峰海拔1913.8米 ；西部是郴道盆地横跨，北部有醴 攸盆地和茶永盆地深入，形成低平 的地势，一般海拔200400米，最 低处海拔70米。 环境篇环境篇 郴州矿产 郴州矿产资源以品种繁多、储量巨 大而蜚声世界。潜在价值达2600多 亿元。郴州被誉为“中国有色金属 之乡”“世界有色金属博物馆”。 钨、铋储量在

3、世界排名第一，锡、 锌分列全国第三、第四；其它矿产 也极为丰富，微晶石墨为世界稀有， 储量达3600多万吨；萤石储量6800 多万吨，占全国伴生萤石总储量的 76%。郴州永兴被誉为“中国银都”， 每年可提供加工白银达2000多吨， 金、银产业发展空间巨大。 经过数十年的开发建设，矿产 成为该市六大支枝产业之一，为中 国主要的有色金属生产基地。 燕尾双晶 香花石 水晶与黑钨 立方体透明萤石 环境篇环境篇 国民生产总值 2004-2009年郴州国民生产总值 郴州近6年的gdp逐年稳步上涨，基本保持10%以上的年增长。经济发展状况良好。 gdp（亿元）394.5477546.2649.4734.18

4、21.5 增幅13.0%12.7%8.3%12.3%7.0%16.0% 2004年2005年2006年2007年2008年2009年 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 环境篇环境篇 产业结构 2009年郴州三产业 郴州第二产业是其支柱性产业，包括采掘工业、制造业等。二、三产业发展也较为迅速。目前， 已有香港华润、香港怡丰、香港万邦、菲律宾康达、隆平高科、广州藏龙、青岛啤酒等20多家 国内外知名企业来郴投资。 另外临武鸭、永兴冰糖橙、东江鱼、桂阳

5、烟、裕湘面条、桂东玲珑茶、资兴狗脑贡茶等农副产 品享誉省内外。 13.3% 50.1% 36.6% 第一产业第二产业第三产业 环境篇环境篇 人口 2004-2009年郴州人口情况 郴州近6年人口保持稳步增长。自然增长率稳定。 环境篇环境篇 未来发展 郴州具有良好的交通条件。京广铁路复线、107国道、106国道和京珠高速公路贯穿全市。 全新开通的武广高铁使该市路网更加完善，出行更加便捷，为城市发展奠定良好基础。 郴州是沿海地区资金和技术向内陆转移的理想城市。郴州与沿海地区的经济互补性很强， 已成为承接沿海劳动力密集型产业梯度转移的重要基地。 郴州作为一个新兴的内陆城市，近二十年获得了较快的发展，

6、特别是工业经济、旅游经济 有长足进步，良好的地方工业格局为吸纳广东等沿海地区的经济辐射奠定了坚实基础。 郴州围绕“创建中国优秀旅游城市”和把郴州建设成为“粤港澳的后花园”目标，致力发 展生态旅游业。 环境篇环境篇 固定资产投资 2004-2009年郴州固定资产投资及房地产投资情况 郴州近6年的固定资产投资及房地产投资金额逐年递增。固定资产投资基本保持年15%-20%的增 长速度，2009年增长明显，基本为2008年的两倍。房地产投资增长幅度有限，基本在9-15%， 所占固定资产投资比重也只有10%左右。 环境篇环境篇 商品房销售 2004-2009年郴州商品房销售及城市人均居住面积情况 郴州的

7、商品房销售在2006年达到一个高峰，销售面积135.8万，较05年增加40.6万，增幅 为42.6%。但07、08年降幅明显，08年甚至低于05年的销售水平。09年市场回暖，但也没超过 06年的市场。 目前人均居住面积在24平方米左右。 环境篇环境篇 市场基础 郴州的房地产市场区域性明显，市场发展虽相对稳定，但市场容量依旧有限。 市场篇市场篇 立地分析 区域市场分析 市场篇市场篇 立地分析 本案位于七里大道43号，新城区与 老城区交界处，城南五岭广场板块。 区位条件较好：周边道路四通八达， 沿燕泉路北可到达市中区北湖公园、 兴隆步行街，走107国道南可到武广 高铁郴州站，沿环城南路东可到王 仙

8、岭广场、爱莲湖公园；各项配套 齐全、成熟，一些事业单位及政府 部门也聚集在此。 另外该区域还拥有湘南地区最大的 城市广场五岭广场，目前正在 进行地下商场的建设，总面积约2万 ，预计10月左右开始营业。 该区位日益成为郴州政治、商业、 文化中心。 本案 七里大道 一0七国道 五岭大道 香雪路 环城南路 燕泉路 区位概况 市场篇市场篇 立地分析 属性界定描述诠释 区域属性 p交通状况 七里大道及燕泉路是主要出行道路，道路开阔，目前正在修路， 预计十一完工，届时路况会很好。七里大道有14、29等公交线路， 燕泉路上有9、15、18等公交线路，可方便到达全市各地 p商业配套 华天大酒店、雄森大酒店、大

9、江南酒楼、天一名邸酒店、沃尔玛 超市、中国银行、建设银行、中国电信、中国移动等 p大型公建五岭广场 p人文资源 市一中、北湖实验中学、郴州工业交通学校、政府规划中公立小 学及幼儿园等，医院有市第一人民医院（南院）等 道路开阔，出行较为便利，配套齐全。 市场篇市场篇 立地分析 配套图片 项目周边多汽配修理店，较为杂乱，小环境不佳。 地块周边有一些事业单位及政府部门，如市政府、北湖区政府、市公路管理局、市公安局北湖分 局、中国中铁五局五公司、市建设局等，为该区域带了一定住房需求。 市场篇市场篇 立地分析 地段关键词： 城南新区城市广场商圈成熟居住区 市场篇市场篇 立地分析 地块呈矩形，临七里大道。

10、东西面长， 南北面窄。 总共分为3个部分，已经取得使用权 的地块面积为17644.3，即将取得 使用权的南北两个地块面积分别为： 9691.2、5694.7。 地块总面积：33030.2 部队地块 家属区地块 七七 里里 大大 道道 市场篇市场篇 立地分析 地块现状 就拿到的地块而言，中间地势高，四周地势低，高差约5米。遍布3层左右建筑物，目 前还有人在此居住。高架线随处可见，为地块拆迁及建设带来一定难度。 化整为零利用地形 市场篇市场篇 区域市场分析 鸿翔尚城 龙凤嘉园 华宁春城 爱莲湖畔 亿枫翠城 龙泉名邸 祥云国际 天润天城 新贵华城 锦泰山水缘 湘南人家 芙蓉丽景 丽都花园 苏仙御景湾

11、 本案 因郴州城区不大，项目地域差距相对较小，特例举市 内15个指标个案做为市场分析对象。 御景城市花园 市场篇市场篇 区域市场分析 案名案名 总建总建 ( (万万) ) 在售面积在售面积 ( (万万) ) 产品类型产品类型 主力面积主力面积 ( () ) 均价均价 ( (元元/ /) ) 主力总价主力总价 （万元）（万元） 公开公开 时间时间 销售率销售率 石榴湾二期湘南石榴湾二期湘南 人家人家 14.33.0 多层、小高 层、别墅 130-140/四房310040-432010.100% 芙蓉丽景芙蓉丽景6.80.2多层73/96/二房/三房240017.5二房/23三房2010.520%

12、 亿枫亿枫翠城翠城172.05高层94/二房未定未定2010.7月底0% 苏仙苏仙御景湾御景湾108.6 多层、小高 层 105-111/124-130/ 三房 未定未定 2010.7月左右（多层） 2010年年底（小高层） 0% 远志远志丽都花园丽都花园4.92.7小高层140-155/四房280039-432010.150% 御璟城市花园四御璟城市花园四 期水郡期水郡 261.8 多层、小高 层、别墅 139/四房3600502010.100% 祥云国际祥云国际10.93.0高层128/三房350044.8 2009年年初（1号栋） 2009.5（2号栋） 2009.7（3号栋） 60%

13、爱莲湖畔爱莲湖畔170.8小高层141/三房3600502010.590% 天润天城天润天城172.6高层135/三房360048.62008.490% 锦泰锦泰山水缘山水缘 二期二期 20 商铺0.4、 住宅9 小高层 高层，别墅 142/三房3600512009.1195% 新贵华城新贵华城452.5小高层121/三房3550432010.189% 龙泉名邸二期龙泉名邸二期402.4 小高层、高 层 130/三房3400442009.892% 华宁春城华宁春城285 多层、小高 层、高层 145/三房3200462009.197% 鸿翔鸿翔尚城尚城112.3小高层131/三房3700482

14、010.493% 龙凤嘉园一期龙凤嘉园一期13.33.1 多层、小高 层、高层 125/三房300037.52009.10100% 项目概况 市场篇市场篇 区域市场分析 总建分析 案名10万以下10-20万20-30万30-40万40-50万50-60万 60万以 上 石榴湾二期湘南人家石榴湾二期湘南人家 芙蓉丽景芙蓉丽景 亿枫亿枫翠城翠城 苏仙苏仙御景湾御景湾 远志远志丽都花园丽都花园 御璟城市花园四期水郡御璟城市花园四期水郡 祥云国际祥云国际 爱莲湖畔爱莲湖畔 天润天城天润天城 锦泰锦泰山水缘二期山水缘二期 新贵华城新贵华城 龙泉名邸二期龙泉名邸二期 华宁春城华宁春城 鸿翔鸿翔尚城尚城 龙

15、凤嘉园龙凤嘉园 个案规模集中在10-20万，以大型社区为主。 市场篇市场篇 区域市场分析 建筑形态分析 案名多层小高层高层 石榴湾二期湘南人家石榴湾二期湘南人家 芙蓉丽景芙蓉丽景 亿枫亿枫翠城翠城 苏仙苏仙御景湾御景湾 远志远志丽都花园丽都花园 御璟城市花园四期水郡御璟城市花园四期水郡 祥云国际祥云国际 爱莲湖畔爱莲湖畔 天润天城天润天城 锦泰锦泰山水缘二期山水缘二期 新贵华城新贵华城 龙泉名邸二期龙泉名邸二期 华宁春城华宁春城 鸿翔鸿翔尚城尚城 龙凤嘉园龙凤嘉园 建筑类型以小高层为主，大多采用混合形态。高层产品日益普遍。 市场篇市场篇 区域市场分析 主力面积分析 案名 户型面积(平方米) 6

16、0以下 60-8080-9090-100 100-110 110-120 120-140 140-160 160以上 石榴湾二期湘南人家石榴湾二期湘南人家 芙蓉丽景芙蓉丽景 亿枫亿枫翠城翠城 苏仙苏仙御景湾御景湾 远志远志丽都花园丽都花园 御璟城市花园四期水郡御璟城市花园四期水郡 祥云国际祥云国际 爱莲湖畔爱莲湖畔 天润天城天润天城 锦泰锦泰山水缘二期山水缘二期 新贵华城新贵华城 龙泉名邸二期龙泉名邸二期 华宁春城华宁春城 鸿翔鸿翔尚城尚城 龙凤嘉园龙凤嘉园 单间单间二房二房三房三房四房四房 除芙蓉丽景和亿枫翠城以两房为主外，其余基本以120-140的舒适三房为主力。同 质化竞争激烈。 市场篇

17、市场篇 区域市场分析 户型分析 项目项目 石榴湾二期石榴湾二期 湘南人家湘南人家 芙蓉丽景芙蓉丽景亿枫亿枫翠城翠城 苏仙苏仙御景御景 湾湾 远志远志丽都丽都 花园花园 御璟城市花御璟城市花 园四期水郡园四期水郡 祥云国际祥云国际 典型 户型 面积 147.3 三房两厅二 卫 73 二房二厅一 卫 93 三房二厅一 卫 94 二房二厅一 卫 111 三房两厅一 卫 155 四房二厅二 卫 139 四房两厅两 卫 128 三房两厅 两卫 户型 评价 （优点） 户型方正， 干湿分区， 动静分离。 客厅大景观 阳台，两个 卧室朝南。 户型方正， 客厅和主卧 朝南，采光 好。 户型方正， 南北通透， 两

18、个卧室朝 南。 户户朝南， 动静分区、 干湿分离， 270度弧形6 米高观景大 露台。 15.5平米宽 阔入户花园， 可改为一房。 户户朝南， 全明通透， 卧室270度大 露台。 户型方正， 南北通透。 功能分区合 理。厨房自 带生活阳台， 带入户花园。 户型方正， 南北通透， 超大入户花 园，270度景 观飘窗。客 卫干湿分离。 南北通透， 大面积入 户花园， 可改一房， 赠送面积 约8。 户型 评价 （缺点） 客厅过道浪 费面积。有 一间卧房及 客厅朝北， 光线较差。 餐厅稳定面 少，利用率 不高。过道 也较为浪费 面积。 户型设计稍 嫌紧凑，客 厅面积过小。 客厅过道浪 费面积。 客厅在

19、北面， 无采光。卫 生间不到3， 不好利用。 进深长，面 宽短，通透 性较差。 客厅及两卧 室朝北，采 光不好。过 道较为浪费 面积。 主卧朝北， 舒适度不高。 客厅过道浪 费面积。 进深长， 户型不通 透。客厅 设置在北 面，采光 不好。 市场篇市场篇 区域市场分析 户型分析 项目项目爱莲湖畔爱莲湖畔天润天城天润天城 锦泰锦泰山水山水 缘缘 新贵华城新贵华城龙泉名邸龙泉名邸华宁春城华宁春城鸿翔鸿翔尚城尚城龙凤嘉园龙凤嘉园 典型 户型 面积 141 三房两厅两 卫 142 三房两厅两 卫 142 三房两厅两 卫 130.34 三房两厅两 卫 140 三房两厅两 卫 145 三房两厅两 卫 13

20、1 三房两厅两 卫 125 三房两厅两 卫 户型 评价 （优 点） 南北通透， 户型方正， 带转角入户 花园，主卧 带转角飘窗 南北通透， 户型方正， 南北景观阳 台，开阔视 野，两卧室 朝南，采光 好。 南北通透， 户型方正， 南向大面积 弧形阳台。 两卧室及客 厅阳台朝南， 采光好。 南北通透， 户型方正， 带入户花园、 飘窗 户型方正、 南北通透。 开间大，动 静分离。主 卧带独立衣 帽间、卫生 间。 朝南户型， 方正通透， 跃层设计， 空间感强。 主卧、客厅 餐厅均朝南， 采光好。 南北通透， 带入户花园， 南北阳台、 飘窗。主卧 南北通透， 带独立衣帽 间及卫生间。 南北通透， 户型

21、方正， 带转角入户 花园、飘窗。 主卧带转角 阳台。 户型 评价 （缺 点） 主卧朝北， 不利于采光， 餐厅客厅间 过道较为浪 费面积。 客厅及一阳 台朝北，不 利于采光。 厨房无采光。 客厅及餐厅 过渡部分浪 费面积。户 型设置动静 不合理。 客厅、主卧 及一客卧均 朝北，采光 不好，居住 舒适度不高。 客厅朝北。 过道较为浪 费面积。 两个卧室朝 北，采光不 好。南向阳 台面积不大， 不好利用。 户型不方正， 客厅餐厅间 的过渡面积 太大，浪费 面积。 两间卧室朝 北，不利于 采光。过道 浪费面积。 在户型设计上，飘窗和入户花园等赠送面积的方法已十分普遍。在几个新开个案，如 苏仙御景湾、祥

22、云国际等已经开始大面积赠送，赠送比例达到6-9%。 市场篇市场篇 区域市场分析 单价分析 案名3000以下3000-32003200-34003400-36003600-38003800以上 石榴湾二期湘南人家石榴湾二期湘南人家 芙蓉丽景芙蓉丽景 远志远志丽都花园丽都花园 御璟城市花园四期水郡御璟城市花园四期水郡 祥云国际祥云国际 爱莲湖畔爱莲湖畔 天润天城天润天城 锦泰锦泰山水缘二期山水缘二期 新贵华城新贵华城 龙泉名邸二期龙泉名邸二期 华宁春城华宁春城 鸿翔鸿翔尚城尚城 龙凤嘉园龙凤嘉园 单位：元/ 由于城区不大，个案价格差别并不是很大。五岭广场周边的住宅价格行情在3400-3600元/

23、。价格最高的是鸿翔尚城。一是由于该案距离五岭广场最近，有地段优势；二是该案 户型设计较多赠送面积，实际折算下来和周边个案价格也相差不多。 市场篇市场篇 区域市场分析 总价分析 单位：万元 案名30以下30-4040-5050-6060-7070万以上 石榴湾二期湘南人家石榴湾二期湘南人家 芙蓉丽景芙蓉丽景 远志远志丽都花园丽都花园 御璟城市花园四期水郡御璟城市花园四期水郡 祥云国际祥云国际 爱莲湖畔爱莲湖畔 天润天城天润天城 锦泰锦泰山水缘二期山水缘二期 新贵华城新贵华城 龙泉名邸二期龙泉名邸二期 华宁春城华宁春城 鸿翔鸿翔尚城尚城 龙凤嘉园龙凤嘉园 单间单间二房二房三房三房四房四房 两房总价

24、在20万以下。三房价格由于个案主力面积、单价都相差不大，因此普遍集中在 40-50万元。四房由于面积设置和三房相差不多，总价也在40-50万元。 市场篇市场篇 区域市场分析 立面分析 案名案名外立面外立面示意图示意图 石榴湾二期湘南 人家 徽派风格 外墙砖+涂料+天 然石材 芙蓉丽景 现代简欧 面砖+涂料 亿枫翠城 东南沿海风格 面砖+涂料 苏仙御景湾 现代简约风格 面砖+涂料 案名案名外立面外立面示意图示意图 远志丽都花园 现代简约风格 面砖+涂料 御璟城市花园四 期水郡 现代简欧风格 面砖+涂料 祥云国际 现代简约风格 面砖+涂料 爱莲湖畔 徽派风格 白色涂料 市场篇市场篇 区域市场分析

25、立面分析 案名案名外立面外立面示意图示意图 天润天城 现代风格 面砖 锦泰山水缘 现代风格 面砖+白色涂料 新贵华城 现代风格 面砖 龙泉名邸 现代风格 白色面砖 案名案名外立面外立面示意图示意图 华宁春城 坡地海派建筑 红色面砖 鸿翔尚城 现代风格 面砖 龙凤嘉园 现代风格 白色面砖 在售个案的外立面风格较为单一，大多为现代简约风格。材质而言，使用面砖居多。 市场篇市场篇 区域市场分析 产品力分析 案名会所公共建材景观园林生活机能配套 石榴湾二期 湘南人家 泛会所：包括健身器材、乒乓 球室、棋牌室、桌球室、老年 活动中心等 外立面：高级涂料及外墙砖，局部天 然石材，大堂：地面铺高级石材、墙

26、身配天然石材及木饰面板、设艺术造 型天花、配豪华灯饰电梯：奥的斯电 梯，门窗：塑钢窗，防盗门 徽派风格：设计亭、榭、舫、 台，结合地形的营造，使各景 点高低错落、呼应有致。 周边：市第二医院、市第一职中、东塔公 园、石榴湾公园，小区内：超市、篮球场、 8000幼儿园 芙蓉丽景无外立面：黄色面砖、涂料， 现代风格：设1000平米休闲广 场 周边：北湖市场、第五人民医院、第七完 小，小区内：1000平米休闲广场（配简易 运动器材、老年人休息区） 亿枫翠城 会所及泛会所：包括棋牌室、 老年人休息区等 外立面：浅黄色面砖、涂料东南沿海风格：设中央水景 周边：市九中、沃尔玛超市，小区内： 12220平米

27、商业、游泳池、网球场 苏仙御景 湾 泛会所：包括健身中心、娱乐 文化中心、儿童游乐园、中老 年人活动中心 外立面：深色面砖、涂料 现代风格：以绿地为主，设凉 亭、花架 周边：市三中、湘南学院附属小学、市第 四人民医院，小区内：5000公园街、休 闲广场、凉亭 远志丽都 花园 无外立面：蓝色面砖、涂料现代风格：以灌木为主 周边：第三人民医院、启明小学、五中， 小区内：中心广场、健身器材 御璟城市花 园四期水郡 三期会所：包括篮球场、乒乓 球室、棋牌室等 外立面：深黄色面砖、涂料 简约中式古典风格：中央7000 平方米的湖泊 周边：王仙岭生态公园，小区内：中央 7000平方米的湖泊、五星级酒店（配

28、网球 场） 祥云国际 泛会所：包括健身房、台球室、 乒乓球室、spa馆、棋牌室、 阅览室、老年人活动中心、儿 童活动中心 外立面：面砖、涂料，大堂：星级大 堂 新加坡风格：以水景为主，设 小型喷泉 周边：市五中、东风完小（幼儿园+小学）， 小区内：绿化迷宫、健身器材、游泳池 爱莲湖畔未定 外立面：白色涂料，电梯：上海富士 达电梯，门窗：中空双层玻璃 江南苏州水景园林：以原生态 水景园林为主 周边：爱莲湖公园，小区内：幼儿园 天润天城 泛会所：包括咖啡厅、健身器 材 外立面：面砖，电梯：快易电梯，门 窗：双层中空玻璃门 中式园林绿化 周边：沃尔玛超市，北湖区实验小学、中 学，小区内：大型商业配套

29、 市场篇市场篇 区域市场分析 产品力分析 案名会所公共建材景观园林生活机能配套 锦泰山水缘 双层3000会所：具 体未定 外立面：白色涂料、面砖，电 梯：日立电梯，门窗：双层中 空玻璃 “福”文化主题广场，以原 生态水景园林为主 周边：樟树岭公园，伍岭广场，小区内：商铺、 游泳池、篮球场、网球场、幼儿园 新贵华城3000平米园林泛会所 外立面：面砖，电梯：永大电 梯，门窗：美新门、双层中空 玻璃 以原生态水景园林为主 周边：五岭广场、北湖实验中学，小区内：风情 商业街、儿童欢乐谷 龙泉名邸泛会所：具体未定 外立面：白色面砖，电梯：富 士达电梯 巴离岛风情水景园林，以原 生态园林为主 周边：图书

30、馆、名校环绕-市三完小、五小、北 湖实验中学，小区内：篮球场、羽毛球场、游泳 池 华宁春城 售楼部为以后会所， 具体未定 外立面：红色面砖，电梯：日 立电梯，门窗：盼盼门、双层 中空玻璃 3万原生态坡地景观，以原 生态园林为主 周边：背靠樟树岭10万平米原山坡地、一完小分 校区、八中，小区内：幼儿园、3层室内运动沙龙 鸿翔尚城 泛会所：架空层规划 为儿童老人休闲区 外立面：面砖，电梯：日立电 梯 三重台地澳洲风情园林，以 原生态园林为主 周边：五岭广场、沃尔玛超市，小区内：大型商 业配套 龙凤嘉园 四层超大国际泛会所： 具体未定 外立面：白色面砖，电梯：全 透明圆形全景观光电梯 托斯卡纳风情园

31、林为主，以 主题公园为主 周边：人民医院南院、北湖区实验中学，小区内： 聚谊广场、盛花广场、老年人户外活动园 由于目前郴州市场的发展方向为主城区外围的东北部、西南部，这些区域配套尚不成熟，因此大 多数个案的内部配套都较为完善，特别是会所、幼儿园和商业配套。 园林景观方面，大多利用地形地貌，风格多样化，如中式风格、新加坡风格、巴厘岛风格等等。 市场篇市场篇 区域市场分析 其他 案名智能化&安防物业管理装修标准车位 石榴湾二期湘南人 家 24小时保安监控 、闭路电视监控系统、入户可视对讲、刷卡 入户系统 自营，1.2-1.5元/月 （参考） 毛坯 地下停车位：大约610个 （1：0.8） 芙蓉丽景

32、 24小时保安闭路监视系统、小区周边安防及电子巡更系统、 一卡通门禁系统、可视对讲系统 代理（公司未定），0.5元/ /月 毛坯未定 亿枫翠城金牌物管，24小时酒店式服务 沿海知名物业顾问，1.2- 1.5元/月 毛坯地上地下停车位：共841个 苏仙御景湾社区采用一卡通模式自营，1.2-1.5元/月毛坯地下停车位：共400多个 远志丽都花园 全封闭式物业管理、出入口24小时保安门卫、24小时保安巡 更、全天候电子监控 未定，约1.2元/月毛坯 地下停车场（两层）：共 200多个（1：0.5） 御璟城市花园四期 水郡 全封闭式小区管理、高智能化立体安防系统、小区出入口全 天候站岗执勤、24小时巡

33、逻、监控、小区车辆实行证卡管理 自营，1.2或1.3元/月毛坯未定 祥云国际 双循环供水系统、社区周界报警系统、电子监控系统、24小 时保安巡逻、门禁防盗系统、车辆出入管理 自营，1.2或1.3元/月毛坯 地下停车位：共405个（地 上：42，地下：353） 爱莲湖畔未定 中珠物业管理服务公司， 1.6元/月 毛坯 地下停车位：共598个 （1：0.65） 天润天城未定 香雪物业管理有限公司， 1.5/月 毛坯 地下停车位：共300个（1 ； 0.4） 锦泰山水缘电子监控系统，24小时保安巡逻 安麒物业管理有限公司， 1.2元/月 毛坯 地下停车位：共1000个（1： 1.07） 新贵华城未定

34、未定毛坯地下停车位：（1：0.5） 龙泉名邸 闭路电视监控系统，周界防卫系统，巡更系统，消防报警系 统。 香雪物业管理有限公司， 1.2/月 毛坯 一期189个/二期5万双层 车位 华宁春城九鼎数字化影像监控 郴州市湘达物业公司，1.5 元/月 毛坯 地下停车位：共1060个（1： 0.8） 鸿翔尚城未定 dtz戴德梁行物业管理有限 公司，价格未定 毛坯 地下停车位：共520个（1 ： 0.7） 龙凤嘉园 消防自动报警系统、可视对讲闭路监控系统、门禁系统、智 能停车场出入管理系统、保安巡更管理系统、保安防盗系统、 24小时闭路电视监控系统 未定毛坯 地下停车位：共849个（1： 0.8） 安防

35、智能化无太大亮点。物业多引进沿海、港式模式，收费标准1.2-1.6元/月。 市场篇市场篇 区域市场分析 去化分析 郴州大部分楼盘的年去化量集中在3-5万。 120-140的三房是其主力供应，也是去化量最大的面积段。但从去化速度上而言 ，110左右的小三房户型十分受欢迎，而有这类产品的项目不多，是市场上供小于 需的产品。 余量多为160以上大面积户型及一些位置较差、楼层不好的房源。 市场篇市场篇 区域市场分析 客源分析 郴州购房者以改善型自住客为主，其身份大概分为以下三类： 本市公务员，收入稳定且有一定积蓄； 以矿老板为代表的私营业主； 沿海城市，特别是广州来郴做生意的外地客。 市场篇市场篇 区

36、域市场分析 未来推案 案名案名总建（万总建（万m m2 2) )已推体量（万已推体量（万m m2 2）未推体量未推体量( (万万m m2 2） 预计公开时间预计公开时间未来主推产品未来主推产品 御水湾1.5（住宅、商业）1.1250.375未定 77二房、117-138三 房和152四房 爱莲湖畔17 （住宅）892011年中旬170四房 天润天城17（住宅、商业、公寓）2.6未定未定未定 锦泰山水缘20（住宅、商业、综合楼） 商业0.4、住宅910.6未定130-180三房-四房 新贵华城12（住宅、商业）84未定未定 龙泉名邸40（住宅）2.45.52010.8（15号栋）121-138三

37、房 华宁春城28（住宅、商业）56（15-23栋）2010.11135-200三房-五房 鸿翔.尚城9.8（住宅）2.432010.9121-131二房-三房 龙凤嘉园13.3（住宅）3.12.52010年下半年123-131三房 楼盘名称楼盘名称项目位置项目位置 总建规模总建规模 （万）（万） 物业类型物业类型主力户型主力户型计划上市时间计划上市时间 预计均价（元预计均价（元/ /） 振兴.阳光时代青年大道环保局对面5.9住宅39.05-49.36一房2010.9、103300 亿森.爱莲名城 郴州大道爱莲湖旁 （海关对面） 5.6住宅123.05-143.77三房2010.103600 天

38、一华府五岭广场五岭路2号13.3 住宅（8.7万 ）、商业 （1.3万）、 办公（约3万） 140-170三房/四房 50-99办公 2011年上半年未定 预计2011年下半年将会有50万的供应量。产品仍以120-140的三房为主。 市场篇市场篇 区域市场分析 商铺&写字楼 位置位置面积（）面积（）价格（元价格（元/ / /月）月）经营项目经营项目 花园酒店附近20租金：75小超市 花园酒店附近30租金：33.3早餐店 九天宾馆附近40租金：37.5五金商店 九天宾馆附近45租金：22.2杂货店 九天宾馆附近45租金：38.9早餐店 九天宾馆附近52租金：25五金商店 九天宾馆附近15租金：25.6电脑维修店 地块周边目前无临街商铺出售。在经营的店铺主要以汽车修理、美容为主，商铺形象普遍较差。 写字楼部分，还没有形成商务氛