第一季度大连房地产市场报告

1、2012 2012f2013f2014f2015f2016f 2005200620072008200920102011 目录 1 2 3 4 5 6 7 0 1 property times 大连 2012 年第一季度 写字楼租金小幅下调 2012 年 4 月 20 日 市场概览 经济概览 写字楼市场 商铺市场 住宅市场 定义 联系方式 作者 赵雪梅 dtz戴德梁行研究部 +86 411 8372 1987 联系方式 魏东 华北区研究部主管 +86 10 8519 8087 纪言迅 大中华区研究部主管 +852 2507 0779 本季度，大连甲级写字楼市场需求逐渐升温，吸纳量自春节假期后稳步

2、回升 至 28,048 平方米。星海湾区域新供应入市使整体甲级写字楼市场空置率急剧 上升至 29.2%，整体市场平均租金则出现小幅下降至每月每平方米 114.0 元 （18.1 美元），环比 2011 年第 4 季度下降 1.8%（图一）。 受春节假期影响，大连消费品市场稳定增长，购买力强劲，优质购物中心入 住率达 97%以上。本季度，位于天津街的佳兆业广场开业，提供 6.6 万平方 米营业面积。 2011 年 12 月至 2012 年 2 月，受春节及成交淡季影响，大连商品住宅成交量 大跌，比去年同期下降 60.5%。买卖双方观望情绪持续弥漫，大连市七区商 品住宅成交均价同比上涨 5.8%，

3、至每月每平方米 10,517.6 元（1,669.5 美 元）。高端住宅租赁市场租金持续上扬，环比去年第 4 季度上涨 4.5%。 图一 dtz 写字楼价格指数（2005 年至 2016 年预测） 指数(2006年第一季=100) 250 200 150 100 50 写字楼租金写字楼售价 tony mcgough 全球预测分析部主管 +44 （0）20 3296 2314 hans vrensen 全球研究部主管 +44 （0）20 3296 2159 资料来源：dtz 戴德梁行研究部 16.3 - 2 经济概览 2011 年全年，在投资、消费、出口协调拉动作用 下，大连市经济持续增长，全市

4、实现地区生产总 表一 经济指标 值 6,150.1 亿元（976.2 亿美元），比上年同期增 长 13.5%（表一）。 指标时间单位数值 同比 （%） 截止至 2011 年末，全市工业产销运行状况良好， 地区生产总值2011亿人民币 6,150.113.5 规模以上工业增加值 2,485.4 亿元（394.5 亿美 元），同比增长 16.3%（表一）。 规模以上工业增加值 2011亿人民币 2,485.4 2011 年，大连市实现固定资产投资 4,553.6 亿元 城市人均可支配收入 2011人民币24,276.0 14.0 （722.8 亿美元），同比增长 30.0%（表一）；其实际利用外资

5、 2011亿美元110.19.8 中，房地产开发投资 1,107.5 亿元（175.8 亿美 元），同比增长 44.2%。 大连沿海经济带持续加快开发开放，全年实际利 固定资产投资总额 消费物价指数 2011 2011 亿人民币 4,553.6 105.4 30.0 5.4 用外资 110.1 亿美元，同比增长 9.8%（表一）， 连续三年居副省级城市之首。 2011 年 12 月，全市居民消费价格总水平比去年 同月上涨 4.4%。全年本市居民消费价格总水平比 去年上涨 5.4%（表一）。 资料来源：大连市统计局 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012f

6、2013f 2012 2012f2013f2014f2015f2016f 2005200620072008200920102011 100 50 0 3 写字楼市场 2012 年第 1 季度，星海湾区域诺德大厦和环球金融中 心相继入伙，为大连甲级写字楼市场带来 142,167 平 表二 甲级写字楼市场数据 方米新增供应，市场总存量达到 612,424 平方米（表 二）。 本季度，大连经济稳步快速发展，来自物流、贸易、 金融等行业的需求使甲级写字楼市场逐渐升温，吸纳 量从春节后稳步提升至 28,048 平方米（图三）。受新 入市项目入住率较低的影响，星海湾区域空置率环比 去年第 4 季度急剧上升

7、 41.5 个百分点至 58.2%，而其 它区域空置率均呈现小幅下降趋势，整体市场空置率 环比上升至 29.2%（表二）。 区域 人民路 青泥洼桥 开发区 星海湾 总存量 （平方 米） 172,086 171,441 30,222 238,675 空置率 （%） 8.2 7.1 45.9 58.2 租金（人民 币/平方米/ 月） 80.4 141.7 73.0 123.5 租金季度变 化（%） -0.4 -2.1 0.0 -12.7 去年下半年市场需求旺盛，部分写字楼业主已调高租 金，今年年初，受春节前后成交清淡影响，租赁成交 主要以续租调整为主，整体市场成交租金呈现小幅下 总体 612,42

8、4 资料来源：dtz 戴德梁行研究部 29.2114.0-1.8 调态势，环比去年第 4 季度下降 1.8%，至每月每平方 米 114.0 元（18.1 美元）。其中，星海湾区域新供应 项目成交租金低于原有项目，使区域成交租金出现下 滑至每月每平方米 123.5 元（19.6 美元），环比下降 图二 dtz 写字楼价格指数（2005 年至 2016 年预测） 指数(2006年第一季=100) 250 12.7%（表二）。 200 第 2 季度，位于东港商务区的万达中心有望入伙，整 体甲级写字楼市场空置率将会在一定时期内保持高位。 2012 年，大连主城区将着力发展总部经济，全年 gdp 预期增

9、长 13%，与此同时政府将持续推动写字楼 市场需求，预计今年甲级写字楼市场租金将呈现小幅 上涨（图三）。 150 写字楼租金写字楼售价 市场活动 大连船舶交易中心有限公司租赁青泥洼桥区域希望大 资料来源：dtz 戴德梁行研究部 图三 甲级写字楼供需及空置率走势（2005 年至 2013 年预测） 厦 1,918 平方米办公面积。 建筑面积，千平方米 250 空置率(%) 40 阿尔宾集团租赁人民路区域世贸大厦约 1,700 平方米 办公面积。 银泰阁租赁人民路区域世贸大厦约 800 平方米办公面 积。 200 150 100 50 35 30 25 20 15 10 5 大连凯达创业投资有限公

10、司租赁青泥洼桥区域希望大 00 厦约 521.9 平方米办公面积。 新供应 资料来源：dtz 戴德梁行研究部 吸纳量空置率 0 4 商铺市场 2011 年，大连市消费品市场稳步快速发展，全年实现 社会消费品零售额 1,924.8 亿元（305.5 亿美元），比 上年增长 17.4%（图四）。 2012 年春节长假期间，大连市商业市场购销两旺，实 图四 社会消费品零售总额（2004 年至 2011 年） 人民币亿元 1,924.8 现销售收入 4.8 亿元（7,619 万美元），比去年同期增 长 14.2%。 1,183.0 1,396.7 1,630.0 本季度，位于天津街、营业面积 6.6

11、万平方米的佳兆645.0 732.0 839.0 983.0 业广场开门纳客。佳兆业广场定位一站式体验性购物 中心，引入 c&a、we、拉夏贝尔等时尚品牌，五星 级星美影院、美克美拉钻石商场、东北最大苹果专营 店、金钱柜 ktv 等主力店，它的开业填补了天津街商 20042005200620072008200920102011 业综合体的空白。 自去年以来，以百年城、天兴罗斯福及凯德和平广场 为代表的优质购物中心逐渐发展成熟，平均入住率达 资料来源：大连市统计局 表三 购物商场市场统计 到 97%以上。 本季度，天兴罗斯福地下一层“tzone 潮流特区”发 布，定位为 16-30 岁年轻时尚群

12、体，以“发现新的自 己”为理念推出主题商业区域。目前大连商场同质化 竞争严重，商家通过调整品牌阵容、增加独有品牌数 量和质量，主打体验性消费，实现多元业态发展，增 区域 青泥洼桥 西安路 总存量 （平方米） 729,690 595,000 新增供应 （平方米） 66,000 租金范围（人 民币/平方米/ 月） 100 - 1,230 120 - 960 强核心竞争力。 注释：商铺租金基于套内面积，含物业管理费 资料来源：dtz 戴德梁行研究部 如今，购物中心已逐渐成为大连商业市场发展的主流。 奥特莱斯、恒隆广场有望于年内开业，商业体量 18 万 表四 2012 年第一季主要商业项目租金 平方米

13、的大连高新万达广场正在建设中，未来大连商 业市场将更丰富多元，竞争也将日益激烈。 广东粤财投资控股有限公司整体收购天植商城，并计 划于年内重组后启动。 市场活动 区域 青泥洼桥 青泥洼桥 西安路 西安路 项目名称 胜利广场 百年城 凯德和平广场 天兴罗斯福 租金范围 （人民币/平方米/月） 100 - 1,180 110 - 1,230 150 - 550 120 - 960 香港 sasa 化妆品专卖店在凯德和平广场开设其大连 首家店铺，营业面积约 300 平方米。 戴比尔斯钻石珠宝在时代广场开设中国大陆第三家精 品店，营业面积约 60 平方米。 资料来源：dtz 戴德梁行研究部 20052

14、006200720092010201220082011 120 100 80 60 5 住宅市场 2011 年 12 月至 2012 年 2 月，受年底及春节期间淡季 影响，大连市商品住宅成交持续大幅下跌，开发商和 表五 一手住宅市场数据（2011 年 12 月至 2012 年 2 月） 购房者对于未来政策不确定而双双持观望态度，市场 进入胶着状态；3 月 5 日，中央政府表明坚定楼市调 控决心，加上对 3 月末“春季房交会”的预期，部分 开发商开始给出实质购房优惠，七区均价自限购政策 实施以来首次环比出现 0.8%的回落。 2011 年 12 月至 2012 年 2 月，大连市七区商品住宅成

15、 交 463,761 平方米，较去年同期下降 60.5%，比去年 9 月至 11 月下降 60.1%；市内四区（含高新园区，下 同）成交 237,929 平方米，同比和环比分别下降 63.2% 和 56.8%。七区成交中，甘井子区和开发区占总体成 交量的 51.8%，仍为成交主力（表五）。 去年 12 月至今年 2 月，住宅市场仍被观望气氛主导， 开发商销售热情低迷，购房者市场预期加大，住宅价 格同比持续上涨。全市七区商品住宅成交均价为每平 方米 10,517.6 元（1,669.5 美元），与去年同期相比 上涨 5.8%（表五）。七区中，金州区、甘井子区和 高新园区售价分别同比上涨 14.1

16、%、9.6%和 8.2% （图六）。 区域 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 高新园区 旅顺口区 开发区 金州区 合计 成交量 （平方米） 31,783 13,793 36,293 122,512 33,548 53,228 117,806 54,798 463,761 售价 （人民币/平方 米） 17,460.3 13,012.5 15,138.0 11,488.0 12,793.0 6,659.8 8,713.7 6,865.2 10,517.6 售价年度变化 （%） 5.8 -3.4 8.9 9.6 8.2 -2.1 4.8 -14.1 5.8 资料来源：dtz 戴德梁行研究部 本季度

17、，由于住宅销售市场受限，买卖双方持续观望， 同时春节过后租房需求不断增加，住宅租赁市场持续 升温，大连高端住宅租金环比上涨 1.5%，售价环比 下降 0.8%（图五）。 图五 dtz 住宅价格指数（2005 年至 2012 年第 1 季） 指数(2006年第1季=100) 200 180 160 140 预计 2012 年第 2 季度，限购政策执行不松动，在“春 展会”带动下，成交量有望回升，而住宅价格仍将持 续波动调整。 住宅租金住宅售价 资料来源：dtz 戴德梁行研究部 图六 2011 年 12 月至 2012 年 2 月一手住宅价格分布 人民币/平方米 17,460.3 15,138.0

18、 13,012.5 11,488.0 12,793.0 6,659.8 8,713.7 6,865.2 中 山 西 岗 沙 河 口 甘 井 子 高 新 园 区 旅 顺 口 开 发 区 金 州 资料来源：dtz 戴德梁行研究部 新供应量 最优租金 租金 存量 空置面积 6 定义 可出租面积 空置率 开发中项 净吸纳量 预租售 最优物业回报率 一般市场回报率 占用面积 可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空置或被占用，且随时可供使用。 可出租面积与楼面总面积之比。 由两部分组成： 1. 正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。 2. 已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建

19、的楼盘。 一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负。 已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证（如有需 要），或只缺少装修。 竣工前已经租出或售出的开发项目。 品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好（即可靠）租约下可达到的最高租金。 （特别注意：此处是净租金，不包含服务费和税费，以标准租约为准，不包括特定市场的非常规约定） 除特别注明外，指租赁交易总额，不包含管理费用和其它支出。 品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好（即可靠）租约下可达到的最好（即最低）收益率。 （特别注意：此处是净收益，由净收入减去所有不可回收的支出后的值除以采购成本得出，不包含交易费 用和税费。）