美容院店铺选址

1、 课程内容课程内容 美容院选址是指：根据美容院发展战略，对可能建店的地址进行调查、分析、 比较、选定，并最终确定对该土地或房产的使用权的一种行为。 美容院选 址是一种投资选择，是决策，有合理判断的方法。 美容院选址包括宏观选址和微观选址。 宏观选址是指对某个国家、某个地区及某个城市的选择； 微观选址是指对某个街区及具体地位的选择。 两部分密切联系，宏微制约微观，而选址最终要落实到微观上来。 美容院经营的成败很大程度上取决于店址的选择。美容院经营的成败很大程度上取决于店址的选择。 美容业有美容业有“选址的产业选址的产业”之称。之称。 一步差三市一步差三市 美容业成功的关键是：美容业成功的关键是：

2、 placeplace place place place place （选址、选址、还是选址！）（选址、选址、还是选址！） 好的美容院地址就是成功的一半！好的美容院地址就是成功的一半！ 与美容院经营所需的人、财、物、信息等因素相比，美容院位置具有长期与美容院经营所需的人、财、物、信息等因素相比，美容院位置具有长期 性与稳定性的特点。性与稳定性的特点。 美容院地址在某种程度上决定了美容院的客流量大小、客户购买力大小及美容院地址在某种程度上决定了美容院的客流量大小、客户购买力大小及 消费结构、美容院对潜在客户的吸引程度及其竞争力的强弱。消费结构、美容院对潜在客户的吸引程度及其竞争力的强弱。 美容

3、院位置方便顾客、且符合顾客对不同商品或服务的需求特点及购物美容院位置方便顾客、且符合顾客对不同商品或服务的需求特点及购物 习惯，才能吸引顾客，获得理想的经济、社会效益。习惯，才能吸引顾客，获得理想的经济、社会效益。 美容院经营战略、目标的确定，首先要考虑所在区域的社会环境、地理美容院经营战略、目标的确定，首先要考虑所在区域的社会环境、地理 环境、人口状况、交通条件及市政建设等因素。环境、人口状况、交通条件及市政建设等因素。 美容院选址的方法 5c模型是选址的系统科学模型,其理论模型阐释了选址考察的系统要 素,核心亦即最终归一的成本收入分析直接表明了拟建店的未来可能 盈亏状况。 成本收入分析 (

4、cost/revenue) 核心区位分析 (care district) 城市市场评估 (city) 美容院便利性分析 (convenience) 竞争分析 (competition) 商圈，是指美容院吸引顾客的地理区域或来店顾客居住的地理范围。商圈，是指美容院吸引顾客的地理区域或来店顾客居住的地理范围。 商圈形态可分为以下几种：商圈形态可分为以下几种： a a、商业区（消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额较高）、商业区（消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额较高） b b、住宅区（消费习性为消费群体稳定、便利、亲切、家庭用品购买力高）、住宅区（消费习性为消费群体稳定、便利、

5、亲切、家庭用品购买力高） c c、文教区（消费习性为学生居多、消费金额不高，休闲食品、文教用品、文教区（消费习性为学生居多、消费金额不高，休闲食品、文教用品 购买力高）购买力高） d d、办公区（消费习性为便利，外出就餐人口多、消费金额较高）、办公区（消费习性为便利，外出就餐人口多、消费金额较高） e e、混合区（多元化消费习性）、混合区（多元化消费习性） 美容院选址方法美容院选址方法-商圈调查商圈调查 如果商圈内行业多样化，则美容院一般不会因对某产品市场需求的波动而发 生相应波动；如果商圈内居民多从事 同一行业，则该行业波动会对居民 购买力产生相应影响，美容美容院营业额 也会相应受影响，因此

6、要选择行业 多样化的商圈开店。 商圈发展前景预测 商圈各市场饱和程度，城市发展规划， 强力品牌等的入驻都将影响商圈的延伸和 升级。商圈未来的发展前景即是店面未来 的发展空间。 要求：作出“商品主辅结 构分布图”如右图所示 主力商品：名品女装/休闲牛仔/饰品/高档餐饮 辅助商品：鲜花礼仪/杂品/其他女士特别用品 相关配套业种：水吧/会所/美容美体/娱乐 商圈发展商圈发展 美容院选址方法-商圈调查 商圈评分表 考核中项 考核小项维度得分标准最后得分 考核中项 中项 权重 小项3分2分1分 得分 综合 得分 商圈业态13% 商圈级别核心商圈次级商圈边缘商圈 商圈属性商业区娱乐区、综合区住宅区、金融区

7、 商圈生命周期成长期和成熟期形成期衰退期 商圈基础设施建设好一般差 商圈购买力评估52% 商圈潜在客群的消费能力高中低 目标客流量/天（非周末）大于5000人30005000人小于3000人 预估饰品消费客单价100元以上50100元50元以下 商圈易达性6% 公交线路或停车站多于3个2个1个 主干道是否通畅良好一般 商圈人行道是否通畅通畅一般 商圈主干道长400600米接近400米或 600800米 其它范围 商圈主干道宽812米左右接近8米其他范围 商业氛围28% 商圈主力店2家以上1家无 商圈品牌店2家以上1家无 休闲娱乐场所2家以上1家无 女装品牌店或美容美体店同定位品牌店不同定位品牌

8、店一般店 商圈内同业竞争状况35个2或68个 8家 商圈名称:商圈结构： “井”字形结构 三角形结构 十字形结构 平行线结构 直线结构 商圈性质 城市中商圈地位一级商圈 二级商圈 三级商圈 四级商圈 商圈级别核心商圈 次级商圈 边缘商圈 商圈属性商业区 娱乐期 金融区 综合区 住宅区 商圈生命周期成长期 形成期 成熟期 衰退期 商圈基础设 施建设 绿化环境好 一般 差物业环境好 一般 差 道路基础建设好 一般 差休息区建设好 一般 差 商圈购买力 评估 商圈购买力评估(饰品 消费客单价) 50元-100元 100元 50元 商圈目标客流量人/天以上(日常) 人/天以上 (周末) 常住住户数的

9、消费能力 高 中 低 商圈易达性 公交站: 个 公交线路：路停车场：个 地铁： 有 无 所在主干道路长：米左右主干道是否通畅交通良好 一般 差 店前人行道宽：米人行道是否通畅交通良好 一般 差 商圈主力店:家，分别是： 商圈品牌店：家，分别是： 商圈大型休闲/娱乐场所：家，分别是： 女装品牌店：家 主要有： 竞品店：家 主要有： 附：商圈调查表样例 a a、了解消费者的购物倾向：如年龄、职业、工作地点、收入、居住地点、了解消费者的购物倾向：如年龄、职业、工作地点、收入、居住地点、 家庭结构、商品购物倾向等。家庭结构、商品购物倾向等。 b b、了解消费者的购物动向：在预定设店地点对实际购物者的消

10、费购买动向、了解消费者的购物动向：在预定设店地点对实际购物者的消费购买动向 进行了解。如交通工具、购物频率等。进行了解。如交通工具、购物频率等。 c c、了解顾客流动数量。、了解顾客流动数量。 现有竞争对手现有竞争对手 潜在竞争对手潜在竞争对手 竞争对手美容院品牌构成竞争对手美容院品牌构成 竞争对手美容院商品构成竞争对手美容院商品构成 竞争对手美容院价格水平竞争对手美容院价格水平 竞争对手美容院客流量竞争对手美容院客流量 短期规划和长期规划。短期规划和长期规划。 主要为交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其它建设或改主要为交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其它建设或改 造项目。造项目

11、。 美容院便利性分析 考评项目中项权重项目b3分2分1分等级得分综合得分 店面可视性24% 店招可视距离25m之外可看到1525m内看到15m内看到 店面面积（）25351525或364040 店面开间宽度(30)3.5m以上33.5m以上3m以下 店内空间高度2.83.5m2.52.8m或3.53.8m3.8m 应光性整个空间自然光照充足小部分区域自然光照不足 大部分区域自然光照不 足 店面进深度5-6米3-5米或6-8米其他范围 橱窗（展示与通透性）2个1个无 空间效果7% 店面柱墙（影响布局）无有 功能性便于展示等零售功能少部分不适合展示等功能 形状利用效果无死角1个死角多个死角 店面可

12、接近 性 15% 交通易达性无护栏，近公交站和斑马线无护栏，远公交站和斑马线 街道末端，远公交站和 斑马线 道路结构宽8米-10米宽68米或1012米其它范围 障碍物店前无障碍物，无台阶店前无障碍物，有台阶店前有障碍物，有台阶 美容院立地 效果 54% 美容院位于街道位置 1/32/3处接近1/3或接近2/3处其他位置 街道有无聚客点多个聚客点1个聚客点无聚客点 街道客流主体靠近店面一侧是不是 美容院分流状况没有分流分流很少分流较多 美容院便利性评分表： 美容院选址方法 成本收入分析-综合考虑 成本和收入的良性优化才是最终结果的决定。这是美容院 选址中最需考虑的。 1.考虑自身的实力。 2.考

13、虑美容院的定位。 3.考虑收支的平衡。 4.其他考虑因素。 成本收入分析 序号123 项目租赁费员工薪酬月度营运开销 会计分录租赁费 +转让 费 住宿租金人员工资 生活福 利费 奖金办公费通讯费低值易耗品业务应酬费差旅费 序号45678910 项目促销广告费物业水电费运杂费税费装修摊销设备折旧其他费用 会计分录促销费广告费水电费物业费取暖费运杂费税费装修摊销设备折旧其他费用 备注：产品跌价准备按照月销售收入的5%准备，促销费和广告费都按照月销售收入的3%核准， 按照变动成本予以核算。其他成本为固 定成本。,装修费按2年摊销；设备按5年折旧。店面的机会成本不予考虑。 1.投资费用预算 2.实地客

14、流监测 客流监测时间: 星期星期时间段时间段 二14:0016:00和18:0020:00 五17:0018:00和19:0021:00 六18:0020:00 平衡点计算公式（租金制） 反推预计销售额 日销售收入日销售收入 = 目标客流量目标客流量 进店率进店率 成交率成交率 客单价客单价 假定y折销售 变动成本率c：出厂价折扣32% + 跌价准备5% + 广告促销3%= 40% 其他成本根据店面面积预提计算 日平衡点日平衡点 固定成本固定成本 / 365 =y y变动成本率 变动成本率 = （租金（租金 + 其他成本）其他成本）/365 y y- -0.40.4 依据新光精品、密友、新光零

15、售店的相关数据，进店率为10%，成交 率为15%， 客单价为50元 p=px-bx-a 。p是利润； p 是销售单价； x是销售量； b是单位变动成本； a是固定成本；也就是利润p=0；销售收入px；变动成本总额bx；固定成本总额 a，变动成本率c。x=a/(p-b)，销售额(损益平衡点)px = a / (1-c ) 比较预计销售额与平衡点的差距，决定该店址的投资潜力比较预计销售额与平衡点的差距，决定该店址的投资潜力 找准目标市场找准目标市场 测算店面赢利测算店面赢利 靠近竞争对手靠近竞争对手 顾客必经之路顾客必经之路 古语云：同行密集客自来。古语云：同行密集客自来。 橱窗陈列面积大，客流量

16、大。选择客橱窗陈列面积大，客流量大。选择客 流量大的街道一面做为美容院正门。流量大的街道一面做为美容院正门。 店面至少店面至少100100平方米平方米 门头、广告、橱窗门头、广告、橱窗 不利于吸引顾客进店，不利于顾客出入不利于吸引顾客进店，不利于顾客出入 受当地气候、风向、日照等因素的影响。受当地气候、风向、日照等因素的影响。 北方城市：面向西北的美容院易受寒风侵袭；北方城市：面向西北的美容院易受寒风侵袭； 南方城市：面向西向的美容院易受夕晒；南方城市：面向西向的美容院易受夕晒； 靠近主要车站附近，顾客步行不超过靠近主要车站附近，顾客步行不超过1515分钟的路程分钟的路程 如：剧院、影院、公园

17、、机关、商场等如：剧院、影院、公园、机关、商场等 如：大型企业、居民区、市政如：大型企业、居民区、市政 可提供经营发展潜力可提供经营发展潜力 提高顾客关注力提高顾客关注力 加深消费者的印象加深消费者的印象 有利于宣传和吸引关注有利于宣传和吸引关注 美容院的选址口诀美容院的选址口诀 美容院选址有方法美容院选址有方法 先外后内分步骤先外后内分步骤 一考街道曲或直一考街道曲或直 二看人流左或右二看人流左或右 三察沿街店家数三察沿街店家数 四量门前人行道四量门前人行道 五辨树牌是否挡五辨树牌是否挡 外部环境重人气外部环境重人气 来客方向无遮挡来客方向无遮挡 去客方向有屏障去客方向有屏障 美容院层高高为

18、好美容院层高高为好 门槛踏步要平坦门槛踏步要平坦 店面宜宽不宜窄店面宜宽不宜窄 迎客设门没商量迎客设门没商量 财源滚滚不可挡财源滚滚不可挡 营造关键靠明堂营造关键靠明堂 店中店店址考核标准 考核中项考核小项维度考核得分小项得分 中项中项权重项目3分2分1分等级得 分 加权 得分 商场 与楼 层基 本情 况 40% 购物中心整体定位符合公司品牌定位基本符合公司品牌定位不符合公司品牌定 位 购物中心的城市销售排名13名45名6名以上 楼层业态（集群效应）34家竞争品牌12家或57家没有或8家以上 楼层定位相同市场定位的时尚女装 或淑女装 其他品牌女装其他类商铺 拟开店店前目标人流大一般小 店面的满租率90%以上80%90%80%以下 购物中心有无历史沉淀（加分项）有 预期 店的 立地 与物 业条 件30% 空间规整度如何规整、不会产生死角一般、会产生少量死角易产生死角 店面走道宽度48m34m或89m3m以下或9m以上 门头尺寸标准0.6m0.5m0.6m或0.6m0.7m0.5m以下或0.