中城商务广场营销报告

1、中城商务广场营销报告中城商务广场营销报告 博思堂商业事业部 2011年6月1日 前期总结：前期总结： 据前期提报的反馈，及对项目的深入讨论，我们做出以据前期提报的反馈，及对项目的深入讨论，我们做出以 下的深化方案。下的深化方案。 营销篇营销篇 p 销售策略销售策略 p 销售结点销售结点 p 销售手段销售手段 p 客户导入客户导入 p 成功案例成功案例 p 产品的深入研究产品的深入研究 整体营销思路整体营销思路 “灵活灵活 与精准与精准” 一、销售策略一、销售策略 销售策略的核心是销售策略的核心是“灵活与精准灵活与精准”。主要体现在开盘节。主要体现在开盘节 奏，销控策略，价格策略。在恰当的时机，

2、推出恰当的奏，销控策略，价格策略。在恰当的时机，推出恰当的 货源，打出恰当的价格。货源，打出恰当的价格。 要实现以上目标，必须对意向客户做大量排摸工作，同要实现以上目标，必须对意向客户做大量排摸工作，同 时考虑到市场，政策，周边项目，工程结点等因素。时考虑到市场，政策，周边项目，工程结点等因素。 1 1、产品用途划分、产品用途划分 1 1标段：标段：3838层层 办公办公 2 2标段：标段：914914层层 投资投资 3 3标段：标段：15201520层层 自用自用 2 2、推盘顺序、推盘顺序 先推先推2 2标段：标段：914914层层 投资客投资客 引爆市场引爆市场 再推再推3 3标段：标段

3、：15201520层层 自用客自用客 价格略微上调价格略微上调 最后推出最后推出1 1标段：标段：3838层层 办公用房办公用房 价格与价格与3 3标段标段 持平或略微上调持平或略微上调 二、销售结点二、销售结点 推案节奏推案节奏 2011年 5月6月7月8月9月10月11月12月 项目阵地包装项目阵地包装 案场进驻案场进驻 预热期强销期 开盘引爆开盘引爆 户外出街户外出街 2 2次加推次加推 蓄客期尾盘期 形象塑造期客户蓄水期 b b栋计划分栋计划分3 3次推出，次推出，6 6月月-8-8月进行客户的蓄水工作，预期月进行客户的蓄水工作，预期9 9月进行首次开盘，后两期间隔月进行首次开盘，后两

4、期间隔1 1个月加推房源。个月加推房源。 如果蓄客量达到一定比例，可以提前加推房源。计划在如果蓄客量达到一定比例，可以提前加推房源。计划在20112011年年底基本完成年年底基本完成b b栋房源的去化。栋房源的去化。 造势造势蓄势蓄势 1月 第2强销期 取势取势控势控势 客户引爆期 3 3次加推次加推 客群构成客群构成 本案客户构成：预估本案客户构成：预估60%60%为上海客户，为上海客户，30%30%为本地客源，为本地客源，10%10%为其他区域客源。为其他区域客源。 资金回笼资金回笼 项目首期销售周期计划8个月（2011.62012.1） 首批房源计划实现90%去化率，销售金额约1.621

5、.62亿元亿元 推案推案 2011.9-2011.102011.9-2011.102011.11-2012.12011.11-2012.1 推案量 （） 去化率 回笼（万元）推案量（） 去化率回笼（万元） 推案体推案体 量量 公寓公寓10000 90%8550 8000 90%7695 上期余量上期余量01000 100009000 1624516245 三、销售手段三、销售手段 战术阐述：战术阐述：给予认筹客户额外优惠，如：3千抵5千，5千低1万。以坚定起信心并把客 户明确下来。只有认筹客户才有资格参与选房。 深化直效营销深化直效营销 战术战术 1 1 推介会诚意客户实效转化推介会诚意客户实

6、效转化 加大定向产品推介会力度，并给予加大定向产品推介会力度，并给予认筹认筹额外优惠。额外优惠。 限时特惠限时特惠 战术战术 2 2 越早登记、优惠越大越早登记、优惠越大 战术阐述：战术阐述： 以不同时间段分别再给予不同优惠。 比如6月30日前登记，额外97折；7月31日前登记，额外98折；8月31日前登记， 额外99折，以最大限度激发客户热情，争取最大限度消化货量。 ps:折扣额度根据实际情况而定。 盛大盛大集中选房集中选房 战术战术 33 全城震撼，千人热捧全城震撼，千人热捧 战术阐述：在战术阐述：在9 9月初举行盛大的集中选房仪式，月初举行盛大的集中选房仪式， 扩大项目的影响力，更大为后

7、续产品拉升价格造扩大项目的影响力，更大为后续产品拉升价格造 势。势。 名人讲座名人讲座 战术战术 44 吸引上海投资客吸引上海投资客 战术阐述：在战术阐述：在9 9月初举行盛大的集中产品推荐会月初举行盛大的集中产品推荐会 投资讲座，启动认筹活动，扩大项目的影响力，投资讲座，启动认筹活动，扩大项目的影响力， 更大为后续产品拉升价格造势。更大为后续产品拉升价格造势。 事件营销：事件营销：借势政府借势政府 邀请政府领导考察项目，并为项目题字邀请政府领导考察项目，并为项目题字 借助政府力量宣传项目，使项目成为市场关注新亮点，提高市场对项目的整体预期。 同时邀请领导现场题字，可装裱后悬挂于售楼处内。 事

8、件营销：事件营销：借力媒体借力媒体 通过媒体组织看房等公关型活动运作扩大项目影响力通过媒体组织看房等公关型活动运作扩大项目影响力 通过媒体公关营销，占领舆论制高点，因势利导通过媒体公关营销，占领舆论制高点，因势利导 组织上海的主流媒体（如搜房看房团）到花桥旅游，并实地参观项目。 四、客户导入四、客户导入 博思堂客户资源介入博思堂客户资源介入 苏州工商联、青商会、外企商会等苏州工商联、青商会、外企商会等 1010万博仕会客户资源万博仕会客户资源 5050家二手房门店资源家二手房门店资源 博思堂苏州项目客户回访博思堂苏州项目客户回访 博思堂全员销售博思堂全员销售 苏州苏州200200余家高端商家余

9、家高端商家 卡地亚、卡地亚、lvlv、guccigucci、华谊兄弟等、华谊兄弟等 共享客户资源共享客户资源 博思堂资源体系博思堂资源体系 商家类商家类 品牌类品牌类 客户类客户类 协会类协会类 金融类金融类 工行、建行、中信等工行、建行、中信等2020余家大型余家大型 金融机构客户资源金融机构客户资源 可依托博思堂强大渠道资源优势，对客户进行导入。 博思堂的团队优势博思堂的团队优势 博思堂在苏州本地的，在售商业项目就有十多个。博思堂在苏州本地的，在售商业项目就有十多个。 其中有办公楼，酒店公寓，商业用房。其中有办公楼，酒店公寓，商业用房。 所以我们不仅有客户资源优势，同时也具有商业人力资所以

10、我们不仅有客户资源优势，同时也具有商业人力资 源优势。源优势。 形象面策略整合形象面策略整合 项目临时咨询处设立项目临时咨询处设立 时间：时间：2011年6月 地点：地点：花桥镇中心 主旨：在项目现场销售中心亮相之前主旨：在项目现场销售中心亮相之前 进行初步的项目展示与客户积累，为进行初步的项目展示与客户积累，为 项目正式入市做准备。项目正式入市做准备。 中城商务广场中城商务广场 上海客源的拓展上海客源的拓展 上海设立小型接待处上海设立小型接待处 建议在上海中山公园租赁商铺进行包装，作为项目上海的接待点，同时，周末看房车，接 送客户现场看房。 中城商务广场 中城商务广场 中山公园售楼处外看板，

11、道旗，灯箱中山公园售楼处外看板，道旗，灯箱 中山公园站路演、派报中山公园站路演、派报 绿地绿地2121城在中山公园拥有销售中心，本案可在中山公园周边进行广告包装与活动，城在中山公园拥有销售中心，本案可在中山公园周边进行广告包装与活动， 拦截客源。拦截客源。 上海客源的拓展上海客源的拓展 借客绿地借客绿地2121城城 轨道交通地下看板：轨道交通地下看板：2 2号线号线3 3号线号线4 4号线号线 只在两次开盘前集中做投放 上海客源的拓展上海客源的拓展 与轻轨的嫁接与轻轨的嫁接 轨道交通轨道交通1111号线上站点，系列路演活动号线上站点，系列路演活动 以周末为原则，曹杨路，江苏路，交大，徐家汇，万

12、体馆 上海客源的拓展上海客源的拓展 与轻轨的嫁接与轻轨的嫁接 形象面策略整合形象面策略整合 现场阵地包装现场阵地包装现场售楼处、围墙、道旗、楼体巨幅现场售楼处、围墙、道旗、楼体巨幅 中城商务广场 售展中心 时间：时间：2011年7月 现场售楼处选择：现场售楼处选择：b栋底商 主旨：建立现场接待功能。主旨：建立现场接待功能。 中城商务广场 11号线轻轨 4.5米层高 mini soho 巨幅广告巨幅广告 中城商务广场 11号线轻轨 4.5米层高 mini soho 本案本案 光明路 纵五路 围墙包装 道旗广告 上海客源的拓展上海客源的拓展 与网络的嫁接与网络的嫁接 中城商务广场 生活不能一层不变

13、 中城商务广场，花桥“潜力投资股” 与淘宝、上海搜房等网络进行广告与看房团的活动联动，推介项目。与淘宝、上海搜房等网络进行广告与看房团的活动联动，推介项目。 淘宝、上海搜房等网络广告淘宝、上海搜房等网络广告 时间：时间：2011年7月 地点：地点：包装临时售楼车穿梭整个区域， 做广告同时并可以拉客人到临时销售 中心咨询 主旨：主旨：创造一切可以利用的条件进行 初步的项目展示与客户积累，为项目 入市做准备。 临时售楼车设立临时售楼车设立 形象面策略整合形象面策略整合 中城商务广场中城商务广场 形象面策略整合形象面策略整合 户外广告拦截户外广告拦截 户外媒体的优势： 长期固定的品牌宣传阵地。 直接

14、有效的手段；视觉冲击 力建立项目形象； 最便于我们主动寻找本地客 群的方式。 高速路高速路+ +周边人流密集区域，长期占领户外制高点周边人流密集区域，长期占领户外制高点 位置布点建议位置布点建议 本案 五、成功案例五、成功案例 由于时间有限，我不能介绍太多的案例。由于时间有限，我不能介绍太多的案例。 所以只讲几个，较有特色的项目。所以只讲几个，较有特色的项目。 地理位置地理位置 高新国际商务广场位于狮山路北，金狮大 厦东侧 开开 发发 商商苏州新景天商务地产发展有限公司 代理商代理商博思堂地产综合服务股份有限公司 总建面积总建面积106104 项目特色项目特色 大厦用地面积5242平方米，广场

15、用地面积 15750平方米，总建筑面积10.6万平方米， 其中地上建筑面积6.8万平方米。主楼的主 要功能为商务办公，总层数为45层，其中 地上42层，地下3层。首层为10.5米层高大 堂，二层为会议和新闻中心，3-42层均为 核芯筒结构，大开间办公室自由间隔、舒 适、灵活。大厦按5a智能化、甲级写字楼 标准设计，共设电梯16台，空调采用vav中 央空调。主楼结构高度超过188米，形象现 代简约、高耸挺拔和大气恢宏。 写字楼：苏高新商务广场写字楼：苏高新商务广场商务广场商务广场 操作案例case 地理位置地理位置 工业园区东环路与现代大道交界处（大 润发北侧） 开开 发发 商商中新苏州工业园区

16、置地有限公司 代理商代理商博思堂地产综合服务股份有限公司 总建面积总建面积2.2万 项目特色项目特色 紧邻苏州工业园区目前唯一成熟的cbd核 心地带。整个项目由一幢11层的办公楼 及一幢3层的商业裙房组成，是一个以写 字楼为主，商业为辅的中高档商务办公 楼。 写字楼：置地星东环东环 操作案例case 地理位置地理位置工业园区星湖街与苏虹中路交叉口 开开 发发 商商中新苏州工业园区置地有限公司 代理商代理商博思堂地产综合服务股份有限公司 总建面积总建面积38000 项目特色项目特色 项目由一栋地下一层，地上24层的单体 写字楼构成，内廊式建筑布局。功能布 局井然有序，办公面积从70平方米至整 层

17、1700平方米，按办公、商务随意组合， 为企业倾力打造一站式灵动空间。建筑 东面设置5座立体式停车库，停车位约 380个；将多功能 与智能化办公融汇贯 通，集现代建筑、生态型办公、保姆式 服务于一体的新型商务体！ 写字楼：置地星虹国际地星虹国际 操作案例case 六、产品深入研究六、产品深入研究 户型分割，面积控制。户型分割，面积控制。 厨房，卫生间，细节设计。厨房，卫生间，细节设计。 空间利用，空间布局。空间利用，空间布局。 中城商务广场中城商务广场企划表现企划表现 在线招商项目介绍在线招商项目介绍 2011-52011-5 thanks!thanks! majpjmvcyzj21hlfrv

18、y96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsxg8wlcg8cvq3xpjmvodpfwcpiyjgzaznsepniaklysu7qsd1upaxmzdlpn9zw7kljfslcli26yv109ffbndh8lbun1g6acurq39eg12khl9txsz1jzgock8g1kunoh5efvcmvt5zyvqt9zk3rp3qlnf02fovexxvrxjccfrnppijljniouk6fonnyx7fygg7sxz49bmcn5oy9veshpkzdjtkwjrkceqcfdehvmgax3lroebw63vsca3ysijtukoc